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更新日 2020.3.3

収入がいいのは?運営が楽なのは?マンションVSアパート経営を徹底比較

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マンション経営との違い

不動産

アパート経営とは、自分が購入し所有しているアパートの部屋を他人に貸す事で、入居者から毎月家賃をもらうという不動産の事業です。

不動産投資を考えている人にとって、誰でも検討する事が可能な不動産投資方法の一つです。

アパートを購入する場合は、マンションと違い基本的に一部屋単位ではなく一棟全てを購入する事になります。

その為、一般の人だとアパート経営は中々手を出すのが難しいと考えがちですが、内容には色々なケースやプランがありますので、決してそんな事はありません。

マンション経営とは、自分が購入し所有しているマンションの部屋を第三者に貸し出す事で、毎月家賃収集を得ていくという不動産事業の一つです。

マンションの場合はアパートと違い、ほとんどの人は住宅ローンで一部屋購入してから経営をしますが、毎月のローン返済は家賃収入でほとんどまかなう事が出来ます。

また利回りの高さを比較してもアパートよりも高いというのも特徴です。

しかし、投資先はアパートと異なり一部屋だけを購入する事が多いので、空室になってしまうとその間は収入がゼロになる恐れがあるので注意が必要です。

アパートの場合はマンションの一部屋所有とは違い、基本的に一棟全てを購入して運営する事になるので、全体的な意思決定を素早く出来るというのが大きなメリットです。

例えばマンションの場合は外観全体を綺麗にリフォームしようとしても、他の区分所有者の賛同がなければ出来ません。

その為、いくら自分が所有している部屋を新しい設備にリフォームしても、マンションの外観が古くて汚ければ新しい入居者が中々入ってくれません。

しかしアパートの外観全てをリフォームで綺麗にしようとすれば、他の人の意見を聞く必要は全くないので自分の意思だけですぐに実行出来るというのは大きなメリットです。

アパートだと、建物だけでなく土地も同時に所有する事になるので、区分所有のマンションと比較しても、物件の担保価値が金融機関から高く評価される場合が多いです。

その結果新たな融資も比較的受けやすくなり、アパートをもう一棟購入する事もしやすくなります。

また事業専従者の給料や、控除といった特典も受けやすくなりますし、建設したアパートに自宅を併設する賃貸併用住宅を建築する事も可能です。

一般的にマンションに比べて、木造のアパートは老朽化するのが早く、年月が経つと外観の変化も目立ちやすいです。

概観が悪くなると、入居を考えている人の印象も悪くなり、入居率が低くなってしまい、その結果空き室も増えてくる為に賃料を低くせざるを得なくなります。

そうならない為にも常に外観や部屋の設備などをきれいにしておく必要があり、修繕費やリフォーム代が沢山かかってしまいます。

また耐火性も劣るので、火事になった場合に一室だけでなく建物全体が焼けてしまう恐れもある為、火災保険料の負担も大きいです。

耐震性能も劣る為、地震が起きた場合、被害額がマンションより大きくなる可能性もあります。

マンションの管理は最初に必要な頭金と、諸費用を自己資金の中から用意できれば、すぐに運用する事が出来ます。

しかも自分自身で管理は全て行う必要はありません。

不動産管理会社にマンションの管理を委託する事が可能だからです。

もちろん管理契約を結んで、費用を支払う必要はありますが、不動産管理会社は色々な賃貸管理システムを所有しているので、委託してしまえば管理の煩わしさや手間はほとんどなくなり、比較的楽に運営する事が出来るというのは非常に大きなメリットです。

マンション経営を行うと、毎月不動産所得として家賃収入が入ってきますが、その一方で減価償却費や、ローン金利、登記費用や管理費等の経費もかかります。

家賃収入が経費を上回っていれば全く問題ありませんが、不動産所得よりも経費が上回り赤字になる事もあります。

しかし心配する必要はありません。

そうした場合は所得と損益通算し、確定申告の際に所得税の還付が受けられる可能性がありますし、合わせて住民税等も減額される場合があるので、これも魅力の一つです。

アパートに比べるとましですが、マンションも築年数が古くなると、どうしても汚れてきたり設備も古くなってきます。

そうすると新しい入居者も入ってこなくなり、自然と空き室になる事が増えてしまい、当然家賃収入も減る一方です。

そうならない為にも、定期的な修繕やリフォームをする必要がありますが、当然それらは全て自分で負担しなければならない為、費用がかかってしまうのはデメリットの一つです。

