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更新日 2020.3.3

マンション経営と比較!アパート経営で失敗する7つの特徴と対策を紹介!

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そもそもアパート経営とマンション経営の違いって?徹底比較!

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アパート経営とマンション経営にはそれぞれに特徴があり、異なる土地活用であると理解しておく必要があります。

  アパート経営 マンション経営
投資額 高額 低額
資産価値
利回り 7~8% 4~5%
空き室リスク
耐久性
節税効果

一覧にすると上の表の通りです。

見ての通り2つの経営にはそれぞれ得手不得手があるため、あなたに合った経営方法を選択する必要があります。

立地条件にもよりますが、基本的に初期投資額はアパート経営の方が高くなります。

1室から始められるマンション経営に対し、アパート経営は1棟の建物を購入しなければならないため、始めるのは高額な自己資金が必要になってしまいます。

この土地ごと購入しなければならないアパート経営ですが、一見すればデメリットの方が大きいように見えますが、実は大きなメリットもあります。

以降ご紹介します。

資産価値の高い土地ですが、前述した通りマンション経営はその土地をオーナー数で割った分しか手元に残らないため、資産価値としては低くなってしまいます。

アパート経営の場合は土地ごと購入するため、建物に加え多くの土地を資産として保有できます。

資産価値の高い土地を担保に銀行から融資なども受けることができるため、土地を保有しておくメリットは多くあります。

一般的に利回りは、

新築アパート→7~8%

中古アパート→9~10%

新築マンション→3%

中古マンション→4.5%~6%

といわれております。

これは相場なので目安程度に考えましょう。

アパート経営は1棟で購入しているため、入居率は分散します。

例えば部屋が10室あったとして、5つの部屋が空室になってしまっていても、入居率は50%にとどまります。

しかし、1室から始めるワンルームマンション経営の場合、入居率はそこに入るか入らないかによって、0か100かの2択になってしまいます。

よって空き室のリスクを考えたときアパート経営の方が安定した収入が見込めると考えられます。

アパートとマンションは構造的にも違いがあり、アパートは木造、マンションは鉄骨で作られています。

木造にはいくつかのデメリットがあり、しっかり考慮しておかなければなりません。

木造の建物は老朽化のスピードが比較的早く、そのため修繕やリフォームが必要になるため大幅にコストがかさんでしまう可能性があるため最初から見積もっておく必要があります。

また、火災や天災の影響も受けやすいため、こういった保険への加入料が高く設定されています。

最初からしっかり見積もっておかなければ失敗する要因になるため要注意です。

これに対し、鉄骨で造られているマンションについては耐久性が強いためこういった必要になるコストをカットできます。

アパートのオーナーは家賃や更新料などの収入から経費を差し引いた利益を増やしていくことがアパート経営の魅力となるのですが、節税が目的となっている場合には、経費のほうが収入を上回り赤字とすることを目指そうとします。

お金を稼ぐためにアパート経営をしているのに、赤字を目指すというのは矛盾しているようであるが、サラリーマンの場合には給与所得と不動産所得は損益を相殺することができるという「損益通算」という制度がそれを可能としています。

アパートで赤字が出たとしても、給与所得からその損失分を差し引き課税対象額を減らせるのです。

課税対象額が減れば、納めるべき税金が減り節税効果が出ることになります。

マンション経営では、減価償却費やローン金利・租税公課・登記費用・管理費など必要経費として認められている項目が多くあります。

その結果、不動産所得を経費が上回るケースがあります。

赤字になった場合、サラリーマンとして得る収入から損益通算して、所得税の還付を受けることができ、同様に住民税まで減税されます。

アパート経営で失敗する人の特徴とは?

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アパート経営で失敗する人の特徴は一言でいえば準備不足にあります。

アパート経営は安定性の高いミドルリスクミドルリターンの経営(投資)方法といわれ、始めやすい経営(投資)方法とされています。

しかし、リスクが低いとは言え、始めるにあたってニーズのある地域や初期費用、ランニングコストの正確な見積もりやその収支計画など事前に準備しておかなくてはならないような重要事項は数多くあります。

今回は実際によくある失敗例から始める前に身に着けておくべき知識やノウハウを分析、ご紹介させていただきます!

