転勤や家族構成の変化などの理由で自宅の売却をお考えの場合、自ら買い手を探すことは非常に困難ですので、一般的には不動産会社をとおして買い手を探すことになります。

大きく分けると不動産売却には2種類の方法があり、ひとつは「買取」そしてもうひとつは「仲介」という方法です。

どちらも一度は耳にしたことがあるフレーズかもしれませんが、具体的にそれぞれどのような特徴があるのか比較してみましょう。

 

「買取」の場合、売却物件の買い手は不動産買取を専門とする企業や不動産会社となります。

さらに「買取」は「即時買取」と「買取保証」の2種類に分類されます。

「即時買取」とはその名のとおり、即時に買い取りをしてもらう方式です。

一方「買取保証」とは、売却活動をおこなう期間を最初に設定し、もしその期限が過ぎても売れない場合は買い取りますよという方式です。

買主である不動産開発企業や不動産会社は、購入した物件に付加価値をつけたうえで別の顧客に転売し、その差額で利益を得ています。

当然不動産会社はできるだけ安く買いたいと考えており、「即時買取」は一般的に「買取保証」に比べて売値が安くなるといわれています。

不動産売却のうち「買取」の場合は、直接不動産会社が買主となるため、売却するための広告や販売活動の期間を必要としません。

その仕組みは中古車や中古バイク、中古ピアノの買取と同じようなものです。

最終的には物件を買いとった不動産会社が、個人に対し自社商品として販売することになります。

査定したうえで、買主である不動産会社と売主の間で売却価格や諸条件等の折り合いがつき次第、売却することができますので、比較的短い期間ですむのが特徴です。

不動産会社は売主から買い取った物件をリノベーションなど付加価値を加えたうえで、再度販売することを目的として買い取ります。

売主はある程度自分の希望どおりの売却スケジュールで取引が行える半面、買主である不動産会社がその分リスクを負うことになります。

その為、売却価格はどうしても相場より低めとなる傾向にあります。

一般的には市場価格と比較すると、70%～80%の価格で取引されるケースが多いです。

しかし、なかには不動産会社がその物件の立地環境や条件などを勘案して、「これなら売れる」と高く評価されるような場合には相場相応の価格で契約ができることもありますので注意が必要です。

「仲介」の場合、物件の買い手は一般の個人になります。

主に、買主本人がそこで暮らすことを目的とし購入するケースがほとんどです。

この場合不動産会社は売主と買主の間に入って、値段交渉や条件交渉などの折衝を行います。

そして不動産会社は契約が成立すると売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことによって、利益を得ています。

「仲介」の場合、物件の買主は一般の個人となるため、まずは購入希望者を探すところから始めなければなりません。

その為の手段として広告を作成し、新聞折り込みやポスティングなどの宣伝活動を経て幸運にも購入希望者がみつかったとしても、そこから実際の契約締結に至るには更に時間を要します。

売却金額の交渉、引き渡し時期の調整など諸条件のすり合わせを行い、最終的に決済そして引き渡しをするまでに通常でも2～3ヵ月程度かかります。

相場とかけ離れた価格設定や物件の周辺環境、室内の使用状況によってはそれ以上の期間がかかることも当然考えられ、中には1年以上たっても買主がみつからないということも起こりうることです。

「買取」と比較すると「仲介」の売却価格は相対的に高くなります。

一般の市場で幅広い顧客に対して宣伝するため、競争原理が働き、自ずと市場の相場価格で契約締結となることが多いようです。

特に人気エリアで駅からも近く、築年数が浅い、使い勝手のよい間取りなど好条件がそろった物件であれば、さらに高い金額で売却できる可能性があります。

他にも注意が必要な特徴として、瑕疵担保責任があげられます。

瑕疵担保責任とは不動産売却において、売却の時点では発見することが困難な「隠れた瑕疵」があとからみつかった場合に売主が負う責任のことです。

例えばシロアリによる建物本体に対する重大な被害や天井裏の結露、給排水管の破裂などがあげられます。

通常「買取」の場合は、瑕疵担保責任は免責とされますが、「仲介」の場合は瑕疵担保責任が発生します。

万が一、売却後3ヵ月以内に重大な瑕疵が発見されたときは、買主は売主に対して損害賠償請求をすることができ、欠陥を修復する為の費用負担を求められることがありますので注意が必要です。

