ホーム >> 不動産コラム >> 不動産売却 >> [土地査定!]高く売るための4つの方法と査定額を決めるポイント
更新日 2019.8.1

[土地査定!]高く売るための4つの方法と査定額を決めるポイント

相続などで土地を売却するにあたっては予め土地の価値を知っておきたいところ。

しかし実際に売却をしようと不動産会社に査定を依頼しようと思っても、土地相場がわからなかったり、一体どこの会社を選んだら良いのかがわからないものです。

そこでこちらの記事では、土地査定の全知識を紹介し、より高く土地を売るための5つの方法を紹介していきます!

査定の種類と信憑性

不動産の画像

まずはじめに土地査定の種類について把握するようにしましょう。

無料で査定に行う方法として以下の2種類があります。

査定の方法

①インターネットで申し込むことができる「一括査定」

②不動産会社の担当者が直接訪問し査定をする「訪問査定」

それぞれの特徴と、実際に土地査定が行われた際のその土地価格の信ぴょう性についても紹介いたします。

不動産の画像

実際に土地価格の査定を行うにあたってはインターネットを使って一括査定を行う方法が便利です。

一括査定は複数の不動産会社に査定を依頼することができ、複数社からの査定提示額を比較検討が可能です。

場合によっては、査定価格に数百万円単位で差額が出ることもあるため、不動産を買う時と同様に、売却の際にも価格を十分慎重に検討していきたいものです。

なお土地の売却にあたっては様々な手続きが生じるため、一緒に手伝ってくるような信頼できる不動産会社を予め把握することも重要です。

一括で不動産会社からの査定を請求した上で不動産会社選びもしっかりと行うようにしましょう。

インターネットを通して簡易的に土地査定価格を知りたい場合は一括査定がおすすめですが、一方でより厳密にしっかりと査定価格が知りたい場合はこちらの訪問査定がおすすめです。

実査定とも呼ばれ、一括査定に比べてより精度の高い査定価格がわかることが特徴です。

訪問査定は不動産会社の社員が直接現地まで赴き、対象土地の形状を確認したり、法務局や行政庁でより詳しく調査した上で土地査定価格を算出します。

土地査定価格がわかるまで時間がかかることや不動産会社の人と直接会わなければならないなどデメリットを感じる人も多いですが、より実際の査定価格に近い金額がわかるため安心して売却にのぞむことができます。

一般的に訪問査定にあたっては権利書、登記簿謄本、構図、測量図、図面などの書類などが必要となりますので、予め必要書類を不動産会社に確認して用意するようにしましょう。

まず、オンライン上で「一括査定」を申し込み、複数の不動産会社から査定価格をもらいましょう。

その後、査定価格と不動産会社の評判・実績などを加味して総合的に、「訪問査定」をしてもらう会社を選ぶのが、おすすめです。

「訪問査定」をいきなりしてしまうと、自分が納得できない査定価格を受け取る可能性がどうしても高くなってしまいます。

「一括査定」で複数の会社からもらった査定価格を比較することによって、自分が本当に納得いく価格で土地を売ることができます。

POINT

✔︎複数の会社から一括で査定してくれるため、比較検討が可能になる

✔︎より精度が高い査定を行いたい人は訪問査定にて直接訪問してもらう

✔︎訪問査定を行う際には、必要書類をあらかじめ不動産会社に確認する

日本初の不動産一括査定サービスHOME4U

NTTグループの運用歴17年
★提携社数は全国約1,300社
★選んだ企業以外からの面倒な連絡は一切ない!

_

方法① 土地を売る流れを把握する

不動産の画像

土地を高く売るためには、まず土地を売る流れを把握することが大切です。

査定後の土地を実際に売却するまでにはいくつか必要な手続きがあります。

こちらで予め全体的な流れを確認しておきましょう。

土地を売る流れ

①媒介契約
②販売活動
③購入希望者との交渉
④売買契約を結ぶ
⑤不動産を引き渡す

土地を売却するにあたっては専門的な知識が必要となる他に、条件の合った買い手も見つけなくてはなりません。

これらを全て自分で行うことは難しいため一般的には不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。

この不動産会社に仲介依頼をする際に行うのが「媒介契約」となります。

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

土地の査定後は信頼できる不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。

仲介を依頼された不動産会社が土地を買いたい人(買主)を探すことがこちらの販売活動になります。

販売活動は主に広告活動によって買主を探すお手伝いをすることが中心となります。

具体的にはレインズ(指定流通機構)への登録、新聞への折り込み広告や住宅情報雑誌への掲載、ポスティング活動などその方法は多岐にわたります。

不動産会社ごとに営業方針や宣伝方法などが異なりますので予めそれぞれの特色を確認するようにしておきましょう。

販売活動の結果、購入希望者が現れると土地売却の交渉へと手続きを進めます。

この場合も不動産会社が代わりに交渉してくれますが、価格やその他希望する条件はきちんと確認した上で提示してもらうようにしましょう。

なお不動産会社からは市場の動向などといったアドバイスが行われることもありますので、それらを参考にしつつ最終的には自分で売却するかどうかの判断をするようにしましょう。

