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更新日 2019.3.7

アパート経営で必要な費用まとめ!始めの資金から経営資金まで解説!

アパート経営を始める時に必要なのはまずは頭金をためる事

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実はアパート経営をスタートする時に、まず必要になる一番大きなお金は、アパートを購入するための頭金なのです。

どのくらい必要なのでしょうか。

アパート経営を始める時には、色々と出費がかさみます。

その代表的なものが、アパートを建てたり購入したりするための頭金ではないでしょうか。

頭金をためるのは大変なイメージがありますが、会社員の人であれば、毎月給料の何割かを必ず貯金に回して、貯めるという方法もあります。

この方法ならアパートの頭金となる、数百万円を数年でためることが出来ます。

アパートを購入するときには全額自己資金で購入しない限りは、金融機関からの借入金を使うことになります。

しかし金融機関も購入したり建設したりするアパートの資金を、全額貸してくれるわけではありません

自分の所有している土地に、アパートを建設する場合には、すでにその時点で土地は用意されています。

ですから当たり前ですが土地代金は掛かりません。

金融機関もその土地と建てる建物を担保にとってローンを組みます。

この場合には土地が頭金代わりになりますから、建物代金だけを借りることになります。

つまりフルローンで貸してくれることもあります。

この場合には初期費用がかなり抑えられるというメリットがあります。

なぜならば頭金をためる必要がないからです。

しかし土地から購入をして、アパート経営をスタートする場合には、土地代と建物代の両方を、金融機関から借りなければなりません。

ですからその購入するアパートの2から3割程度の頭金を入れるように、金融機関から求められることが多いです。

金融機関からのローンを組むことを考えず、全額自己資金でアパートを建てる場合には、相当気合を入れて、貯金に励まなくてはなりません。

アパートは数千万円単位が多いですから、お金をためてアパートを購入するまでには、かなりの時間がかかるかもしれません。

POINT

✔毎月給料の何割かを必ず貯金に回して、貯めて頭金をつくる

✔自分で土地を持っていれば初期費用がかなり抑えられる

✔現金での購入はかなりの根気が必要

準備金の名目で他にもお金をためておこう

アパート経営を始める時には、細かい費用がかかります。

この費用はあまり知られていないものもありますので、いざ始めるとなった時に慌てないように注意して、準備しておきましょう。

アパート経営を始める時に必要な費用は他にもあります。

それは金融機関からローンを借りる時にも費用が必要になるのです。

それは融資手数料や登記費用、印紙税などがそれにあたります。

これらの費用を合わせても、数十万円は手元に用意しておいてから始める方が良いでしょう。

他にもローンを借りる時に金融機関に行くための交通費や、登記のために法務局を訪れるための費用など、細かいものを上げると沢山あります。

アパートを購入したところ、そこにインターネットが通っていない場合には、新オーナーの判断で通すことも可能です。

そのような出費も考えておきましょう。

インターネットが通っていないと、アパートの空室率が上がってしまう可能性があります。

その為の費用も前もってためておきましょう。

新築でアパートを建てたり、購入した場合にはかからない費用でも、中古で購入した場合にはかかるものもあります。

それは事実上の修繕費のことです。

購入した中古アパートがかなり古いものであったとして、さらに水回りなどの修繕が、前オーナーによって行われていない場合などは、その費用も考えておかなくてはならないのです。

それは規模にもよりますが数百万円単位になることもあります。

中古のアパートを購入するときには、その物件はきちんと修繕が行われていたのかを、きちんと判断してから購入に踏み切る方が良いでしょう。

そうしないと必要以上のお金が出て行ってしまう恐れがあるからです。

アパート経営をスタートするにあたって、頭金以外にも細かい費用がたくさん掛かると述べました。

しかしアパート経営は始めてからも費用が掛かるのです。

それは修繕積立金であったり、保険料などの維持費のことです。

それ以外にも固定資産税などの税金の支払いもあります。

このような費用はすべて家賃収入からねん出しますので、家賃は無駄遣いできません。

ですからアパート経営を始める前から無駄遣いをしないような癖をつけておきましょう。

そうすれば頭金も諸費用も、比較的速くためることが出来るでしょう。

POINT

✔アパート経営には細かい費用がかかるため数十万円くらい手元にある方が良い

✔アパート経営で修繕費が必要になることがある

✔アパート経営を始めてからも細かい費用がかかる

アパート経営の具体例

アパート経営を始めようとしても、いろいろな課題に直面します。

例えば木造にするのか鉄骨にするのかなどを決めなくてはいけません。

いろいろな具体例を紹介します。

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アパートを建てる時には、その建築資材を木造にするのかなどを決めなくてはなりません。

