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更新日 2020.2.19

失敗しない!不動産投資会社と投資物件の選び方

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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こちらの記事を読んでいる、不動産投資をお考えの皆さんは物件の選び方としてどのような条件をお考えでしょうか?

結論から言うと、利回りが高く、想定ユーザーのニーズに合い、空室になりにくい物件を選ぶことで不動産投資は成功します。

また、その他にも色々な要素が重なり合って来ます。

この記事を読むことで、投資物件の選び方を網羅的に理解することが可能です。

不動産投資で人生を豊かにしたいと考えている方はこの記事を読み進めてください。

不動産投資物件の種類

不動産投資物件の上手な選び方を解説する前にまず、どんな種類の物件があるかを整理しておきましょう。

ここで一度整理することによって自分がしたい不動産経営に近づけるはずです。

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不動産投資といえばこちらを想像される方が多いのではないでしょうか?

ファミリーマンションや一棟マンションよりも、リスクを低くして運用することができます。

また、リフォーム費用なども低く抑えられ、需要も見込めるので、初めての方でも始めやすいです。

ワンルームマンションの中でも分けるとすれば、主に新築か中古か、と言うところになってきます。

新築は中古と比較すると価格利回りいずれも高いので、その分最初にかかる費用は多くなります。

しかし、新築と言うことで部屋が埋まればその分、収入も中古マンションよりも高くなります。

こちらは、先ほどの新築と逆に初期費用に関しては比較的安いです。

また、最近の傾向として中古でも綺麗な部屋はたくさんあるので、こちらも人気が高まっている傾向にあります。

土地があるからアパート経営をすると言う方がたまにいらっしゃいますが、その考え方だと失敗する可能性が高いです。

なぜかと言うと、土地があると言うのは地方である場合が多いです。

すると、需要のない地方でアパート経営を行い始めると空室ができ、結果あまり儲からないと言うケースが多いです。

その点、東京など需要が見込める場所でアパート経営をすれば、うまくいく可能性が高いです。

こちらはワンルームに比べて利回りは低くなりますが、家族が住まわれるのでその分入居期間は長くなります。

賃貸需要に関しては、持ち家思考が強いため、低くなっています。

POINT

投資物件3種類

✔ワンルームマンション

✔アパート

✔ファミリーマンション

優良な投資物件の選び方のポイント

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ここから、どうしたら優良な物件を見つけることができるのかについて書いていきますが、1番オススメするのは不動産投資会社の協力を得ることです。

やはり一人で物件を探すとなると限界があります。

優良物件と言ってもいろいろな要素があり、それを逃さずに全部チェックするのは至難の技なので、プロの協力は欠かせません。

そこで、あなたに最適の不動産投資会社を発見するサービス下ページで紹介しているので、是非ご覧ください!

家族に勤め人や学生がいる場合、交通の便の良さを重要視する人が多くなっています

最寄り駅やバス停の近くにある駅近物件なら、通勤や通学に便利なので人気も高くなっています。

また、公共交通機関の利用が中心になる、車を持たない世帯にも駅近物件は人気です。

買い物の利便性が高く、公共施設へのアクセスが良いというのも不動産投資物件を見分ける時のポイントとなります。

徒歩で行ける範囲にショッピングセンターや公共施設が揃っていれば、買い物や用事がある時にすぐに行けるので便利です

また、近くにあると便利なのが夜遅くまで開いているスーパーやコンビニです。

友人が遊びに来た時や夜中にお腹が空いた時など、すぐに買い物に行けるので便利ですし、夜遅く帰宅した時でも周囲が明るいので防犯面でも安心と言えるでしょう。

どのような相手をターゲットにした物件なのかによって、必要な立地条件も変わってきますので、ターゲットに合っている立地条件なのかも確認しなくてはなりません

女性の一人暮らしや高齢者世帯、小さな子供がいる方が特に重要視するのが、物件周囲の治安の良さや安全性の高さです。

建物のそばに隠れることが出来るような茂みや、大きな木が無く、夜になると街路灯が付いて周囲が明るいのが理想と言えます。

すぐ近くに交番や警察署があるとより安心ですし、24時間営業の店が近くにあると、明るく常に人目があるので不審者や空き巣が近づきにくいので安心です。

もし、小さな子供がいる場合は、物件前の道路の交通量もチェックしておいた方が良いでしょう

子育て世代が特に気になるのが周辺環境です。

子育てしやすい環境の条件として、周辺に緑が多く安全に子供を遊ばせることが出来る公園があるという点が挙げられます。

明るく見通しが良く、常に散歩をする人や親子連れなどで賑わっているところがおすすめです。

また、急な病気の時にすぐに見てもらえるようにクリニックが近くにあるというのもポイントとなります。

クリニックは小児科だけでなく、大人も診てもらえるようなところだと、家族みんなのかかりつけ医と出来るので安心です。

新築の不動産投資物件は建物がきれいというだけでなく、耐震性が高いという点でも人気が高くなっています。

特に地震が多い地域の場合は、耐震性の高さを重要視する人が多くなっています。

最新の耐震基準で建てられているため、大きな地震でも簡単に倒壊することが無く、中にいた方がかえって安全という建物がほとんどです。

逆に築年数が古い不動産投資物件の場合、古い耐震基準で建てられていることから、中には大きな地震には耐えられない物件も多いのです。

ただし、築年数が古くても、耐震補強工事が行われていたり、高い耐震性能を持っているなら比較的安心と言えるでしょう

不動産投資をする上で重要なのは、どのくらいの利回りが期待できるかという点があります。

空室になればお金は入ってきませんし、空室にならずに高い家賃に出来る物件だったとしても、諸経費が高ければ手元に入ってくるお金が少なくなりますので、利回りがいいとは言えません