失敗例1 表面利回りばかりを重視する

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収支計画を立てる上で、表面見積りばかりを気にしているとローンの返済が追い付かなくなり最悪の場合気づいたら借金の返済義務しか残っていない、なんてことになりかねません。

アパート経営における利回りの計算方法は2種類あることを知っておく必要があります。

年間賃料÷物件価格×100=表面利回り(%)

表面利回りは満室時の年間の賃料を投資用不動産の購入額で割ったもので単純な計算方法になっています。

これには管理費や修繕費、税金などの諸経費が一切含まれていないことが大きな特徴です。

これに対し、年間の賃料から諸経費を差し引いたものを購入額で割ったものが実質利回りになり、実際に運用する状況に近い数値になります。

アパートは前述した通り、老朽化が早いといったデメリットを抱えているため修繕やリフォーム等にかかるコストを完全無視して利回りを考えると失敗する可能性は大幅に上がってしまいます。

この2つの違いを理解せずに資金計画を立てて投資を行うのは失敗する原因になるので注意しましょう。

アパート経営を行う際に諸経費が発生するのは避けることができないため、これを無視するのは全く意味がありません。

どの物件を購入して運用するか比較する際の材料に表面利回りを使うことはできます。

しかし、物件を決めてから資金計画を立てるときには諸経費も含めて考慮する必要があります。

なお、不動産会社は投資者が運用に成功するかではなく、売ることを重視していることが多いので、数値が高くなって条件が良く見える表面利回りを掲示している場合が多いです。

そのため、どちらを使っているのかよく確認してから計画を立てた方が安全になります。

一見すると高い方が利益が出るように見えますが、他の要素も絡んでくるため、利回りだけで判断するとアパート経営に失敗します。

その地域でアパートの需要が高い地域であれば退去者が出てもすぐに部屋が埋まりますが、低ければ空室になっている期間が長いです。

利回りはあくまでも満室時の年間賃料で計算しているため、空室が発生していると想定を下回るので、どの程度の需要がある地域なのか確認が必要です。

よって事前にその地域のニーズをチェックしておく必要があります!

利回りは家賃を使って計算を行いますが、これが適正でなければ計画が破綻します。

中古の物件を購入し、これまでの運用実績のデータを提示してもらえる場合は信頼性が高いと確認できますが実績のない新築であったり、または中古でもデータを提示してもらえない場合、その家賃が妥当なのか資料だけでは分からないことが問題です。

その物件の条件を良く見せるために、入居者の入る見込みのない家賃にされていると実際に運用するときは引き下げることになります。

これを避けるため、周辺の類似する物件の相場がどの程度になっているのか自分で調べ、現実的な利回りを計算できるようにしておくと良いでしょう。

アパート経営は長期的に行うものなので、購入した物件に老朽化で不備が起きたり、新築の物件に比べて設備が古くなるので使い勝手が悪いなどの問題が出ます。

運用開始時の家賃では入居者が集まらなくなり、引き下げを行う必要が出てくるので利回りも低下します。

これも含めて資金計画を立てていないとローンを返済できなくなって失敗するので注意しましょう

POINT

✔利回りを気にしすぎると、後から必要になる費用で収支計画が崩れ失敗する可能性大

✔不動産会社が提示する見せかけの表面利回りに要注意

✔その地域のニーズを調べどんなぶっけんが必要かをよく考えよう!

失敗例2 アパート経営による収入は立地条件によって大きく左右される!?

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アパート経営で失敗しがちな理由のひとつが立地の軽視。

物件としての魅力が大きければ人は集まると考えてしまいがちですが、部屋を探す人は場所に対しての希望を持っていることも多いです。

経営をする側はそこに住むわけではないために蔑ろにしてしまうこともあるものの、借りる側はそこで生活を築くことになりますから、場所が良くなければ借りにくく感じてしまうのも無理はありません。