それによって費用も大きく違ってきます。

木造や鉄骨などいろいろな素材があり、それによって費用や工期も変わります。

そして完成後の修繕費用などにも影響が出ることを覚えておきましょう。

比較的アパートというと、昔は木造のつくりが多かったですが、現代では重量鉄骨や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなど、まるでマンションのような作りのアパートもあります。

どの素材で作っても見劣りしないくらい、立派なアパートになることは言うまでもありません。

アパートの総費用を算出するときには、坪単価を用いることが多いですが、木造の場合の坪単価はだいたい1坪40万円程度が多いです。

重量鉄骨や鉄筋コンクリート造りの場合は、60万円から100万円くらいの間と考えておくとよいです。

しかし業者によってこの値段はちまちです。

総費用を算出するときには、この坪単価を掛け算してさらに諸費用が本体価格の20パーセントほどかかるので、それも計算に入れるとよいです。

ここで坪単価40万円の1K20平米10世帯の、木造アパートを建築するときに掛かる、費用を算出する場合の計算方法を紹介します。

20平米は約6坪なので40万円×6坪=240万円

一部屋当たり240万円の本体価格になりますのでそれを10世帯で掛け算します。

240万円×10世帯=2400万円

つまりこのアパートの建設費用は2,400万円になります。

そしてその他にかかる費用を20パーセントと考えます。

2,400万円×20パーセント=480万円なので

2,400万円+480万円=2,880万円

つまりこのアパートの総建設費用は2,880万円になります。

このように計算するとよいです。

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アパートには単身者向けと、ファミリー層向けがあります。

どちらにするのかによって間取りも大きく変わってきます。

単身者向けのアパート経営を考えるならば、一番多いのが1kや1ルームでしょう。

しかし現代では1LDKなども人気の間取りになっています。

1LDKならば完成後に、部屋の間取りを改造して2DKなどのファミリー向けにもできるので、オーナーとしてもフレキシブルな活用が出来ます。

アパート経営において間取りは大切です。

建てる時にそれを決めて、完成したら簡単には間取りは変えられないからです。

ファミリー向けのアパート経営を考えるならば、2DKよりも2LDKや3LDKなどのほうが良いかもしれません。

費用はもちろん割高になりますがリビングのあるなしは、入居者付けに大きくかかわってきますので、注意して決めてください。

2LDKなどのファミリー向けのアパートを建てる場合でも、総費用の計算方法は坪単価を単純に掛け算して求めることが出来ます

ただしファミリー向けの物件の場合には、1Kなどの単身者向けより壁をつくることが少ないために、費用はやや少なめになる傾向もあります。

アパート建設をどこの業者に依頼すればよいのか、迷うことでしょう。

迷った時には地元の工務店に依頼するのが良いでしょう。

小さな工務店の場合には、坪単価が大手の業者と比べても安く作ってくれることが多いです。

坪単価が安くなれば総費用も大きく変わります。

大手の業者に依頼した場合には、比較的建設費用が割高になることが多いです。

それは坪単価が高いからです。

なぜ大手は値段が高いのかというと、それなりの価値があるからでしょう。

有名な建設業者が作ったアパートだと宣伝して入居者を募集すれば、それにつられて入ってくれる人もいるかもしれません。

それに加え大手だと、丈夫に長持ちするような建物をきちんと作ってくれます。

アパート経営は何十年にもわたる非常に長い投資方法でもあります。

一度建ててしまったらそれで終わりではなく、きちんとその建設業者が、物件のアフターサービスまでしてくれるのかどうかも大事なことになります。

もし建物に瑕疵があった場合などには、対処してもらえる業者を選ぶことが大事です。

オーナーは責任をもって物件を管理していかなくてはなりませんから、業者を選ぶ時も相見積もりを取るようにして、その中から良い建設業者を選ぶようにしましょう。

POINT

✔建築資材の特徴をおさえる

✔坪単価がいくらくらいなのか明確にする

✔誰にどんな部屋でどこのサービスを使って経営するか考える

アパート経営を始めるには資金が必要

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将来のためにアパート経営を考えているサラリーマンが増えています。

