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更新日 2019.7.18

土地活用プランナーの資格取得を取った方がいい理由

土地活用プランナーの必要性

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そもそも土地の活用は、自分自身が所有している土地から上手く利益を出すことを指します。

しかし、所有地の運用を成功させるには様々な知識が不可欠です。

そのため、基本的にはオーナーが個人で所有地の運用事業を推進することは非常に困難であり、専門の業者に依頼する以外に方法がありません。

単純に所有地があるだけで適切な利用ができていないと、高い税金を支払い続けることになってしまうので、近年は不動産の運用に関する専門知識を身に付けているプロの存在が必要とされています。

所有地の運用として最も一般的なものが、土地の売却です。

地主自身が不動産会社との間に契約を取り交わし、購入者を探すのは不動産会社の担当です。

購入者が見つかれば、所有地を売却することで利益が得られます。

売却と並んで、等価交換や駐車場経営という利用方法もあります。

等価交換では、最初に所有地を「デベロッパー」と呼ばれている購入者へ譲渡します。

その後、デベロッパーと所有者は共同で建物を建設し、建物が完成した後はお互いの負担に応じて建物の区分所得権を取得することになる訳です。

駐車場経営は、駐車場という形で土地を貸し出すことを指します。

この方法では、初期費用が比較的少なくても始められる方法と言われています。

定期借家では、最低で50年以上、自身の所有地を貸し、その代わりに土地代を得ることで利益を生む方法です。

また、一定の期間を経過した時点で貸した土地は持ち主へと返還され、その土地に建設した建物代は借りた側で支払うことになります。

アパートやマンションの経営は、所有地の活用法として現段階で一番多くの人々から選ばれている手段です。

この方法はリスクが比較的少ないことに加えて、安定して高収入を見込める方法です。

このような利用法に加えて、高齢化社会を反映した活用法も増えてきました。

それが高齢者向けの施設や住宅として運用する方法です。

少子化や人口の減少が進んでいる日本においては、所有地の運用はその質が重要視される時代になっています。

オーナーの中には、資産評価の減少や管理コストの増加など、不安を感じている人も少なくありません。

高齢者住宅および介護施設による土地の利用は、こうしたオーナーの不安を解消する方法として注目を集めています。

今後も、時代の流れに即して所有地の利用方法は多様化していくでしょう。

しかし、素人の判断では時流に合った運用を行うのは容易ではないというのが現状です。

土地の活用は、何らかの事業に空地を利用していれば安心と言えるほど単純ではありません。

立地条件および形状などに応じて適切な活用を行い、利益を上げ続ける必要があります。

そうしなければ、相続税が軽減されるよりも事業による赤字額が増すという事態になってしまいます。

では、所有している土地を最適に利用するにはどうすればよいのでしょうか。

土地を活用する方法は、アパートやマンション、駐車場やテナントビル、高齢者施設など多岐に亘ります。

その上、法務や税務だけでなくマーケティングや事業収支計画、権利調整など多種多様な専門知識も必須。

そのため、素人だけで手に負える性質のものではありません。

そこで、多くのケースではプロに相談することになります。

ただし、所有地の売買の仲介を手掛ける宅地建物取引士は不動産関連の法律に関する知識を持っていますが、収支計画やマーケティングなどは殆どが専門外です。

また、所有地活用について提案を行う専門会社も、多くはアパート建築専門あるいは駐車場管理専門というように業態が絞られるため、広い視野での提案は期待できない現状があります。

年間で1,000件程度の不動産活用に関する相談を受ける公益社団法人によれば、専門会社だけに任せきりにしたことが原因で経営に失敗したという相談も多く寄せられています。

こうした背景から、所有地の活用に関する専門資格である土地活用プランナーが創設されました。

これは認可を受けた協会の試験に合格した人が取得できる資格で、受験希望者は試験を受ける前にマーケティングや収支計画の見方、所有地の運用に関する法律などについての講座を受けることになります。

