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更新日 2019.5.13

不動産買取の種類は2つ!不利になりやすい物件条件は?

不動産売却には、売却する不動産会社に買い取ってもらう「買取」という売却方法があります。

本記事では、不動産買取がどうゆうものかわからない、といった方に「買取」のメリット・デメリットから、不動産会社の選び方について紹介していきます。

不動産買取にも種類がある

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不動産売却を考えたときに、買取と仲介のどちらを選ぶか決めなければなりません。

買取を選んだとしても、そこからまた二つの種類に分かれます。

「即時買取」は不動産会社にすぐに買い取ってもらえることで、それに対して「買取保証」はある一定の期間を設け、それでも売れないようであれば会社が買い取る方法です。

どちらにしても不動産会社が買い取ることに変わりはありませんが、買取保証の方が売却活動期間が長くなるため高めに売れる傾向もあります。

買取には多くのメリットがある

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不動産売却にあたり、不動産会社に買い取ってもらうことには多くのメリットがあり評判を呼んでいます。

メリットはうれしい魅力ではありますが、実際に売却前にどのようなメリットがあるのかを知っておく必要があるでしょう。

仲介の場合には一般的には3カ月前後、長い場合には半年以上も売却までの期間がかかることもあります。

それに対し、買取の場合には不動産会社が基本的に即決することとなります。

早い場合には1日、長くても1か月以内に不動産売却に至り、さらには売却金額を現金化してもらえます。

不動産売買において、瑕疵担保責任と呼ばれるルールが科せられることになります。

この瑕疵担保責任がどのようなことかと言うと、不動産売却後1年以内に欠陥が見つかった場合には、売り主がその欠陥を修復する義務が課せられるものです。

不動産売却を買取にすることにより、この瑕疵担保責任を業者に移すことができます。

不動産売却が終了した後に様々なトラブルに発展するリスクを回避することができるため、精神的にも安心です。

欠陥が見つかった場合には修復に100万円以上がかかるケースもあり、特に自分の不動産に対し自信がない場合には大きなメリットとなるでしょう。

仲介の場合には新しい購入希望者が必ず内覧をすることになります。

不動産は一生に一度の買い物ともいわれるほど高額な金額を支払わなければなりません。

そのため内覧をすることなく購入する人はほとんどいないでしょう。

実際に不動産売却が成立するまでの間には、購入希望者が内覧をしに訪れます。

見ず知らずの人が自分の家に訪問し隅々まで見るため、そのストレスは計り知れません。

一方で不動産会社に買い取ってもらうのであれば、不動産会社が一度内覧するだけです。

そのため内覧によるストレスはかなり軽減されるでしょう。

しかし内覧をさぼってしまうと買取でも売却額に影響することがあるため、きれいにするに越したことはありません。

不動産売却にあたり、会社の仲間や近隣の人たちになるべく知られたくないと思う人は多いものです。

特に住宅ローンが支払えずに売却する場合には、少なからず恥ずかしいと多くの人が感じるものです。

仲介の場合には不動産業者のホームページに情報が掲載されたり、場合によっては折込やポスティングによる投函が行われるでしょう。

一方で対応するのは不動産会社だけなので、周りに知られることはほとんどありません。

仲介の場合には仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は成約価格に3パーセントをかけてそこに6万円を加えた価格であり、かなりの金額となります。

買取は仲介に入らないため仲介手数料がかかることはありません。

例えば3000万円の不動産売却を行った場合に、仲介手数料は96万円ですが、買取の場合にはこの金額が必要なくなります。

もしも不動産売却後に新しい物件を購入したい、事業資金に回したいなどと考えている場合には、資金計画も立てやすくなります。

不動産売却において住宅ローンの完済は前提です。

仲介の場合にはローンの残債を売却価格が下回った場合には差額を自分で補填しなければなりませんが、不動産買取の場合には残債があっても不動産会社が金融機関と交渉してくれるので安心です。

POINT

✔︎買取保証とはある一定期間たっても、不動産が売却できない場合に不動産会社が買取してくれる

✔︎買取による売却は1日、長くても1か月以内に不動産売却に至り、さらには売却金額を現金化することができる

✔︎買取の場合、残債があっっても、不動産会社が金融機関と交渉してくれるので、資金面で安心

買取の最大のデメリット

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不動産買取を選ぶ一番のデメリットは市場の相場価格よりも買取価格が安くなる傾向が強いことです。

