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更新日 2019.9.29

不動産売却6つの注意点!知らないと〇〇千万損する?[徹底解説]

不動産売却の大まかな流れは以下の通りです。

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今回は、不動産売却の流れに沿り、それぞれの流れのセクションごとに気を付けるべきポイント、注意点などを紹介していきます!

不動産売却に失敗したくない人はぜひ一読してください。

STEP1 不動産会社に査定を依頼する際の注意点

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最初に不動産会社に査定の依頼をします。

不動産とは売値が定まっておらず、その値段を決める際、プロの正確な見立て力が必要になります。

ではまず、不動産査定をする前の3つの心構えを見ていきましょう。

  • 自分でも不動産の相場を調べておく
  • 査定してもらう不動産会社は多い方が良い
  • 一括査定→訪問査定が賢い順番

不動産会社に査定をしてもらう間にしておきたい事は、自分の不動産がどのくらいの金額で不動産売却が出来そうなのか、相場を知るところから始めるといいでしょう。

不動産売却の査定の出し方としては、戸建の場合であれば物件の築年数や立地などが査定額に影響をしてきます。

近隣で同じような物件があった場合には、その物件の相場を知っておく事によって、自分の不動産を正しく査定をしてもらえたかを判断しやすくなります。

一つの不動産会社に依頼をするだけでは、高く不動産売却できるかわかりませんので、複数の不動産会社に査定をしてもらった方がいいでしょう。

複数で査定をすることによって、良心的な査定をしてくれたかどうかもわかりますし、最終的にどこに依頼をすればいいかも判断しやすくなります。

不動産会社がそれぞれ得意とする不動産の種類や条件は異なります。

その際に大事になることは、各不動産会社を比較することです。

一番条件が良く、その査定額に納得のいく説明をしてくれる不動産会社と契約を結びましょう!

↓おすすめの一括査定サイトを紹介している記事はこちらです↓

不動産一括査定サイトで査定してくれる不動産会社を絞った後に、訪問査定を行ってもらいましょう

訪問査定は実際に不動産会社の人が物件に訪れて査定を行ってくれます。

一括査定サイトだけではわからない、建物の損傷具合なども査定額を決定づける際の要素に入れるため、より精度の高い査定を算出してくれます。

数ある一括査定サイトの中からおすすめするのは、イエウールです

イエウールは全国47都道府県にを対象エリアとしていて、利用者は1000万人を超えています。

イエウールのおすすめポイントは以下にまとめました。

POINT

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戸建の不動産売却時には、立地条件や築年数でも査定額は変わりますが、他にも自分なりに査定額を上げるために出来る事もあります。

少し頑張るだけで査定額があげられるのであれば、自分で出来る事はしておいた方がいいですので、頑張ってみるといいでしょう。

訪問査定の際は不動産会社のスタッフが行うようになります。

スタッフが判断する基準としては、売りに出して売れるかどうかという点が重要になってきますので、売れる物件は高く査定をしてもらえます。

売れると思ってもらう為には、部屋の中を綺麗に片づけて、スッキリとした雰囲気を出すようにしましょう。

片づけることによって部屋の中が広く見えてきますし、明るいいい雰囲気を出せるようになっていきます。

綺麗な部屋には住みたいと思ってもらえますので、掃除をしてホコリなどを払っておくようにしなくてはなりません。

カビだらけのお風呂や、汚れが溜まったトイレなどは印象がよくありませんので、見られそうな部分は特にきれいにしておくといいでしょう。

普段の掃除だけではなく、普段掃除しないような部分も徹底して綺麗に汚れを落としておくと良いでしょうです。

POINT

✔あらかじめ自分で査定額を調べておくことで、査定額を出してもらえた時に正しいか判断しやすくなる

✔不動産の一括査定を活用して、より多くの不動産会社を比較することが重要

✔一括査定後、査定する不動産会社を決めて、訪問査定をしてもらいより精度の高い査定を行ってもらう

STEP2 不動産会社を決める際の注意点

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不動産売却をする場合には、大きく分けて二つの方法が考えられます。

一つは、直接不動産会社に物件を売ってしまう場合になります。

この場合には、売買契約が不動産会社との間で成立するだけです。

もう一つは、不動産会社に直接売却をするのではなく、不動産会社に媒介してもらう方法です。

不動産会社は、その不動産物件を第3者に販売するために売り主と買い主のちょうど中間に位置します。

住宅を購入する場合で言うならば、不動産会社は仲介業者として売り主と買い主の間をつないでいますが、同じような関係だとイメージしておけば間違いありません。

不動産売却をするために媒介契約を結ぶときには、媒介契約に強みを持っている不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社と一言に言っても、様々なところがあります。

