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更新日 2018.11.17

【高額査定には要注意!?】不動産売却で損しないコツ,流れ,手数料を比較

まずは売却査定

マンション売却を決めたら、自分のマンションがいくらで売れるのかを把握するためにも、まずは売却査定を行うことになります。

できる限り希望価格や、それよりも高く売却するためにも、複数の業者から見積もりを取り検討し、少しでも額が高い業者を選んで相談しようと考えている人も多いものです。

近年では情報を一度だけ入力するだけで、複数の業者から見積もりをもらえる一括サイトと呼ばれるものを利用する人が増えています。

サイトにアクセスすることで必要事項を入力すれば、結果を待つだけなので便利です。

査定額が最も高い会社を選べばよいと考えている人もいるかもしれませんが、額だけを見て不動産会社を選んでしまった場合には、最終的に損をする可能性があります。

マンション売却査定額は依頼する不動産会社により異なるため、1社だけに任せるのではなく、複数の会社から見積もりを取った方がよいでしょう。

売却査定において不動産会社が見るポイントをチェックしておきたいところです。

額を決める上で近隣物件の取引き価格は重要なポイントとなります。

相場はどのくらいなのか、どのような条件の物件がどれくらいの価格で取引きされているのかなどの点は不動産会社もチェックしていることでしょう。

売却価格を決めるに当たり参考にもなるため、自分でも事前に調べておくと安心です。

店舗に掲載されている広告の一覧を見ても確認することができます。

国土交通省の土地総合情報システムと呼ばれるものを使うことで、簡単に信頼できる情報を調べることができるでしょう。

売りたいマンションの地域を選択することで、任意の期間における実際の不動産販売価格を一覧で確認することができます。

国が定める土地や価格の標準価格のことを公示価格、路線価と呼びます。

公示価格は土地に対して、路線価は道路に対して定められているものです。

これらの公的な評価を確認することによって、実際の売却価格を決めるに当たり大きく参考になることでしょう。

マンションの価値を大きく左右する要素の一つに立地条件が挙げられます。

具体的には駅やバス停などの公共交通機関との距離やアプローチ、役所や学校などの公共施設との距離、銀行や郵便局などの金融機関との距離、スーパーやコンビニなどの店舗との距離などがあげられます。