アパート経営は、あくまでも借りる人がいてこそ成り立つものですので、入居者目線で考えてみないと軌道に乗せることは難しいと言えます。

ではどのような立地を選ぶと失敗をしやすいのでしょう。

新しくアパートを建てようとしているところの周辺には、すでにいくつかの物件が存在することもあるはずですが、それらの物件に空室が多いようなら注意が必要。

既存物件の入居者が少ないということは、その辺りで部屋を借りる人があまりいないことの表れです。

そのような場所でアパート経営をしても、ニーズがないことで失敗しやすいのは当然のことと言えます

基本的にアパート経営は人が集まるところの方が上手くいきやすいです。

これから土地開発がされたり人が集まる条件が生み出されたりするようならまだしも、そのような気配がない場所は避けた方が無難でしょう。

新築早々に空室だらけになる可能性も十分にあります。

失敗しやすい原因として環境の悪さも影響します。

例えば近くに線路があり常にうるさい環境だったり、墓地が近くにあり安心できない場所だったりすると敬遠されがちです。

快適な暮らしを求めて部屋探しをしますので、環境が良くないのはデメリットになりやすいです

アクセスの問題も大きく関わってきます。

駅や商業施設、病院などが近くない場所、そのような物件は人も入りたがりません。

生活の上で苦労をするのが目に見えており、それらの欠点を上回るだけの何かしらのメリットがないと候補に入れてもらいにくいでしょう。

利便性は高いに越したことはないため、場所に強みがある方がアパート経営は成功させやすいです。

場所によって入居者のニーズというのは変化するものですが、その点にマッチしない立地の選択も良くありません。

例えば、学校が近いところはファミリーが部屋探しをすることが多いです。

従ってファミリー向けの物件でアパート経営をする場合、需要があることで成功しやすい立地と言えるでしょう。

一方、ファミリーが多いにも関わらず、単身者用の物件を建ててしまうようでは部屋探しをする人の希望に合致しません。

単身者からしても、ファミリーが多い場所は魅力的に感じにくいでしょう。

ちぐはぐなアパート経営では上手くいかないため、建築する物件に適した立地を選び出すか、あるいは立地に合わせて建物の特徴を考えるかしなければいけません

立地でアパート経営を失敗させないためには、いかに集客できるところに建築するかが重要です。

最初の選択を誤ってしまうと成功できる可能性は低くなりますので、事前のリサーチを入念に行うかが成功の可否の分かれ目になると言えるでしょう。

ただ、すでに建築されている場合ですと立地を見直すことができません。

そのような場合でも工夫次第で入居率を改善できる可能性もあります

立地選びで重要なのが、しっかりと周辺のリサーチを行うことです。

周辺物件の入居率や環境、アクセスなどを調査し、そこにアパートを建てることの有効性について考えてみなければいけません。

悪条件が揃っているような場所では空室リスクは高めですので、立地に難があるようなら安易な建築に注意した方が良いでしょう

ニーズについても併せてチェックすることも欠かせません。

これから土地探しをするケースに限定されますが、建築しようと考えているアパートの特徴と立地がマッチしないと入居者も集まりにくくなります。

その場所では、一体どのような物件が求められるのかを踏まえながら立地を選択しなければいけません

すでに空室問題に悩んでいる場合、物件の見直しをしてみることも時には必要です。

場所を変えることができない以上、立地のデメリットを補うための魅力を付与しないと改善が難しいこともあります。

例えば家賃の見直しや設備や間取りを一新するなどが挙げられます。

少しくらい立地が悪い程度なら、家賃の安さとのトレードオフで利用したいという入居者も少なくありません。

中には場所よりも家賃を重視する人もいますので、手っ取り早く空室を埋めるための手段と言えます

リフォームをしてしまうのもひとつの案でしょう。

キレイで快適な部屋は人気が高く人も集まりやすく、多少は家賃が高くても希望されることも多いです。

POINT

✔周辺のニーズを事前に調査、ターゲット層を明確に決め戦略を立てよう!

✔空き室が埋まらないときはもう一度周辺のニーズを整理しよう

失敗例3 節税目的で購入して失敗!?