例えば、病院でも一人の先生がすべての病状を診ることができるわけではなく、内科や外科・産婦人科などのそれぞれ専門があるわけです。

不動産会社も同じように、媒介専用のところがありますのでそこに依頼をしましょう。

マンションを得意としているのかそれとも一戸建て住宅を得意としているのか、あるいはビルなどの大きな物件を得意としているのかによって結果が異なる可能性があります。

それぞれ違う販売ルートを持っており、一戸建て住宅を販売するのにマンションの売却を得意としている業者にお願いしても良い結果が出ない可能性が高いです。

POINT

✔︎売却の方法は不動産会社に直接売るか、不動産会社に媒介してもらって売却するかの2つ

✔︎不動産会社にも様々な種類があるので、売買物件の媒介に強みを持っている不動産会社を選ぶ

STEP3 不動産会社と契約を結ぶ際の注意点

媒介契約を行うといっても、種類は1種類だけではありません。

大きく分けると3種類の媒介契約があり場面によってどれを利用するかが異なってきます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

少なくとも準備の段階では、それぞれの契約の特徴やメリットなどを知っておくことで、売却まで住むムーズに行うことができます。

媒介契約の中で一番オーソドックスなのは、一般媒介契約になります。

この媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約することができることです。

例えば一つの不動産会社だけでは不安の場合には、別のところにも契約をもちかけることができ、実際に契約を結ぶことも可能です。

また、自分で買い手を見つけた場合には、不動産会社との契約を結んでいたとしても直接自分で買い手に対して売買することができます。

問題点としては、レインズに登録義務はないため、あまり自分の持っている不動産の情報が世間に出回らない可能性があることでしょう。

レインズとは不動産売却をしようとしている人が、買い手をスムーズに見つけるために不動産業界全体が連携して運営しているプラットホームです。

つまり、契約している業者の担当者だけで買い手を見つけなければいけないので、時間がかかってしまう可能性が高いわけです。

一方で、販売状況報告をする必要ありませんので、不動産業者としては楽をすることができます。

専任媒介契約と呼ばれるものもありますが、この特徴は複数の不動産会社との間で契約をしてはいけないことです。

そのため、一つの不動産会社に縛られることになりますので一見不利のように感じます。

ですが、レインズに登録義務がありますので日本中の買い手に訴えかけることができます。

すぐ近くに住んでいないけども、これから物件が売られている場所の近くに住もうと考えている人の中にはいますので、そのような人にも購入するチャンスがあります。

逆にいえば、近くのエリアでない人に対しても売却することができる可能性が高いわけです。

それ以外の特徴は、自分で買い手を見つけた場合に販売することが可能なことです。

売り主は、専任媒介契約を結んだけどもまだ買い手が見つかる前に自分で買い手を見つけてきた場合は、媒介契約をなしにすることが可能になります。

最後に、専任専属媒介契約と呼ばれる契約が存在しています。

この契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を結んではいけないことが挙げられます。

これにより、業者は絞られますがその代わりレインズに登録することになりますので、多くの人に物件をアピールすることが可能です。

売り主が自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社の仲介が必要になるため自分で勝手に売却することはできません。

この点が、一般媒介契約や専任媒介契約との違いになるでしょう。

契約期間は最長で3カ月となっており、3カ月間のうちに売却できないと契約がなしになってしまいます。

さらに、販売状況の報告を七日に一回以上行わなければならず、業者としても必死に頑張らなければならない契約と言えます。

三つの中では、一番制限がありますが短期間で売りたい場合には有利な契約です。

POINT

✔一般媒介契約は複数社と契約でき比較ができるが、買い手が見つかるまで時間がかかることもある

✔選任専属、専属媒介契約の2つは1社のみとの契約になるが比較的早く買い手が見つかるのが特徴的

STEP4 売却活動の際の注意点

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売却活動の際の注意点として、どのように不動産売却が行われているかをチェックすることが大切です。

不動産売却を行う場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶことが多くなりますが、売り主としても、どのように売却活動が行われているかを把握することで、不動産会社に改善提案などをして、早めに良い金額で売却することができるようになります。

