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更新日 2018.11.16

知らないと〇千万円損をする!?不動産売却5つの注意点┃口コミ/失敗談

不動産売却の大まかな流れは以下の通りです。

 

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それぞれの流れのセクションごとに気を付けるべきポイント、注意点などを紹介していきます!

不動産会社に査定を依頼

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最初に不動産会社に査定の依頼をします。

不動産とは売値が定まっておらず、その値段を決める際、プロの正確な見立て力が必要になります。

ではまずその不動産査定の注意点の紹介の前に、査定前の心構えから見ていきましょう。

査定前の準備

・自分でも不動産の相場を調べておく

・査定してもらう不動産会社は多い方が〇

不動産会社に査定をしてもらう間にしておきたい事は、自分の不動産がどのくらいの金額で不動産売却が出来そうなのか、相場を知るところから始めるといいでしょう。

不動産売却の査定の出し方としては、戸建の場合であれば物件の築年数や立地などが査定額に影響をしてきます。

近隣で同じような物件があった場合には、その物件の相場を知っておく事によって、自分の不動産を正しく査定をしてもらえたかを判断しやすくなります。

一つの不動産会社に依頼をするだけでは、高く不動産売却できるかわかりませんので、複数の不動産会社に査定をしてもらった方がいいでしょう。

複数で査定をすることによって、良心的な査定をしてくれたかどうかもわかりますし、最終的にどこに依頼をすればいいかも判断しやすくなります。

不動産会社がそれぞれ得意とする不動産の種類や条件は異なります。

その際に大事になることは、各不動産会社を比較することです。

一番条件が良く、その査定額に納得のいく説明をしてくれる不動産会社と契約を結びましょう!

戸建の不動産売却時には、立地条件や築年数でも査定額は変わりますが、他にも自分なりに査定額を上げるために出来る事もあります。

少し頑張るだけで査定額があげられるのであれば、自分で出来る事はしておいた方がいいですので、頑張ってみるといいでしょう。

査定をするのは不動産会社のスタッフが行うようになりますので、人間の目で見て判断をしていくようになります。

スタッフが判断する基準としては、売りに出して売れるかどうかという点が重要になってきますので、売れる物件は高く査定をしてもらえます。

売れると思ってもらう為には、部屋の中を綺麗に片づけて、スッキリとした雰囲気を出すようにしましょう。

片づけることによって部屋の中が広く見えてきますし、明るいいい雰囲気を出せるようになっていきます。

綺麗な部屋には住みたいと思ってもらえますので、掃除をしてホコリなどを払っておくようにしなくてはなりません。

カビだらけのお風呂や、汚れが溜まったトイレなどは印象がよくありませんので、見られそうな部分は特にきれいにしておくといいでしょう。

普段の掃除だけではなく、普段掃除しないような部分も徹底して綺麗に汚れを落としておく事です。

天気がいい日を選んでおく事によって、部屋の中が明るく見えますので、日当たりの良さをアピールすることが出来ます。

雨の日などで薄暗い時に査定に来てもらうと、部屋の中が暗い印象を受けますので、イメージダウンになってしまうのでよくありません。

天気予報を見ながら来てもらう日を調整して、明るい状況の中で査定をしてもらうといいでしょう。

入ってきたときの第一印象が大事ですので、玄関部分は綺麗にしておく事が大事です。

玄関に靴が出しっぱなしになっていると、臭いの問題も出てきますし、狭いという風に思われる事もあります。

狭いと思われない為にも、靴をきちんと下駄箱に収納するようにして、スッキリとさせておくといいでしょう。

玄関だけではなく、部屋の中の換気もするようにして、臭い対策を万全にしておくのも忘れてはいけません。

トラブルに発展する可能性がある事としては、嘘の申告をしておく事などがあります。

壊れている部分を申告していなかったり、過去に雨漏りなどで修理歴がある場合などは事前に伝えておくといいでしょう。

事前に伝えておかなければ、トラブルに発展しやすいですので、申告漏れがないようにしなくてはなりません。

住宅で暮らしていく上では、近隣の環境はとても大事ですので、ご近所に問題がある人がいる場合にも伝えるようにしておいた方がいいでしょう。

騒音が激しい人がいたり、ゴミを溜め込むような人がいる場合には、住みやすい環境とは言えません。

暮らしやすい環境下を伝えておく事も大事ですので、出来るだけ正直に伝えておく事です。

POINT

✔相場を知り、自分の売却予定の土地の取り扱いがうまい不動産会社を見つけよう!

