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更新日 2019.6.25

仲介手数料の全知識を紹介!相場は?いつ支払えばいいの?解説します

不動産を売却する際には売却費用というものがかかります。

その中でも、かなり高額な出費となるのが仲介手数料です。

しかし、

・そもそも仲介手数料ってなに?

・仲介手数料っていくらくらいするの?相場が知りたい!

・仲介手数料は値引きすることができる?

など、多くの疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、そんな方のために、不動産売却における仲介手数料についての全知識を紹介します!

不動産売却の仲介手数料とは?

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仲介手数料とは、不動産を売る時に自分で買主を探すのではなく、不動産会社に依頼する場合に、その仲介をしてくれた会社に支払う費用のことです。

不動産の仲介業務ができるは、宅地建物取引業の許可を受けている会社だけですので、売却依頼をするのは許可を受けている不動産会社であることが前提になります。

また、不動産を売る場合は、不動産会社に依頼して買手を探してもらう「売却」と、不動産会社に直接物件を売る「買取」があります。

「買取」の場合は仲介手数料は発生せず、不動産会社に即座に売却できるのがメリットですが、通常、買取価格は相場より安くなります。

仲介手数料はいつ支払うのか?

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不動産の売却を依頼する時に、まず、売却の媒介契約を不動産会社との間で交わしますが、この段階で仲介手数料を要求されることはありません。

依頼者は売却が成立して初めて、媒介契約書に基づいて仲介した不動産業者に報酬を支払う義務が発生します。

仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

また、複数の不動産業者に依頼している場合は、売却してくれた一社に支払えばよいことになります。

仲介手数料を支払う時期については、宅建業法では規定されていませんので、不動産仲介業者との間で事前に取り決めておく必要があります。

不動産業者は法律的には、売買を成立させた時点で全額を請求しても違法ではありません。

しかし、不動産の売却は、売買契約の成立から引き渡しまで、多くの手続きに日数がかかるため、引き渡し時まで保留することが多いようです。

そのため、仲介手数料を支払うタイミングは、通常、契約締結時に50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払います。

不動産売買でいう「決済時点」とは、売買契約が締結し、買手の融資の承認が金融機関からおりて、実際に不動産を引き渡すことまでを意味します。

媒介契約書を交わす時に、支払う時期について「決済時点」とあれば、支払うタイミングについて確認することも大切です。

POINT

✔︎売主は、契約が決まってから払う成果報酬制!

✔︎通常は契約の際に半分、引き渡しが完了した時に支払う

仲介手数料の相場はどれくらいなのか

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仲介手数料は、仲介業者が不当に高い手数料を請求することがないよう、宅建業法46条で下記のように上限が規定されています。

売買価格 手数料の上限
200万円以下 5.40%
200万円超、400万円以下 4.32%+2.16万円
400万円超 3.24%+6.48万円

売買価格の計算には消費税は含まれませんが、仲介手数料を支払うときは、手数料に対する消費税も込みで支払うことになります。

不動産の売却額は通常400万円を超えるため、「売却価格×3.24%+6.48万円」になることがほとんどです。

例えば、5,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料の上限は、下記の計算となり1,684,800円になります。

仲介手数料= 5,000万円×3.24%+6.48万円=1,684,800万円+64,800万円

売却価格仲介手数料+消費税(0.8%)
3000万円103万6800円
4000万円136万800円
5000万円168万4800円
6000万円200万8800円
7000万円233万2800円
8000万円265万6800円
9000万円298万800円
1億円330万4800円

算出の基礎となる売買価格は、消費税を含まない物件本体の取引価格ですので、「税込」価格の場合は建物の消費税分を差し引きます

また、宅建業法で規定されている仲介手数料は上限のみですので、それ以下であればいくらでもよいことになります。

この上限価格は、広告費や案内料も含めた金額となり、別途、広告費を請求されることはありません。

POINT

✔︎不動産売買ではほとんどの場合、400万円を超えるので仲介手数料は売買価格×3.24%+6.48万円で求められる!

