アパート経営は儲かるの？物件選びで儲かるのかは決まります！

アパート経営は物件のよしあしで決まります。

物件が入居者を呼び寄せ、物件が収益を稼いでくれるのです。

ではアパート経営ではどんな物件が儲かるのでしょうか。

物件を選ぶ際はどんな視点を持って選べばよいでしょうか。

中古アパートやマンションに強い不動産投資会社に頼るのもひとつの方法で優良な不動産投資会社もピックアップしました。

アパート経営で儲かる物件の選び方について解説していきます。

かつてはアパートも少なく、物件を持っていれば入居者は自然と集まってきました。

大家さんは特に何もしなくてもよかったのです。

ところが今は相続対策や副業が盛んになってきました。

サラリーマン大家のような、本業とは別にアパート経営をする個人も増えています。

物件数が増えただけでなく、建築費も高騰を続けているのです。

こうした理由によってアパート経営は昔よりも厳しい環境にあるといえます。

アパート経営で儲けるためには、まずアパート経営は儲かりにくくなってきていることを認識しましょう。

アパート経営はまず収入を確認しましょう。

満室であれば問題ないですが、空室がある場合はその期間を確認しましょう。

たまたま短期間だけ空室ならば大きな問題にはなりません。

空室期間が3カ月を超える場合には仲介業者や管理会社に理由を確認するようにしましょう。

募集家賃の水準が高いかもしれません。

他の物件にくらべて設備がよくない可能性もあります。

家賃だけでなく、その他の収入も確認が必要です。

その他の収入とは自動販売機や駐車場の収入をいいます。

これらがどれくらいあるのか確認することは大事です。

さらには自動販売機等を増やして収入増が可能かも検討しましょう。

駐車場が空いていれば、入居者以外に貸すことも検討できます。

こうして収入を把握するとともに、収入を増やす手段を考えましょう。

収入を多くして費用を少なくすることは商売の鉄則です。

こうすれば手元に残るお金が増えるので設けることができます。

もちろん、費用を少なくすることは簡単ではありません。

固定資産税などの税金は金額を変更することは困難です。

火災保険なども値下げしても影響は少ないでしょう。

大きく変わるのは管理会社の変更です。

管理会社を変更すると管理費が大きく変わります。

それによって費用を引き下げることは可能です。

業務内容を精査して必要性の薄い業務を削減すれば支出を少なくすることができます。

小規模なアパートであれば、管理会社に委託していた業務を自分ですることもできるのです。

ただしこれは諸刃の剣とも言えます。

安い管理会社に変更した結果、サービスが低下したケースはよくある話です。

見積もりにあたっては業務内容を慎重に確認しましょう。

かつての大家さんは昔から持っている土地にアパートを建てて経営していました。

サラリーマン大家さんを含めた現在の大家さんも長く保有して安定した収益獲得を目指しています。

ここで視点を変えて売却も前提としてみましょう。

空室の目立つ物件を満室近くにすれば資産価値は向上します。

収益物件は生み出す収益によって価格が決まるものです。

極端な例ですが、空室率50％の物件を購入して満室にすれば資産価値は倍になります。

ここまでいかずとも、空室を埋めて短期間で売却する手法は不動産会社でも行う手法です。

長期保有だけがアパート経営の道ではありません。

目先を少し変えれば儲かる道も見つかるものです。

キャッシュフローとは、現金の流れのことです。

費用であっても実際に支出が発生しない減価償却費は含まれません。

逆に費用でないけれど支出を伴うローンの支払いはキャッシュフローに含めます。

このキャッシュフローで収支を考えていくとアパート経営がより深くみえてきます。

会計的に考えると利益が出ているのに、キャッシュフローで考えると赤字になってしまうこともあるのです。

会計は納税額決定のためという側面もあります。

一方キャッシュフローは経営的な側面が大きくなるのです。

会計もキャッシュフローもいずれも重要な考え方といえます。

自己資金が多いほうがアパート経営は安定し、儲けることができます。

これは当たり前の話ですが、投資の世界では自己資金と借入金を併用したほうが利益を出すことができるという考え方もあるのです。

これをレバレッジ効果というのですが、これは安定した収益を得られることが前提の考え方になります。

物件数が少なく、収益の規模も大きくない段階では借入金は少ないほうが安心です。

不動産投資会社や金融機関はレバレッジ効果を効かせるために借入金をしたほうがよいとアドバイスとしてくるでしょう。