✔その査定額に納得がいくかどうか(しっかり根拠を教えてくれるかどうか)が大事

✔できるだけきれいにしておこう

不動産会社と媒介契約を結ぶ

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不動産売却をする場合には、大きく分けて二つの方法が考えられます。

一つは、直接不動産会社に物件を売ってしまう場合になります。

この場合には、売買契約が不動産会社との間で成立するだけです。

もう一つは、不動産会社に直接売却をするのではなく、不動産会社に媒介してもらう方法です。

不動産会社は、その不動産物件を第3者に販売するために売り主と買い主のちょうど中間に位置します。

住宅を購入する場合で言うならば、不動産会社は仲介業者として売り主と買い主の間をつないでいますが、同じような関係だとイメージしておけば間違いありません。

不動産売却をするために媒介契約を結ぶときには、媒介契約に強みを持っている不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社と一言に言っても、様々なところがあります。

例えば、病院でも一人の先生がすべての病状を診ることができるわけではなく、内科や外科・産婦人科などのそれぞれ専門があるわけです。

不動産会社も同じように、媒介専用のところなりますのでそこに依頼をしましょう。

マンションを得意としているのかそれとも一戸建て住宅を得意としているのか、あるいはビルなどの大きな物件を得意としているのかによって結果が異なる可能性があります。

それぞれ違う販売ルートを持っており、一戸建て住宅を販売するのにマンションの売却を得意としている業者にお願いしても良い結果が出ない可能性が高いです。

媒介契約を行うといっても、種類は1種類だけではありません。

大きく分けると3種類の媒介契約があり場面によってどれを利用するかが異なってきます。

少なくとも準備の段階では、それぞれの契約の特徴やメリットなどを知っておき自分にぴったりのものを探すことが重要になります。

媒介契約の中で一番オーソドックスなのは、一般媒介契約になります。

この媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約することができることです。

例えば一つの不動産会社だけでは不安の場合には、別のところにも契約をもちかけることができ、実際に契約を結ぶことも可能です。

また、自分で買い手を見つけた場合には、不動産会社との契約を結んでいたとしても直接自分で買い手に対して売買することができます。

問題点としては、レインズに登録義務はないためあまり自分の持っている不動産の情報が世間に出回らない可能性があることでしょう。

つまり、契約している業者の担当者だけで買い手を見つけなければならず時間がかかってしまう可能性が高いわけです。

一方で、販売状況報告をする必要ありませんので、不動産業者としては楽をすることができます。

専任媒介契約と呼ばれるものもありますが、この特徴は複数の不動産会社との間で契約をしてはいけないことです。

そのため、一つの不動産会社に縛られることになりますので一見不利のように感じます。

ですが、レインズに登録義務がありますので日本中の買い手に訴えかけることができます。

すぐ近くに住んでいないけども、これから物件が売られている場所の近くに住もうと考えている人の中にはいますので、そのような人にも購入するチャンスがあります。

逆にいえば、近くのエリアでない人に対しても売却することができる可能性が高いわけです。

それ以外の特徴は、自分で買い手を見つけた場合に販売することが可能なことです。

売り主は、専任媒介契約を結んだけどもまだ買い手が見つかる前に自分で買い手を見つけてきた場合は、媒介契約をなしにすることが可能になります。

最後に、専任専属媒介契約と呼ばれる契約が存在しています。

この契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を結んではいけないことが挙げられます。

これにより、業者は絞られますがその代わりレインズに登録することになりますので、多くの人に物件をアピールすることが可能です。

売り主が自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社の仲介が必要になるため自分で勝手に売却することはできません。

この点が、一般媒介契約や専任媒介契約との違いになるでしょう。

契約期間は最長で3カ月となっており、3カ月間のうちに売却できないと契約がなしになってしまいます。

さらに、販売状況の報告を七日に一回以上行わなければならず、業者としても必死に頑張らなければならない契約と言えます。

三つの中では、一番制限がありますが短期間で売りたい場合には有利な契約です。

POINT

✔一般媒介契約は複数社と契約でき、比較ができるが買い手が見つかるまで時間がかかることも

✔選任専属、専属媒介契約の2つは1社のみとの契約になるが比較的早く買い手が見つかる

買主と売買契約を結ぶ

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不動産売却を行う場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶことが多くなりますが、その後の流れとしてどのように不動産会社は売却を行っていくか疑問に考える人もいるはずです。

