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更新日 2019.6.14

アパート経営で必要な費用はいくら?初期費用から経営費用まで解説!

この記事では、新たにアパート経営を考えている方、今一歩わからないことが多く踏み切れない方向けの記事になります。

こちらを読めば、アパート経営の方法からおおよその費用感、さらにはオススメの会社を紹介しているので、アパート経営の知識を網羅的につけることが可能です。

アパート経営を成功させて不労所得を得たいと考えている方はこちらからどうぞ。

アパートの経営方法

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この記事を見られている方は、アパート経営を始めようと考えている方が多いと思いますが、まずはアパート経営の方法を整理していきましょう。

3種類あるので、ここでどの方法が自分に合っているのかを決めるのが大事です。

もしかしたらこの方法しか思い浮かばないと言う方がいるのではないでしょうか?

メリットとしては、勿論全部自分で管理を行うため管理費用がかからないことです。

しかし、その逆にアパート一棟分を全て自分で管理するため労力が多くかかります

頭を悩ませる問題の中には、住居者同士のトラブルや清掃などがあります。

多くの方はこちらの手段で管理している方が多いようです。

メリットは全ての管理を任せられることになります。

デメリットとしては、やはり費用がかかってしまうことです。

手数料に関しては、賃貸の何%と決めるのが普通で、相場は5%ほどになります。

具体的に行ってくれる内容としては、入居募集・家賃回収・清掃・退去時の手続きや入居審査業務など多岐に渡ります。

費用対効果の高さを考えれば、管理会社に任せた方がいいと言えるでしょう。

この方法は、不動産管理会社に管理だけでなく自分の所有している部屋を全て借り上げてもらうことです。

この方法により、入居率に関わらず一定額の家賃収入を手にすることができます

逆にデメリットとしては家賃収入が本来よりも少なくなってしまうことです。

運用に自信のある人は、サブリースでは無い方がいいと思いますが、アパート経営が初めてと言う方には向いている運用方法でしょう。

POINT

✔自分で管理をするのは費用削減になるが、労力がいる

✔管理会社に任せると賃貸の何%かは持っていかれるが費用対効果は高い

✔サブリース契約はアパート経営の初心者に向いている

アパート経営にかかる主な初期費用

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実はアパート経営をスタートする時に、まず必要になる一番大きなお金は、アパートを購入するための頭金なのです。