初期段階では借入金はなるべく少なくしましょう。

物件選びはまず場所選びから始めましょう。

立地条件としては駅やスーパーマーケット、コンビニエンスストアが近くにある、小学校も遠くない、道路も狭くない、といったことになります。

車移動が中心の地域では駅までの距離が重視されない代わりに駐車場が必須です。

入居者は古くからの住宅地の中よりは区画整理や新規に開発された地域を好みます。

近くに公園があることや、クリニックがあることもアピールポイントです。

最近では災害に遭いにくい高台も人気になっています。

入居者は生活に便利な場所を好む傾向にあります。

このように入居者が好むような場所を選ぶことが重要です。

入居者が好むような人気のエリアには、アパートが立ち並びます。

需要があれば供給もそこに集中するからです。

需要のある人気エリアを選ぶか、需要は高くないけれどライバルも少ないエリアを選ぶかは投資家の判断になります。

人気エリアは価格も高く、利回りも低い傾向です。

逆に人気のないエリアは、価格は安く、利回りは高くなります。

投資初心者は需要の高いエリアを選ぶのが無難でしょう。

ある程度物件を抱えてリスクを取れるようになったらライバルの少ないエリアに勝負に出てみましょう。

建物が新築であれば当初は満室に近い稼働率になります。

賃料も高く、空室が発生してもすぐに埋まるものです。

当面は安心できます。

その一方で当然価格は高くなり、利回りは低くならざるを得ません。

維持管理費も当初はほとんど必要ありませんが、徐々に増えていきます。

築年数が経つほど入居率は下がりやすくなり、費用は増える傾向です。

新築物件は新築当初がベストの状態でそこからはコンディションが右肩下がりとなります。

これは新築物件の宿命です。

購入時の高い価格、低い維持管理費と高い入居率などを総合的に考えると、新築物件がベストとは必ずしも言い切れません。

むしろ、築年数がある程度経過しても高い稼働率の物件を探したほうがよい場合もあるのです。

新築と違って中古物件は高い利回りの物件が多くみられます。

中には都内でも10％を超えるものも。

割安な価格の物件もあります。

価格と利回りを見ると、購入を検討したくなるものです。

ですが、ここは考えどころです。

高い利回りはリスクの裏返しでもあります。

中古物件は空室が増えるリスク、修繕費などの維持管理費が増えるリスクが考えられるのです。

安い価格で物件を購入したとしても空室が増えたり、出費が増加したりしては意味がありません。

安い物件価格や高い利回りに惑わされないようにしましょう。

土地を安く仕入れてアパートを建ててアパート経営をするスタイルがあります。

建物を安く建てて、入居者を募集すれば中間コストも少なく儲けが出るかもしれません。

ですが、土地から探してアパート経営をするのは上級者向けの難しいプロジェクトです。

不動産に精通した会社ならば可能性はあります。

現にこうしたビジネスモデルで収益を上げている会社があるのも事実です。

ですが、大家しか経験していない個人や副業で大家をしている人では太刀打ちできないでしょう。

土地、建物ともに相場よりも安く入手する必要があります。

入居者募集も自らが主導しなければなりません。

不動産売買、建築、賃貸いずれにも精通している自信がなければ手を出すべきではないでしょう。

ワンルームマンションとファミリータイプではいずれを選択すべきでしょうか。

最終的にはそのエリアの需要によるのでどちらが正解というものではありません。

ただし両者の特性を把握しておくことは重要です。

ワンルームマンションは入退去が頻繁にあります。

1㎡あたりの賃料は割高です。

水回りはファミリータイプよりも多くなるので維持管理費がかかります。

これに対してファミリータイプはこの特徴が反対です。

子供の学校の問題もあるため、ワンルームマンションよりも入居期間は長めになります。

賃料は1㎡あたりで考えると割安です。

維持管理費は水回りが少ない分割安となります。

こうした特徴を把握しておきましょう。

「30年間家賃保証」といった宣伝文句が広告やネットで見られます。

この契約の多くは確かに30年間の家賃を支払ってはくれますが、30年間今の水準の家賃を支払ってくれるわけではありません。

契約書をよく読むと10年後に家賃の見直しをする、15年後には〇％ダウンする、といった但し書きがあるはずです。

そもそも保証額も満室時の家賃からはかなり減額された水準になっています。

家賃保証の会社も利益を上げなければならないので、こうしたところで儲けているのです。

