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更新日 2019.7.17

アパート経営で物件を選ぶ方法!儲けるためには?

アパート経営は物件のよしあしで決まります。

物件が入居者を呼び寄せ、物件が収益を稼いでくれるのです。

ではアパート経営で儲けるためにはどんな物件がよいのでしょうか。

物件を選ぶ際はどんな視点を持って選べばよいでしょうか。

中古アパートやマンションに強い不動産投資会社に頼るのもひとつの方法で優良な不動産投資会社もピックアップしました。

アパート経営で儲かる物件の選び方について解説していきます。

アパート経営で儲けるためには?

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かつてはアパートも少なく、物件を持っていれば入居者は自然と集まってきました。

大家さんは特に何もしなくてもよかったのです。

ところが今は相続対策や副業が盛んになってきました。

サラリーマン大家のような、本業とは別にアパート経営をする個人も増えています。

物件数が増えただけでなく、建築費も高騰を続けているのです。

こうした理由によってアパート経営は昔よりも厳しい環境にあるといえます。

アパート経営で儲けるためには、まずアパート経営は儲かりにくくなってきていることを認識しましょう。

アパート経営はまず収入を確認しましょう。

満室であれば問題ないですが、空室がある場合はその期間を確認しましょう。

たまたま短期間だけ空室ならば大きな問題にはなりません。

空室期間が3カ月を超える場合には仲介業者や管理会社に理由を確認するようにしましょう。

募集家賃の水準が高いかもしれません。

他の物件にくらべて設備がよくない可能性もあります。

家賃だけでなく、その他の収入も確認が必要です。

その他の収入とは自動販売機や駐車場の収入をいいます。

これらがどれくらいあるのか確認することは大事です。

さらには自動販売機等を増やして収入増が可能かも検討しましょう。

駐車場が空いていれば、入居者以外に貸すことも検討できます。

こうして収入を把握するとともに、収入を増やす手段を考えましょう。

収入を多くして費用を少なくすることは商売の鉄則です。

こうすれば手元に残るお金が増えるので設けることができます。

もちろん、費用を少なくすることは簡単ではありません。

固定資産税などの税金は金額を変更することは困難です。

火災保険なども値下げしても影響は少ないでしょう。

大きく変わるのは管理会社の変更です。

管理会社を変更すると管理費が大きく変わります。

それによって費用を引き下げることは可能です。

業務内容を精査して必要性の薄い業務を削減すれば支出を少なくすることができます。

小規模なアパートであれば、管理会社に委託していた業務を自分ですることもできるのです。

ただしこれは諸刃の剣とも言えます。

安い管理会社に変更した結果、サービスが低下したケースはよくある話です。

見積もりにあたっては業務内容を慎重に確認しましょう。

かつての大家さんは昔から持っている土地にアパートを建てて経営していました。

サラリーマン大家さんを含めた現在の大家さんも長く保有して安定した収益獲得を目指しています。

ここで視点を変えて売却も前提としてみましょう。

空室の目立つ物件を満室近くにすれば資産価値は向上します。

収益物件は生み出す収益によって価格が決まるものです。

極端な例ですが、空室率50%の物件を購入して満室にすれば資産価値は倍になります。

ここまでいかずとも、空室を埋めて短期間で売却する手法は不動産会社でも行う手法です。

長期保有だけがアパート経営の道ではありません。

目先を少し変えれば儲かる道も見つかるものです。

キャッシュフローとは、現金の流れのことです。

費用であっても実際に支出が発生しない減価償却費は含まれません。

逆に費用でないけれど支出を伴うローンの支払いはキャッシュフローに含めます。

このキャッシュフローで収支を考えていくとアパート経営がより深くみえてきます。

会計的に考えると利益が出ているのに、キャッシュフローで考えると赤字になってしまうこともあるのです。

会計は納税額決定のためという側面もあります。

一方キャッシュフローは経営的な側面が大きくなるのです。

会計もキャッシュフローもいずれも重要な考え方といえます。

自己資金が多いほうがアパート経営は安定し、儲けることができます。

これは当たり前の話ですが、投資の世界では自己資金と借入金を併用したほうが利益を出すことができるという考え方もあるのです。

これをレバレッジ効果というのですが、これは安定した収益を得られることが前提の考え方になります。

物件数が少なく、収益の規模も大きくない段階では借入金は少ないほうが安心です。

不動産投資会社や金融機関はレバレッジ効果を効かせるために借入金をしたほうがよいとアドバイスとしてくるでしょう。

初期段階では借入金はなるべく少なくしましょう

POINT

✔︎アパート経営は昔より儲からなくなってきていることを認識しよう

✔︎まずは年間収入を確認し、収入は多く費用は少なくなるようにしよう

✔︎投資の初期段階では借入金はなるべく少なくしたほうが安定する

どんな視点から物件を選べばいいのか?