そのほかにも生活するにあたり車が必要かどうか、周囲の治安状況や緑の多さや静かさなどの住環境なども大きく影響します。

生活利便性が高かったり閑静な住宅環境であれば、良い影響を与えることもあるでしょう。

物件の条件は立地条件と並び、マンションの価値を大きく左右する要素の一つです。

マンションの外観や設備は大きく影響を及ぼすことでしょう。

具体的にあげると住宅の外観や設備、間取りや生活動線、防犯対策がなされているか、日当たりや風通し、窓からの眺望などがあげられます。

マンションの場合には管理状況などもチェックされることになります。

マンションのエントランスや自転車置き場、共用部分などの管理状況も大切です。

査定の際に大切になるポイントがわかったら、実際に受ける査定の種類を選ぶ必要があります。

不動産の売却査定には簡易的なものと訪問によるものの二つの種類があります。

それぞれに特徴が異なるため、自分であった方を選びましょう。

まず一つ目の簡易査定は、物件の種類や築年数、立地条件などを入力することで、大まかな額を算出する方法です。

不動産会社が運営しているウェブサイトや一括サイトなどを利用して、入力フォームに必要事項を入力するだけで、手軽に額を知ることができます。

利用したからといって必ずしもマンションを売らなければならないというわけではないため、マンション売却を迷っている人におすすめの方法といえます。

この方法を利用して分かった額を見たうえで、売却を検討するのも一つの手段となります。

しかしこの方法はデータだけで算出するものであるため、目で見なければわからない情報が反映されていません。

内装や設備の状況が加味されていないため、あくまで目安であることを理解しておきましょう。

もう一つの方法が、営業マンが実際にマンションを訪れて、実際に物件を見たうえで行う訪問査定です。

入力されたデータだけで判断するわけではなく、人間の目で見なければわからない情報をもとに算出することになるため、より詳細な額を知ることができます。

実際にマンション売却となった場合には、必ず訪問する方法が行われることになります。

この方法は時間がかかるため、売却を検討している段階ではあまりおすすめできません。

反対に売却が決まっているのであれば、訪問査定から始めた方が売却にかかる期間を短縮することにもつながります。

二つの種類のそれぞれの特徴がわかったが、実際に査定を受けるための不動産会社を選定しなければなりません。

すでに不動産会社を決めているのであればそこに依頼すればよいでしょう。

しかし複数の会社を比較したうえで依頼する会社を決めたいという人は多いものです。

その際に便利に利用できるものが一括サイトです。

一括査定サイトを利用することにより、複数の不動産会社を一気に比較することができるというメリットがあります。

複数の会社に一つずつ依頼をしてまわるのは大変ですが、一括サイトを利用することで手間なく見積もりをとることができます。

反対に営業がしつこくなり、査定額が高いだけの可能性があるというデメリットも存在します。

このような特徴があるから、特徴を把握したうえで利用するかどうかを決めましょう。

媒介契約を結ぼう

所有しているマンションを売りたい時、実際どのくらいの金額で売れるのか気になる人は多いことでしょう。

1円でも高く売りたいと考える人は多いかと思われますが、マンション売却を行う際の価格は売主が決めることが可能です。

但し、新築から10年が経過している、新築で購入した時と同じ金額、もしくはそれ以上で売ると言うことは現代においては無理な話、あくまでもマンション売却は相場を掴むことが大切です。

マンション売却を行う物件がある環境、築年数、間取り、設備など様々な要因に応じて販売価格は変わりますが、おおよその相場と言うものがあります。

相場を掴めば、どのくらいの金額で売れば良いのかの目安になる、相場を掴むためにはマンションを仲介業者に査定依頼をするのが最適です。

仲介業者とは、売主と購入希望者との間に入り、売買契約を締結する時の仲介人です。

一般的には不動産会社が仲介業者となり、売買契約書の作成や不動産登記に関する手続きの手配などを行ってくれます。

不動産会社が行う査定には机の上で行い、数字情報で金額を定める卓上査定、現地に出向いて現況を加味した形で金額を定める出張査定などの方法があります。

前者の場合には現況が加味されていない、周辺エリアでの取引事例や築年数、駅からの距離などの情報を元に金額が決められて行きます。

現況が加味されていないので、直接販売価格にはなりませんが、マンション売却時のおおよその値段を把握する時など便利です。

不動産会社の査定は無料で行って貰うことが出来ますし、計算する不動産会社に応じて金額が変わるのが特徴です。

実績を持つ不動産会社などの中には、他社よりも高い金額で計算を行っている場合もあるかと思われますが、売るためのノウハウや実力を持つ、この値段で売れるなどの自信もあるわけです。

マンション売却は不動産会社の仲介が一般的で、仲介を希望される時には媒介契約と呼ぶ仲介業者との契約を行う必要があります。

ちなみに、契約する会社は、マンション売却を希望される人が仲介業者を選べる、無料で行うことが可能などの特徴を持ちます。

幾つかの種類があること、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

マンション売却を不動産会社に依頼する時には、媒介契約と呼ぶ契約を不動産会社と結びます。

マンション売却査定だけの時にはこうした契約は必要ありませんが、売買取引の中ではとても重要な契約です。

自分が希望する仲介業者のサービス内容、その対価である手数料を明確にするなどの目的を持つ契約書を作成する、後に後悔することがないようにするため、自分の意思を仲介業者でもある不動産会社に伝えた上で締結するなどが必要不可欠です。

尚、手数料とは仲介手数料と呼ぶもので、販売価格の6%相当と3万円が目安になるもの、取引が成立した時点で支払う成功報酬です。

この不動産会社に仲介をお願いしたい、口約束だけで購入希望者を探して貰うことは出来ません。

そもそも不動産は高額な資産でもあり、大きなお金が動く取引ですし、大切な資産を法律の中で守りながら購入希望者に売るなどからも契約をしっかりと結ぶなどが必要になるわけです。

この契約スタイルには一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれに特徴があるため比較をしておく、違いを明確に把握しておきましょう。

一般にするのか、専任にするのか、これは売主側が決めることが出来る部分、すべてお任せするのではなく後で後悔しないようにしっかりと違いなどを把握しておかなければなりません。