アパート経営のキャッシュフロー

不動産

アパート経営においては常に利回りについて熟慮が必要とされますが、利回りそのものをキャッシュフローと考えてしまうと少なからぬ損失につながってしまう恐れもあり注意が必要です。

キャッシュフローとは企業活動を行った場合のお金の流れを示すもので入って来た金額から出ていく金額を差し引いた収支を指しますが、アパート経営でのキャッシュフローは入ってきた家賃から賃貸管理費やローンの返済、税金や火災保険料といった経費を引いた上で残った利益です。

これは物件にかけた金額の年間家賃収入による回収率を示す表面利回りとは異なっていることを意識しておくことが大事です。

一般的な利回りは経費や空室率などを反映したものではないため実際のキャッシュフローとはかなりの違いがあり、単純に利回りのみに注目しているとキャッシュフローの金額に驚く羽目になります。

アパート経営での利回りを考える際に重要になるのが想定家賃収入ですが、部屋数に対しての家賃で単純計算してしまうと年間を通して満室で得られる収入と考えてしまいがちです。

とは言え現実には設定した家賃では入居者が決まらず値引きを行ったり急な引っ越しで空き室となりしばらく次の入居者が決まらないということは珍しくなく、むしろ常に全室満室というほうが稀なケースとなります。

さらに全額自己資金での購入で限りローン返済があり、賃貸管理費のほか火災保険料や税金などの経費もマイナスして考え、アパートの外観をきれいに保つための屋根や外壁などの修繕費や給湯器やエアコンといった更新費用等の積み立て分も考慮しなくてはなりません。

こういった諸経費をすべて引いた上で残った利益こそがキャッシュフローでそれを増やすことこそがアパート経営を成功させるカギとなります。

キャッシュフロー増加を妨げるものに滞納家賃があります。

滞納されたことで家賃としての現金が手元に入って来ていない場合も未収金という債権で計上されることからその分まで売上にしなくてはなりません。

現実には手元に現金が入って来ていないのでキャッシュフローは悪化します。

簿記の上では売り上げが上がっているように見えても実際に現金が入ってこないのであれば、投資としてのアパート経営は成功したことにならず安定した経営からもほど遠いものとなってしまいます。

アパート経営を始めるにあたって不動産取得税や印紙税、登録免許税といった税金のほか登記費用などが必要となることは把握しているものの、経営を始めてから毎年発生する税金についてもしっかり認識しておかなくては思わぬ出費に感じてしまいアパート経営のメリットが実感できなくなってしまいます。

税金の種類だけでも固定資産税や都市計画税のほか事業の規模によっては個人事業税がかかって来ることもありトータルでかなりの額になることもあって、それも考慮した上でキャッシュフローを算出しておかなくてはなりません。

アパートのローンを返済額は家賃収入から差し引かれることから経費というイメージを持ちますが、経費になるのはローン返済分の利息のみで税務上では元金返済分は経費にはならず、ローン返済分だけ財産が増えるとみなされるため所得の扱いになります。

現実のキャッシュフローの金額よりもローンの元金が上回って感覚の上では赤字になっていてもローンで支払ったはずの額まで所得とみなされるためにトータルの所得額で所得税が算出されてしまいます。

この点もキャッシュフローの悪化を招く要因に数えられます。

アパート経営を始めたことによって毎月収益として一定の金額がコンスタントに振り込まれ、賃貸管理費やローンの返済分を差し引いても数万円単位の金額が手元に残る場合、早速に利益の旨味が出たと考えてしまうのは禁物です。

まず建物の修繕費用や給湯器などの更新費用と税金の分を積み立てて行かなくてはならないことを意識して、特に初期段階ではアパート経営によって生み出されたキャッシュフローを生活費のプラスアルファ分として考えないことが重要になって来ます。

キャッシュフロー分は空き室の発生や家賃滞納、給湯器やエアコンの故障といった不測の事態への備えとしても温存しておく必要があります。

アパート経営には常に余力を蓄えておくことが重視されており、キャッシュフローが生活費に流用され続けてしまい、それを毎月あてにするようになってしまうと万が一の事態に適切な対処ができなくなって、最悪の場合アパート経営そのものが行き詰ってしまうことにもなりかねません。