仲介手数料以外に発生する費用一覧

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不動産売却の際に、仲介手数料以外に発生する費用は主に以下の5つです。

  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記費用
  • 譲渡益課税
  • 測量依頼費用
  • 引越し費用

それぞれ、該当する人としない人がいます。

↓不動産売却の際にかかる費用についての詳しい記事はこちらです。↓

仲介手数料に関するよくある質問

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不動産売却にかかる仲介手数料はあくまでも不動産業者が得る利益のひとつであり必ず発生するものではありませんから無料というところもあります。

ただし無料にもそれなりの理由がありますから、なぜ無料であるのかは知っておくことが重要です。

仲介手数料が無料になる可能性がある場合は、業者が仲介手数料を買主と売主の両方から手数料をもらっている場合です。

物件を売却する際に仲介手数料が無料の場合は、不動産業者は売主からではなく、買主から手数料を多くもらっているのです。

不動産業者にとって新しい売却物件を手に入れることは、生命線とも言えます。

他の競合業者と差別化を測り、より多くの売却物件を集めるために、始まったのが売却を仲介手数料無料で行うサービスなのです。

不動産の売却の仲介を依頼するとき、宅建業法で仲介手数料は上限しか規定されていないため、値引き交渉をする余地はあります。

不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つの形態があります。

専任系の媒介契約の場合は、不動産会社にとって有利な取り決めになっているため、それを理由に値引き交渉することは可能です。

信頼のおける不動産会社ならば、販売を一社に任せて、その分仲介手数料は安くしてもらうという交渉です。

不動産の取得費として、不動産所得に計上できる経費には、購入時の仲介手数料や各種税金はもちろん、司法書士への報酬や土地改良費なども含めることができます。

また、譲渡費用として発生したリフォーム費やクリーニング代など、売却するためにかかった費用も漏れなく経費として計上しましょう。

計上できるかどうか分からない項目は、不動産業者や税理士、また提出先の税務署にも問い合わせて確認しましょう。

売却額からかかった経費をすべて差し引くことで、課税対象額を低くして、最終的に収める税額を減らすことができます。

不動産売却の際の税金について詳しく解説している記事はこちらです。

POINT

✔︎仲介手数料無料になる場合は、買主の方から手数料を多くとっている

✔︎専任系の媒介契約は手数料を値引きする余地が大きい

✔︎売却にかかった費用を漏れなく計上することで、節税できる

賢い業者の選び方

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不動産売却を成功させたいなら、仲介手数料が安い業者を選ぶよりも、高額で売却してくれそうな業者を選ぶことをおすすめします。

なぜなら、仲介手数料を安くしても高額な物件を売却する場合は、大して値段が変わらないからです。

仲介手数料を安くするよりも、高額で売却することに重点を置きましょう。

例えば、1,000万円の物件を売却する場合の仲介手数料は約38万円になりますが、業者が仲介手数料半額キャンペーンをやっている場合、19万円得することになります。

仲介手数料が安くなることは良いことですが、19万円の場合、あまり大差ないなと感じる人も多いのではないでしょうか。

一方で、1,000万円の物件を1,100万円の価格で売却してくれる業者を見つけることができれば、より大きい恩恵を得られることができるのです。

ですので、仲介手数料を安くします、と謳っている不動産会社よりも高額で売却してくれそうな会社を探すことに重点を置く方が効率が良いのです。

不動産一括査定サイトを活用して、不動産業者を比較すると良いでしょう。

高額で売却してくれる業者を探す1つの指針として、どこが高い査定価格を出してくれるかということがあります。

中には手数料目的で高額査定を出す悪徳業者がありますが、ほとんどの不動産会社は相場に応じた正確な査定価格を提示してくれます。

査定価格が高い業者の多くは、あなたの物件をその価格で売ることができる自信があります。

そのような場合、過去にあなたの物件に似た物件の取引の実績が豊富な可能性が高いので、高額で売却してくれるのです。

不動産査定の比較を無料で簡単にできるのが、不動産一括査定サービスです。

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まとめ

ここまで、不動産売却における「仲介手数料」について詳しく解説しました。

不動産売却における費用の中で、大きな部分を占めている仲介手数料ですが、いつ支払うのか・いつ発生するのかをしっかりと把握しておくことで、予期せぬ出費が出ないように準備しましょう。

また、前述したように、仲介手数料が安い業者より、高額で売却することができる業者を探すことに注力しましょう。

オンライン上で、複数の会社から同時に査定価格をもらうことができる不動産一括査定サイトを活用して、業者を徹底的に比較しましょう。

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