売り主としても、早めに良い金額で売れてほしいと考えていますのでどのように販売するかが最大の関心事の一つといえるかもしれません。

不動産売却と雖も、最近はインターネットに頼っている流れがあります。

インターネットで買い手を見つけるための方法は大きく分けて2種類あります。

一つが、自社ホームページで集客する方法です。

自社ホームページで、売り主の物件を提示し有利な条件をそこに載せておきます。

そこのホームページに到達した人はその物件を閲覧することができ、やがて不動産売却につながる可能性も高いです。

もう一つは、不動産ポータルサイトに掲載する場合です。

不動産ポータルサイトの特徴は、特定の会社のホームページに比べると多くの人が閲覧することです。

もちろんそれだけライバル会社が多いですが、特定の会社のホームページに来ないような客層も入り込んでくる可能性があるため、販売ルートが大きくなります。

不動産売却のきっかけとなるものの一つに、チラシをまく方法があります。

チラシは、それこそ江戸時代ぐらいから利用されていた古典的な宣伝手段になりますので、非常にアナログ的なやり方ですが一定の成果を出すことは十分可能です。

チラシを出すときには、大きく分けて2種類の方法がありますが、そのうちの一つは新聞折り込みを使う方法です。

新聞折り込みは新聞をとっている人ならば必ず目にするといっていいほどの重要性があります。

ただし、最近は新聞をあまり読まない人が多いため、住宅購入世代と言われている20代後半から40代前半の人に訴えかけるにはやや不十分といえます。

そこで、直接ポスティングをする方法も考えられるわけですが、ポスティングをする場合もターゲットを明確にし、業者に依頼することが多いです。

そのため一定の金額はかかりますが、予算内にあれば何回か広告を出すことになるでしょう。

一昔前は、電話セールスが一般的でしたが、最近は電話セールスをする不動産会社が減ってきました。

なぜかといえば、個人情報保護法が成立し名簿の売買も禁止されているからです。

一昔前は、名簿を売却している会社に問い合わせ名簿を購入してそこからランダムに電話をするような方法が行われていました。

最近はそのようなやり方をすることができませんので、それまでに問い合わせた顧客に対して電話をするような感じになります。

同時にメールをすることも多くなります。

不動産売却をするときには、不動産業者の方から顧客に情報を提供することが多いですが、実は顧客から動いてくれることも少なくありません。

もちろんそれはチラシを配布したりホームページを閲覧してくることがほとんどですが、実際に行動する人に対して的確にアプローチをすることで、より買い手を見つけやすくすることができます。

不動産会社の場合は、インターネットから申し込みをする人も増えていますが、直接来店する人も少なくありません。

わざわざ来店する人の特徴は、冷やかし客は少なく実際に購入することを決めているお客さんが多いです。

このようなお客さんに関しては、丁寧にアプローチをしていき契約につなげるのが不動産会社のスタッフの仕事です。

もちろん、来店した人すべてが購入してくれるわけではありませんが、不動産会社の対応次第では購入することに積極的でなかった人も購入してくれる可能性があります。

内覧会などに参加する人は、購入意識は高くそれなりにマインドも整っている人ですので売却が容易になります。

この家を購入しようか迷っている人よりも、すでにその家を購入しようと決めている意識の高い人が多いです。

ただ、頻繁にお客さんは来るわけではありませんので、不動産業者としても家主としても内覧者が来やすいように仕組みを整えておくことが大事です。

内覧する場合には空き家の場合も考えられますが、まだそこに住んでいる場合には事前にアポイントメントが入りますので家主は部屋を整えておかなければなりません。

建物自体を見るので部屋の整理整とんはあまり関係ないと考える人もいますが、実際にはその建物のみでなく部屋の中も非常に重要な判断材料の一つです。

仮に引っ越した後荷物が残らないとしても、部屋の中が汚ければ確実に悪い印象を残してしまい売却できない可能性が出てきます。

不動産会社の方で言われるかもしれませんが、常に部屋の中をきれいにしておくことが重要です。

買主への物件の引き渡し

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不動産売買契約が締結され、手付金も納付されたら不動産売却の完了は目前に迫っています。

売主としては残余代金の支払いを受けて、買主が不動産の引渡しを受けることで全てが完了することになる訳です。

しかし引渡しが完了するまでは買主売主両者共に、誠実に行動する義務を売買契約上負っていると言えます。

電気やガス等の公共料金や残債務の返済スケジュールを立てるなど、案外やるべき手続きは残っています。

そこで不動産売却後引渡しまでの一連の手続きの流れについて基礎的知識を把握しておきましょう。

不動産売却時に必要な書類は、

売り主に関するもの

権利に関するもの

不動産自体に関わるもの

の3種類があります。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売り主に関するものは主にその身分を証明する物に当たります。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売り主本人のに加え、注意しておきたいのことが物件が共有名義になっている場合です。