どのくらい必要なのでしょうか。

アパート経営を始める時には、色々と出費がかさみます。

その代表的なものが、アパートを建てたり購入したりするための頭金ではないでしょうか。

頭金をためるのは大変なイメージがありますが、会社員の人であれば、毎月給料の何割かを必ず貯金に回して、貯めるという方法もあります。

この方法ならアパートの頭金となる、数百万円を数年でためることが出来ます。

アパートを購入するときには全額自己資金で購入しない限りは、金融機関からの借入金を使うことになります。

しかし金融機関も購入したり建設したりするアパートの資金を、全額貸してくれるわけではありません

もし、アパート経営を始めようと思った段階で頭金が足りていなかったらローンを組みましょう。

不動産投資になるので、名目は収益が目的の事業投資ローンになります。

また、土地を持っている段階から始められるのであれば、自己資金0円から始められるフルローンを組むことができます。

しかし、フルローンは土地が頭金となることで借り入れができ、なおかつ年収が400万円以上ないとできないですので注意してください。

目安で少なくても新築アパートの場合は購入価格の約10%、中古の場合は約20%持っていると安心できるでしょう。

自分の所有している土地に、アパートを建設する場合には、すでにその時点で土地は用意されています。

金融機関もその土地と建てる建物を担保にとってローンを組みます。

この場合には土地が頭金代わりになりますから、建物代金だけを借りることになります。

つまりフルローンで貸してくれることもあります。

この場合には初期費用がかなり抑えられるというメリットがあります。

しかし土地から購入をして、アパート経営をスタートする場合には、土地代と建物代の両方を、金融機関から借りなければなりません。

ですからその購入するアパートの2から3割程度の頭金を入れるように、金融機関から求められることが多いです。

また、土地を持っていない場合だとかかってくる不動産取得税なども、勿論元々持っていれば払う必要はないです。

頭金やローンも大事ですが、そのほかにも仲介手数料や印紙税、保険など気をつけておくべきことが多くありますので紹介していきます。

初期費用の中で大きな金額になってくるのが、仲介手数料です。

この費用は、アパートを購入するときに不動産仲介会社に支払う費用です。

こちらは、不動産仲介会社との交渉で値引きできる場合もあるので相談してみましょう。

印紙税とは、不動産売買契約書や建物建築請負契約書、領収書などの課税文書のときに課税される国税です。

不動産売買誓約書の場合、記載金額5000万〜1億の場合:3万円、記載金額1億〜の場合:6万円となります。

気をつけなければいけないのが、貼り付け忘れるとその額の3倍になってしまうことです。

建築確認申請は、建物の建築の時に都道府県や市に提出が義務づけられている書類です。

こちらは設計費用に含まれていることが多く、別途で払う必要はありません。

火災保険は10年契約でおよそ50万円前後と言う費用感になります。

やはり不動産に災害はつきものなので火災保険も地震保険にも加入しておくのが得策でしょう。

特に日本は地震大国と言われているので間違いなく入っておいたほうがいいです。

POINT

✔頭金を貯めるためにまずは貯金から始める

✔不動産取得税など、土地を持っている持っていないで大きく費用が違ってくる

✔仲介手数料や印紙税など細かい初期費用もかかってくる

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実は不動産投資は、マンション投資が中心になっておりアパート経営に精通している企業があまり多くはないのが事実です。

しかし、シノケンはマンションからアパートまで幅広く展開している企業であり、ことアパート経営に関しては業界の第一人者とも言えるくらいの存在感を持っています。

そのため、アパート経営を始めることを考えているのであればシノケンに相談しに行くことがベストの選択肢と言えるでしょう。

まずは、話を聞いてみたいと言う方はセミナーに行ってみると色々と発見できることがあります。

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アパートを建てる時の費用

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アパート経営を始めようとしても、いろいろな課題に直面します。

例えば木造にするのか鉄骨にするのかなどを決めなくてはいけません。

いろいろな具体例を紹介します。

アパートを建てる時には、その建築資材を木造にするのかなどを決めなくてはなりません。

それによって費用も大きく違ってきます。

木造や鉄骨などいろいろな素材があり、それによって費用や工期も変わります。

そして完成後の修繕費用などにも影響が出ることを覚えておきましょう。

比較的アパートというと、昔は木造のつくりが多かったですが、現代では重量鉄骨や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなど、まるでマンションのような作りのアパートもあります。