また、売買活動の際に定期的に自分の物件を確認して、常にいい状態にしておくということも売り主としてできる最低限のことです。

不動産売却といえども、最近はインターネットに頼っている流れがあります。

インターネットで買い手を見つけるための方法は大きく分けて2種類あります。

一つが、自社ホームページで集客する方法です。

自社ホームページで、売り主の物件を提示し有利な条件をそこに載せておきます。

そこのホームページに到達した人はその物件を閲覧することができ、やがて不動産売却につながる可能性も高いです。

もう一つは、不動産ポータルサイトに掲載する場合です。

不動産ポータルサイトの特徴は、特定の会社のホームページに比べると多くの人が閲覧することです。

もちろんそれだけライバル会社が多いですが、特定の会社のホームページに来ないような客層も入り込んでくる可能性があるため、販売ルートが大きくなります。

不動産売却のきっかけとなるものの一つに、チラシをまく方法があります。

チラシを出すときには、大きく分けて2種類の方法がありますが、そのうちの一つは新聞折り込みを使う方法です。

新聞折り込みは新聞をとっている人ならば必ず目にするといっていいほどの重要性があります。

ただし、最近は新聞をあまり読まない人が多いため、住宅購入世代と言われている20代後半から40代前半の人に訴えかけるにはやや不十分といえます。

一昔前は、電話セールスが一般的でしたが、最近は電話セールスをする不動産会社が減ってきました。

なぜかといえば、個人情報保護法が成立し名簿の売買も禁止されているからです。

一昔前は、名簿を売却している会社に問い合わせ名簿を購入してそこからランダムに電話をするような方法が行われていました。

最近はそのようなやり方をすることができませんので、それまでに問い合わせた顧客に対して電話をするような感じになります。

不動産会社の場合は、インターネットから申し込みをする人も増えていますが、直接来店する人も少なくありません。

わざわざ来店する人の特徴は、冷やかし客は少なく実際に購入することを決めているお客さんが多いです。

このようなお客さんに関しては、丁寧にアプローチをしていき契約につなげるのが不動産会社のスタッフの仕事です。

もちろん、来店した人すべてが購入してくれるわけではありませんが、不動産会社の対応次第では購入することに積極的でなかった人も購入してくれる可能性があります。

内覧会などに参加する人は、不動産会社に来店する人と同じように、購入意識は高くそれなりにマインドも整っている人ですので、売却が容易になります。

ただ、頻繁にお客さんは来るわけではありませんので、不動産業者としても家主としても内覧者が来やすいように仕組みを整えておくことが大事です。

ホームページに来ないような客層も入り込んでくる可能性があるため、販売ルートが大きくなります。

POINT

✔︎不動産売買活動の際に重要なのは、売却方法を確認することと部屋を常に綺麗にしておくこと

✔︎内覧をする際にまだ入居者いるのであれば、アポイントを家主が取らなけらばいけない

STEP5 買主と売買契約を結ぶ際の注意点

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買主と売買契約を結ぶ際に注意すべき点は、売買契約書の内容をしっかりと理解することです。

売買契約書の中でも特に注意しておきたいポイントを紹介します。

売買契約書の中に手付金がいくらなのか記載されています。

手付金とは売却の契約締結時に買い主が売り主に支払うもので、一般的に売買価格の1割が手付金となります。

手付金は解約手付きの意味合いもあります。

解約手付きとは、買い主がどうしても、契約を解除したいと言うときに、手付金を放棄する(返済を求めない)か、手付金の倍の額を払うことで、履行に着手する前であれば、契約を解除することができます

