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空き家の売却・活用・管理ガイド｜放置する前に知っておきたいこと

相続した実家、住まなくなった持ち家…。「とりあえず放置」が一番危険です。売る・貸す・活かす・維持する、あなたに合った選択肢を見つけてください。

監修・執筆：Smile編集部最終更新：2026年9月28日

進め方の5ステップ

このガイドでわかること

「いつか考えよう」と空き家を放置すると、費用も手間も年々大きくなります。代表的なリスクは次のとおりです。

リスク	内容
固定資産税の増加	自治体から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準が1/6）が外れ、税額が大きく上がる可能性があります。
建物の劣化	人が住まない家は換気や通水がされず、カビ・雨漏り・シロアリなどで傷みが早く進みます。傷むほど売却価格は下がります。
近隣トラブル・損害賠償	瓦や外壁の落下、雑草・害虫、不法侵入や放火などで近隣に被害が出ると、所有者が責任を問われることがあります。
相続人の増加	相続登記をしないまま次の相続が起こると権利者がどんどん増え、売るにも全員の同意が必要になって身動きが取れなくなります。

2023年12月の空家対策特別措置法の改正で、倒壊の危険がある「特定空家」になる前の段階でも「管理不全空家」として指導・勧告の対象になりました。また2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になる可能性があります。

選択肢	向いているケース	メリット	注意点
仲介で売る	立地が良く、建物も使える状態	相場に近い価格で売れる	売れるまで数ヶ月かかる。片付けや修繕が必要なことも
買取で売る	早く手放したい、古くて仲介では売りにくい	最短数週間で現金化。残置物ありでも相談可能なことが多い	価格は仲介の相場より低め
賃貸に出す	将来また使う可能性がある、賃貸需要がある地域	家賃収入を得ながら所有を続けられる	貸せる状態にするためのリフォーム費がかかる
活用する（民泊・店舗など）	観光地や駅近など需要がある	賃貸より高い収益の可能性	法令や自治体条例の確認、運営の手間
解体して更地で売る・活用する	建物の老朽化が激しい	買主が見つかりやすくなることがある	解体費がかかり、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる
管理を続ける	すぐには決められない	判断を先送りしつつ劣化を防げる	管理費・税金がかかり続ける

どれを選ぶか迷ったら、まず「売ったらいくらになるか」を査定で把握しましょう。売却額がわかれば、貸す・残す場合と比べる基準ができます。

どうしても使い道がない土地は、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらえる場合があります。ただし建物がある土地は対象外で、審査手数料や10年分の管理費相当の負担金（原則20万円）が必要です。

相続した実家（空き家）を売った場合、一定の条件を満たすと売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。税金が大きく変わるため、売却前に必ず確認しましょう。

※相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。特例の適用期限は2027年12月31日までの売却です。細かな要件があるため、税理士や税務署に確認してください。

項目	費用の目安	補足
木造住宅の解体	1坪あたり3〜5万円程度	30坪なら100〜150万円前後。重機が入れない狭い道、アスベストの有無などで上がります
残置物の片付け	数万〜数十万円	家財の量と搬出のしやすさで大きく変わります
空き家管理サービス	月5,000〜1万円程度	月1回の巡回・換気・通水・郵便物の確認など
固定資産税・都市計画税	物件により異なる	納税通知書で確認できます

※費用は地域や建物の条件によって大きく異なります。複数社の見積もりで確認してください。自治体によっては解体費用の補助金がある場合もあります。

よくある失敗	起こりやすいことと対策
先に解体してしまった	解体すると翌年から土地の固定資産税が上がるうえ、再建築不可の土地だった場合は価値が大きく下がります。解体は査定を受けてから判断しましょう。
3,000万円特別控除の期限を過ぎた	相続から3年を経過する年の12月31日を過ぎると控除が使えません。数百万円単位で税金が変わることもあるため、期限から逆算して動きましょう。
相続人の間で方針を決めずに放置した	売るにも貸すにも相続人全員の合意が必要です。誰が窓口になり、費用をどう分担するかを早めに決めておきましょう。
遠方の空き家を自分で管理しようとした	移動の交通費と時間が積み重なり、管理が続かなくなることがあります。空き家管理サービスを使うか、売却も含めて検討しましょう。