「買取」の場合、まずは買主である不動産買取を専門とする企業や不動産会社に価格の査定を依頼します。

この時不動産会社は市場相場に加えて、同じエリアでのこれまでの販売実績や成約した案件を参考にし、実際に売り物件を内覧したうえで価格を提案します。

ひと昔前までは実際に街の不動産会社に出向いたり直接電話で問い合わせるなどして査定を依頼する必要があり、不動産会社によっては得意分野が違うため、どの不動産会社に依頼するかの選択も難しいものがありました。

しかし、ネット社会の現代ではインターネットの環境さえあれば、自宅にいながら一括で複数の会社に査定依頼を行えますので比較検討する上でも有効な手段となっています。

買主が提示した金額で合意に至ったら、代金の決済方法や物件引渡し期限の設定など、具体的なスケジュール調整を行い、契約条件のすり合わせをします。

代金の決済方法は銀行振り込みもしくは現金手渡しが一般的ですが、稀に小切手による決済の場合があります。

スケジュールに関しては基本的にはある程度、売主の希望する条件で契約締結されることが多いです。

諸条件のすり合わせも完了すれば、売買契約書を作成し売買契約をかわします。

契約締結後に代金の支払いが行われ、引渡し完了となります。

事務作業など細かいことはすべて不動産会社が処理してくれるので安心です。

場合によっては契約の締結と引渡しが同日に行われることもあります。

金額提示から引渡しまで数日から数週間の間で完了する為、早く確実に売却することが可能です。

不動産会社にいきなり価格査定を依頼することも可能ですが、できれば前もって自分でも不動産市場での相場を調べておくといいでしょう。

相場を調べるうえで最も簡単なのはインターネットの物件情報サイトを利用することです。

サイトで売りたい物件とよく似た条件の物件を探し、いくらぐらいで売りに出されているのかを調べることでおおよその相場を知ることができます。

また国交省が情報提供している「不動産取引価格情報検索」というサイトを利用するのも有効です。

また価格査定に関しては「買取」の場合と同様にインターネットの一括査定サービスを利用すると手っ取り早く比較検討が簡単にできます。

査定により売出価格が決定すれば仲介する不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、売主が自ら買主をみつけることが許されるか否か、仲介業者が途中で売主に対して仲介業務の実施状況を報告する義務があるか否か等の違いがあります。

一般的には買い手が早くみつかりやすい「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択する場合が多く、不動産売却を急がないのでなるべく好条件で売却したいと希望する場合やある程度書いての目処がたっているような場合に「一般媒介契約」を選ぶ場合があります。