買取を選ばない人の多くは、このデメリットが一番のネックとなっています。

仲介の場合には買い主自身がこれから末永く居住するために購入することがほとんどでしょう。

そのためそのまま居住するのか、リフォームをして住むことになるのかは買い主次第と言うことになります。

一方で買取の場合には、不動産会社が買い取った物件をリノベーションをしたりリフォームをすることで、付加価値を付け再販することが主流となっています。

売れるだろうと予想した金額からリフォーム費用や手数料などの経費を差し引いて価格を算出することになります。

不動産売却において買取を選ぶと、仲介の70パーセントから80パーセント程度の価格となります。

つまり売却価格が2000万円だとすると、買取価格は1400万円から1600万円ほどが相場となります。

不動産売却において買取を選ぶ場合には、この大きなデメリットを承諾できるかが大きなポイントとなるでしょう。

不動産価格は基準となる流通価格が決まっているわけではありません。

さらに規模が大きい不動産会社を選ぶとその価格はさらに安くなりがちでしょう。

これは小さい不動産会社よりも人件費や広告費などが高額にかかるためです。

これにより還元率が大きく下がります。

しかし近年では不動産一括査定サービスが注目を集め評判を呼んでいます。

この不動産一括査定サービスを利用することにより、オークションのような形式を組むことができるため、価格が安くなることを回避することにもつながります。

不動産一括査定サービスを利用することで、仲介と比べた場合の売却金額は90パーセントから95パーセントほどとなるため、最大のデメリットである売却金額が安くなることを軽減することができるでしょう。

POINT

✔︎不動産会社に買取してもらう前に、リフォームなどして付加価値を加えて売ることが主流となっている

✔︎不動産一括査定サービスを活用することで、売却する不動産会社を比較することができる

不利になりやすい物件条件がある

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仲介と比較した場合に売却価格がさらに低くなる物件条件があります。

新築や築年数の浅い不動産はリフォーム要素が低い物件と言えます。

不動産会社は物件を安く購入してリフォームをして再販することを目的にしています。

そのためこれらの物件条件を持つ物件はリフォーム要素が少ないことから、仲介を活用した方が高く売却できる可能性が高まります。

そのほかに敷地の分割ができない土地の場合には、近隣との取り決めがあったり、エリア内での規制があることから、不動産会社側から断られる可能性も高いでしょう。

つまり再販できるめどが立たないものに対しては金額が上がらない、もしくは販売自体ができないため断られることにつながります。

不動産買取に適さない条件

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不動産売却には仲介と買取の二つの種類があるため、条件によっては買取を選ばない方が良いケースも見られます。

とにかく高く売りたいと考える資金不足で困っているような人は、買取を選ばない方がよいでしょう。

複数の不動産業者から見積もりを取り、一番高い業者に売却したとしても、仲介で売却に出す金額には到底及びません。

普通に売却するのと比べると仲介の70パーセントほどになってしまうため、時間的に余裕があって少しでも高く売りたいのであれば仲介を選択しましょう。

転勤が決まっていてすぐに不動産売却したいときや、県外の不動産を相続していて売却に手間をかけたくないという場合には買取を選んだほうがよいといえます。

また造成や解体をすれば売却することはできるけれども、この費用を捻出できない場合にも現状のまま売却することができるでしょう。

また仲介で1年以上売れない場合には、値引きを繰り返してどんどん安くしていくよりは、早いタイミングで買取を検討した方が良いケースも見られます。

まずは不動産の査定を業者にしてもらう

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不動産売却のうち買取を利用するためには、まずは買取をしている業者に不動産の価値の査定をしてもらうことになります。

ネットからも申し込める業者が多くなっています。

ネットからの場合は、住所や広さなどから近傍同種の不動産の取引状況等を参考にしたうえで大まかな査定をする仮査定になります。

したがって、これは最終的な数字ではなく、後程に行われる現地調査もしたうえでの査定が正式な額の提示となります。

仲介の場合も不動産売却を業者に依頼することになり、査定を同様にしてもらうことになるでしょう。

ただ、買取の場合が仲介を依頼した場合の査定と異なるのは、ここで示された額が最終的なものかどうかです。

不動産売却を仲介に出す場合は、業者がどのくらいで売れる見込みがあるかが査定で示されますが、自分で売値を考えることもできます。

その点、買取はそれが最終的な不動産売却の値段となるため、交渉次第で多少のアップは期待できるかもしれませんが、自分で上げるといったことはできないことになります。

価格が業者側の提示する金額で最終的なものである以上、なるべく高く売りたいのであれば比較をして最も高く提示した業者を選ぶのが得策です。

見積もり自体はどの業者も無料で行っていますので、複数の業者に査定を出してもらいましょう。

不動産の売却額には大きな開きが生じることも少なくありません。

不動産自体が価値が高い物で価格もその他の売買とは異なります。

したがって、比較をすることは重要です。

手間はかかりますが、安く買いたたかれてしまえばそれだけ入るお金が減少してしまうことになるため、手間を惜しむべきではありません。

一括見積もりを活用すれば、比較をするのも簡単ですし、一括見積もりは評判で選べば問題が起こることもないでしょうから活用はおすすめです。

POINT

✔︎最終的な売却額は、仲介と異なり不動産会社が決めるので、交渉の余地が少ない

✔︎できるだけ、高く売却するためにも、買取してもらう不動産会社を比較することが重要

査定額に納得できれば不動産売却の契約を締結する

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査定額に納得することができた場合は、不動産業者に対して不動産売却をするための契約を締結します。