キャッシュフローは家計とは別の口座で管理し、経営の初期は温存を心掛けることが大切です。

アパート経営時の注意点

不動産

駅近や設備の充実度など、アパートを利用する人が選ぶときに欠かせない絶対条件が備わっている物件でなければ、契約が決まらずにいつまでも空室になる可能性があります。

当然収入が入ってこないだけでなく、アパートの維持費などで出費がかさんでしまうとせっかく得た物件を手放すことになる可能性が出てきます。

アパートを利用する客層によってもこだわる部分が違ってきますから、どんな人たちに入居してほしいかを考えて時代と利用者のニーズに合っている室内を提供できるようにしなければなりません。

慎重に物件を選ぶだけでなく、場合によってはリノベーションすること視野に入れて予算を確保しておくこともアパート経営では大事です。

間取りや設備の充実度合いと家賃が見合っていなければ、それだけ空室を増やすリスクを高めてしまいます。

周囲に同じような物件がある場合には特に注意が必要で、より条件の良いほうにお客様は流れてしまいますから、競合物件の偵察はある程度行わないといけません。

アパートを購入してから調べたのでは手遅れになることがあるので、購入する前に競合物件との比較を行いましょう。

不動産会社の営業からほかにこの物件を狙っている人がいるので契約するなら早めがよいと持ち掛けられる場合もありますが、焦って利益が出ないような物件を購入しても損をします。

アパート経営をするときには家賃の目安を決めて、それに見合っているアパートであることさらに競合物件もしっかりと調べて、地域の相場よりも家賃設定が高くなっていないか注意を払う必要があります。

単身者向けやファミリー向けなどのアパート経営を長く続けたいと考えているなら、人口減少について意識しなければなりません。

少子化問題はテレビでときどき取り上げられますが、人口が減りつつあることを普段の生活では実感しにくいため忘れてしまいがちです。

限界集落でアパート経営を始めることがリスクであるように、いま問題がない場所でも過疎化が進む可能性がある場所は避けたほうが良いでしょう。

空室が出ないように、これから増える高齢者向けの物件にする方法もありますが、孤独死などがあると次の入居者がなかなか決まらなくなる可能性があるため注意すべきです。

入居者の安全を守ることはアパート経営を行う上で最も大切なことで、中古アパートを購入する場合は特に注意が必要です。

地震が多い国ですから耐震強度がどれくらいあるか把握し、問題があれば補強工事を行わなければなりません。

免震や耐震構造がしっかりした新築であれば問題ありませんが、購入価格が高くなりそれに見合った家賃にしないと安定した利益が出なくなってしまうので、じっくりと考慮して中古アパートと新築どちらにするか選ぶようにしましょう。

地震だけでなく、台風などの自然災害も考えなければなりません。

沿岸部であれば暴風や塩害のことも考える必要があり、異常気象による洪水や突風に竜巻などの被害はどこで起きてもおかしくわないため、丈夫な建物にするだけでなく、修繕が必要になった時の貯えも必要です。

火事に対する備えも必要で、消火設備を整えるだけでなく保険へ加入することも忘れずに行いましょう。

ボロボロのくすんだアパートでは入居者を確保できなくなる可能性がありますし、家賃を下げるよう入居者から交渉されかねませんから、経年劣化が激しい部分はその都度修繕する必要があります。