媒介契約が締結された後、インターネットでの広告や新聞の折り込みチラシ、ポスティングなどにより売出しが開始されます。

幅広く一般的に宣伝することができるため、より多くの人に物件をみてもらうチャンスがあります。

広告をみてお問合せがあった購入希望者には内覧といって、実際に物件をみてもらう機会をもちます。

第一印象は重要で、最終的な価格の交渉にも大きく影響することがあるので、できるだけ綺麗にみせることが大切です。

「買取」の流れと大きく異なるのが「仲介」にはこの広告・販売というステップが必要になる点です。

購入希望者がみつかれば、具体的に契約金額の決定や引渡し日、支払い方法など諸条件の確認を行い、売主と買主双方の合意のうえ最終的な売買契約の締結に至ります。

この時一定額の手付金が支払われます。

買主が住宅ローンを利用する場合は、その申請から承認までに数週間必要になりますのでその結果を待ちます。

万が一住宅ローンの承認が却下された場合は、契約は白紙となり、再度はじめから新たな購入者を探しなおさなければなりません。

買主の住宅ローンの申請が認可されれば物件の引渡しと代金決済がおこなわれます。

通常は利用する住宅ローンの銀行で行われ、この時売主と買主、仲介する不動産会社、銀行の担当者の他に司法書士の立ち合いがあります。

全ての事務手続きが終われば鍵を引渡して売却完了です。

「買取」は第三者の介入がなく売主と買主である不動産会社や不動産開発会社との1対1の直接取引です。

その為、売却過程は非常に単純で売却するまでに最短数日、長くても1ヵ月程度で売却し現金化することができます。

ローンの関係など早急に現金が必要な場合に大変便利です。

また、広く宣伝されることはありませんので、事情があって売却のことをご近所にあまり知られたくないような場合、周囲に極秘で売却できることもメリットだといえます。

他にも直接のやりとりですので仲介手数料が不必要となる点や「仲介」の場合課される瑕疵担保責任が免責されるという点でも安心です。

「仲介」のメリットはなんといっても買取よりも高値で売却できる可能性が高いという点です。

広く一般的に宣伝広告されるので、納得のいく価格で契約できる買主がみつかるまでじっくりと時間をかけることができます。

また買主を選ぶことができるので、思い入れのある土地や家を大切に受け継いでくれるような人を自分の目で見て選べるという点もメリットだといえます。

「買取」の一番のデメリットは仲介よりも売却価格が低くなりやすいという点です。

早く確実に売却できるというメリットがある反面で、その分不動産会社が相当なリスクを負う為に市場相場と比べて70％～80％程度の売却価格となることが一般的です。

また、不動産物件によっては「買取」してもらえない物件があるという点も注意が必要です。

例えば建物が著しく老朽化しているような場合や、法律の規制で分割することができない土地の場合は、不動産会社が再販することは難しいという判断から買取不可とされることがあります。

他にも、「買取」の場合、引渡し後に不動産会社が家を取り壊し更地にして再販するのか、リフォームして再販するのかは分からないので不安に感じる方もいるでしょう。

「仲介」の一番のデメリットは広告・販売活動の期間がある為、不動産売却までに時間がかかる場合があることです。

タイミングよく理想的な買主がすぐにみつかればいいのですが、人気が高くないエリアや売出し価格の設定が高すぎるような場合、長ければ1年以上買い手がつかないようなこともあります。

他にも仲介手数料が発生するという点もデメリットにあげられます。

仲介手数料は法律によってその上限額が設定されており、（税抜き売買価格×3％＋6万円）×消費税1.08％と定められています。

ほとんどの不動産会社はこの上限額いっぱいに設定しているため、例えば3000万円の物件の場合103.68万円の仲介手数料が必要になります。

「買取」の売却価格は一般的に相場より低めとされていますが、まれに人気エリアであったり、今後物件の価値が上がると予測されるような場合には、相場に近い金額で契約が締結されることもあります。

「仲介」の一番のメリットである高値での取引成立ですが、例えばもともとの売出し価格を高く設定しすぎた結果なかなか買い手がつかず、タイミングも悪くそのまま売れ残ってしまった場合、買い手からすればその物件の魅力がどんどん減っていってしまうことになります。

何か売れない理由があるのでは？という心理が働くからです。

そうなってしまうと当初予測していた価格よりも、かなり金額をおとさないと売れないという負のサイクルに陥ってしまいかねません。

そうならない為にも前もって市場相場の調査を自らしっかりと行い、最初の売出し価格の設定をそれ相応の金額に設定するということも大切です。

複数の不動産会社に一度で査定依頼ができる不動産一括査定サービスを利用するのも有効です。

仲介手数料がいらないというと一見「買取」の方が「仲介」よりもオトクにみえるかもしれません。

しかし、仲介手数料が発生するとはいえ、やはり売却価格の圧倒的な差を考えると、「仲介」の方が実質高値で取引できるといえます。

市場相場が3000万円の物件を「買取」で査定すると高くても2400万円、安ければ半分の1500万円程度に見積もられることになります。

仲介手数料を差し引いたとしても「仲介」であれば同じ物件で約2896万円とその差は約500万円～約1400万円です。

実際によほど急いで現金化したい場合や、売りにだしていることをあまり知られたくないような場合以外は「仲介」を選択するケースが多いです。

「買取」は不動産会社と直接やり取りをする為、早ければ即日に金額提示があり、双方即合意にいたれば数日で売買契約が締結されるというスピード感が特徴です。

その為、例えば住み替えなどで2重ローンを回避するために、とにかくすぐに現金化したいという人には早く確実に売却できる「買取」が向いています。

「仲介」はいつ・いくらで売れるか予測がつかないため、住み替えのスケジュールもたてにくく、販売活動をしている間に理想的な転居先を逃してしまうということもありえます。

