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再建築不可物件の売却方法と活用の選択肢

「建て替えができない」と言われて手放すのを諦めていませんか？再建築不可物件にも、売却・活用の選択肢はあります。

監修・執筆：Smile編集部最終更新：2026年9月28日

掲載7社
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進め方の5ステップ

1

STEP1

なぜ「再建築不可」なのか、接道状況を確認する
2

STEP2

43条但し書きなど、再建築が可能になる条件がないか調べる
3

STEP3

リフォームして活用する場合の費用感をつかむ
4

STEP4

隣地所有者への接道部分の売却・購入交渉の可能性を探る
5

STEP5

専門の買取業者に査定を依頼する

再建築不可物件とは？建て替えできない理由

このガイドでわかること

再建築不可になる理由（接道義務）
再建築できるようにする方法
リフォームで活用する場合の注意点
売却相場と、仲介・買取の選び方
再建築不可物件でよくある失敗と対策

建物を建てる土地は、建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないと決められています（接道義務）。この条件を満たさない土地では、今ある建物を壊すと新しい建物を建てられません。これが「再建築不可物件」です。

法律ができる前に建てられた古い住宅地に多く、次のようなケースが代表的です。

建物の前の道が、建築基準法上の「道路」として認められていない（私道・通路など）
旗竿地で、道路につながる通路部分の幅が2mに足りない
道路にまったく接していない（袋地）

※前面道路の幅が4m未満でも、「2項道路」として認められていれば、敷地の一部を後退させる（セットバック）ことで建て替えができます。これは再建築不可とは別の扱いです。

再建築できるようにする方法

条件によっては、再建築不可の状態を解消できることがあります。解消できれば、物件の価値は大きく上がります。

方法	内容	ポイント
隣地の一部を買う・借りる	隣の土地の一部を取得して、接道部分を2m以上にする	隣地所有者との交渉が必要。最も効果が大きい方法
隣地に売る	隣地所有者に自分の土地を買ってもらう	隣地側は土地が広がるメリットがあり、相場に近い価格で売れることも
建築基準法43条の許可・認定	周囲に広い空地があるなど、安全上の支障がない場合に特定行政庁が例外的に建築を認める制度（旧「43条但し書き」）	自治体ごとに基準が異なる。役所の建築指導課で相談
位置指定道路の申請	私道を建築基準法上の道路として指定してもらう	私道の所有者全員の同意や、道路の幅・構造の条件が必要

まずは役所の建築指導課などで、前面の道が法律上どう扱われているか（道路種別）を確認するところから始めましょう。

リフォームで活用する場合の注意点

再建築不可物件でも、今ある建物をリフォームして住んだり、賃貸に出したりすることはできます。ただし、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てなどの住宅で大規模な修繕・模様替えをする場合にも建築確認が必要になりました。

建築確認は接道義務を満たしていないと通らないため、再建築不可物件では、構造部分に大きく手を入れるリフォームが以前より難しくなっています。内装・設備の交換など、確認が不要な範囲の工事にとどめる必要がある場合もあります。リフォームを前提に購入・活用する場合は、事前に工事会社や建築士に確認しましょう。

その他の活用方法

賃貸住宅として貸す（家賃が相場より安くても、購入価格が低い分、利回りは確保しやすい）
解体して駐車場・資材置き場・家庭菜園として使う（ただし一度更地にすると建物は建てられません）
隣地の所有者に活用してもらう（売却・賃貸）

再建築不可物件でよくある失敗と対策

よくある失敗	起こりやすいことと対策
解体して更地にしてしまった	再建築不可の土地は、建物を壊すと新しく建てられないため、売却価格が大きく下がります。解体の前に必ず専門業者に相談しましょう。
大規模リフォームを前提に購入した	2025年4月以降、木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になり、再建築不可物件では計画どおりの工事ができないことがあります。
一般の不動産会社だけに相談した	再建築不可物件の扱いに慣れていない会社では、査定がつかなかったり極端に低かったりします。専門業者を含めて比較しましょう。
隣地との交渉を試さなかった	隣地の所有者にとっては、土地を広げたり通路を確保したりするメリットがあります。隣地に売る・隣地の一部を買う選択肢も確認しましょう。

売却相場と、仲介・買取の選び方

再建築不可物件は、建て替えができないうえに住宅ローンを使える金融機関が限られるため、買主が現金で買える人に絞られます。そのため、価格は周辺の建て替え可能な物件の5〜7割程度が目安とされています（立地や建物の状態で大きく変わります）。

売り方	向いているケース	注意点
隣地所有者に売る	隣地の方が土地を広げたい、通路を確保したいと考えている	直接の交渉が難しければ不動産会社に間に入ってもらう
仲介で売る	都心部など立地が良く、投資家などの需要がある	売れるまで時間がかかりやすい
専門の買取業者に売る	早く確実に手放したい、建物の傷みが激しい	価格はさらに下がるが、再建築不可の扱いに慣れた業者なら条件が良いことも

一般的な不動産会社では「扱えない」と断られることもありますが、再建築不可物件を専門に扱う業者は、隣地との交渉やリフォームのノウハウを持っているため、価格がつくケースが多くあります。複数の専門業者に査定を依頼して比べましょう。

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よくある質問

Q再建築不可物件とは何ですか？

A建築基準法上、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は、建物を建て替えることができません。これを「再建築不可物件」と呼びます。既存の建物をリフォームして住み続けることは可能です。

Q再建築不可物件は本当に売れますか？

A一般の仲介市場では買い手が見つかりにくい傾向がありますが、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、リフォーム再生や隣地との一体活用などのノウハウを持っており、売却できるケースが多くあります。

Q「43条但し書き」とは何ですか？

A接道義務を満たさない土地でも、特定行政庁の許可を得ることで例外的に建築が認められる制度です。すべての物件が対象になるわけではないため、まずは自治体や専門業者に相談して可能性を確認しましょう。

Q再建築不可物件でも住宅ローンは使えますか？

A多くの金融機関では、担保評価が低いため住宅ローンを使うのが難しいのが実情です。そのため買主は現金で購入できる人や投資家、専門業者に限られやすくなります。

Q再建築不可物件の固定資産税は安くなりますか？

A再建築不可であることは評価に一部反映されますが、固定資産税が大きく下がるとは限りません。建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が外れて税額が上がる点にも注意が必要です。

Q自分の土地が再建築不可かどうか、どうやって調べればいいですか？

A役所の建築指導課などで、前面の道が建築基準法上の道路かどうか（道路種別）と、接道の長さを確認できます。不動産会社に調べてもらうこともできます。

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