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不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングの仕組みと始め方

「不動産投資は自己資金もローンも必要で自分にはハードルが高い」という方向けの新しい選択肢。1万円程度から始められるサービスも増えています。

監修・執筆：Smile編集部 最終更新：2026年9月28日

  • 掲載1社
  • 口コミ平均4.2
  • 口コミ20件

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不動産クラウドファンディングに関するご相談・査定に対応している会社をランキング形式でご紹介します（全1社）。

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    トモタク
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進め方の5ステップ

  1. 1

    STEP1

    不動産クラウドファンディングの仕組みを理解する

  2. 2

    STEP2

    現物の不動産投資との違い（少額・短期・管理不要）を確認する

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    STEP3

    元本割れ等のリスクとリターンのバランスを理解する

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    STEP4

    複数のサービスを比較し、利回り・運用期間・優先劣後方式を確認する

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    STEP5

    少額から試し、慣れてきたら投資額を検討する

不動産クラウドファンディングの仕組み

このガイドでわかること

  1. 不動産クラウドファンディングの仕組み
  2. 現物投資・REITとの違い
  3. リスクと「優先劣後方式」の見方
  4. 分配金にかかる税金
  5. サービスの選び方
  6. 不動産クラウドファンディングでよくある失敗と対策

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多くの投資家から少しずつお金を集め、事業者がそのお金で不動産を運用し、家賃収入や売却益を出資額に応じて分配する仕組みです。1口1万円程度から投資できるサービスが多く、物件の管理は事業者が行います。

主に「不動産特定共同事業法」にもとづいて運営されており、事業者は国土交通大臣や都道府県知事の許可を受ける必要があります。

主な契約の形

種類仕組み特徴
匿名組合型事業者の不動産事業に出資し、利益の分配を受ける最も一般的。少額から投資できる。不動産の所有権は事業者にある
任意組合型投資家が組合員として不動産を共同で所有する1口の金額が大きめ。相続税の評価などで現物に近い扱い
貸付型（ソーシャルレンディング）不動産事業者にお金を貸し、利息を受け取る不動産特定共同事業法ではなく、金融商品取引法の規制を受ける

現物の不動産投資・REITとの違い

比較項目不動産クラウドファンディング現物の不動産投資REIT（不動産投資信託）
必要な資金1万円程度から数百万円〜（ローン利用が一般的）数万円程度から
運用期間数ヶ月〜数年（案件ごとに決まっている）長期期限なし
途中での換金原則できない（一部サービスは譲渡可）売却すれば可能（時間がかかる）市場でいつでも売買できる
価格の変動運用中の評価額の変動は小さい不動産市況で変動株式市場で毎日変動
管理の手間なし管理会社に委託しても一定の判断が必要なし
レバレッジ・節税なしローンで大きな物件を持てる。損益通算も可能なし

「ほったらかしで少額から始めたい」人にはクラウドファンディング、「長期でまとまった資産を作りたい」人には現物投資が向いています。

リスクと「優先劣後方式」の見方

不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。主なリスクは次のとおりです。

  • 元本割れ：物件の売却価格が想定を下回ったり、空室が続いたりすると、分配金が減ったり出資金が戻らなかったりします。
  • 事業者の倒産：運営会社が倒産すると、出資金が戻らない可能性があります。
  • 流動性：運用期間中は原則として解約できません。
  • 運用期間の延長・早期終了：物件の売却時期により、予定どおりに償還されないことがあります。

優先劣後方式とは

多くのサービスは、投資家の出資（優先出資）と事業者自身の出資（劣後出資）を組み合わせています。損失が出た場合はまず事業者の劣後出資から差し引かれるため、劣後出資の割合が大きいほど投資家の元本は守られやすくなります。

例えば劣後出資の割合が20%なら、物件の評価が20%下がるまでは投資家の元本は減らない計算です。ただし下落がそれを超えれば元本割れするため、「劣後出資があるから安全」とは言い切れません。

分配金にかかる税金

最も多い匿名組合型の分配金は、原則として「雑所得」として総合課税の対象になります。分配時に20.42%の所得税等が源泉徴収され、確定申告で他の所得と合算して精算します。