壁や床だけでなく、設備についても定期的な点検が必要になります。

上下水道管は老朽化を放置すると水漏れを起こし、建物の傷みを加速させるだけでなく、入居者に迷惑をかけてしまうことが考えられます。

アパート経営を長く続けるほど必ず老朽化に対する対策は行う必要がありますから、修繕費用の確保は行っておきましょう。

劣化を少しでも抑えるためには清掃と点検を行うことが大事で、外壁の清掃や塗装に上下水道管の洗浄などにも配慮しなければなりません。

水道管は、古い建物だとが出るようになることや管に穴が開いて漏水や水圧が下がるといったことが起きる可能性があります。

下水道管は汚れなどで詰まりを起こすことがあるので、高圧洗浄などで汚れが蓄積しないように注意しましょう。

完全に詰まっていなくても流れが悪くなったり、臭いが逆流したりすることがあるため洗浄は大事です。

管理会社はアパート経営をサポートとしてくれますが、老朽化対策の委任を行うこともできます。

常に自身でアパートの状態をチェックできない場合は、委託してしまったほうが安心です。

管理会社によっては十分な対応をしてくれないところもあるため、適切な対応を迅速に行ってくれる管理会社と契約する必要性があります。

アパート経営で稼ぐには

不動産

経営というと様々な戦略や計画性が重要になりますが、アパート経営において稼ぐためのポイントの大部分は立地です。

いかに敏腕の経営者であっても、立地が悪ければ全てに影響してしまいます。

逆に言えば、良い土地を適正価格で購入することができれば、稼ぐための道筋はできていると言っても過言ではありません。

実際には、より成果を上げるための運営方法や事前準備もありますが、前提として土地の選定に最も力を入れるべきだと言えるでしょう。

地主のように運用する土地を持っている場合には別ですが、基本的にはアパート経営のためには土地探しが重要なステップとなります。

家賃の相場はある程度決まっていますし、建築費についても全国的に定められているため考慮できる点と言えば良い立地にあるかどうかです。

狙い目の立地には駅から徒歩5分圏内にあることはシンプルな指標のひとつです。

他にも低層住宅の制限がかけられている用途地域で、原則的に店舗等が建てられない第一種低層住居専用地域に属していれば土地価格が安い傾向にあります。

これは規制が厳しいことが原因ですが、アパートの建設は可能です。

不動産会社などの専門家の意見を聞きながら時間をかけて選びましょう。

良い立地が見つかったとしても適正価格であるかどうかを判断することを忘れないようにしましょう。

専門的な知識がない方でも、適正価格の把握に便利なものが一括査定サイトの存在です。

複数の不動産会社から査定をとることができますので、平均的な価値から適正価格を見定めることが可能になります。

ただし、あくまで査定額となりますので実際の購入時の価格とは異なる可能性があります。

必ず、提示された価格だけでなく、その根拠を確認することが大切です。

アパート経営の稼ぐポイントは土地選びが多くを占めますが、できるだけリスクを回避して上手く活用していくためには事前準備も大切です。

稼ぐことに焦点を当てるだけでなく、失敗しないための備えも重要な要素になります。

アパート経営には土地の購入や運用を始めてからが本番です。

長期的な視点から資産運用を考える必要があるのです。

アパート経営によって得られる利益と、考えられるリスクを差し引きます。

リスクには空室状況による家賃の問題や経年劣化による修繕費用、火災や地震などの自然災害などが挙げられます。

専門家と相談しながら綿密な計画書を作成するようにしましょう。

また、状況に応じて改善を繰り返すことも肝心です。

一時的に家賃の滞納や空席が発生したとしても、長期的に考えることで適切な対処法が見えてきます。

長期的な視点には、景気の流れによる金利や土地の価格を予想することも含まれています。

日本だけでなく、海外の動向にも気を配り情報を収集することも稼ぐチャンスを掴むためには必要です。

インターネットには様々な情報が溢れていますが、誰でも責任なく発信できることから新聞や本などの信憑性の高いものを参考にした方が賢明です。

ひとつの意見にとらわれるのではなく、異なる視点から書かれているものも参考にして客観的に判断することが求められます。

また、実際に経営している周辺地域の環境の変化にも耳を傾けておくことも大切です。

アパート経営の基本とも言えますが、入居者との間に交わす契約には適切なものを用意しておきましょう。

例えば、家賃の値段交渉はしないという項目はトラブルを防ぐためにも必要です。

土地の下落によって、家賃を下げるように交渉してくる人がいるからです。

ひとりを許せば、アパートに住んでいる全員に向き合わなければいけなくなります。

こういったトラブルは長期的な計画が崩れてしまうきっかけになりますので、事前に対策を講じておくことが賢明です。

一般的な利回りというと、物件価格に対して想定される家賃収入の割合を示した「表面利回り」になります。

ただし、簡易的な指標となりますので詳細な収益性は物件取得の費用や経費を含めた「実質利回り」や、自己資金の投入額に応じた「自己資本収益率」が重要とされます。

物件の購入費用や空室状況などは直接的に利回りに影響します。

大事なことは数値として視覚化して明確に把握することです。

経営に行き詰まった場合や、万が一トラブルが起きた場合にはプロに相談することが得策です。

相談する相手も、たとえ専門家であれば誰でも良いわけではありませんので、選定には時間を要します。

事前に相談できる専門家を知っておけば心配することもありませんし、できるだけ早い改善に繋がります。

トラブルが起きてからではなく、事前準備のひとつとしておきましょう。

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