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不動産査定・一括査定サイトの選び方と失敗しない受け方

「何から始めればいいか分からない」を解消。査定の仕組みから、物件種別ごとのコツ、比較すべきポイントまでを1ページに集約しました。

監修・執筆：Smile編集部最終更新：2026年9月28日

掲載15社
口コミ平均4.2
口コミ291件

進め方の5ステップ

1

STEP1

机上査定と訪問査定、どちらを受けるか決める
2

STEP2

物件種別（土地／マンション／戸建て／空き家）を確認する
3

STEP3

複数社の査定額を比較し、相場感をつかむ
4

STEP4

査定額の根拠・担当者の対応力も見て会社を選ぶ
5

STEP5

納得できたら売却の相談・依頼へ進む

不動産査定の種類と違い

このガイドでわかること

査定の種類（机上査定・訪問査定・AI査定）
査定額の決まり方と自分で相場を調べる方法
一括査定サイトの仕組みと注意点
媒介契約の種類と仲介手数料
査定後に会社を選ぶポイント
不動産査定でよくある失敗と対策

不動産査定とは、不動産会社が「この物件ならいくらで売れそうか」を見積もることです。査定は基本的に無料で、方法によって精度とかかる時間が変わります。

査定方法	内容	かかる時間	向いている人
AI査定・シミュレーター	住所・面積・築年数などを入力すると、過去の取引データから自動で価格を算出	数秒〜数分	まず大まかな相場だけ知りたい
机上査定（簡易査定）	担当者が周辺の成約事例や公的データをもとに算出。現地は見ない	当日〜数日	売るかどうか検討段階
訪問査定	担当者が現地で建物の状態・日当たり・周辺環境まで確認して算出	現地1時間程度＋報告まで数日〜1週間	売却を具体的に考えている

売却を決めているなら、最終的には訪問査定を受けることになります。建物の傷みやリフォーム歴、眺望などは現地を見ないと評価できないためです。

査定額の決まり方と、自分で相場を調べる方法

査定額は「売れそうな価格」であって「買取価格」ではない

仲介での査定額は、その会社が「3ヶ月程度で売れそう」と考える価格の目安です。査定額がそのまま売れる価格になるわけではなく、実際の成約価格は市況や買主との交渉で変わります。マンションは近隣の成約事例を基準にする「取引事例比較法」、戸建ては土地と建物を分けて評価する方法が中心です。

査定前に自分で相場を調べる方法

レインズ・マーケット・インフォメーション：不動産会社間の取引データベース（レインズ）に登録された成約価格を、個人でも地域・面積などで検索できます。
不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の取引価格や地価公示などを地図上で確認できます。
不動産ポータルサイトの売出価格：近隣の似た物件の売出価格がわかります。ただし売出価格は成約価格より高めなことが多い点に注意しましょう。

事前に相場を知っておくと、極端に高い・低い査定額を見分けやすくなります。

「一番高い査定額」の会社に飛びつかない

媒介契約を取りたいために、相場より高い査定額を出す会社もあります。高すぎる価格で売り出すと売れ残り、結局値下げすることになりがちです。査定額の根拠（どの成約事例を参考にしたか）を説明できるかで比べましょう。

一括査定サイトの仕組みと上手な使い方

一括査定サイトは、物件情報を1回入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。利用者は無料で、サイト運営会社は提携する不動産会社から紹介料を受け取る仕組みになっています。

メリット	注意点
複数社の査定額と対応を一度に比べられる	申し込み直後に複数社から電話が来ることがある
自分では見つけにくい地域の会社にも出会える	サイトごとに提携会社が違い、地域によっては依頼先が少ない
大手と地域密着の会社を比べられる	高すぎる査定額を出す会社が混じることがある

備考欄に「連絡はメールでお願いします」など希望する連絡方法を書いておく
依頼する会社は3〜6社程度に絞る（多すぎると対応しきれません）
匿名査定や、個人情報を不動産会社に開示しないサービスを選ぶ
マンション・土地・訳あり物件など、物件の種類に強いサイトを選ぶ

媒介契約の種類と仲介手数料

査定後、売却を依頼する会社と「媒介契約」を結びます。契約は3種類あり、報告の頻度や他社への依頼可否が異なります。

契約の種類	複数社への依頼	自分で買主を見つけた場合	販売状況の報告	レインズへの登録
一般媒介	できる	直接契約できる	義務なし	義務なし
専任媒介	できない	直接契約できる	2週間に1回以上	7営業日以内
専属専任媒介	できない	依頼した会社を通す必要がある	1週間に1回以上	5営業日以内

※専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3ヶ月です。

仲介手数料には法律で上限が決められています。売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」＋消費税が上限です（例：3,000万円なら上限は税込105.6万円）。なお、2024年7月からは800万円以下の空き家などについて、上限を30万円＋消費税まで受け取れる特例ができています。

不動産査定でよくある失敗と対策

よくある失敗	起こりやすいことと対策
査定額が一番高い会社にそのまま任せた	相場より高く売り出して反響がなく、数ヶ月後に大幅な値下げ。結果的に相場より安く売れてしまうケースがあります。査定額の根拠と、売り出し価格・値下げのタイミングの計画を確認しましょう。
1社だけの査定で決めた	比較対象がないため、査定額が妥当か判断できません。大手と地域密着の会社を含めて3社以上の査定を比べるのが基本です。
ローン残高を確認せずに売却を進めた	売却価格がローン残高を下回ると、差額を自己資金で用意しないと抵当権を外せず引き渡せません。査定前に金融機関の返済予定表で残高を確認しましょう。
売却の理由や不具合を伝えなかった	雨漏りや設備の故障を伝えずに売ると、引き渡し後に契約不適合責任を問われることがあります。査定時に正直に伝えたほうが、結果的にトラブルと値引きを防げます。