アパートやマンションを建てる場合には費用がかかります。

自己資金で賄える人は少なく、アパート経営のためにローンを組む人も多いです。

100%借入なしでアパート経営の資金を調達できれば返済リスクもないですが、ほとんどの人は返済リスクを負っています。

土地を活用してアパート経営をしたい場合は、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

自宅を取得する場合は住宅ローンがあります。

住宅ローンを利用すれば長期低金利で借入ができます。

アパートやマンションなどの賃貸住宅を取得する場合は、アパートローンがあります。

アパートローンは住宅ローンと同じように融資金利や融資の対象が金融機関ごとに決められています。

アパートローンを組む場合の重要な点といえば金利借入金額返済期間の3点です。

金融機関は融資額を決定するために様々な方法で査定を行います。

ポイントはアパート経営の将来性です。

バブルの時代とは異なり現在は採算性を重視して融資の診査が行われています。

銀行が融資したお金が必ず返済されるかが重要になります。

提出された資料をもとに金融機関の担当者が融資をするかどうかを決めます。

物件の価値については銀行が独自の査定を行います。

過去の似たような案件を比較した取引事例比較法や原価法、収益還元法などが使われます。

アパートを建設する場合にハウスメーカーに依頼する人もいますが、大手のハウスメーカーの場合は担当者が借入に必要な手続きを代行してくれることもあります。

代行してくれると楽ですが、代行してくれない場合は自分で金融機関に相談に行って手続きを行う必要があります。

金融機関によって審査に必要な書類が違うこともありますが、一般的には借入をする人の個人情報に関する書類と借入をするための書類を用意します。

個人情報に関する書類は運転免許証などの身分証明書や収入証明書、銀行の預金など資金に関するものになります。

融資を受ける不動産に関する書類は土地と建物の登記簿謄本や契約書の写し、重要事項説明書の写しなどです。

事業収支計画表も融資を受ける不動産に関する書類に入ります。

有利な借入方法について

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アパート経営を成功させる第一歩が銀行からの融資です。

金融機関はアパート経営の事業収支や担保力、融資を申し込む人の信用力を基準に審査を行います。

審査内容は同じ金融機関でも支店ごとに異なることもあります。

金融機関によってアパートローンに積極的な金融機関と消極的な金融機関があります。

長期間同じ金融機関で取引を行って信用がある場合は、融資の打診をしてみます。

マイホームの融資を受けて返済した実績があると融資が受けやすくなります

実績もなくメインバンクもない場合は、ハウスメーカーや不動産経由で借入を申し込む方法があります。

ハウスメーカーや不動産会社は地元での信頼があるので、個人で申し込みを行うよりも有利になります。

提携ローンを利用できれば有利な金利で借入できる可能性があります。

公的な融資では住宅金融支援機構や日本政策金融公庫がありますが、これらはそれぞれ融資条件があります。

公的な融資を利用したい場合は、事前の確認が必要です。

最も有利な方法で借入ができるように慎重に検討します。

金融機関からお金を借りる際は様々なリスクについても事前に把握しておくことが大切です。

よくあるのが借地の問題です。

借地の場合は建物を建てる人の持物ではないので土地の評価は難しくなります。

アパートローンの返済方法には元利均等返済元金均等返済があります。

元利均等返済は最も多い返済方法です。

毎回の返済額が一定で、決められた返済回数で融資額を支払うように設定されています。

返済額が一定なので返済の計画が立てやすいというメリットがあります。

返済のスタート時の返済額も抑えることができます。

元利均等返済のデメリットは元金均等返済よりもトータルの返済額が多くなることです。

元金均等返済は毎回の返済元金を一定に保持しながら決められた返済回数で融資額を支払う方法になります。

毎月の元金が返済終了まで一定なのが大きな特徴です。

元金均等返済は返済利息が減りやすく毎月の返済額が少なくなります。

返済をスタートした当初は返済額が高くなるので経営負担が大きいです。

変動金利であっても固定金利であっても借入金利は日々変動しています。

わずかな金利変動であっても返済額に影響するので小まめにチェックしておくことが重要です。

借入金額が大きいほど差が開きます。

POINT

✔借入経験がない人はハウスメーカーや不動産経由で借入を申し込む

✔融機関からお金を借りる際は様々なリスクについても事前に把握しておく

✔ずかな金利変動であっても返済額に影響するので小まめにチェックしておく

単価を理解して建築費用を抑える

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少しでもアパート経営の建築費用を抑えたい人は、賃貸アパートに必要による坪単価を理解しておく必要があります。