ですので、売り主の立場からすると、高額な手付金は解約の抑止力になるわけです。

次に、売買契約書でチェックするべきなのが、住宅ローン特約の日付です。

住宅ローン特約日とは、もしその特約日までに融資が下りなかった場合、解約を白紙にできるというものです。

買主が銀行でローンを新たに組む場合、融資利用の特約が付いている場合はリスクがあるということを覚えておきましょう。

買主の融資の審査が通らなければ売買契約が白紙撤回されることになるからです。

例えば買主に多額の債務が判明し、虚偽の事実を銀行に告知が発覚したような事例があります。

不動産売却が更地引渡しとなっている場合は、融資が通り白紙解除の可能性がなくなってから、建物解体工事に着手することになるのです。

売買契約書では、瑕疵担保責任の期間を明記する必要があります。

瑕疵担保責任とは、雨漏りやシロアリ被害が売り主が知らずに見つかった場合、買い主は売り主に損害を請求することができます

ですので、売り主の立場からすると、買ってくれる人に重要事項の説明、保険や供託の措置を取ることが必要です。

瑕疵担保責任など明記されていない場合だと、瑕疵担保責任の期間は1年間となってしまいます。

POINT

✔︎手付金を高めに設定することで、解約の抑制力になる

✔︎もし買い主が物件購入の際に融資が下りなかった場合、契約白紙のリスクがあるので、ローン特約日はしっかりと把握しておく

✔︎買ってくれる人に物件の重要事項の説明、瑕疵担保責任についてしっかりと明記して瑕疵担保責任のリスクを減らす

STEP6 物件を引き渡す際の注意点

不動産売却が決まったら、電気・ガスや水道などの公共料金の精算を済ませておく必要があります。

電気の清算方法ですが、管轄の電力会社に引越し日を連絡し、日割り計算して精算する流れになります

電力会社に連絡時にはお客様番号が必要になるので、領収書を手元に用意しておきます。

水道の清算も基本的には同じ流れで、管轄水道局に引越し期日を通告して清算することになる訳です。

また、ガスの場合、立会が必要になります。

ガス会社に引越し期日を通知して、立会い日時を調整して最終清算する流れになります。

立会時間は希望通りに都合が付かないことがあるので時には仕事の調整などが必要です。

不動産売却の対象物件が中古住宅の場合、屋内設備や家具の処遇も事前に合意しておく必要があります。

エアコンやアンテナなどの付属設備を残す場合は、買主に故障の有無などを事前に説明しておくべきです。

中古物件である以上は買主もある程度の損耗は予想しているでしょうが、思惑と異なったと、後日トラブルになる可能性は排除できないからです。

故障のまま引き渡すなら売買代金を調整する場合もあります。

買主が内覧時に家具等を残して欲しい意向が表明された場合、真摯に検討するようにしましょう。

新居に引越し時に搬出するなら、丁寧に買主に説明するようにして心証を害さないように注意してください。

逆に家具を置きっぱなしにするのは避けてください。

不用品処分は売主で済ませるのが鉄則になるからです。

売主としては引渡し前に、公共料金の精算や抵当権末梢などの事前準備をすべて済ませても、期日に買主に引き渡すことで全ての義務を履行したことになる訳です。

しかし新居の完成を待たなければ転居も出来ないといった事情が、事前に予測できるなら、引渡し猶予を特約事項として契約書に記載しておく必要があります。

また買主が購入後リフォームを予定している場合には建築確認や住宅の設計図なども買主に引き渡せるように準備する必要もあるわけです。

引渡し当日は、売買契約時外に売主と買主で取り交わした「付帯設備状況確認書」に従って取り外すべき設備は取りしが済んでいることを確認し、残すべき設備は残っていることを確認のうえで、鍵類などを買主に交付して引き渡しが完了することになる訳です。

POINT

✔︎ガスの精算は引越し期日を通知して、立会い日時を調整して最終清算する流れ

✔︎エアコンやアンテナなどの付属設備を残す場合は、買主に故障の有無などを事前に説明しておくべき

✔︎引渡し猶予を特約事項として契約書に記載しておくことで円滑な引っ越しを行える

その他の注意点

不動産売却時にローンの残債が残っている場合、抵当権も設定されているので抹消する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンなどを組む際に、購入する住宅と建物に金融機関が設定する権利のことです。

抵当権を消さなければ、家を売却したり、担保にすることはできません。

抵当権を抹消するには、全部の債務をすませておいて、ローンを解約する必要があるわけです。

残債がわずかで手持ち資金で返済を済ませることが出来るなら問題ありません。

しかし十分な返済原資を調達出来ない場合、不動産の売買代金で残債に充当して完済を済ませることになります。

事前にローンを組んでいる金融機関に相談をして、了承を取り付けておいてください

相続した不動産を売却する際に、注意しておきたいポイントは、相続登記がしてあるかどうかです。

不動産を相続する際には、相続登記の義務はありません。

しかし、相続した不動産は登記上だと、被相続人が所有していることになりますので、その不動産を売却したり、担保にすることができません。

ですので、相続不動産を売却する際には必ず、相続登記を確認しましょう。

POINT

✔︎ローンの返済が残っていない場合は、全部の債務を済ませなければ、売却することができない

✔︎相続した不動産を売却する際は、相続登記がしてあるかどうかをしっかりと把握しておく

まとめ

ここまでご紹介してきた不動産売却に関する注意点を不動産売却の流れに沿って説明していきました。

不動産売却においてもっとも重要と言ってもいいのは、不動産会社を選ぶことです。

良い不動産会社を選ぶことができれば、より早く良い値段で売却することができます。

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