仲介業者と結ぶ契約の種類の一つでもある一般媒介契約は、他の契約スタイルとは異なり、数社の仲介業者にマンション売却のお手伝いを依頼出来る点です。

1社に頼んでおいて、後から2社

一般媒介の場合は、数社との契約を結ぶことが出来るのに対し、専任や専属専任は1社としか契約を結ぶことが出来ません。

2つの契約スタイルは一見似ているように思える部分も多いかと思われますが、指定流通機構への登録までの期日、業務処理状況の報告の頻度などに違いがあります。

指定流通機構はレインズと呼ぶもので、簡単に言うと不動産会社業界の中で共有する情報データベースです。

売却物件情報を登録すると、他の不動産会社が情報を閲覧することが出来るようになる、他の会社が抱えている顧客への不動産紹介が可能になるなどのメリットもあります。

一般媒介契約の場合は、指定流通機構への登録義務はありませんが、専任および専属専任2つの媒介契約の場合には登録義務があるなどの違いを持ちます。

専任媒介の場合は、媒介契約締結日より7日以内、専属専任媒介の場合は、締結日より5日以内と短くなっています。

一般媒介契約では、現在の反響などについての報告義務はありませんが、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務を持ちます。

専属専任媒介の場合、指定流通機構への登録までの期日や報告義務など仲介業者からすると短期間に処理が必要になる契約スタイルではありますが、売主が自ら購入希望者を見つけた場合は、必ず不動産会社を通すなどが求められるものです。

購入申し込みと売買契約

査定後に媒介契約を結んだら、マンションの購入検討者に対して売主は物件案内を行います。

購入に前向きな購入検討者ならば、案内を終える前に不動産会社の担当者がいる前で、売主に聞きたいことを質問してきます。

住環境や近隣関係、買い物の便など売主にしかわからない情報を積極的に聞いてきますので、答えを用意しておくことが大事です。

一方で、購入まで至らないと判断された場合には、特段質問がないことがほとんどです。

複数の物件を見て回っている購入検討者であれば、全て見終わってから検討に入るので少し時間が空きます。

しかし、査定ランクの高い物件であれば即日決断する人も多く、購入手続きに入ります。

購入の意思を表す書面が購入申込書になりますが、法的に拘束はないので、たとえ売主側に提出されたとしても後に撤回されることもあります。

また、価格や条件交渉の際にも提出される書類です。

購入申込書には、買主の直筆で購入希望価格と融資利用の有無、借入額、諸条件に加え、売主に選んでもらうためのメリットなどが記載されています。

購入申込書の提出者が複数いる場合でも、基本的には先着順に対応します。

しかし、売主側に決定権があります。

売主側の不動産会社から優先事項を購入検討者側に伝えることも可能です。

一般的に多いのは、住宅ローンよりも現金払いを優先するケースとローンの事前審査が通ってから受け付けるの2パターンです。

購入検討者から購入申込書が提出されてからマンション売却における売買契約が成立するまでの期間は、複数の購入検討者の動きもあるため、一週間前後というのが一般的です。

長くても二週間以内になります。

また、売買契約の前には、買主によりインスペクションや専門検査などが行われるのが通例です。

そして、リフォームの予定などがある場合には、現地での調査や内覧が行われるため、売主は日程調整を行い要望に応じる必要があります。

加えて、購入申込書を受け取ってから売買契約を結ぶまでに、価格条件交渉などさまざまなことを行う必要があり、かなりタイトなスケジュールの中で進んでいくので注意が必要です。

売買契約までの一週間から二週間までの間には、買主に伝えそびれていたことに気づいたり、物件周辺状況などの報告書の変更や追記の必要性が出てくることもあります。

その際は、契約条件に影響する可能性があるので、何か気づいたらすぐに担当者と連絡を取り合うようにして相談することが重要です。

マンション売却で買主が現れ購入申込書が提出されると売主は、価格交渉がある場合にはそれに対応しなければなりません。

一番の悩みの種となるのは、値引き交渉がある場合です。

ほかにもっと良い買主があらわれるかもしれないと考えると、断りたくもなりますが、買主が現れるタイミング、価格交渉の碇石を理解しておけば、好機を逃すことは少なくなります。

