ホーム >> 不動産コラム >> 不動産投資 >> アパート経営で必要な費用はいくら?初期費用から経営費用まで解説!
更新日 2020.3.2

アパート経営で必要な費用はいくら?初期費用から経営費用まで解説!

この記事を執筆した人
smileの画像
-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
Smileでは、不動産をテーマに不動産売買や不動産投資について情報発信をしています。
Smile編集部が監修した他の記事はこちら→

アパート経営を始めようとするときに、初期費用がどれくらいかかるのかよくわからないという人も多いと思います。

初期費用と一言で言っても、内訳には様々な種類の費用があります。

この記事では、アパート経営を始めるときにかかる基本的な初期費用をまとめています。

意外に知られていないような費用もあるので、アパート経営をしたいと考えている方は是非一読ください。

アパートの初期費用は土地の有無で異なる

アパートの初期費用は土地の有無で異なる

アパート経営を始める際にどれだけ費用がかかるのかは、自分で持っている土地にアパートを建設するのか、既存のアパートを購入するのかで変わってきます。

ここでは、アパート物件の購入する際の費用を上記の二通りの方法で紹介します。

自分の所有している土地に、アパートを建設する場合には、すでにその時点で土地は用意されています。

金融機関もその土地と建てる建物を担保にとってローンを組みます。

この場合には土地が頭金代わりになりますから、建物代金だけを借りることになります。

つまりフルローンで貸してくれることもあります。

この場合には初期費用がかなり抑えられるというメリットがあります。

しかし土地から購入をして、アパート経営をスタートする場合には、土地代と建物代の両方を、金融機関から借りなければなりません。

ですからその購入するアパートの2から3割程度の頭金を入れるように、金融機関から求められることが多いです。

また、土地を持っていない場合だとかかってくる不動産取得税なども、勿論元々持っていれば払う必要はないです。

アパートを建設する場合には、どのようなアパートを建てるのかを考えなくてはいけません。

この記事では、アパート建設について深く掘り下げることはしませんが、主に次の3つのことを考慮すべきと言われています。

  • 木材で建設するのか、鉄筋コンクリートで作るのか
  • 一人暮らし向けなのか、家族向けなのか
  • 建設は地元の工務店に頼むべきか、大手に頼むべきか

これらの要素を考えて建設すれば、自分が納得できる物件を手に入れ流ことができ流でしょう。

アパート経営にかかる初期費用の種類

アパート経営にかかる初期費用の種類

ここでは、アパート経営を始める際の物件購入費以外の初期費用の種類についてまとめています。

種類が多いので、このような費用もかかるということを知っておいてください。

初期費用の中で大きな金額になってくるのが、仲介手数料です。

この費用は、アパートを購入するときに不動産仲介会社に支払う費用です。

仲介手数料の主な計算方法は以下の通りです。

仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円

こちらは、不動産仲介会社との交渉で値引きできる場合もあるので相談してみましょう。

印紙税とは、不動産売買契約書や建物建築請負契約書、領収書などの課税文書のときに課税される国税です。

不動産売買誓約書の場合、

記載金額5,000万円以下の場合:1万円
記載金額5,000万〜1億の場合:3万円
記載金額1億〜の場合:6万円

となります。

気をつけなければいけないのが、貼り付け忘れるとその額の3倍になってしまうことです。

アパートを購入した際は、登記や登録をしなければいけません。

そして、これらを行う際には「登録免許税」がかかってきます。

登録免許税は以下の計算で求めることができます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

また、登記する際は基本的に司法書士に頼みます。

そのため、司法書士報酬を支払う必要があることも覚えておいてください。

建築確認申請は、建物の建築の時に都道府県や市に提出が義務づけられている書類です。

こちらは設計費用に含まれていることが多く、別途で払う必要はありません。

これはローンを組んだときに発生する費用です。

金融機関によっても異なりますが、一般的に借入額の1〜3%と言われています。

これは購入後すぐにかかってくる費用ではなく、市区町村から請求されるもので、通常、半年〜1年半後に請求される費用です。

これは以下のように計算することができます。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率(4%)

忘れた頃にやってくる請求なので、手元にある程度キャッシュを残しておくことが大切です。

火災保険は10年契約でおよそ50万円前後と言う費用感になります。

やはり不動産に災害はつきものなので火災保険も地震保険にも加入しておくのが得策でしょう。

特に日本は地震大国と言われているので間違いなく入っておいたほうがいいです。

アパート経営開始後すぐにかかる費用

アパート経営開始後すぐにかかる費用

アパート経営を始める時には、細かい費用がかかります。

この費用はあまり知られていないものもありますので、いざ始めるとなった時に慌てないように注意して、準備しておきましょう。

アパート経営を始める時に必要な費用は他にもあります。

それは金融機関からローンを借りる時にも費用が必要になるのです。

それは融資手数料や登記費用、印紙税などがそれにあたります。

これらの費用を合わせても、数十万円は手元に用意しておいてから始める方が良いでしょう。

他にもローンを借りる時に金融機関に行くための交通費や、登記のために法務局を訪れるための費用など、細かいものを上げると沢山あります。

アパートを購入したところ、そこにインターネットが通っていない場合には、新オーナーの判断で通すことも可能です。

そのような出費も考えておきましょう。

インターネットが通っていないと、アパートの空室率が上がってしまう可能性があります

その為の費用も前もってためておきましょう。

新築でアパートを建てたり、購入した場合にはかからない費用でも、中古で購入した場合にはかかるものもあります。

それは事実上の修繕費のことです。

購入した中古アパートがかなり古いものであったとして、さらに水回りなどの修繕が、前オーナーによって行われていない場合などは、その費用も考えておかなくてはならないのです。