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上述した通りアパート経営の節税のシステムは簡単に言えば、「赤字経営のアパートに関する確定申告での節税」なので、結局プラスには働いておらず、マイナス分を帳消しにしているにすぎません。

 

アパート経営で赤字が出れば、その損失で給与職の課税対象額を減らすことができますが、それで誰もが得をするわけではありません。

何を間違えてしまっているのかというと額面上の赤字ではなく最終的に残るお金を赤字にしてしまっていることです。

失敗する原因としては、アパートを購入したり建てたりするときに借金をしているためです。

借金は利息返済は経費になりますが、元金返済は経費に入りません。

空き室が出て収入が入らないときには、経費は簡単に収入を上回ります。

それだけであれば節税効果で結果的に黒字となるのですが、さらに元金の返済分を差し引いたとき節税した分を超える赤字になりやすいのです。

相続税は財産が多ければ、その分税率が高くなるので法定相続人に渡る財産が目減りしてしまうことで悩む人が少なくありません。

その際アパートという形での相続は効果があるのでしょうか。

そんなときにはアパートを建てて相続させれば節税効果が出てきます。

なぜアパートを建てることで節税できるのかというと、土地や建物の評価が購入時の価格よりも低くなるからです。

しかもアパートの建設費を調達する事ができれば借金をすればさらに評価額を下げることが出来ます

なぜアパートで評価額が下がるのかと言うと、アパート経営には空き室や家賃滞納といったリスクが存在するからです。

ともかく、この方法を使えば現金や何も建っていない更地を相続させるときよりも、納めるべき相続税は少なくなります

賃貸アパートを建てることで相続税を減らすことが出来たとしても結果的に大きな損失をもたらすことになるかもしれません。

というのもアパート経営にはいくつものリスクがあります。

新築であれば満室になりやすいでしょうが、それが10年、15年後になれば建物が劣化してきて入居者の集まらない中古アパートになる可能性が高いです。

それに年月が経てば周囲にもアパートが乱立して、少ない需要を食い合うことになることだってあります

建物の価値を守ろうとすれば、多額の修繕費を支払って古いところや壊れているところを直していかなければいけません。

そうした出費が積み重なればせっかくの節税効果は吹き飛びます

相続税を節税しようという人は知識もなく不動産投資会社の勧誘に乗ってアパート経営に乗り出すこともよくあります。

そのような状態でアパート経営がうまくいくはずがありません。

ただ失敗しても売却することで、損失を最小限に食い止めることは出来ます。

ところが物件選びに失敗するとアパートの評価は極端に低くなります。

評価が低いアパートは担保価値も低くなり銀行からの融資が難しいです。

つまり買い手は自己資金での購入を余儀なくされます。

そのために、買い手が融資を受けられるように担保価値に見合った金額、あるいは一括で購入できる金額まで引き下げることになります。

そうなれば売却損が膨らみ節税効果は消えてしまいます

個人でアパート経営をするときに、会社勤めをしていなければ給与所得を得ることが出来ないので損益通算の制度を利用することはできません。

そこでアパート経営を法人化してしまうと、アパートから入った収益がいったん設立した会社に入り、そこから社員への給与・役員報酬という形で回ってきます。

自分で設立した会社とはいえ、形式として給与所得となりますから、損益通算の制度を利用した節税効果を生み出すことが出来ます

また、自分だけでなく配偶者や子供も会社のメンバーにしておけば、それぞれに報酬が支払われることになります。

そうすれば、ひとりだけでアパート経営をするときよりも課税対象額が下がり税率を低くする事ができます。

法人にすることで、損益通算の制度を使って節税をする事ができる、というのが大きな魅力ですが、一方で法人になるからこそ増えるコストというのがあります。

個人であれば法人税は納めませんが法人となれば納めなければいけません。

それに登録免許税といった会社の設立費用、維持費ともいえる地方税、経営者と従業員の社会保険料など出費が増えていきます。

地方税は所得にかかわらず会社が存在していれば納めなければならないので要注意です。

もちろん、法人化することで増える出費は経費として計上できるものもありますが、それが認められないものもあります。

無計画に法人化してしまうと、増えた出費で利益が消えて失敗することになります。

POINT

✔アパート経営は節税には不向き

  →節税を受けることができる状況の中ではデメリットがありすぎる

メリット4 購入後の管理をおろそかにする

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アパート経営の失敗の原因の中でも最も注意しなければならないのが、メリット4 購入後の管理をおろそかにすると言うことです。