まず、売り出してすぐに現れた買い手の条件は最も良いことが多いということです。

売却物件が出てすぐに購入を検討してくれたということは、購入意欲が高い買主である可能性が高いということになります。

また、査定額との差額5パーセントは誤差の範囲で、どうにかなるのが一般的です。

マンション売却をはじめて半年が経過すると、さすがに買い手が付きにくくなります。

六か月を経過すると売れ残り感が出てくるので、買主側が何かあるのではないかと考えて避けるようになるからです。

買い手も価格交渉をしても下がらないならやめておこうということになります。

そのため、媒介契約を一度更新したとすると、全部で6か月になりますから、その間に決められるように、価格交渉を受け入れるタイミングを間違わないようにします。

売買契約の二日前までには、重要事項説明書と売買契約書の素案が出来上がってきます。

不動産会社に依頼して素案を手に入れ確認し、もし修正や質問があれば、契約前に済ませておくことが大事です。

重要事項説明書などは売買契約の当日に確認することももちろん可能です。

しかし、こんな内容の契約ではなかったという内容が記載されていても、当日契約相手が目の前にいるのに変更を要求するのは気まずくもあります。

後々のトラブルを避けるためにも事前確認が必要です。

また、契約内容によって必要な書類も変わるので、担当者に確認しておきます。

売買契約に必要な収入印紙は郵便局で購入しますが、本局以外は土日は営業していないところもありますので、こちらも事前に調べておくようにします。

そして、売主や買主が複数いる売買契約もあり、このケースでは全員が平等に契約にのぞめるように日程調整されるのが原則です。

どうしても欠席せざるを得ない場合には、ほかの売主に委任状と印鑑証明書を渡して、代理を依頼することになります。

ただし、代理でも不動産会社による本人確認は必要になります。

マンション売却の最終段階である売買契約が成立するまでは、ドタキャンの可能性があることを頭の片隅にいれて準備を進めることが大事です。

焦って引っ越しの手配や家具の購入などをしないようにします。

ドタキャンは買主側に多く見られ、売買を決める期間が売主よりも短いために発生しやすくなっています。

具体的には、買う理由がはっきりしない、当事者が複数いて意見がまとまっていない、買主の関係者全員が物件を見ていない時に起きやすいです。

ドタキャンの可能性はマンション売却の担当者が敏感に感じ取っていますので、ほかの買主を探すことになるかもしれないといわれた時には、ドタキャンの可能性もあると考えておくようにします。

稀に契約当日にキャンセルする買主もいます。

この場合、担当者に勢いで押し切られ買う気がないのに話が進み、契約当日を迎えたというパターンが多いです。

それでも売買契約前のことですから、買主側にペナルティはありません。

売主からすると乖離なことですが、こういうケースで無理に売買契約を進めれば、後々トラブルに発展するだけです。

なかなか売れないと焦りやすいですが、次のチャンスを冷静に待つことが大事です。

引き渡しとその後の手続き

マンション売却が成立したら、あとは物件を引き渡すだけです。

しかし契約から引き渡しに至るまでは、業者任せにすることができずに、売り主が自分で行わなければならないことも多いものです。

まず最初に土地や建物に設定されている抵当権を抹消したうえで、買主に所有権を移転するための手続きが必要です。

住宅ローンを借りているマンション売却の場合には、金融機関の抵当権が設定されていることになります。

住宅ローンを完済して金融機関から必要な書類を受け取って、抵当権を抹消します。

司法書士に依頼し抵当権の抹消手続きを行う必要があり、買主から購入代金を受け取ると同時に手続きをするのが一般的です。

また売主から買主に所有権を移転するための登記の手続きも同時に行われます。

買主がローンを借りる金融機関が指定する司法書士が行うケースが多く見られます。

マンションの形状や間取り、広さなどが契約の内容と一致しているのかどうか、売主と買主、そして不動産会社が立会いのもと、現地で確認が行われます。

記載されている設備が整っているかどうか、不具合や欠陥がないかどうかをチェックします。

マンションではあまりないかもしれませんが、専用庭がある場合などには境界の確認も欠かすことができません。

売り主と不動産会社が現地で確認することになりますが、隣の家の所有者にも立ち会ってもらうことが求められます。

境界があいまいだったりとトラブルがある場合には最悪の場合、引き渡しが出来なくなってしまいます。

必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼する必要もあります。

マンション売却に至った場合には、建物から引っ越しをして不要なものを処分し、買主に引き渡せる状態にしなければなりません。

自分が引っ越すだけであればそれほど問題はありませんが、他人に貸しているようなマンションの場合には、退去してもらう必要があるため早めに準備を済ませなければなりません。

