※本ページはプロモーション（広告）を含みます。掲載している会社から送客に応じた報酬を受け取る場合がありますが、ランキングは下記の選定基準に沿って編集部が作成しています。

マンション経営の始め方と失敗しない投資会社の選び方

「儲かる」という話も「危ない」という話も聞くマンション経営。実際のところどうなのか、始める前に知っておきたいポイントを整理しました。

監修・執筆：Smile編集部最終更新：2026年9月28日

掲載15社
口コミ平均4.3
口コミ277件

進め方の5ステップ

1

STEP1

マンション経営の仕組みと収益構造を理解する
2

STEP2

区分（1室）か一棟か、新築か中古かを検討する
3

STEP3

利回り・空室リスク・修繕費など「儲かる／儲からない」の分岐点を知る
4

STEP4

アパート経営など他の選択肢とも比較する
5

STEP5

複数の会社に相談し、提案内容を比較して選ぶ

マンション経営とは？仕組みと収入の流れ

このガイドでわかること

マンション経営の仕組みと収入の流れ
収支シミュレーション（区分中古ワンルームの例）
利回りの見方（表面利回り・実質利回り）
区分と一棟、新築と中古の違い
メリット・リスクと対策
失敗しない投資会社の選び方

家賃収入からローン返済と経費を引いた残りが利益

マンション経営とは、投資用のマンション（1室単位の「区分」または建物まるごとの「一棟」）を購入し、入居者に貸して家賃収入を得る不動産投資です。多くの場合、購入資金の大部分を金融機関の不動産投資ローンでまかない、毎月の家賃からローン返済や管理費などの経費を支払います。

収入は大きく2つに分かれます。毎月入ってくる家賃から経費とローン返済を差し引いたインカムゲイン（キャッシュフロー）と、物件を売却したときの売却益であるキャピタルゲインです。都心の区分マンションは、毎月のキャッシュフローは小さくても、ローン返済が進むにつれて「自分の資産（純資産）」が増えていく性質を持つ投資です。

オーナーがやること、管理会社に任せられること

入居者募集・家賃の集金・クレーム対応・退去時の立ち会いなどは、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。委託料は家賃の数％程度が目安で、オーナー自身の手間は「確定申告」「大きな修繕や売却の判断」程度に抑えられます。会社員が本業と両立しやすいのはこのためです。

項目	内容	誰が担うか
入居者募集・契約	広告掲載、内見対応、審査、賃貸借契約	管理会社（仲介会社）
家賃の集金・督促	毎月の入金確認、滞納時の督促	管理会社・家賃保証会社
建物・共用部の管理	清掃、設備点検、大規模修繕の計画	マンションの管理組合（建物管理会社）
確定申告	不動産所得の計算・申告	オーナー（税理士に依頼も可）
売却・買い増しの判断	出口戦略の決定	オーナー

収支シミュレーション：中古ワンルーム1室の例

「結局いくら残るのか」を具体的な数字で確認してみましょう。以下は説明用の仮定の数字です。実際の家賃・経費・金利は物件や金融機関、借りる人の属性によって大きく変わります。

前提条件	金額・条件
物件価格	2,000万円（東京23区・中古ワンルーム）
家賃	月8万円（年96万円）→ 表面利回り4.8%
空室の想定	年1ヶ月分（▲8万円）
管理費・修繕積立金	月1.2万円（年14.4万円）
賃貸管理委託料	家賃の5.5%（年約5.3万円）
固定資産税・都市計画税、保険	年約7万円
ローン条件	金利2.0%・35年・元利均等返済

年間の収支	頭金ほぼ0円（借入1,900万円）	頭金500万円（借入1,500万円）
家賃収入（空室考慮後）	88万円	88万円
経費合計	▲26.7万円	▲26.7万円
ローン返済（年）	▲約75.5万円（月約6.3万円）	▲約59.6万円（月約5.0万円）
手残り（税引前）	▲約14万円	＋約1.7万円

※購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料・不動産取得税など。物件価格の5〜10%程度が目安）や、将来の修繕積立金の値上げ、所得税・住民税は含めていません。

この例のように、都心の区分マンションをフルローンで買うと、毎月のキャッシュフローはマイナスになることも珍しくありません。ただし返済額のうち元金部分（初年度で年40万円前後）は「借金が減った＝純資産が増えた」分でもあるため、手残りだけで良し悪しは判断できません。

シミュレーションを見るときのチェックポイント

空室期間・家賃の下落（築年数とともに年0.5〜1%程度下がる前提など）が織り込まれているか
金利が1〜2%上がったときの返済額も示されているか
修繕積立金の将来の値上げを想定しているか
「節税効果」を収益に含めていないか（節税は本業の所得や年によって変わります）

利回りの見方：表面利回りと実質利回り

物件広告に載っている利回りは、ほとんどが表面利回りです。経費を引く前の数字なので、実際の収益力は実質利回りで比べる必要があります。

種類	計算式	上の例での数値
表面利回り	年間家賃 ÷ 物件価格	96万円 ÷ 2,000万円＝ 4.8%
実質利回り	（年間家賃 − 空室損 − 年間経費）÷（物件価格＋購入諸費用）	（88万円 − 26.7万円）÷ 2,140万円 ≒ 2.9%