また購入希望者から値下げ交渉などが行われる場合もありますので、事前に価格を引き下げることも想定しておくとスムーズに契約が成立することも多いです。

売買条件が合意に至ると、その後買主と売買契約を結びます。

不動産会社が仲介に入っている場合は契約締結時に仲介手数料を支払うことになります。

こちらの契約手続きに不備があったり漏れがあると売買契約が完了しませんので必要書類などは不動産会社に都度確認するようにしましょう。

ちなみに土地などの不動産の取引にあたっては犯罪収益移転防止法によって本人確認書類や取引目的の申告などが求められることも把握しておきましょう。

売買契約が無事に締結されると買主に不動産を引き渡す手続きに入ります。

こちらの引渡しの際に抵当権の抹消、所有権の移転等といった登記申請のほか、売買代金の受け渡しが行われます。

なお不動産売買が行われると税金の申告が必要となるため手続きのもれがないよう気をつけるようにしましょう。

買主と現地の立会いを行い、実際の土地の状態の確認を十分に行うことなども不備のない手続きを進める上で重要となります。

POINT

✔︎不動産会社に仲介依頼をする際に行う媒介契約は3つの契約の種類がある

✔︎不動産売却額は不動産会社から市場動向などなどのアドバイスを受けて交渉を行う

✔︎不動産売買が行われると税金の申告が必要となるため、手続き漏れがないようにする

方法② 土地査定価格を決めるポイントを理解する

不動産の画像

大切な土地をより高く売却するにあたっては土地査定を決めるポイントをしっかりと把握する必要があります。

こちらでは土地査定価格を決定づける要素を10個紹介しますので必ず確認するようにしましょう。

査定価格を決める10個の要素

①土地の形
②土地に対する道路の向き
③日当たり環境
④騒音環境
⑤高級住宅街のブランド
⑥施設の利便性
⑦電車の利便性
⑧車の利便性
⑨敷地の形状・面積
⑩建ぺい率・容積率