相続物件などは、共有者の本人確認を取れる書類も集めなくてはならないため時間がかかります。

早いうちからこういった書類を集めておくことをおすすめします。

また、住民票や印鑑証明書は発行から3ヶ月以内が有効期限となっているため注意しましょう。

不動産の所有権を主張する書類として、

登記済権利書または登記識別情報

というものがあり、これを買い主に移す必要があります。

これは法務局から登記名義人に交付される書類で、移転登記を済ませ、買い主に渡せば不動産の所有権が完全に移るシステムになっています。

不動産自体にかかわるものとしては、

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

土地測量図・境界確認書

建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

のようなものがあり、これらは不動産にかかる諸費用についての書類となります。

例えば、固定資産税納税通知書は不動産に課せられる固定資産税の税額を確認するための書類となります。

また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります

他にも各税金に関する必要情報をまとめた書類があるため、書いての手ためにも準備してあげることが親切でしょう。

不動産売却が決まったら、電気・ガスや水道などの公共料金の精算を済ませておく必要があります。

電気の清算方法ですが、管轄の電力会社に引越し日を連絡し、日割り計算して清算する流れになる訳です。

電力会社に連絡時にはお客様番号が必要になるので、領収書を手元に用意しておきます。

水道の清算も基本的には同じ流れで、管轄水道局に引越し期日を通告して清算することになる訳です。

ガスの場合、立会が必要になります。

ガス会社に引越し期日を通知して、立会い日時を調整して最終清算する流れになります。

立会時間は希望通りに都合が付かないことがあるので時には仕事の調整などが必要です。

不動産売却の対象物件が中古住宅の場合、屋内設備や家具の処遇も事前に合意しておく必要があります。

エアコンやアンテナなどの付属設備を残す場合は、買主に故障の有無などを事前に説明しておくべきです。

中古物件である以上は買主もある程度の損耗は予想しているでしょうが、思惑と異なったと後日トラブルになる可能性は排除できないからです。

故障のまま引き渡すなら売買代金を調整する場合もあります。

買主が内覧時に家具等を残して欲しい意向が表明された場合、真摯に検討するようにしましょう。

新居に引越し時に搬出するなら、丁寧に買主に説明するようにして心証を害さないように注意してください。

逆に家具を置きっぱなしにするのは避けてください。

不用品処分は売主で済ませるのが鉄則になるからです。

不動産売却時にローンの残債が残っている場合、抵当権も設定されているので抹消する必要があります。

そのためには全部の債務を返済をすませておいて、ローンを解約する必要があるわけです。

残債がわずかで手持ち資金で返済を済ませることが出来るなら問題ありません。

しかし十分な返済原資を調達出来ない場合、不動産の売買代金で残債に充当して完済を済ませることになります。

事前にローンを組んでいる金融機関に相談をして、了承を取り付けておいてください

買主が銀行でローンを新たに組む場合、融資利用の特約が付いている場合は後日白紙解除のリスクがあるので注意が必要です。

買主の融資の審査が通らなければ売買契約が白紙撤回されることになるからです。

例えば買主に多額の債務が判明し、虚偽の事実を銀行に告知が発覚したような事例があります。

不動産売却が更地引渡しとなっている場合は、融資が通り白紙解除の可能性がなくなってから、建物解体工事に着手することになるのです。

売主としては引渡し前に、公共料金の精算や抵当権末梢などの事前準備をすべて済ませても、期日に買主に引き渡すことで全ての義務を履行したことになる訳です。

しかし新居の完成を待たなければ転居も出来ないといった事情が、事前に予測できるなら、引渡し猶予を特約事項として契約書に記載しておく必要があります。

また買主が購入後リフォームを予定している場合には建築確認や住宅の設計図なども買主に引き渡せるように準備する必要もあるわけです。

買主には引越しを済ませておき、空き家の状態にして引き渡すのが原則です。

ただひき渡しは午前中に行われることが多いので、当日に引越しを行うと言うのは避けるべきです。

少なくとも数日前には引越しを済ませておくことがベストです。

引越しは繁忙期では予約を取るのが難しくなるので、不動産売却が合意した段階で、可能な限り早期に見積りや予約を取ることが賢明です。

引越し後は買主がすぐに生活をはじめることが出来るように、公共料金の支払いも完了していることを確認しておきましょう。

各種の設備の取扱説明書は、引越し時にまぎれてしまいがちになるので、取り分けておき、買主に交付することを心がけて下さい。

引渡し当日は、売買契約時外に売主と買主で取り交わした「付帯設備状況確認書」に従って取り外すべき設備は取りしが済んでいることを確認し、残すべき設備は残っていることを確認のうえで、鍵類などを買主に交付して引き渡しが完了することになる訳です。

まとめ

いかがでしたか?

ここまでご紹介してきた不動産売却に関する注意点、高く売るためのコツをまとめると

POINT

✔できるだけ多くの不動産会社に依頼→比較することが大事!

✔自分の要望に合わせた媒介契約の種類を選ぶ

✔必要書類は早めに集める!

のようなものがあります。

しかしこれらの点に気をつけながら自分一人で売却を進めていくのは大変ですよね?

そういった方がのために「不動産一括査定」があります。

提携数 1,600社以上
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