また固定資産税や管理費などの精算も必要となります。

固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費などの精算が必要です。

マンション売却に当たり修繕やハウスクリーニングが必要になるのであれば、引き渡しに間に合うように修繕やハウスクリーニングの依頼をしなければなりません。

依頼したからと言ってすぐに作業に当たれるとは限らないため、期間には十分な余裕を持って依頼するようにしましょう。

複数の業者に見積もりを依頼することにより、費用を抑えることにもつながります。

手続きにおいては、当事者が全員集まったうえで手続きを行う必要があります。

だれか一人が欠けていたり、代理の人間が来るようなことでは手続きができません。

引き渡しの手続きについては、多くの場合買主が住宅ローンを借りる銀行に、売り主と買主、そして双方が媒介契約を結んだ不動産会社、司法書士が集まった上でおこなわれることになります。

金融機関が開いているのは平日の日中であるため、仕事をしている場合には必要に応じて仕事を休まなければなりません。

主な手順としてはローンの実行がなされたら売り主に購入代金を振り込んで売り主のローンが完済となります。

売り主側の金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に交付し、司法書士は登記所で所有権の移転と抵当権の認定登記を手続きします。

固定資産税や管理費の精算、売り主からは買主に必要書類や鍵の引き渡しが行われ、仲介手数料の支払いが行われます。

引き渡しがいつ行われるかということは、住宅ローンの実行に左右されるものであるため、担当者と連絡を取り合ったうえで日程を調整しなければなりません。

またスムーズに進めるためにも、引き渡し手続きに必要となる書類は早めに手配しておく必要があります。

登記関係では物件購入した際に交付されている登記識別情報もしくは権利書、市区町村の役所から発行される印鑑証明書や住民票、固定資産評価証明書が必要です。

司法書士から雛型をもらい司法書士への委任状と実印も用意しましょう。

そのほかにも土地家屋調査士などに作成してもらう境界確認書や、残りの代金清算金などの領収書、買主に引き継ぐための建築関係書類やカギなども忘れてはなりません。

登記費用や固定資産税、管理費の清算金、仲介手数料も事前に用意しておきます。

印鑑証明書は登記手続きに当たり必要になるものであるため、役所やサービスコーナーなどで発行してもらいましょう。

3カ月以内に発行されたものが有効となるため、あまりにも早く取得し過ぎてしまうと無効になってしまうため注意が必要です。

そのほかにもマンション売却による引き渡しの際には、様々な手続きを行わなければなりません。

不動産会社や司法書士に依頼することだけではなく、自分で行わなければならないこともあるため注意が必要です。

マンションを引き渡す前には引っ越しを終えておく必要があり、マンション所在地の役所では転出届を出したうえで、引っ越し先の役所で転入届を提出します。

また役所で行うことではありませんが水道やガス、電気の使用停止や清算手続きを行ったうえで、郵便物や宅配物の転送届も出しておく必要があります。

マンション売却の代金についても所得にあたるため、翌年に確定申告を行う必要があります。

売却益が出て黒字の場合はもちろんのこと、赤字の場合でも確定申告は行いす。

現在ではインターネットを使った方法も主流となっていますが、はじめてでわからないようであれば税務署には相談窓口の設置されているため、税務署に出向いて相談しながら行うとよいでしょう。

まとめ マンション売却の流れとしては、最初に売却査定を依頼することから始まります。

査定を受けなければ売り出し価格を決めることができません。

信頼できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結び、売却活動がスタートすることになります。

売却活動にも言えることですが、引き渡しや売却後の手続きはさまざまなものが必要となります。

すべてを不動産会社や司法書士などにお願いするだけではなく、自分が役所に出向いておこなうべき手続きもたくさんあります。

引き渡しを行った後にトラブルなどに発展させないためにも、自分がやらなければならないことは逃すことなく、責任もって最後までやり遂げましょう。