どの素材で作っても見劣りしないくらい、立派なアパートになることは言うまでもありません。

アパートの総費用を算出するときには、坪単価を用いることが多いですが、木造の場合の坪単価はだいたい1坪40万円程度が多いです。

重量鉄骨や鉄筋コンクリート造りの場合は、60万円から100万円くらいの間と考えておくとよいです。

しかし業者によってこの値段はまちまちです。

総費用を算出するときには、この坪単価を掛け算してさらに諸費用が本体価格の20パーセントほどかかるので、それも計算に入れるとよいです。

単身者向けのアパート経営を考えるならば、一番多いのが1kや1ルームでしょう。

しかし現代では1LDKなども人気の間取りになっています。

1LDKならば完成後に、部屋の間取りを改造して2DKなどのファミリー向けにもできるので、オーナーとしてもフレキシブルな活用が出来ます。

アパート経営において間取りは大切です。

建てる時にそれを決めて、完成したら簡単には間取りは変えられないからです。

ファミリー向けのアパート経営を考えるならば、2DKよりも2LDKや3LDKなどのほうが良いかもしれません。

費用はもちろん割高になりますがリビングのあるなしは、入居者向けに大きくかかわってきますので、注意して決めてください。

2LDKなどのファミリー向けのアパートを建てる場合でも、総費用の計算方法は坪単価を単純に掛け算して求めることが出来ます

ただしファミリー向けの物件の場合には、1Kなどの単身者向けより壁をつくることが少ないために、費用はやや少なめになる傾向もあります。

アパート建設をどこの業者に依頼すればよいのか、迷うことでしょう。

小さな工務店の場合には、坪単価が大手の業者と比べても安く作ってくれることが多いです。

坪単価が安くなれば総費用も大きく変わります。

しかし、安く作れると言うことはそれなりに弊害が出てきた時に対処ができない可能性もあると言うことなのでよく考えてから選びましょう。

大手の業者に依頼した場合には、比較的建設費用が割高になることが多いです。

それは坪単価が高いからです。

なぜ大手は値段が高いのかというと、それなりの価値があるからでしょう。

有名な建設業者が作ったアパートだと宣伝して入居者を募集すれば、それにつられて入ってくれる人もいるかもしれません。

それに加え大手だと、丈夫に長持ちするような建物をきちんと作ってくれます。

アパート経営は何十年にもわたる非常に長い投資方法でもあります。

一度建ててしまったらそれで終わりではなく、きちんとその建設業者が、物件のアフターサービスまでしてくれるのかどうかも大事なことになります。

もし建物に瑕疵があった場合などには、対処してもらえる業者を選ぶことが大事です。

オーナーは責任をもって物件を管理していかなくてはなりませんから、業者を選ぶ時も相見積もりを取るようにして、その中から良い建設業者を選ぶようにしましょう。

POINT

✔建築資材の特徴をおさえる

✔坪単価がいくらくらいなのか明確にする

✔誰にどんな部屋でどこのサービスを使って経営するか考える

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ハウスメーカーは大手でも多くの種類があり、選ぶ人を悩ませます。

そんな方のためにLIFULLではカタログで一斉比較できるサービスを出しています。

これで気になっている会社をわざわざ一件ずつ巡ると言う必要もありません。

予算や人気のテーマ、地域など様々な分類からオススメの会社を提案してくれるので、全くの初心者にも優しいサービスとなっています。

しかも、このサービスは無料で行なっています。

なので気軽にLIFULLから気になる会社の資料を請求してみるのがいいでしょう。

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アパート経営スタート後にかかってくる費用

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アパート経営を始める時には、細かい費用がかかります。

この費用はあまり知られていないものもありますので、いざ始めるとなった時に慌てないように注意して、準備しておきましょう。

アパート経営を始める時に必要な費用は他にもあります。

それは金融機関からローンを借りる時にも費用が必要になるのです。

それは融資手数料や登記費用、印紙税などがそれにあたります。

これらの費用を合わせても、数十万円は手元に用意しておいてから始める方が良いでしょう。

他にもローンを借りる時に金融機関に行くための交通費や、登記のために法務局を訪れるための費用など、細かいものを上げると沢山あります。

アパートを購入したところ、そこにインターネットが通っていない場合には、新オーナーの判断で通すことも可能です。

そのような出費も考えておきましょう。

インターネットが通っていないと、アパートの空室率が上がってしまう可能性があります

その為の費用も前もってためておきましょう。

新築でアパートを建てたり、購入した場合にはかからない費用でも、中古で購入した場合にはかかるものもあります。

それは事実上の修繕費のことです。

購入した中古アパートがかなり古いものであったとして、さらに水回りなどの修繕が、前オーナーによって行われていない場合などは、その費用も考えておかなくてはならないのです。

それは規模にもよりますが数百万円単位になることもあります。

中古のアパートを購入するときには、その物件はきちんと修繕が行われていたのかを、きちんと判断してから購入に踏み切る方が良いでしょう。

そうしないと必要以上のお金が出て行ってしまう恐れがあるからです。

アパート経営をスタートするにあたって、頭金以外にも細かい費用がたくさん掛かると述べました。

しかしアパート経営は始めてからも費用が掛かるのです。

それは修繕積立金であったり、保険料などの維持費のことです。

それ以外にも固定資産税などの税金の支払いもあります。

このような費用はすべて家賃収入からねん出しますので、家賃は無駄遣いできません。

ですからアパート経営を始める前から無駄遣いをしないような癖をつけておきましょう。

そうすれば頭金も諸費用も、比較的速くためることが出来るでしょう。

POINT

✔アパート経営には細かい費用がかかるため数十万円くらい手元にある方が良い

✔アパート経営で修繕費が必要になることがある

✔アパート経営を始めてからも細かい費用がかかる

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実は不動産投資は、マンション投資が中心になっておりアパート経営に精通している企業があまり多くはないのが事実です。

しかし、シノケンはマンションからアパートまで幅広く展開している企業であり、ことアパート経営に関しては業界の第一人者とも言えるくらいの存在感を持っています。

そのため、アパート経営を始めることを考えているのであればシノケンに相談しに行くことがベストの選択肢と言えるでしょう。

まずは、話を聞いてみたいと言う方はセミナーに行ってみると色々と発見できることがあります。

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