それは規模にもよりますが数百万円単位になることもあります。

中古のアパートを購入するときには、その物件はきちんと修繕が行われていたのかを、きちんと判断してから購入に踏み切る方が良いでしょう。

そうしないと必要以上のお金が出て行ってしまう恐れがあるからです。

アパート経営をスタートするにあたって、頭金以外にも細かい費用がたくさん掛かると述べました。

しかしアパート経営は始めてからも費用が掛かるのです。

それは修繕積立金であったり、保険料などの維持費のことです。

それ以外にも固定資産税などの税金の支払いもあります。

このような費用はすべて家賃収入からねん出しますので、家賃は無駄遣いできません。

ですからアパート経営を始める前から無駄遣いをしないような癖をつけておきましょう。

そうすれば頭金も諸費用も、比較的速くためることが出来るでしょう。

POINT

✔アパート経営には細かい費用がかかるため数十万円くらい手元にある方が良い

✔アパート経営で修繕費が必要になることがある

✔アパート経営を始めてからも細かい費用がかかる

アパート経営の初期費用に必要な最低限の資金はいくらか

アパート経営の初期費用に必要な最低限の資金はいくらか

ここまで見てきたように、アパート経営にかかる初期費用はいろいろな種類があり、金額もそれなりにします。

一般的には、アパート購入費の1割程度のキャッシュがあれば良いとされていますが、もしもの時のために2〜3割あると安心できます。

つまり、中古アパートのおおよその相場である5,000万円が物件購入にかかったとすると、少なくとも5,500万円が必要になるということです。

ここでは、アパート経営のための初期費用をどう準備するかについて紹介します。

頭金をためるのは大変なイメージがありますが、会社員の人であれば、毎月給料の何割かを必ず貯金に回して、貯めるという方法もあります。

この方法ならアパートの頭金となる、数百万円を数年でためることが出来ます。

アパートを購入するときには全額自己資金で購入しない限りは、金融機関からの借入金を使うことになります。

しかし金融機関も購入したり建設したりするアパートの資金を、全額貸してくれるわけではありません

もし、アパート経営を始めようと思った段階で頭金が足りていなかったらローンを組みましょう。

不動産投資になるので、名目は収益が目的の事業投資ローンになります。

また、土地を持っている段階から始められるのであれば、自己資金0円から始められるフルローンを組むことができます。

しかし、フルローンは土地が頭金となることで借り入れができ、なおかつ年収が400万円以上ないとできないですので注意してください。

目安で少なくても新築アパートの場合は購入価格の約10%、中古の場合は約20%持っていると安心できるでしょう。

アパートの経営方法

不動産の画像

この記事を見られている方は、アパート経営を始めようと考えている方が多いと思いますが、まずはアパート経営の方法を整理していきましょう。

3種類あるので、ここでどの方法が自分に合っているのかを決めるのが大事です。

もしかしたらこの方法しか思い浮かばないと言う方がいるのではないでしょうか?

メリットとしては、勿論全部自分で管理を行うため管理費用がかからないことです。

しかし、その逆にアパート一棟分を全て自分で管理するため労力が多くかかります

頭を悩ませる問題の中には、住居者同士のトラブルや清掃などがあります。

多くの方はこちらの手段で管理している方が多いようです。

メリットは全ての管理を任せられることになります。

デメリットとしては、やはり費用がかかってしまうことです。

手数料に関しては、賃貸の何%と決めるのが普通で、相場は5%ほどになります。

具体的に行ってくれる内容としては、入居募集・家賃回収・清掃・退去時の手続きや入居審査業務など多岐に渡ります。

費用対効果の高さを考えれば、管理会社に任せた方がいいと言えるでしょう。

この方法は、不動産管理会社に管理だけでなく自分の所有している部屋を全て借り上げてもらうことです。

この方法により、入居率に関わらず一定額の家賃収入を手にすることができます

逆にデメリットとしては家賃収入が本来よりも少なくなってしまうことです。

運用に自信のある人は、サブリースでは無い方がいいと思いますが、アパート経営が初めてと言う方には向いている運用方法でしょう。

POINT

✔自分で管理をするのは費用削減になるが、労力がいる

✔管理会社に任せると賃貸の何%かは持っていかれるが費用対効果は高い

✔サブリース契約はアパート経営の初心者に向いている

信頼できる不動産投資会社を見つけることが重要

不動産一括請求

上記のようにアパート経営には細かな費用がたくさんかかります。

こういった金額まで見積もってアパート経営を開始するには、プロである不動産投資会社の協力が必要不可欠です。

不動産投資会社には様々な種類があり、親身になって不動産投資のやり方について細かいところまで相談に乗ってくれる不動産投資会社も多数あります。

そこで紹介するのが、当サイトSmileが運営している不動産投資会社一括問い合わせサービスです。

このサービスは、「どのような不動産投資をしたいのか」や「どの地域で不動産投資を始めたいのか」などによって、あなたに最適の不動産投資会社を複数紹介させていただきます。

また同時に、一括資料請求やセミナーの予約もできるので、実際にそれらを体験して、あなたに合った不動産投資会社を見つけてください。

下のボタンから一括請求のページに飛ぶことができるので、不動産投資を始めたいと思っている方は是非ご活用ください!

↓↓約5分であなたに最適な不動産投資会社を見積もります↓↓

シノケンプロデュース

シノケンプロデュース

初めての不動産投資はシノケンがオススメ!
★年間着工棟数ランキングで4年連続日本全国No.1!
自己資金が少なくても始められる!

_

詳しくはこちらをご覧下さい! ▶︎