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物件選びはまず場所選びから始めましょう。

立地条件としては駅やスーパーマーケット、コンビニエンスストアが近くにある、小学校も遠くない、道路も狭くない、といったことになります。

車移動が中心の地域では駅までの距離が重視されない代わりに駐車場が必須です。

入居者は古くからの住宅地の中よりは区画整理や新規に開発された地域を好みます。

近くに公園があることや、クリニックがあることもアピールポイントです。

最近では災害に遭いにくい高台も人気になっています。

入居者は生活に便利な場所を好む傾向にあります。

このように入居者が好むような場所を選ぶことが重要です。

入居者が好むような人気のエリアには、アパートが立ち並びます。

需要があれば供給もそこに集中するからです。

需要のある人気エリアを選ぶか、需要は高くないけれどライバルも少ないエリアを選ぶかは投資家の判断になります。

人気エリアは価格も高く、利回りも低い傾向です。

逆に人気のないエリアは、価格は安く、利回りは高くなります。

投資初心者は需要の高いエリアを選ぶのが無難でしょう。

ある程度物件を抱えてリスクを取れるようになったらライバルの少ないエリアに勝負に出てみましょう。

建物が新築であれば当初は満室に近い稼働率になります。

賃料も高く、空室が発生してもすぐに埋まるものです。

当面は安心できます。

その一方で当然価格は高くなり、利回りは低くならざるを得ません。

維持管理費も当初はほとんど必要ありませんが、徐々に増えていきます。

築年数が経つほど入居率は下がりやすくなり、費用は増える傾向です。

新築物件は新築当初がベストの状態でそこからはコンディションが右肩下がりとなります。

これは新築物件の宿命です。

購入時の高い価格、低い維持管理費と高い入居率などを総合的に考えると、新築物件がベストとは必ずしも言い切れません

むしろ、築年数がある程度経過しても高い稼働率の物件を探したほうがよい場合もあるのです。

新築と違って中古物件は高い利回りの物件が多くみられます。

中には都内でも10%を超えるものも。

割安な価格の物件もあります。

価格と利回りを見ると、購入を検討したくなるものです。

ですが、ここは考えどころです。

高い利回りはリスクの裏返しでもあります。

中古物件は空室が増えるリスク、修繕費などの維持管理費が増えるリスクが考えられるのです。

安い価格で物件を購入したとしても空室が増えたり、出費が増加したりしては意味がありません。

安い物件価格や高い利回りに惑わされないようにしましょう。

土地を安く仕入れてアパートを建ててアパート経営をするスタイルがあります。

建物を安く建てて、入居者を募集すれば中間コストも少なく儲けが出るかもしれません。

ですが、土地から探してアパート経営をするのは上級者向けの難しいプロジェクトです。

不動産に精通した会社ならば可能性はあります。

現にこうしたビジネスモデルで収益を上げている会社があるのも事実です。

ですが、大家しか経験していない個人や副業で大家をしている人では太刀打ちできないでしょう。

土地、建物ともに相場よりも安く入手する必要があります。

入居者募集も自らが主導しなければなりません。

不動産売買、建築、賃貸いずれにも精通している自信がなければ手を出すべきではないでしょう。

ワンルームマンションとファミリータイプではいずれを選択すべきでしょうか。

最終的にはそのエリアの需要によるのでどちらが正解というものではありません

ただし両者の特性を把握しておくことは重要です。

ワンルームマンションは入退去が頻繁にあります。

1㎡あたりの賃料は割高です。

水回りはファミリータイプよりも多くなるので維持管理費がかかります。

これに対してファミリータイプはこの特徴が反対です。

子供の学校の問題もあるため、ワンルームマンションよりも入居期間は長めになります。

賃料は1㎡あたりで考えると割安です。

維持管理費は水回りが少ない分割安となります。

こうした特徴を把握しておきましょう。

「30年間家賃保証」といった宣伝文句が広告やネットで見られます。

この契約の多くは確かに30年間の家賃を支払ってはくれますが、30年間今の水準の家賃を支払ってくれるわけではありません

契約書をよく読むと10年後に家賃の見直しをする、15年後には〇%ダウンする、といった但し書きがあるはずです。

そもそも保証額も満室時の家賃からはかなり減額された水準になっています。

家賃保証の会社も利益を上げなければならないので、こうしたところで儲けているのです。

こうした現実があることを理解したうえで家賃保証付きの物件を購入するのは問題ありません。

ただ、知らずに購入してしまう人も多いようです。

注意が必要になります。