利回りの考え方としては、ランニングコストをのぞいた手元に残る金額を考えなくてはなりませんので、月々必要になる諸経費の事も考えておくといいでしょう。

諸経費としては、管理費や修繕積立金などが代表的なものと言えます。

修繕積立金の金額も毎月重要になるポイントですので、確認をしておく必要があります。

建物が劣化してくれば大規模な修繕をしていくようになりますので、その時のための修繕金を月々積み立てていくようになりますが、金額が低ければ毎月の支払いは楽と考えてしまいます。

しかし、修繕積立金の金額が低いという事は、これから先、値上げをされる可能性があると考えておきましょう。

少ない金額で積み立てたとしても、必要な修繕金を貯められなければ修繕をすることが出来ませんので、将来的には値上げをされてしまうケースが多くなっています。

最初は少額だから諸経費が少なくすむと考えていても、そこから値上げをされれば諸経費が増える事になります

建物内に空室が多ければ、建物自体が人気がない可能性がありますので、不動産投資をしても借り手がいない可能性が出てきます。

なぜ空室になっているのかの理由によっては、他の空室同様に借り手がつかなくなってもいけませんので、空室になっている原因を探っておくのが無難です。

一時的な空室であればいいですが、何年もそのような状態が続いているような建物の場合は、大きな問題点が隠されている可能性があります

POINT

✔何よりもまず利便性が大事

✔空室を作らないことも基本だが最重要

✔利回りや修繕積立金などお金に関することもポイント

不動産投資物件の探し方

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不動産投資において最も重要な要素が物件探しです。

証券投資などとは違って投資対象を都度購入したり、手放したりすることは容易にできません。

基本的には家賃収入などの収益を上げることを前提として、新たな物件の買い換えや買い増しなどの選択肢がでてきます。

そのため、最初に購入したものが悪ければ費用の回収だけで長い年月を要する可能性があり、運用の時間的コストを考えればマイナスに働くこともあるのです。

条件が悪いと収益率を改善することは非常に難しく、将来設計の出鼻をくじかれることにもなりかねません。

しかし、逆に考えれば最初のスタートさえスムーズにできれば、比較的プラン通りに利益を得やすい投資とも言えます

不動産投資での重要視される立地や入居者を想定することを理解した上で、実際に物件を探していきます。

現在ではインターネットの普及や法律の改正の影響から様々な方法で不動産を取得することが可能になってきました。

選択肢が広ければ広いほど、良い物件に巡り会える機会が増えます。

ただし、前提としてそれぞれのメリットやデメリットを把握しておくことも大事です。

探し方は大きく分けると自分で探すか、依頼して探してもらうかになります。

どちらが優れているかを考えるよりも、適材適所でどちらも上手く活用することで効率アップに繋がります

自分で探す方法の最も身近な手段が不動産会社のポータルサイトを利用することです。

通常の検索エンジンが幅広いキーワードに対応しているのに対して、不動産のポータルサイトは投資物件に絞った検索が可能です。

また、ポータルサイト自体も投資に特化したサイトと総合系サイトの2種類に分けられます。

投資物件に特化した専業系のものだと、希望条件の指定方法やニッチな市場を取り扱っているなど専門性に富んだサービスが魅力です。

総合系のポータルサイトでは投資物件のみを扱っているわけではありませんが、賃貸経営に関する情報や人気の間取りなどが掲載されているため、有益な情報を得ることができます。

不動産は国税庁主催のオークションや銀行等の債権者が債権回収のために物件を競売にかけている場合があります。

ただし、競売は必ずしも競り勝てるわけではなく、きちんとした知識がある上で参加することが大切です。

以前は格安価格で落札できることもありましたが、現在では妥当な価格、もしくは高騰することも珍しくありません。

競売物件を購入する際には、権利関係や瑕疵の有無の確認、証拠金として現金が必要と言った点をクリアする必要があります。

資金力と物件を見極める力に自信を付けた上で参加するのが賢明だと言えるでしょう。

初心者の方や自分自身で探す時間の確保が難しい方は、不動産会社に紹介してもらうように依頼する方法もあります。

不動産会社から紹介してもらう方法には、仲介と売主の2つの側面があります。

仲介はその名の通り、不動産会社が契約成立のための仲立ちをしてくれる方法です。

当然ながら仲介手数料を支払う必要があります。

売主は不動産会社が契約の取引を行う相手となります。

この場合は仲介するわけではありませんので、手数料も必要ありません。

さらに、不動産会社から購入すると瑕疵担保責任が最低2年定められるため、買主としては安心できます

ただ、不動産投資会社によって扱っている不動産の違いや、購入後のサービスの違いがあるので、自分に合った不動産投資会社を選びましょう。

下ページであなたに最適な不動産投資会社を探すことのできるサービスを紹介しているので気になる方は是非ご覧ください。

POINT

✔ポータルサイトで物件を探す

✔オークションに資金力と見極め力を鍛えた上で参加する

✔不動産会社の紹介を活用する

不動産投資物件の買い方

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投資用の不動産を購入しようと考えている場合、住宅ローンは利用できないと考えている方も多くいるかもしれません。