こうした現実があることを理解したうえで家賃保証付きの物件を購入するのは問題ありません。

ただ、知らずに購入してしまう人も多いようです。

注意が必要になります。

かつては和室が標準でついていたり、3DKの間取りがあったりしました。

現在では畳は張替えが必要なことから敬遠され、広いリビングが好まれるため2LDKが多数を占めます。

古い物件を購入すると、今でも古い間取りの物件もあるものです。

間取りだけでなく設備も流行りがあります。

宅配ボックス、オートロック、追い炊き機能などが代表例です。

新しい間取りや設備には魅力があります。

こうした間取りや設備にすれば入居者も候補にいれてくれることでしょう。

一方でリフォーム費用、設置費用、維持管理費もかかります。

中古物件の場合、間取りや設備をどこまで現在のトレンドに合わせるは大きな問題です。

管理会社や周辺のライバル物件の動向を踏まえて導入を検討しましょう。

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儲かるアパート経営のためにおすすめのサービス3選

アパート経営で利益を出すには、収益性の高いプラン選びと、空室を防ぐ管理体制の両方が欠かせません。ここでは、それぞれに役立つサービスを紹介します。

1ビルドリ

複数社のアパート経営プランを一括で請求し、収支計画を比較できるサービスです。ユーザー満足度95.7%をうたう、土地活用の一括請求サービスです。

ビルドリは、東京都新宿区に本社を置く株式会社エイムプレイスが運営する土地活用コンシェルジュサービスです。「日本屈指のハウスメーカー＆不動産会社をご紹介する」ことをコンセプトに、土地の所在地や活用目的をフォームに入力するだけで、条件に合った複数社へまとめてプラン請求ができます。公式サイトでは土地活用実績235,990件（2022年2月1日時点の累計）、オーナー利用者数128,900名という数値が公開されており、相続税対策や所得税対策など目的別の活用相談にも対応しています。

基本情報

サービス種別	土地活用プランの一括請求
主なサービス	アパート・マンション・駐車場経営など、土地活用プランの比較・一括資料請求
対象者	土地を所有しているオーナー、土地を探して活用を検討している方（土地未所有でも利用可）
対応エリア	日本全国
運営会社	株式会社エイムプレイス

特徴

POINT11回のフォーム入力で複数社に一括請求できる

ビルドリは、土地の所在地・敷地面積・活用目的・希望する活用方法などをフォームに入力すると、条件に合う複数の企業へまとめてプラン請求ができるサービスです。会社ごとに個別の問い合わせをする手間を省ける点がメリットで、複数社のプランを横並びで比較検討しやすくなります。

POINT2土地を所有していない人でも申し込める

公式サイトの申し込みフォームは「土地を所有している方」と「土地を所有していない方」に分かれており、これから土地探しから土地活用を検討したい人も利用できます。相続予定の土地がある方や、投資用に土地の取得から検討したい方にも対応する窓口です。ただし所有地の有無で案内される内容が異なるため、該当するフォームから申し込みましょう。

POINT3大手ハウスメーカーから地域密着企業まで幅広く提携

公式サイトでは「日本屈指のハウスメーカー＆不動産会社」との提携をうたっており、全国展開する大手企業だけでなく、エリアの相場や賃貸需要に詳しい地域密着型の企業も含まれるとされています。

こんな人におすすめ

• 相続や遊休地の活用方法を複数社に相談したい方
• アパート・マンション・駐車場など活用方法から比較検討したい方
• これから土地探しから土地活用を検討したい方

利用前に確認したい点

• 入力した個人情報が請求先の複数企業へ共有される
• 紹介される会社数・企業名は土地の条件によって変わり、事前に選べない

料金・費用

• プラン請求・資料請求無料
• 相談・ヒアリング無料
• 実際の建築・管理委託費用依頼する企業・プランにより異なる（個別見積もり）

活用プランの請求はこちら（無料）ビルドリの詳細・口コミを見る →

2タウンライフ土地活用

120社以上からアパート・マンション経営のプランを一括で取り寄せられるサービスです。収益性の高いプランを複数社で比較したい方に向いています。

タウンライフ土地活用は、東京都新宿区に本社を置くタウンライフ株式会社が運営する土地活用の一括比較サービスです。アパート・マンション経営をはじめとした複数の活用方法について、120社以上の登録企業から提案プランを比較できます。フォーム入力は3分程度で完了し、初心者から検討している方まで幅広く利用できる設計です。

