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更新日 2022.8.7

これを知らないとアパート経営であなたは失敗します。失敗談とその回避方法

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-Smile編集部-
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アパート経営を安易な気持ちで始めると失敗し大きな損出を出します。

不動産投資の知識をしっかりと持った人でさえ、まさかのかたちでアパート経営に失敗します

そんなまさかの形で経営に失敗してしまった人たちの例とその人達に共通する部分を紹介していきます。

また、その失敗をどう回避すべきだったのか、意識すべきポイントとアパート経営を助ける不動産会社をまとめました。

アパート経営におけるリスク

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アパート経営におけるリスクは大きく5つ。

  • ランニングコスト
  • 表面利回りを重視し過ぎる
  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 火事などの人為的災害
  • 地震や台風などの自然災害のリスク
  • 借入金の返済が滞ってしまうリスク

建物は月日が立てば老朽化し修繕費が発生します。特にアパートはマンションとは違って木造建築されている物件が多く、鉄筋などに比べると耐久性や劣化が起こりやすいです。

ランニングコストには、管理会社に支払う管理費や税金だけではなく、こういった老朽化した設備の修繕費用も組み込まれていきます。

築年数がかさんでる物件の中には、非常に安く高い表面利回りのものもありますが、実際に購入して運用してみたらすぐに修繕が必要で、結局高い修繕費を払い高い利回りが期待できなくなると言ことはよくあることです。

そのため、新築や比較的新しい物件ならば修繕費にかかるコストはかなり低く抑えることができ、その間に将来かかるであろう修繕費用を積み立てて準備することができます。

家賃収入からの修繕費用積み立てはおおよそ5%くらいとしているオーナーが多いので、計画的な積み立てをしておきましょう。

表面利回りとは年間の家賃収入を物件価格で割り戻した数字です。

しかし、この表面利回りには物件購入時にかかる諸経費や、ランニングコスト、修繕費などの急な出費が含まれていません

不動産会社の営業担当と話して物件を決めても、実際に運用してみたら高い利回りを実現できないこともありますし、空室が多く出るなどして返済に家賃収入を当てて手元には一円も残らないといった失敗談も私はよく聞きます。

以上を踏まえて、利回りももちろん大切ですが、他にも重要視しなくてはいけない項目はいくつもあるので、リスク管理は徹底したほうが良いでしょう。

不動産投資の収益は主に毎月得られる家賃収入から成り立っています。

家賃収入はその物件に入居者がいるときに発生するものですから入居者がいなければ収益を上げることができず失敗してしまいます。

不動産会社との取り決めで空室保証などもありますが、期間の指定や、限度額などを理由に途中で保証を受けられなくなることもありますので注意が必要です。

不動産投資では、物件そのものも大切ですが、失敗を避けるためにはそれと同様かそれ以上に立地も大切です。

実際にこの立地で生活したい人はいるのか?と収益物件を購入する前に環境を客観視しましょう。

家賃滞納リスクとは、実際に物件に入居者がいるのに家賃の支払いが行われないリスクを指します。

家賃滞納は実際に起こるまで分かるものではなく起こってからでないと対策ができないため厄介なものになります

家賃を滞納されてしまうと、その間実質空室であることと変わらず家賃収入を得ることもできませんし、新しい入居者を探こともできなくなるので、空室であることよりも大きな機会損失が生まれてしまいます。

また、会計上未払いの家賃は未払い金扱いとなり、実際には支払いをされていないにも関わらず課税対象となるのもやっかいです。

家賃滞納や隣人トラブルなどは、オーナーが予期できるものでもありませんし、実際に起こるまで対策ができません。

そういったトラブルに備えて、問題が起きた時のマニュアルが充実した管理会社と契約をしておき、リスクを軽減することが失敗を避けるうえで大切なのではないでしょうか?

万が一の火災によるリスクに備えるなら火災保険がおすすめです。

火災保険は火事やその他災害による建物や備品などに損害を受けたときにそれらを保証する保険です。

保険を駆使して、建物や備品に損害が出たときに同等のものをそろえられる保険に入っておくことが大切です。時価を基準に保険会社と入念に話し合って保険を選びましょう。

地震や台風などの自然災害は未然に防ぐことは不可能です。

つまり、自然災害は起きるものだとしてそれに耐えうる不動産物件を購入することが大切です。

現在日本では1981年に制定された「新耐震基準」をもとに建物の建造が行われています。これにより、東日本大震災においてのマンション倒壊件数は0で、熊本地震で唯一倒壊した建物は新耐震基準以前の古い物件が1つのみとなっています。