ですが実際にはそのようなことはなく、マイホームを購入するときと同様にローンを利用することが可能です。

ここでポイントになるのが、どのような条件でローンを組むことができるのかという点です。

少しでも良い形でお金を借りられるように工夫することも忘れてはいけません。

当たり前のことですが、投資用の物件を購入するためにはある程度の資金が必要です。

例えば都内で中古のワンルームを購入する場合でも、1000万円ほどの費用が必要です。

そのため実際に不動産を所有して賃貸で貸し出したいと考えていても、購入するための資金が足りないという方も多くいるでしょう。

そこで注目するべきポイントになるのが、投資用ローンを利用してお金を借りるという選択肢です。

お金を借りられるというだけの点で理解するのではなく、どのような条件で利用できるのかという点も含めて把握することが大切です。

不動産を購入するのであれば、マイホームを買うためのローンと投資物件向けの融資は同じと考えている方も多くいるでしょう。

ですが2つのローンには、いくつかの違いが存在しています。

違いを把握せずに不動産を購入すると、後悔する可能性もあるので注意が必要です。

2つのローンを比較してみると、マイホームのための融資のほうがお金を借りるための審査基準が低くなっています。

マイホームなら自己所有物件になるため、銀行側から見ると貸し倒れのリスクが低いのです。

また投資用のローンのほうが、金利が高いという特徴もあげられます

一般的なマイホームのための住宅ローンであれば、変動金利の条件次第では1%を切ることもあります。

一方で投資用のローンであれば、2~7%の金利というケースが多くなっています。

マイホームであればローンを返済している方が住んでいるため、返済が滞るリスクが低いのです。

一方で投資用の物件であれば、事業目的でお金を借りることになります。

そのためマイホーム向けのローンより返済が滞るリスクが高いと判断され、金利も高めです。

金利が高いと、返済時の負担も大きくなります。

無理なく返済ができるのかという点を踏まえたうえで、お金を借りるか検討することも忘れないようにしましょう

実際に不動産投資を始めようと考えているのであれば、状況を整理することが最初の一歩です。

最初に投資するための不動産を購入する必要がありますが、どのような物件を選ぶのかがポイントの1つです。

購入する物件の選択次第では、思うような収益が得られない可能性もあります。

収益が得られないと、ローンの返済も滞ってしまいます。

買う前に無理なく返済ができるのかという点を踏まえたうえで、計画を進めていくことも忘れてはいけません。

実際にローンを組んで不動産を購入する場合には、どのような点に注意したらいいのでしょうか。

そのポイントの1つとなるのが、ローンを組むために必要な条件です。

ローンは誰でも無条件で組めるものではなく、申し込みをした後に審査が行われます。

無事に審査を通過することができれば、お金を借りることが可能です。

審査の基準は、利用する金融機関などによっても異なります。

一般的な条件には、年収が500万円以上で勤続年数が3年以上などの点があげられます。

過去の借入状況なども審査基準に関わっているので、カードローンなどを利用したことがある方は注意が必要です。

不動産投資のためにローンを組む場合のポイントになるのが、利用する金融機関を選ぶことです。

利用するなら大手都市銀行のほうがいいと考える方もいるでしょう。

ですが都市銀行の場合、投資用物件向けのローンは積極的に行われてないケースが多くなっています。

投資用物件向けに積極的な金融機関の候補となるのが、ノンバンクです。

ノンバンクは貯蓄向けには利用できない、融資専門の金融機関です。

金融機関ごとの特徴や金利を踏まえたうえで、ローンについて検討するようにしましょう。

不動産を購入することを考えていると、投資を始めることだけにしか興味がないという方も多くいます。

ですが目先のことだけを考えるのではなく、ローンを利用するなら返済のことまで踏まえて考えていくことが大切です。

具体的に返済までどのくらいかかるのかという点やリスクに関する内容を調べて、無理なく借りたお金を返していけるようにしましょう

ローンを上手に活用することで上手に物件を購入することにつながります。

購入したら、スムーズに不動産の経営につなげて返済のための資金を確保するようにしましょう。

POINT

✔投資用ローンを金利を含めて確認する

✔投資用ローンだと2~7%の金利になる

✔しっかりと返済計画まで立てること

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不動産投資を始めるときに良い物件を手に入れられるかどうかは、どこの不動産投資会社を選ぶかで決まってきます。

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