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戸建て・実家の売却で失敗しないための完全ガイド

マンションと違い、戸建ては「建物の状態」「土地の形状」によって売り方が大きく変わります。損をしないための基本を押さえましょう。

監修・執筆：Smile編集部最終更新：2026年9月28日

掲載4社
口コミ平均4.2
口コミ92件

進め方の5ステップ

1

STEP1

売却の流れと、必要な期間の目安を把握する
2

STEP2

古家付きのまま売るか、更地にするかを検討する
3

STEP3

複数社に査定を依頼し、相場をつかむ
4

STEP4

実家や相続物件の場合は、名義・相続登記の状況も確認する
5

STEP5

信頼できる会社を選び、売却活動をスタートする

戸建て売却の流れと期間の目安

このガイドでわかること

売却の流れと期間
戸建ての価格の決まり方
古家付きで売るか、更地にするか
売却にかかる費用と税金
戸建て特有の注意点（境界・契約不適合責任）
戸建て売却でよくある失敗と対策

段階	やること	期間の目安
1. 準備・査定	相場の確認、書類の準備、複数社に査定を依頼	2週間〜1ヶ月
2. 媒介契約	売却を任せる会社を決めて契約	1週間程度
3. 販売活動	広告掲載、内見対応、価格交渉	1〜3ヶ月（長引くことも）
4. 売買契約	重要事項説明、契約締結、手付金の受け取り	—
5. 決済・引き渡し	残代金の受け取り、ローン完済、所有権移転登記	契約から1〜2ヶ月

全体で3〜6ヶ月程度が一般的です。住み替えや相続税の納付などで期限がある場合は、逆算して早めに動き始めましょう。

戸建ての価格は「土地」と「建物」で決まる

マンションは近くの似た部屋の成約価格から比較的わかりやすく相場を出せますが、戸建ては土地と建物を分けて評価するのが基本です。

土地：近隣の成約事例、路線価・公示地価、形・広さ・前面道路の幅などで評価されます。
建物：木造住宅は築20〜25年ほどで建物の評価が大きく下がる傾向があります（税法上の耐用年数も木造は22年です）。ただし、リフォーム歴やインスペクション（建物状況調査）の結果によって評価が上がることもあります。

築年数の古い戸建ては「土地の値段＋α」、あるいは解体費用を差し引いた価格で取引されることもあります。建物にどれくらい価値を認めてもらえるかは会社によって差が出やすいので、複数社の査定を比べることが特に大切です。

古家付きで売るか、更地にして売るか

売り方	メリット	デメリット
古家付きのまま	解体費がかからない。リフォームして住みたい買主にも売れる。建物があるので固定資産税の住宅用地特例が続く	建物が傷んでいると買主が見つかりにくい。解体費分の値引きを求められやすい
更地にして	新築を建てたい買主に選ばれやすい。土地の状態が見やすい	解体費（木造30坪で100〜150万円前後が目安）がかかる。翌年から土地の固定資産税が上がる。再建築不可の土地だと更地にすると価値が大きく下がる

先に解体してしまうと元に戻せません。まずは古家付きのまま査定を受け、「解体した場合の価格」も合わせて聞くのがおすすめです。買主が決まってから売主負担で解体する「更地渡し」という方法もあります。

売却にかかる費用と税金

費用	目安	支払うタイミング
仲介手数料	上限は「売買価格×3%＋6万円」＋消費税（400万円超の場合）	契約時・引き渡し時
印紙税	売買契約書に貼る印紙。売買価格に応じて数千円〜数万円	契約時
抵当権抹消登記	ローンが残っている場合。司法書士報酬を含め数万円程度	引き渡し時
測量費	境界が確定していない場合。数十万円程度	販売前〜契約前
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合のみ	売った翌年の確定申告

売却益にかかる税金と主な特例

売却益（譲渡所得）は「売却価格 −（購入時の価格 − 減価償却分）− 売却にかかった費用」で計算します。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

所有5年超（長期譲渡所得）：約20%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）
所有5年以下（短期譲渡所得）：約39%
自分が住んでいた家を売る場合：3,000万円特別控除が使える（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの条件あり）
相続した実家の場合：条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」や「相続税の取得費加算の特例」が使えることがあります

※特例には細かな要件があります。適用できるかは税理士や税務署で確認してください。

戸建て売却でよくある失敗と対策

よくある失敗	起こりやすいことと対策
境界が確定していなかった	買主が決まってから境界の問題が見つかると、引き渡しが遅れたり契約が白紙になったりします。販売前に測量図と境界標を確認しましょう。
売り出し価格を高くしすぎた	戸建ては売り出しから最初の1〜2ヶ月に反響が集まりやすく、この時期を逃すと「売れ残り物件」の印象がつきます。相場に沿った価格で売り出すことが大切です。
室内の印象を整えずに内見を迎えた	戸建ては内見で購入を決める人が多く、片付け・清掃・換気で印象が大きく変わります。水回りのハウスクリーニングは費用対効果が高い対策です。
住み替え先の購入と売却のタイミングがずれた	新居の購入を先に決めると、売却を急いで値下げせざるを得なくなることがあります。資金計画を立てたうえで、売り先行か買い先行かを決めましょう。

戸建て特有の注意点

境界の確定

隣の土地との境界があいまいなままだと、買主が住宅ローンを組めなかったり、引き渡し後にトラブルになったりします。境界標があるか、測量図があるかを早めに確認しましょう。隣地の方の立ち会いが必要なため、確定までに数ヶ月かかることもあります。

契約不適合責任

引き渡した建物に、契約書に書かれていない雨漏りやシロアリ被害などがあった場合、売主は修理や代金の減額などの責任を負います（契約不適合責任）。知っている不具合は物件状況報告書に正直に書くことが、トラブルを防ぐ一番の対策です。築年数が古い場合は、責任を負う期間を短くしたり、免責にする特約を結ぶこともあります。