表面利回りが高い物件は、築年数が古い・駅から遠い・地方にあるなど、空室や家賃下落のリスクが高い裏返しであることが多い点に注意してください。「利回りが高い＝良い物件」ではなく、「その利回りが何年続きそうか」を立地と需要から判断することが大切です。

区分か一棟か、新築か中古か

区分マンションと一棟マンションの違い

比較項目	区分マンション（1室）	一棟マンション・アパート
必要な資金	数百万〜数千万円。少額から始めやすい	数千万〜数億円。融資の審査も厳しめ
空室リスク	空室になると家賃収入がゼロになる	戸数が多く、一部が空いても収入が途切れにくい
管理・修繕	建物全体は管理組合が管理。手間は少ない	建物全体の修繕計画をオーナーが決める
収益性	利回りは低め、立地で安定を取りにいく	利回りは高めになりやすい
売却のしやすさ	価格が手ごろで買い手が多い	価格が大きく買い手が限られる

新築と中古の違い

新築は設備が新しく、当面は修繕費がかかりにくい一方、販売価格に広告費や事業者の利益が含まれるため、購入直後に市場価格が下がりやすい傾向があります。中古は価格がこなれていて利回りが高めですが、築年数に応じた修繕や設備交換の費用を見込む必要があります。

はじめての方は「都心・駅近の中古区分」から検討されることが多く、ここで経験を積んでから一棟へ進むのが一般的なステップです。

マンション経営のメリットとリスク・対策

主なメリット

長期の安定収入：ローン完済後は家賃の大部分が手元に残り、私的年金のような役割を果たします。
団体信用生命保険（団信）：ローン契約者に万一のことがあった場合、保険でローン残債が完済され、家族に借金のない物件が残ります。
インフレへの備え：物価が上がる局面では、家賃や不動産価格も上がりやすい傾向があります。
所得税の損益通算：不動産所得が赤字になった場合、給与所得と通算できます（土地の取得にかかったローン利子に相当する部分は通算できないなど、制限があります）。
相続税の評価額を下げやすい：賃貸中の不動産は「貸家」「貸家建付地」として、現金より低い評価になります。

主なリスクと対策

リスク	起こること	対策
空室	家賃収入が止まり、ローン返済は続く	駅近・単身需要の強いエリアを選ぶ。管理会社の入居率と募集力を確認する
家賃下落	築年数とともに家賃が下がる	下落を織り込んだシミュレーションで判断する
修繕費・積立金の上昇	管理組合の決定で積立金が上がる	長期修繕計画と積立金の残高を購入前に確認する
金利上昇	変動金利だと返済額が増える	金利が上がっても耐えられる返済比率にする。繰上返済の余力を残す
サブリース契約	保証家賃の減額や、オーナー側からの解約が難しい	家賃見直しの条件・免責期間・解約条項を契約前に確認する
売却しにくさ	すぐに現金化できない	買い手の多い立地・価格帯を選び、出口（売却時期）を想定しておく

サブリース（一括借り上げ）については、2020年施行の「賃貸住宅管理業法」により、事業者が「家賃がずっと保証される」かのような誇大な広告をすることや、重要事項を説明せずに契約することが禁止されています。「家賃保証だから安心」という説明だけで判断せず、減額や解約の条件を必ず書面で確認しましょう。

失敗しない投資会社の選び方チェックリスト

マンション経営の成否は、物件と同じくらい「どの会社から買い、どの会社に管理を任せるか」で決まります。相談の際は次の点を確認しましょう。

収支シミュレーションに空室・家賃下落・金利上昇が織り込まれていて、前提条件を説明してくれる
入居率の実績を公表しており、その計算方法（いつ時点・どの物件が対象か）も説明できる
購入後の賃貸管理を自社またはグループで行っており、管理委託料が明示されている
宅地建物取引業の免許番号が公式サイトに記載されている（国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で行政処分歴も確認できます）
その場での契約を迫らない。長時間の勧誘や、断った後の再勧誘は宅地建物取引業法で禁止されています
将来売却するときのサポート（買取・仲介）の実績がある

1社の提案だけで決めると、その会社が扱う物件の中からしか選べません。少なくとも2〜3社から提案を受け、同じ条件で比較するのが失敗を避ける最も確実な方法です。物件を売る会社とは別に、中立の立場で提案内容をチェックしてくれる相談サービスを併用するのも有効です。

マンション経営が向いている人・向いていない人

向いている人	慎重に考えたい人
安定した収入があり、10年以上の長期で資産を作りたい	数年で大きく増やしたい、短期で現金化したい
手元に生活防衛資金とは別の予備資金がある	貯蓄がほとんどなく、空室時の返済に耐えられない
数字（収支・利回り）を自分でも確認できる	「節税になる」「家賃保証がある」だけで判断しようとしている

マンション経営の相談先を比較する