まず土地価格を決定づけるのは土地の形状になります。

こちらが悪いと当然査定価格にも悪い影響が出ます。

例えば間口が狭く奥行きが長すぎるなど土地の形状がいびつな場合は、住宅を建築する際に使い勝手が悪くなるため評価額が下がる傾向にあります。

土地に対して道路が一面だけ接している場合(中間画地)よりも、土地が角地にあり道路に二面接している場合(角地)のが土地の評価額が高くなります。

特に角地は道路から見て目立つ場所にあたるため店舗の土地などの場合はより評価額が高くなります。

また角地は風通しや日照の点からも評価され査定価格が上がることが多いです。

日本特有の風土として夏場は高温多湿になり、日当たりが悪い場合などは住宅内へのカビ発生をもたらすことが懸念されます。

また屋外で洗濯物を干すにあたっても日照環境が良くない場合は乾きづらくなるなど住環境に悪影響をもたらします。

このような理由のため日当たり環境が良くない場合は土地評価額が下がることにつながります。

仮に土地の形状が整っていて日当たりが良い場合でも周辺の騒音環境が良くない場合は土地評価額が下がります

例えば鉄道の近くにある土地や大通りに面していて車の往来が多い場合などが評価額の減額につながるケースが多いです。

土地が高級住宅街などにある場合はそのブランド価値が評価され土地査定価格も高くなることがあります。

しかし一方で土地売却価格が高額になるほど買い手が現れにくいなどのデメリットがあります。

この場合は不動産会社と綿密に連携をとって売却計画を立てていく必要があります。

査定する土地の周辺に利便性のある施設があるかどうかも査定価格に大きな影響を与えます。

例えば周囲にショッピングセンターなどの生活拠点がある場合は土地としての評価額も高くなります。

また駅までの距離なども査定にあたっては評価が分かれるポイントとなります。

通勤で電車を利用する場合に都心まで出やすいなどメリットがある場合は土地評価が高くなります。

例えば快速電車が止まるかどうかといった乗り換えなどの面も査定にあたっては評価のポイントとなります。

こちらは幹線道路に出やすいなどメリットがあるほど土地評価が高くなります。

一方で交通量が多い幹線道路沿いの場合は騒音の問題がある場合もあり実際の土地評価にあたっては厳密な査定が適用されます。

敷地の形状や面積の大きさによっても土地評価額が変わってきます。

例えば公法上の規制以外にもその面積の大きさによって建築できる建物の用途なども変わってくるため土地評価に大きな影響を与えます。

査定する土地における家を立てられる面積を決める建ぺい率や、その土地において建築可能な家の延べ床面積を決める容積率も評価額にあたっては重要な要素です。

建築基準法や条例に基づいてこれらの建ぺい率・容積率は決められていますが実際の面積については精密な査定が必要となるため不動産会社と連携して確認するようにしましょう。

POINT

✔︎角地は風通しや日照の点からも評価され査定価格が上がることが多い

✔︎土地が高級住宅街などにある場合はそのブランド価値が評価され土地査定価格も高くなることがある

✔︎建築可能な家の延べ床面積を決める容積率も評価額にあたっては重要な要素

方法③ 不動産一括査定で不動産会社を比較する

不動産の画像

土地を高く売るために、なによりも重要なことが複数の不動産会社に査定を依頼し、その各不動産会社からの査定結果をしっかり比較することです。

前述したように、不動産会社によって提示してくる査定価格はそれぞれ大きく変わるため複数の会社ごとに比較をしないと数百万円単位で損をすることもありえます。

また不動産会社を選ぶ際には土地売却に強い業者を選ぶことや担当者が信頼できるかどうかなど価格以外の面も重視することでより万全を期した取引を進めることが可能となります。

なお売却手続きにあたっては様々な諸費用が発生しますので、それらの点も踏まえて総合的に相談に乗ってくれる不動産会社や担当者の人を見つけておくとより安心して手続きを進めることができます。

土地売却にあたっては長期間を要することもあるためまずはインターネット上で複数の不動産会社から一括で査定を取り寄せておけば早い段階で会社ごとの比較検討もできます。

必要な事前準備をしっかりと行った上で土地売却の計画を進めるようにしていきましょう。

_

HOME4UはNTTグループが運営している一括査定サービスで、日本で初めて一括査定サービスを始め、18年という長い間実績を残し続けています。

HOME4Uは利用料無料で簡単に1分で入力することができ、全国約1,000社の不動産企業の中から厳選した会社を最大6社まで紹介を受けることができます。

複数社の価格を比較することができるので、相場を知ることができ最高価格を見つけることが容易です。

また、大手不動産会社だけではなく、それぞれの地域の特性を把握した地元密着企業も比較することができるので、自分に合ったパートナー企業を選ぶことができます。

↓↓NTTデータによって18年間運営されたHOME4U↓↓

方法④ 査定価格が適正かどうか確認する

不動産の画像

土地の査定価格は様々な要因によって決まるということをここまでお伝えしましたが、その算出された査定価格が適正かどうか確認するためには以下の2種類の方法があります。

不動産会社によって査定価格は大きく異なることがあるため突出した高価格で査定されることもあれば、希望する価格よりも大きく下回ることもあります。

慌てて適正価格より下回る価格で売却してしまうことがないように以下の方法で事前にしっかりと確認するようにしてください。

査定価格が適当かどうか判断する方法

①路線価で確認する方法

②不動産ポータルサイトを利用し確認する方法

土地査定価格が適正かどうか知るためにまず路線価で確認する方法があります。

路線価とは国税庁が毎年8月頃に発表する、道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額のことを指します。