契約書には売買価格や引き渡し時期、その他の事項が定められます。

その他の事項は重要で、瑕疵担保責任をどうするのかといった問題も含まれます。

業者によっては、瑕疵担保責任を売主に追及しないで引き受けてくれる場合があります。

後々問題が起きるのが嫌であれば、そういった瑕疵担保責任を引き受けてくれる業者を選んだほうが良いです。

業者のホームページを見れば、責任を追及しないという記載をしていることがありますので、それらを見て判断すると良いです。

買取に関するスタンスは業者はホームページで発信していることが多いので、そちらを見てある程度判断することができます。

利用の可否については、それを基にして考えても問題ありません。

評判も参考にすると良いでしょう。

確かに査定を依頼すれば具体的な額がわかりますが、やみくもに査定を依頼するのは面倒ですし、評価の低いところは契約の点で別のトラブルが起こる可能性もあります。

安全に取引したいなら、この点も信頼できる業者を選んでおきたいところです。

実績や評判で選ぶ場合は、信頼できる情報源を活用したいところです。

公式ホームページは業者自身が発信している情報であるため、普通は実績面で嘘を言うことはないでしょうから、実績を調べるならこちらが便利です。

評判については口コミを頼らざるを得ませんが、できれば具体的な書き込みがなされている情報源を活用してください。

単に良かった悪かったという表現では何が良かったのか悪かったのかがわかりませんので、それだけで決めるというのはよくありません。

具体的な中身について書いている場合は、利用していないと書くのも難しいですから、とても参考になる情報源となります。

したがって吟味して活用しましょう。

POINT

✔︎瑕疵担保責任を引き受けてくれる不動産会社を選ぶことで、後々のトラブルに巻き込まれない

不動産会社の選び方

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不動産売却に関する要望や理由は人によって様々です。

取引をするうえでそれを反映させたいなら、打ち合わせでしっかり話を聞いてくれる不動産会社を選らばなければなりません。

不動産会社にはいろいろなタイプがあり、なかには一方的に取引を進めようとするところもあるので要注意です。

不動産売却を検討していることを伝えると、営業担当が家にやってくるのが一般的です。

その際、実直に話を理解しようとしてくれたり、とりあえず急いで契約させようとしたりするなど様々なケースがあります。

まずはその様子をうかがうことが、自分に合う不動産会社を選ぶときの第一歩です。

話を聞いてくれるからといって安心してはいけません。

こちらが有利に感じる話をしていても、実は損をする取り引きを持ちかけていることが珍しくないからです。

営業担当の振舞いや言動に注目しましょう。

営業担当のスタンスが不動産会社のスタンスだと解釈して選んでください。

その人物が信頼に値しなくても、不動産会社は誠実かもしれないと感じる人もいるでしょう。

しかし最後までその人物が担当するケースもありますし、そもそも社員教育を徹底できていないことも不動産会社としてマイナスのポイントといえます。

営業担当者と接しただけでは判断しかねるなら、上司に同席してもらって十分に話してから選ぶのも一つの手です。

高値で買取を実施してくれるなら、世間での評判が良いのが当然です。

安くする必要がないのは買取や仲介の数が多くて、経営が安定している証拠であると考えられます。

そういう不動産会社は迅速に取引をこなしていくため、良い評価が次々と積み重なっていくものです。

選択するときは、実績や評価を調べてから冷静に判断しましょう。

実績を調査したくても具体的な方法が分からない人もいるのではないでしょうか。

そういう場合は、不動産会社のホームページをチェックしてみてください。

これまでに担当した件数を紹介している場合があります。

取り扱った物件の種類ごとに記載されていれば、自分の不動産と照らし合わせると参考になるでしょう。

よく分からない場合は、ホームページ上のフォームやメールなどで問い合わるのも有効な手段です。

不動産業者のホームページをチェックしても、悪く書いていることはありません。

したがって必ずしも信頼できるデータとは限らないのが問題です。

そのため損得に関係のない第三者の評価を知ることも重要なポイントになります。

インターネット上には、不動産売却をした人の口コミが掲載されているサイトもあります。

それに目を通すことで、不動産会社の実際の姿が見えてくる場合も多いです。

また、不動産関連の業務を行ううえで必要な免許も参考にできます。

免許更新の回数などをチェックしておくのが望ましいです。

あいまいな価格設定になっている不動産会社を選ぶと損をしやすくなります。