借入金の返済が滞ってしまうことによる最大のデメリットは、購入した不動産が売却されてしまうことです

不動産投資で購入する物件の担保には基本的に物件そのものが充てられることになります。

借入金の返済が滞った場合、抵当権(債務者に返済能力がなくなった時に融資を行った金融機関が不動産を競売にかけ、その売却金から優先的に返済を受けることができる権利)を持っています。

メールでの催促や手紙での催促から始まり、実際に競売にかけられるまでは1年弱ほどありますが、はじめからこういったことにならないよう無理のない返済計画を立てておくことが大切です。

アパート経営のメリット

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アパート経営をするメリットとして主に以下の4つのメリットが挙げられます

  • 安定した家賃収入が得られる
  • レバレッジ投資が可能
  • 節税の効果が期待できる
  • 生命保険代わりになる

マンションやアパートなどの不動産を購入してこれを第三者に賃貸すれば、月々一定の家賃収入を得ることができます。

不動産投資以外の株式や為替や仮想通貨などの場合には、株式や通貨の売買時のキャピタルゲインが主な収益となりますが、これらは必ずしも自分にとって都合のいいものにはなりません。

値上がりをすれば利益を得られる一方で、値下がりをして損をしてしまう可能性が非常に高いのです。

不動産の家賃収入は賃借人が見つかれば間違いなく得られる収入となりますし、株式や為替や仮想通貨などとは異なり、いきなり資産価値が無くなるリスクが低く収入が計算できることも大きな利点の一つになります。

老後の年金に期待を持てない今の現役世代には、年金代にわる収入を希望する会社員や公務員が多く、その安定性や長期にわたる投資ができるなど、不動産投資は適した方法だと言えるでしょう。

レバレッジとは「てこの原理」のことであり、借り入れなどを利用して自己資金の数倍から数十倍の大きな金額の物件に投資ができることが、不動産投資の大きな特徴となっています。

株式投資やFX投資でも預け入れた資金を証拠金として大きな投資ができる「信用取引」という方法がありますが、例えば株式の場合には信用で取引ができるのは最大でも自己資金の3倍までに限定されています。

不動産の場合には購入した物件そのものが担保となるため、少額自己資金の低リスクで大きな金額の借り入れが認められるのです。

さらに月々の家賃収入で無理のない返済が可能であることも、メリットの一つだといえるでしょう。

また、借り入れを完済した物件は次の借り入れの際の担保とすることで、投資の規模を段階的に拡大することができるのです。

不動産を購入すると、その後管理費用など様々な支出が発生することになります。

これを所得税の申告の際に費用として計上すれば、節税の効果を期待することができるのです。

さらに高齢者の場合には、相続税の節税効果を期待することができます。

また、土地の上にアパートを建てた場合には通常よりも低額で資産評価されるため、その分だけ相続税の支払額を圧縮することが可能になります。

ただし不動産の場合にはその他にも様々な税金の支払いが必要になることに、くれぐれも注意をしてください。

購入時際には不動産取得税や登録免許税(移転登記)や印紙税の支払いが必要になりますし、保有することで固定資産税や都市計画税の支払いが必要になります。

売却時には譲渡所得税の支払いが必要です。

また不動産投資では経年劣化による資産価値の減少を経費として計算することができ、見せかけの所得を低く見積もることができます。

サラリーマンが不動産物件を購入した場合、多くの費用を経費とすることができます。

例えば、購入代金の一定額を減価償却費とすることができたり、そのほか管理費用や修繕費用を経費にすることも可能です。

日本の所得税は累進課税で収入が多いほど多くの税金を納めなくてはいけないので、不動産投資をうまく使って節税をしましょう。

不動産購入をする前に金融機機関から融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入しなければいけません。