アパートは入居者から家賃を得ることでその収入を確保するものであるため、入居者が喜んで入居することができるような環境を作り、これを維持することが非常に重要となります。

アパートを購入すれば入居者が集まり家賃収入を得られると言うものではなく、日々の管理をしっかりと行うことが利益を得るための重要な要素となるのです。

アパート経営は入居者から家賃を得て利益を上げるものですが、そのために必要な経費や維持費も十分に意識をしてこれらを総合的に管理することが成功のための重要な要素となります。

そのためこれらの要素を確実に認識しておくことが重要です。

家賃収入を得るためには、入居者を確保し増やすことが重要となります。

アパートを購入した場合に一般的には入居者が全くいないことも多く、効果的な広告宣伝などを行い入居者を増やすことがまず行わなければいけないこととなりますが、この際には周辺の家賃相場を確認し、自らのアパートの特性や様々な価値などを十分に分析した上でこれに適した家賃の金額を設定することが重要となるのです。

アパートを経営すれば入居者が集まり利益が上がると考えている人も多いのですが、様々な条件を鑑み費用対効果が最も高いものを入居者は選ぶことになるため、その特性を明確に理解し考慮した家賃設定を行い入居者を確保することが最も重要となります。

空室リスクとはアパートに入居者が集まらずに空室が生じてしまう危険性のことをいいます。

空室が増えてしまうとその分の家賃収入が得られないことになり、様々な問題を引き起こすことも少なくありません。

アパート経営を行う場合、単純に家賃がすべて収入と考えてしまう人が多いのですが、実際には固定資産税やその他の維持費がかかることも多く、さらにアパートを維持するための費用も十分に用意をしておかないと魅力が半減し入場者が減ってしまうことになるためそのバランスを十分に確保することが必要となるのです。

これらを怠るとアパート自身の魅力が減り新たな入居者が増えないばかりでなく、既存の入居者も退室してしまうことになり大幅に利益を失うことになりかねません。

これらを防止するためにもアパートの管理を適正に行うことも非常に重要な要素となります。

アパートの経営において重要な事は家賃収入を増やし収入と支出のバランスを保ちながら利益をしっかりと上げることです。

そのためには経営の視点から様々な施策を考慮することが重要となります。

アパートの住人は快適な生活を送りたいと考えているものです。

その反面できるだけ安い家賃で生活したいと考えている人も多いため、そのバランスを保ちながら適正な状態を維持することを心がけることが重要となります。

特に重視されるのが共用部分と言われるもので、入り口や廊下の安全性や快適性を維持することが非常に重要な要素となるものです。

入り口が汚れていたり、廊下の照明が暗かったりするとそれだけで印象が悪く、新たな入居者を確保することが難しい状態となってしまうため注意をすることが大切です。

アパートの一般の建物であるため懸念変化とともに様々な構造上の問題を生じてしまうことが少なくありません。

そのため定期的に構造上の点検や外観上の点検を行い、常に安全に使用できる状態としておくことが重要になります。

その中には様々な設備も含まれ、ガス屋水道の問題を始めその他の住民間のトラブルについてもこれを事前に察知し経営者としてしっかりと裁定することが重要となるのです。

これらを適正に行うために、日々の点検をかかせないことがアパート経営に失敗しない秘訣の1つとなっています。

アパート経営に失敗する要因の1つとして、適正な管理を十分に行うことができないと言う点があります。

アパート経営を行う場合には入居者に不利益を与えないように様々な設備をしっかりと点検し、維持できるようにすることが重要な要素となっています。

しかし多くの経営者はアパートを頻繁に確認することが難しい場合が多く、さらに詳細な設備の修理においても迅速に行うことが難しい場合も少なくありません。

このような場合には管理を効率的に利用し経営を行うことが非常に有利な方法となるのです。

管理会社は委託されたアパートの管理を隅々まで行うことが多いほか、場合によっては空室リスクの対策をしっかりと行い、入居促進する様々な方策を実施してくれることも多いので非常に頼りになります。

そのため、忙しい経営者に代わりアパート経営を効果的に行うための1時間裏を実現してくれるのです。

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