顧客の反応を見て価格を決めている可能性が高く、できるだけ自分たちが得をするように画策している可能性が高いです。

そのようなリスクを避けるため、納得できる説明を具体的にしてもらえるところを選びましょう。

不動産は人間と同じように、それぞれ固有の面があります。

それを考慮した買取価格になっているかチェックすることが重要です。

たとえばマンションの同じ仕様の部屋であっても、一階と高層階とでは多くの点で異なります。

プライバシーや日当たりなどの点では高層階が断然優位です。

価格の提示を受けたときは、そのような点がどれくらい反映されているのかを確認してください。

書面を見ても書いていない場合は必ず質問しましょう。

明確な返答がない場合は、細かい点を考慮せずに決めている可能性があります。

近隣に駅や病院があると価格が上がりやすいです。

また将来的に地域開発の計画がある場合なども同様です。

このように物件そのもの以外の多く点も価格に関係してきます。

自分たちの不動産売却において、価格に影響を与える要素をしっかり説明してくれるところを選びましょう。

 

POINT

✔︎実績や評判をインターネットや周りの口コミなどを参考にしてから冷静に判断する

✔︎不動産関連の業務を行ううえで必要な免許が更新しているかどうかも確認すること

✔︎査定額がしっかりと、根拠づいているかどうか、説明してくれているかが重要

物件の相場を知るためには?

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不動産売買をしたい場合には少しでも得になるようにすることは勿論ですが、その為にはまず自分がこれだと思っている物件の価値、その相場がいくらなのかを知る必要があります。

では不動産売却や買取を考えている時の対象物件の相場は、どうやって知れば良いでしょうか?

不動産売却や買取の希望物件があるけれど、そのエリアの相場がどのくらいか知りたい、という場合には、不動産屋へ質問する方が多いでしょう。

しかし不動産屋は取引をまとめるために話を濁してしまう場合もあります。

そんな時にはまず、複数の不動産屋でエリア別の相場を確認してもらいましょう。

この時、物件の話ではなくてあくまでも相場を知りたいという話の仕方をしてみてください。

不動産関連の情報からは相場確認が出来ないケースもありますので、そのときにはインターネットを使って相場確認をしてみましょう。

まずは対象物件の近隣に似ている物件があればその取引価格を調べるとか、近隣の物件が現在どのくらいの価格で売買されているかをチェックします。

不動産売買のチラシなどは郵便受けに投函されたり不動産屋の表に出ているので、それらを見ることでもおおよその相場を確認出来ます。

不動産売却を相場より安くしてしまった、とか、逆に買取りを相場よりも高くしてしまった、という後悔をうまないためにも対象物件の相場をよく知る必要があります。

現代は便利なインターネットというシステムがありますので、これを利用して目的のものを手に入れましょう。

不動産会社によって価格や条件にばらつきが出てしまうのは仕方ないですが、それを埋めてくれるのが先ほども、紹介した不動産一括査定サイトというものです。

HOME4UはNTTデータが運営するサイトであり、歴史が古くて15年ほどの運営実績があります。

このサイトのメリットは4つあり、まずはNTTグループが運営しているために個人情報なども安心であること、厳選した不動産会社のみを登録していること入力が簡単で約1分で査定額がわかることです。

こちらは大手不動産会社から地域密着型の地場不動産会社まで幅広く網羅していますので、特徴を活かしながら不動産売却や買取をすることが出来ます。

評判の良さも高いので、まずは最初におすすめしたいサイトです。

↓↓NTTデータによって18年間運営されたHOME4U↓↓
POINT

✔︎まずは、複数の不動産屋でエリア別の相場を確認してもらう

✔︎インターネットを使って、売却不動産の類似物件や売却事例を調べて、相場を自身で調べる

✔︎一括査定を活用して、価格や条件のばらつきを埋める

まとめ

「買取」で不動産売却する方法は、「即時」と「買取保証」の2種類があります。

ここまで、買取による不動産売却のメリット・デメリットなどを紹介してきましたが、仲介による不動産売却の方が向いている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

買取、仲介どちらの方法でも不動産売却において重要なのが、不動産会社との付き合い方です。

先ほど、紹介した、不動産一括査定サービスを活用して、自分に合った不動産会社を見つけましょう。

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