かつては和室が標準でついていたり、3DKの間取りがあったりしました。

現在では畳は張替えが必要なことから敬遠され、広いリビングが好まれるため2LDKが多数を占めます。

古い物件を購入すると、今でも古い間取りの物件もあるものです。

間取りだけでなく設備も流行りがあります。

宅配ボックス、オートロック、追い炊き機能などが代表例です。

新しい間取りや設備には魅力があります。

こうした間取りや設備にすれば入居者も候補にいれてくれることでしょう。

一方でリフォーム費用、設置費用、維持管理費もかかります。

中古物件の場合、間取りや設備をどこまで現在のトレンドに合わせるは大きな問題です。

管理会社や周辺のライバル物件の動向を踏まえて導入を検討しましょう。

POINT

✔︎場所選びが重要で需要と供給のバランスから候補地を決めよう

✔︎新築物件がベストな選択でもないし中古物件がよいわけでもない

✔︎価格や利回り、維持管理費との兼ね合いで物件を決定すべき

中古アパート・マンションに強いおすすめ不動産投資会社3選

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プロパティエージェントは平成16年設立の不動産会社です。

居住用の分譲マンションの販売と不動産投資用の賃貸マンションの販売を行なっています。

また、これらの物件を管理することも主な業務です。

賃貸マンションの販売と物件の管理を行なっていることからアパート経営についてのノウハウは高いものがあります。

融資の面でいえば、プロパティエージェントは実に10社以上の融資提携の金融機関があるのです。

この会社が開発した物件は土地建物ともに担保価値が高く、融資を利用しやすくなっています。

高い担保価値と多くの提携金融機関でプロパティエージェントは他社との差別化をはかっています。

↓↓3年連続顧客満足度No.1のプロパティエージェント↓↓

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平成2年創業の不動産投資会社で収益物件の開発、リノベーション事業を主な収益源としています。

自らも新規に賃貸物件を建築し、入居者を入れたうえで販売しているのです。

こうしたことから明光トレーディングの不動産賃貸のノウハウは相当なものといえます。

また、明光トレーディングでは最長45年ローンが可能となっています。

しかも金利は1%台と非常に低金利です。

月々の返済は少なくなり、借入金を併用する可能性も増やすことができます。

こうした他社にはないローンを組むことができるのは、この会社が金融機関から信頼されている証です。

長期低金利ローンがあり金融機関との関係も強い明光トレーディングは今後も発展が期待できる企業といえます。

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ブリッジ・シー・エステートは東京の中心部を営業エリアとして、富裕層向けの投資用マンションを販売している不動産投資会社です。

この会社は、物件を取得する際には金融機関と同様の目線の30項目にも及ぶチェックリストを活用しています。

このチェックリストをクリアできる物件は金融機関の審査もクリアすることが可能です。

ブリッジ・シー・エステートは不動産会社というよりコンサルティングファームのような会社になります。

富裕層向けの物件を検討したい場合はブリッジ・シー・エステートを検討してみましょう。

POINT

✔︎明光トレーディングは低金利の長期ローンで借入金との併用も可能

✔︎プロパティエージェントは高い担保価値と多くの提携金融機関で差別化

✔︎ブリッジ・シー・エステートは富裕層向けの物件に強く会計サポートも強力

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まとめ

アパート経営は物件の収益力によって大きく変わってきます。

少ない労力で大きな収益を得られる可能性もあり、逆にどれほど頑張っても労力に見合わない場合もあるものです。

できるだけ自分にとって管理しやすい物件を探す必要があります。

物件の見極めは最初から完璧にできるわけではありません。

専門家や経験者の意見を聴き、時には失敗もして培っていくものです。

物件選びは机上だけでなく現地にも赴く必要があります。

カタログスペックがどれほどよくても安心はできません。

現地で見たら貧相な物件だったので購入を見送った、ということもあります。

アパート経営は物件で決まる、これが真実のようです。

プロパティエージェント画像

POINT

✔︎不動産投資のリスクである入居率を99.5%まで高めている

✔︎土地の選定から建物の開発まで自社で行うことで低コスト&高品質

✔︎提携金融機関は12社であり、不動産投資会社の中でもトップクラス

↓↓3年連続顧客満足度No.1のプロパティーエージェント↓↓