こちらの路線価を用いることで相続税や贈与税などを算出することができますが、一方で土地の評価額も算出することが可能です。

路線価は公表されているので自由に閲覧することができますが具体的な算出方法についても紹介していきましょう。

路線価は一般的に市場で取引されている売買価格の7〜8割とされるので、こちらの数値を用いることでおおよその土地評価額がわかるようになります。

具体的には路線価から1㎡あたりの価格を割り出し、その数値を0.7〜0.8で割ることによっておおよその価格がわかります。

土地評価額の算出方法 路線価÷ 0.7〜0.8

一見すると難しそうに思える路線価による算出方法も計算式にしてみると容易に行えることがわかります。

こちらの計算式を活用すればおおよその土地評価額がわかるようになりますのでぜひ実際の査定価格と比較してみるようにしましょう。

不動産の画像

また不動産ポータルサイトを利用することで実際の土地販売額を確認することができます。

こちらは売買取引が行われる前の売り出し時の価格になりますのであくまで参考価格にはなりますが、平均的な相場を調べるにあたって役立ちます。

地域や広さなど土地の条件によって販売価格はそれぞれ異なりますので複数の土地価格を比較することでより実勢の価格を知ることができるようになります。

なおポータルサイトで調べられる金額はあくまで売主の希望売却価格であるため、実際の売却相場は多少低くなるものと考えておけば良いでしょう。

POINT

✔︎路線価は国によって決められた道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額

✔︎路線価は一般的に市場で取引されている売買価格の7〜8割とされている

✔︎不動産ポータルサイトは売り出しの時の価格なので平均的な相場を調べるに当たって役立つ

方法⑤ 土地を売る時にかかる費用を確認しておく

不動産の画像

土地を売るときにかかる費用を把握しておくことで、事前に準備することができ、無駄な出費を防ぐことができます。

土地を売却するにあたっては仲介手数料の支払いや売却益にともなう複数の税金が発生します。

こちらでは売却の際にどのような費用が生じるのか紹介しておきます。

土地を売る時にかかる費用は主に、以下の5つがかかります。

POINT

①仲介手数料
②印紙税
③抵当権抹消登記費用
④譲渡所得税
⑤引越し費用

土地売却にあたって仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料になります。

また仲介手数料は以下の計算式によって上限額が定められています。

(売却額×3%+6万円)+消費税

こちらの上限額はあくまで目安のため、交渉次第では下げられる可能性があります。

もし先に契約を締結してしまうと後から仲介手数料の値下げ交渉は難しいという点がありますので気をつけるようにしましょう。

ちなみに不動産会社は仲介手数料を収益源としているため過度な値下げ交渉などは禁物です。

常識的に考えた範疇で手数料の値下げ交渉は行うようにしましょう。

不動産の売却にあたって売買契約書に添付される印紙の値段を印紙税といいます。

印紙税額は取引の金額によって変わり、1,000万円~5,000万円以下は20,000円、5,000万円~1億円以下は60,000円と分かれています。

また現在は軽減税率も適用されているので実際の取引の際には都度確認するようにしておきましょう。

売却する土地に抵当権が設定されている場合は予め抵当権を抹消するための登記費用が必要となります。

ここでいう抵当権とはつまり「担保」のことを指します。

金融機関が融資する際に融資先の土地に抵当権が設定されることで担保として成立します。

抵当権を抹消しない限りは土地の売却手続きを進めることができませんのでこちらも場合によっては必要な費用となります。

所有している土地を売却した際に得た利益を譲渡所得といいます。

この譲渡所得に対して所得税や住民税がかかり、それらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。

なお譲渡所得税の算出にあたっては以下の計算式が用いられますので参考にしてください。

譲渡所得 収入金額-取得費-譲渡費

土地の売却にともない新しい住居へ転居が必要となる場合はその引越し費用も必要となります。

売買手続きや税金の支払いばかりに気を取られてしまうとこちらの引越し費用を忘れてしまいがちなので気をつけるようにしましょう。

引越し費用は時期によって総額も変動してきますので事前に見積もりを取るなどスケジュールを調整して手続きを進めることをおすすめします。

POINT

✔︎先に仲介の契約を締結してしまうと後から仲介手数料の値下げ交渉は難しいという点がありますので注意

✔︎売買契約書作成によってかかる印紙税は物件が1,000万円~5,000万円以下は20,000円、5,000万円~1億円以下は60,000円

✔︎所有している土地を売却した際に得た利益を譲渡所得に対して、住民税と所得税がかかる

まとめ

以上、土地査定について詳しく解説するとともに、土地を高く売るための5つの方法を紹介しました。

お持ちの大切な土地を安心してより高く売却するためには、査定の知識ももちろんですが、信頼のできる不動産会社へ仲介を依頼することが必要となります。

また不動産会社によってそれぞれ特色が異なりますので一括査定を依頼した上で比較検討することがなにより重要です。

より自分の希望にあった条件で土地売却ができるよう不動産会社と連携してしっかりと手続きを進めていくようにしましょう。

_

 
提携数 同時依頼 対象地域 利用者数
1,300社 6社 全国 700万人

HOME4Uは提携社数業界TOPクラスの1,300社で、全国の大手・地域密着型の不動産会社が多く参画しています。

土地の簡単な情報を入力するだけで、その中から、土地売却の経験が豊富な会社や土地査定の実績が多い会社を見つけれくれるようになっています。

また、最大で6社同時に査定を依頼することもできるので、査定価格を比較して、不動産会社を選ぶことができます。

ぜひ一度、HOME4Uの無料一括査定を使ってみてはいかがでしょうか。

↓↓NTTデータによって18年間運営されたHOME4U↓↓