万が一が起きた時には、その払っていた保険金から全額返済をしてくれて、残された家族にはその物件が資産として残されます

このように生命保険の役割も不動産投資は果たせるのです。

POINT

✔︎不動産投資は、マンションやアパートなどの収益を目的として購入する投資方法

✔︎金融機関などから借り入れを行うことで、レバレッジを効かせた投資が可能となる

✔︎不動産購入の際の費用を計上するすることで、節税対策をすることができる

実際にこのリスクの被害を被ってしまった人の例を見ていきましょう。

アパート経営で失敗してしまった人の例

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利回りが高い故の失敗

この方は、購入費用が低く利回りが7%と良いことから、東京から電車で45分ほどのエリアに中古アパートを購入しました

アパートの購入価格は800万円ほど。

毎月の家賃収入は月12万を想定し、内見などもあり入居者がちらほら決まり始めていました。

しかし、若年層をターゲットにしていたはずが、アパートの築年数と内装が少し古かったことから、満室にならず部屋数の半分が空室状態になってしまいました

入学シーズン卒業シーズン以外は動きがないエリアだったので、約一年そのような環境が続きました。

また同じように1年間空き部屋が出ることを恐れ、仕方なく家賃設定を下げざるを得なくなりました

満室にはならなかったものの空室数が残り1部屋に、しかし当初の利回り予想7%だったのが4%になり、毎月の返済額が増えてしまいました

内装リフォームを考えましたが約一年間、半分の部屋の入居がなかったため当初考えていた収入がなく、不安もあったためリフォームに踏み切ることができませんでした。

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大学のキャンパス移動で失敗

この方は、とある大学の学生をターゲットにアパート購入をしました

アパート購入額は約1000万円。

周辺のアパートは年中入居率が保たれていて初心者には安心なエリアでした。

たまたま、1000万円と安い物件を見つけ、駅チカで築年数も8年と比較的新しい物件だったので購入に至りました。

しかし、2年後、大学のキャンパスが移動され入居者は激減

学生は姿を消し、もともと住んでいた老人を見かけることしかなくなりました。

後々調べてみると、大学のキャンパス移動は5.6年前から噂になっており、その頃から少しずつ物件を手放す人が増え、物件の値段が下がっていったとのことでした。

つまり、安く購入したタイミングの際はすでに遅かったということになります。

この方は、入居者が安定しないとのことを見越して売却。

手元には借金だけが残りました

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土地勘のない場所でアパート経営をして失敗

この方も、大学生をターゲットに大学が集まっている、いわゆる学生都市と呼ばれる場所にアパートの購入を考えていました。

利回りが平均よりは少し高く、毎月の家賃収入を25万円と仮定して購入を決めました。

土地勘はあまりなかったもの大学が5つほどあるエリアなので安心していたそうです。

アパート購入金額は1500万円ほどでした。

しかし不動産購入をした場所は標高が高く駅からのアクセスが非常に悪かったのです。

また、大学は寮を提供している場所が多く部活をしている人が大半の大学だったため、学生のほとんどは学生寮を利用していたのです。

もちろん、5年ほどは満室で安定した家賃収入を得られていましたが、築年数を重ねるごとに空席が増え、部活生の入居が減ってしまったそうです。

月の家賃収入は減り、固定金利を選択していたので毎月定額で返済もしなければいけない状態が続き、メンタル的な部分も含めて考えると見合った収入ではなかったそうです

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家賃保証契約のデメリットを理解せずに失敗

この方は家賃保証契約があるから空室があっても安心と安易に考えていたために失敗してしまいました

新築のアパートが完成、不動産会社によって募集が始まり入居者も決まり1部屋の空き部屋以外は契約が決まった。

しかし家賃相場よりも少し高い家賃設定をしていたことから満室になることはなく築年数は気づけば6年目。

空室が1、2、3部屋と増えていきましたがこの方は家賃保証のこともあり、気にもとめていませんでした。

そんなある日一本の電話がありました。

「空室期間が長すぎるため家賃保証金額を引き下げます。」という文言で「保証額が下がるなんて聞いてない。そんな事されると困る。」と言ったそうでしたが、契約書に保証額変更の権限は不動産会社側にあると記載されており、保証額は減額。

その焦りからか家賃設定を1万円程さげ入居率を上げることに成功はしましたが、利回りが悪く返済完了期間予定が伸びてしまったそうです。

アパート経営に失敗する人の共通点

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的確な情報を持っていないとアパート経営では勝てません。

アパート経営をしても必ず儲かるなんてことありません。

確認しなければいけないことは山程あり、安易に始められるものではありません。

情報不足で不動産投資してしまう人や、儲けられると思ってやってしまう人ほど失敗します。

上記の例でいうと「なぜ利回りが高いのか」「エリアの市場価値はどうなっているか、どうなっていきそうか」「エリアの入居率はどうか」「契約内容はどうか、その用語の意味は理解しているか」が挙げられますがこれ以外にもアパート経営をするにあたって知っておかなければならないことは多くあり、それを知らないと失敗します。

空室リスクや、修繕費などを考慮せずに不動産投資をしても失敗します。

アパート経営をする上で、リスクを軽視したり、複数あるデメリットから目を背けてはいけません。

「きっと儲かる」、「周りはみんな上手くいってるから自分も」などと楽観視していては必ず失敗します。

確かにアパート経営は上手くいけば安定した家賃収入を得ることができますが、リスクやデメリットがあることを理解してはいるにも関わらず、根拠のない自信で無理な計画を立てて失敗してしまうことは避けなければなりません。