  • 会社員で、給与以外の所得の合計が年20万円以下なら所得税の確定申告は不要（住民税の申告は必要）
  • 株式やREITと違い、NISAの対象外です
  • 雑所得の損失は、給与所得などと損益通算できません

※任意組合型は不動産所得になるなど、契約の形で扱いが異なります。詳しくは各サービスの説明や税理士に確認してください。

不動産クラウドファンディングでよくある失敗と対策

よくある失敗起こりやすいことと対策
想定利回りの高さだけで選んだ利回りが高い案件は、物件の立地や事業者の財務状況などのリスクも高い傾向があります。案件の中身と運営会社を確認しましょう。
1つの案件に資金を集中させた元本割れや償還の遅れが起きたときの影響が大きくなります。複数のサービス・案件に分散するのが基本です。
すぐ使う予定のお金で投資した運用期間中は原則として解約できません。生活費や近いうちに使う予定のお金は投資に回さないようにしましょう。
確定申告を忘れた分配金は雑所得です。給与以外の所得が年20万円を超えると、所得税の確定申告が必要になります。

サービスの選び方チェックリスト

  • 不動産特定共同事業の許可番号が公開されている
  • 運営会社の設立年・決算内容・不動産事業の実績が確認できる
  • 過去の案件で元本割れや配当遅延がないか、実績が公開されている
  • 劣後出資の割合、物件の所在地・賃料・売却の見通しなど、案件の情報が詳しい
  • 想定利回りだけでなく、運用期間や途中解約の可否を確認できる
  • 分別管理（投資家の資金を事業者の資金と分けて管理）をしている

はじめは1社・少額から試し、分配の実績を確認しながら複数のサービス・案件に分散していくのが基本です。人気のサービスは抽選や先着順ですぐに募集が終わることもあるため、複数のサービスに登録しておくと投資の機会を逃しにくくなります。

不動産クラウドファンディングのサービスを見る

よくある質問

Q不動産クラウドファンディングは元本保証されますか？

A元本保証ではありません。多くのサービスは「優先劣後方式」という、投資額の一部（劣後出資分）を事業者が負担することで投資家の損失リスクを軽減する仕組みを採用していますが、それでも元本割れの可能性はゼロではありません。

Q現物の不動産投資と何が違いますか？

A現物投資は物件そのものを所有し管理・運用しますが、クラウドファンディングは事業者が運用する不動産事業に「出資」する形です。少額から始められ、管理の手間がかからない一方、現物のような節税効果や資産としての所有権は得られません。

Qどのくらいの利回りが期待できますか？

Aサービスや案件によって異なりますが、年利3〜8%程度を想定しているものが多い傾向です。利回りが高い案件ほどリスクも高くなる傾向があるため、案件ごとの内容をよく確認しましょう。

Q不動産クラウドファンディングはいくらから始められますか？

A多くのサービスで1口1万円程度から投資できます。案件によっては10万円以上が最低投資額になっていることもあります。

Q途中で解約できますか？

A多くのサービスでは、運用期間中の解約は原則としてできません。一部のサービスでは、出資持分を他の投資家に譲渡できる仕組みがあります。

Q運営会社が倒産したらどうなりますか？

A出資金の一部または全部が戻らない可能性があります。運営会社の財務状況や、投資家の資金を分けて管理しているか（分別管理）を事前に確認しましょう。

ランキングの選定基準
  • サービス内容の適合度このページのテーマに対応するサービスを提供しているか、対応エリア・対応物件の広さ
  • 費用の分かりやすさ利用料・手数料などの費用が公式サイトで明示されているか
  • 実績・運営会社の信頼性運営年数・取引実績・免許や許可の有無など、公式情報で確認できる信頼性
  • 相談のしやすさ無料相談・オンライン対応・連絡方法の選択など、はじめての人でも利用しやすいか

各社の情報は公式サイトの公開情報をもとに編集部が確認しています。料金・キャンペーン等は変更される場合があるため、最新情報は各社公式サイトでご確認ください。

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