基本情報

サービス種別	土地活用プランの一括比較・請求
主なサービス	土地活用プランの一括請求、複数社比較
対象物件	全国の土地（空き家・空き地・相続予定地を含む）
対応エリア	全国
運営会社	タウンライフ株式会社

特徴

POINT1120社以上の登録企業から比較できる

公式サイトによると120社以上の優良企業が登録されており、業界最大級の加盟社数をうたっています。アパート・マンション経営から駐車場、店舗活用まで、会社によって得意な活用方法が異なるため、選択肢が多いほど土地の条件に合った提案を受けられる可能性が高まります。

POINT2相続予定の土地でも事前に相談できる

タウンライフ土地活用は「土地を現在所有している方」だけでなく、「相続などで今後所有予定の方」も対象としています。相続が発生する前の段階から活用方法を検討しておきたい方にとって、早めに情報収集を始められる点はメリットです。

POINT3複数社比較による収益差の事例

公式サイトでは、複数社を比較したことで月40万円の家賃収入を得られた事例や、2社で約1,500万円の収益差が生じた事例が紹介されています。これらはあくまで個別の利用者事例であり、すべてのケースで同様の結果が保証されるわけではありませんが、1社だけの提案で即決せず複数社を比較することの重要性を示す参考情報といえます。

こんな人におすすめ

• 土地活用の方法を複数社比較して検討したい方
• 相続予定の土地の活用方法を事前に調べておきたい方
• 初めて土地活用を検討する方

利用前に確認したい点

• 依頼した会社数だけ提案・連絡が届く
• 収益事例（1,500万円の差など）はあくまで個別ケース

料金・費用

• 一括プラン請求無料
• 建築費・活用施設の導入費用依頼するハウスメーカー・不動産会社により異なる（個別見積もり）

活用プランの請求はこちら（無料）タウンライフの詳細・口コミを見る →

3賃貸の窓口

賃貸管理会社を一括で比較できるサービスです。「いちばん高く貸せる管理会社がわかる」設計で、家賃収入の最大化を目指せます。

賃貸の窓口は、2023年10月設立の株式会社トライスピードが運営する賃貸管理会社の一括査定サイトです。物件情報を入力すると、システムが最適な管理会社を最大6社選定し、各社から賃料査定を受け取って比較できる仕組みです。転勤や住み替えで自宅を貸したい方、相続した空き家を賃貸に出したい方、すでに空室状態の物件を持つオーナーなど、賃貸管理会社を探しているさまざまな方を対象としています。

基本情報

サービス種別	賃貸管理会社の一括比較
主なサービス	賃貸管理会社の一括査定・比較、賃料査定
対象物件	分譲マンション、一戸建て、一棟アパート・マンション
対応エリア	全国（東京都・大阪府・神奈川県などの事例掲載あり）
運営会社	株式会社トライスピード

特徴

POINT1複数社の賃料査定を比較して貸し出し条件を見直せる

賃貸管理会社によって、提示される想定賃料や管理方針は異なります。賃貸の窓口は最大6社から賃料査定を受け取り比較できる仕組みを採用しており、1社だけに相談した場合よりも高い賃料で貸し出せる可能性を探れる点が特徴です。ただし、実際の成約賃料は市場動向や物件条件によって変動します。

POINT2査定のみの利用も可能

公式サイトのFAQによると、査定だけの利用も可能とされています。「まだ賃貸に出すか迷っているが、相場だけ知りたい」という検討初期の段階でも気軽に利用できる設計です。

POINT3住宅ローン残債がある物件や短期賃貸にも対応

転勤などで一時的に自宅を離れる場合、住宅ローンが残っている状態での賃貸や、将来的な帰任を見据えた短期賃貸契約への対応も相談できるとされています。公式サイトのFAQでは、入居まで3〜4週間程度が目安と案内されており、比較的短期間での賃貸開始を検討している方にも参考になります。

こんな人におすすめ

• 転勤・住み替えで自宅を賃貸に出したい方
• 複数の管理会社の賃料査定を比較したい方
• まだ賃貸に出すか迷っており、相場だけ知りたい方

利用前に確認したい点

• 依頼した会社数だけ連絡・査定結果への対応が発生する
• 実際の管理手数料・契約条件は管理会社ごとに異なる

料金・費用

• 一括査定・比較無料
• 賃貸管理委託後の管理手数料依頼する管理会社ごとに異なる（個別見積もり）

管理会社の比較はこちら（無料）賃貸の窓口の詳細・口コミを見る →

※料金・サービス内容は記事作成時点の情報です。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。