「多少物件が古くなっても空室になることはないだろう」、「立地がいいから相場より高い家賃で高い利回りで経営できるはずだ」。といったことばかり考えるのではなく、諸経費や家賃などは、自分に都合の悪いように考えておいたほうが失敗するリスクを下げることができます。

上記の例の全てに共通することは「顧客目線ではなく収入しか考えていない」という部分です。

アパート経営に限らず、経営をするということは顧客がいて成り立つものですから、住む人目線にならなければ損失は出ますが安定した利益は出ません

「築年数は低いがリフォームして内装を綺麗にした」「エアコンが古すぎたので新しいモデルに変えた」「管理費をすべて使い敷地内の手入れは怠らない」「宅配ボックスを設置した」「インターホンはカメラ付きでセキュリティーを高めた」など他の不動産と差別化を計り、入居者の満足度を上げていかねばなりません。

そうしなければ、最初は満室だったとしても空室は増えていきアパート経営失敗に近づいていきます。

どうしたらアパート経営の失敗を回避できたのか

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結論から言うと、アパート経営の知識をつけるために不動産投資会社のセミナーに参加することです

知識をつけることで上記で説明したリスクを回避することができます。

各不動産会社は不動産投資をする人のために無料でセミナーを開催しています。

セミナー回数は各会社によって異なり月15回ほど行っている会社や週1で開催している会社があります。

セミナーでは「失敗例とその回避方法」「税金対策に対しての知識」や「選ぶべき物件となぜその物件なのか」など幅広いテーマを具体的に学ぶことができます

質問回数に制限はなく、希望であれば個別面談に申し込むこともできますので「アパート経営なんかで失敗するわけない」と思っている人以外は参加してみてください。

「入居者目線」でアパート経営をすること。

例えば、入居時は付属でガスコンロやカーテン、電気をつけておくといった「あったらありがたい」ものやカメラ付きインターホンなどの「セキュリティー」に関するものをつけておくことです。

賃貸契約者がいなければ経営は成り立たないからこそ、借りる側の気持ちを考えることを忘れないようにしましょう。

アパート経営を検討している際、購入する物件の候補を自分好みで選ばないことです

自分が魅力的に思うかというのは大切なポイントですが、世間一般も同じ意見とは限りません。

そのため自分が住みたいと思う条件を優先するのではなく、一般的に広く需要がある物件なのかという点を考慮するようにしましょう。

無難な条件の物件を選んだほうが、アパートを手放すことにしたときも買い手が見つかりやすくなります

その土地で生活することを考えた場合、どのような周辺環境なのかというのもポイントの1つです

そこでアパート経営を考えるのであれば、暮らす方の目線からどのような周辺環境なのか注目するようにしましょう。

周辺の買い物施設や飲食店、さらには娯楽施設も含めて魅力を把握することで需要がある街並みなのか把握することにつながります。

自分が欲しい施設があるかないかではなく、一般的に需要がある施設の有無を確認することが大切です。

管理会社選びが大切アパート経営で失敗しないコツとして、管理会社選びがあげられます

自分が条件の良い物件を選んだとしても、管理会社が悪いと入居者が思うように集まらないなどの問題が出てくるかもしれません。

高い入居率を維持できるようにするためにも、どのような管理会社を利用するのかは大切な問題です。

アパート経営の管理会社を比較して選ぶことも必要です。

同じような管理会社がいくつか存在している場合、どのような基準で選べばいいのか迷ってしまうという方もいるでしょう。

比較することによって、管理会社ごとにどのような特徴を持っているのかわかりやすく整理できます。

必要な情報を整理したうえで、自分に合った管理会社はどこなのか考えていくことも忘れてはいけません。

管理会社と相性が悪いと、アパート経営が失敗しやすいので注意が必要です

売るのが仕事だからこそ、良い点をアピールして実際には条件が悪い物件を買わせようとすることもあるかもしれません

アパートを購入する際に、仲介会社の方は物件の良いところをさまざまな宣伝文句でアピールすることもあります。

ですが自分に予備知識があって冷静な判断ができれば、自らの目で条件が良い物件なのか判断することが可能です

宣伝文句に騙されないようにするためにも、アパート経営に関する予備知識を得ることも必要です

最低限必要な知識を学んだら、後はアパート経営を行いながら実践を通して学んでいくというスタイルも可能です。

アパート経営に強いおすすめ不動産会社

シノケンプロデュースの基本情報
本社所在地 〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
創業年 1990年6月5日
設立年 2011年5月24日
資本構成 株式会社シノケングループ(東京証券取引所 JASDAQ市場 証券コード8909)100%出資
サイトURL https://www.shinoken.com/
エリア 東京、福岡、名古屋、大阪、仙台