建築物を建設する時には建物そのものの価格よりも土地にかかる価格が重要になります。

土地の価格は、坪単価という単位で決められていますのでこのツボにかかる単価を計算すれば、どの程度の費用が必要になるのかが理解できるようになるのです。

坪単価は、全国的にも確立された表現として定義されていますので、自治体規模でも周辺の地価とともに坪単価が表記されていることが多いです。

ですから、坪単価を抑えることで建築費用も十分抑えることができるようになります。

坪単価と共に建築費用を抑えるためのポイントとして重要になるのは、利用されている素材がどのようなものかで費用が異なることです。

アパート経営の建築物件に利用されている素材はそれぞれ異なっており、そこに使われる素材の単価も全く違っています。

例えば、木造建築と鉄骨で作られた建築物では使われている素材に大きな違いがありますので、建築費用にもかなりの違いが出てきてくるわけです。

一般的には、木造で作られている建築物が素材としてを一番安くなります

木造建築を依頼する時には、使われている木材が国産であるのかそれとも外国産であるのかを確認しておく必要があります。

国産の素材は単価が高くなる傾向があるのですが、そのぶん耐久力が強くなって丈夫な建築物を作ることができます。

反対に、外国産の木材は耐久力はあまり高くないものも安く仕入れて建築することができるため、建築費用を抑えることができるというメリットがあります。

同じ木造建築であっても利用されている素材で建築構造は異なりますので、利用する業者がどのような素材を使って建築しているのかということもきちんと考慮しておくことが大切です。

近年利用されている建築素材で最も高価な素材は、鉄筋コンクリートと呼ばれる素材です。

鉄筋コンクリートは、他の素材と異なって遮音性が非常に高く周囲の環境に影響されずに静かに暮らすことができる素材として人気を集めています。

しかし、鉄筋コンクリートは需要が非常に高いため一般的なアパート建築に利用すると非常に高額な単価になってしまいます。

一般的な相場としては、高い場合だと1坪あたりで100万円以上の費用が必要になることがあります。

普通は、高級マンションなどに利用されている素材であるため、こういった高い素材に関してはムリに利用しないことが大切です。

POINT

✔素材の単価をおさえる

✔費用と素材の耐久性を考慮する

✔鉄筋コンクリートは高額なので避ける

優良業者を選択して費用を抑える

アパート経営では、工務店やハウスメーカーなどを利用して一括して見積もりを依頼することが大切です。

一括した見積もりを行うと、どの業者が最も安い費用で建築を行ってくれるのかということが簡単に判断できるようになります。

坪単価などの具体的な費用がわかっていなくても、一括査定を行ってもらえれば客観的に安い業者を選択することができます。

そのため、余計な費用を支払わなくても済むようになるわけです。

また、工務店やハウスメーカーを複数登録しておけばそれぞれの業者でどのようなサービスを提供しているのかということもわかりやすくなります。

アパート経営では効率性が大切なので、余計な手間は避けるべきなのです。

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建築業者やハウスメーカーによって建築費用が異なることは、当然のことです。

例えば、大手の建築業者に依頼をすると比較的費用が割高になってしまうことがあります。

これは、アパート建築に関する様々なアフターフォローが存在するからです。

高額にはなりますが、建築後における保険などが充実しているためその分のメリットは享受することができます。

反対に、こういった恩恵を受けることができないかわりに費用を比較的安くしているのが中小のハウスメーカーです。

安い素材で良いモノを建築してくれますが、建築後にトラブルがあっても対応してもらえないことがあります。

ですから、このような保証の観点から考えることも大切です。

最安値で良い建築を実現したいときには、中古アパートを購入してリフォームをしてもらうという手段もあります。

外観が良く内装だけを軽く新装するだけの場合には、非常に良い仕上がりの建築物を安く手に入れることができます。

ただ、中古のリフォームを行ってもらうときには一般的な建築物件と異なって保険が適用されないので気を付けなくてはいけません。

建築物に保険を適用させたい場合には、業者と別途保険の契約を締結してリスク管理をしっかりと行っておくことです。

アパート経営は長期的に見て判断していくものなので、将来的な事を考慮してリスクを排除できるように対策をしましょう。