他にも自営の会社の資金繰りが苦しく現金が早急に必要なケースなどがあります。

例えば離婚が原因で不動産売却する場合や債務整理の為の売却など、ご近所には売却のことを隠しておきたい事情がある人には「買取」の方が向いています。

「仲介」の場合は不動産会社と仲介契約締結後、数日以内にREINS（レインズ）といって国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産流通標準情報システムに物件情報を登録する義務があります。

REINSに登録されると全国の会員である不動産会社間でリアルタイムに情報が共有されるため、売却を知られたくない人にとっては不都合です。

「買取」の場合REINSに物件情報が登録されることはありません。

「買取」の場合は不動産会社による現地調査は通常1回ですむので、何度も出入りされるという心配はいりません。

すでに転居している場合を除き、住みながら買い手を探すような場合は購入希望者が現れる度に内覧の対応をしなければならず、少しでも綺麗に見せるために部屋の中を整理したり、すみずみまでピカピカに掃除をしたり、立ち合いのためにスケジュールをあわせたりとその対応は意外と大変なものです。

このように知らない相手に何度も出入りされることが苦痛な人や内覧に抵抗がある人は、「買取」の方が向いているといえます。

他にも急な海外転勤が決まった場合や遠方の実家が空き家でその管理が難しく税金等の出費を避けたい場合、ワケありの事故物件の場合などは、「仲介」よりも「買取」が向いているといえます。

火事などの事故物件は「仲介」では契約が成立しにくく、たとえ非常に安い価格だとしても「買取」してもらうことにより事後処理から解放されるというメリットがあります。

また、売却物件が戸建ての場合、個人が住居として住むには人気の低いエリアだとしても、住居以外の目的で再利用が見込めるような物件があります。

そのような「仲介」では買い手がつきにくいような物件は、一度「買取」の査定をしてみるといいでしょう。

「仲介」は売却の流れでどうしても広告宣伝期間が必要となる為、売却するまでに一定期間必要なことがデメリットです。

しかし売却をあまり急がない人にとっては気にする必要のないことですので、この場合まずは「仲介」で買い手を探す方が向いているといえます。

理由は一般的にその方が高く売れるからです。

また、ある一定期間「仲介」で買い手を探し、それでも希望にあうような買い手が見つからなかった時は途中で「買取」に変更するという方法もあります。

「仲介」の一番のメリットは「買取」よりも高い金額で売却できるということから、当然「少しでも高く売りたい人には「仲介」が向いています。

売却したお金をもとに何か事業を始めようと考えている人や資金不足を解消したい人なども同様です。

「仲介」の場合購入希望者は1人とは限らないので、売主にしてみればより好条件で売却できるチャンスがあります。

売り時だけは逃さないように注意しましょう。

また、物件を少しでも高く売りたいという人は、不動産査定の一括サイトを利用することにより競争原理がはたらき、より高値で取引できる可能性がひろがります。

築浅物件や交通のアクセスなど立地のよい人気の物件の場合、そもそも物件自体の魅力から希望どおりの価格もしくは場合によっては、市場の相場以上の金額で売却できる可能性が十分にあります。

このように市場価値の高い物件を売却する場合は「仲介」の方が向いています。

「仲介」の場合一般的に売却までの期間が長いという特徴がありましたが、人気の物件の場合は例外的だといえます。

「買取」にしても「仲介」にしても、不動産売却するうえで最も重要なのはどの不動産会社を利用するかということです。

不動産会社によっては「賃貸」を得意とする会社、リノベーションに力を入れている会社など特色は様々です。

一件ずつ問い合わせをするには手間がかかりすぎるので、まずはインターネットの一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

現在一括査定のサービス会社は30社以上ありますが、なかでも提携している不動産会社の数が多く、顧客満足度が高いのがイエウールです。

その数は全国で約1700社を上回ります。

他にもNTTデータグループが運営するHOME4Uや国内の不動産業界をリードする大手6社が運営するすまいVaule、2018年7月時点でサービス利用者数が476万人を超えるライフルホームズ、売却価格納得度やスピード売却でナンバー1に輝いたSRE不動産などがあります。

これらの中から一度気になる2～3社に査定を依頼した上で比較検討することにより、理想的な不動産売却への近道となるでしょう。

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