シノケンプロデュースは、業界のパイオニアとして東京証券取引所ジャスダックに上場している「シノケングループ」の子会社のうち、アパート経営に特化した会社です。

また、シノケンは年間着工棟数ランキングで4年連続日本全国No.1の実績(自社開発実績・全国賃貸住宅新聞2015-2018調べ)を獲得しています。

高いコスト削減能力

シノケンプロデュースではグループの総合力を生かし、収益物件の管理の無駄を洗い出し、支出を抑えることで諸経費を削減することに成功しています。

コストを下げて、入居者の満足度が下がっては意味がありませんが、シノケンプロデュースではコストは下げても管理品質は落とさないので、入居者様の快適な暮らしを維持し続けることができます。

毎年のコストの見直し、削減は不動産投資のような長期にわたる投資で最終的には大きな金額になるため、このコスト削減能力もシノケンプロデュースが選ばれ続ける理由の一つになります

土地の選定から有利に不動産投資できる!

東京、大阪、名古屋、福岡、仙台という5つのエリアだけを対象とし、

ターミナル駅から30分以内、近隣の駅から徒歩10分圏内の立地の物件しか手掛けておらず、

”単身者”の入居ニーズが高い物件を厳選して、提供しております。

駅徒歩10分と15分では、「たった5分程度の差」と考える方もいらっしゃるかと思います。15分圏内の物件は主にファミリー世帯の入居者が多く、単身者のニーズはあまり高くありません。

また10分圏内と15分圏内では、その範囲内の面積として2倍以上の違いがあり、競合する物件の数も2倍以上となります。5分が非常に大きな差となりますので、その優位性や希少性は十分ご理解頂けるかと存じます。

実際に20代~30代の単身世帯で、駅から10分圏内の物件に住みたい。と考えている方が約7割というデータもございますので、希少性の高い物件、ニーズのある物件を提供することが、高い入居率を維持できる理由の大きなひとつとなっております

【築25年以上の物件を含めても!】入居率98.8%(2019年年間平均)

多くのオーナー様が苦労する入居者の確保ですが、シノケンプロデュースでは全国4,500店舗以上の仲介業者と連携し、スムーズな入居成約が可能となっています

また、入居者に選ばれ続ける物件を提供するためには「建物・土地・サービス」の全てで、高い水準を満たしていることが重要です。土地の重要性については、先述させて頂きましたので、建物とサービスについてご説明させて頂きます。

建物は「デザイナーズアパート」というコンセプトで、1棟1棟、社内のデザイナーがシンプルで飽きのこない、消費者のニーズにささるようなデザインを目指して設計しています。2016年には、「NEWSTANDARD」(BRICK・PLATFORM)という主力商品で、『グッドデザイン賞をダブル受賞』しました。

建物や・設備の仕様についても、入居者様へのアンケートを定期的に実施し、生の声をお聞きしながら、商品開発に取り組んでいます。

シノケンプロデュースでご契約されてるオーナー様の約40%は年収700万円未満の方です。

また、頭金に関しては300~500万円で始めることが可能で、中にはこれよりも少額で始める方も多くいらっしゃいます。

残りの資金はローンを組むことになりますが、シノケンプロデュースでは融資のご相談からローン審査の手配までサポートが整っています。

さらに、シノケンプロデュースでは、エアコンや給湯器が無償の設備交換の対象となっており、諸経費も本来この2つだけで20万円ほどの費用がかかるので経費を抑えることが可能です。

以上に加えてシノケンプロデュースではオーナー様と個人面談も行っているので疑問点や不安点があればいつでも相談することが可能となっています。

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まとめ

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ここまで、アパート経営に関するリスクや、実際にあった失敗例を紹介しました。

「収益目的だけではなく顧客目線になる」「アパート経営について知識をつける」ことが大切です。

そして、これらの失敗例から学びの重要性がわかったと思います。

そんなアパート経営のリスクを軽減するために無料の不動産投資セミナーでアパート経営における知識をつけた上で不動産投資に踏み切りましょう。

無料のセミナーと個別面談の申込みも可能なので失敗して大きな損出を出さないように小さな一歩を踏み出してください。

 

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