また、試験については学識経験者から構成されたプランナー制度の委員会が組織され、資格事業の運営から試験問題の検証などに関して公平性と信頼性が確保されています。

素人では分かりにくい所有地の利用に関する幅広い知識を持っていますので、オーナーにとってはマーケティングや収支計画などのアドバイスも期待できるようになる訳です。

土地活用プランナーの資格取得のメリット

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土地活用プランナーの資格を取得することは、運用の知識を有することに他なりません。

土地オーナーの立場の方には、様々な直接的なメリットが生まれます。

自分自身にとって何がメリットになるかを踏まえた上で、資格の取得を目指すことは大切です。

保有している土地の運用に悩みを抱えている方も、将来的な運用を考えている方にとっても、新たな計画の指針となる可能性を秘めています。

ちなみに土地活用のスタートで大事なのは情報を集めることです。

どのくらいの費用が必要で、自分が持っている土地はどのくらいなのか、というのを一括で査定できるサイトがあります。

それがHOME4Uというサービスです。

NTTグループが運営していて、2社以上の不動産業者にまとめて資料請求を請求できるというサービスです。

土地活用を専門としているサービスだと、一番大きいサービスなのでこちらを入り口に広げていくのが良いですね。

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土地はそれ自体の価値もありますが、それを活かせるかどうかは知識や運用方法の影響も大きなものです。

長期的な利益を生み出す可能性があるにも関わらず、眠らせておくことは非常にもったいないことだと言えるでしょう。

考え方によっては損をしているとも、とらえることができます。

しかし、利益を得るためには詳細な計画が必要とされ、適切な判断が求められます。

その判断の支えとなるのは豊富な知識です。

例えば、所有しているだけでも相続税や固定資産税、所得税などの税金がかかります。

そこで建物を建てることで節税をすると言った選択肢が出てきます。

簡略化した一例ですが、何も知らなければ活用もできず、税金を払い続けるままです。

空き地が多い街は閑散として活気のある印象は受けません。

そのため、施設や建物を建てることで地域活性化に繋がります。

地域の人たちが利用することで生活が豊かにするだけでなく、物件運用による収益を見込める可能性もあるのです。

お互いに利益のある関係を構築することが、土地活用の有意義な使い方だと言えるでしょう。

資格を取得することが、その第一歩だとも考えることができます。

空き地を活かすかどうかは、所有者にしか決めることができない権利です。

すでに運用をしている方にとってもメリットはあります。

空き地は何かの事業に利用するだけで良いと言った単純なものではありません。

立地条件や形状、周囲の環境の変化など総合的に判断して利益を出し続けることが重要です。

しかし、仲介者や専門会社に任せっきりで経営失敗するケースが多いのです。

その理由には宅地建物取引士が法律の知識は有しているものの、マーケティングや収益化と言った活用方法については専門外だからです。

また、運用の提案をする専門会社であっても幅広い活用方法に精通していることは少なく、一般的な運用に留まっていることも多いです。

知識があれば、こういった経営失敗のリスクを最小限に抑えることができます。

本来の価値を知ることができれば、さらに不動産投資などの資金にすることも可能です。

例えば、駐車場などの収益性が低い土地や遊休地であれば売却することで自己資金を賄うことも難しくありません。

しかし、実際に売却に踏み切るには損得計算が必要とされます。

先祖代々、受け継いできた地主さんのように心理的抵抗がある方であればなおさらです。

不動産投資には立地の選択や収益性、流動性など柔軟な選択肢があります。

資格を取得することで得た知識は、保有している土地だけに留まらず可能性を広げる手段とも言えるのです。

資格取得のメリットは土地を保有している方に限られたものではありません。

不動産や建築業界に勤めている方など、間接的に土地活用に携わる方にとっても有益なものです。

資格取得後にもフォローアップセミナーが定期的に開催されるため、知識の向上や最新の情報交換もできます。

法律の改定や経済の流れに迅速に対応できることもメリットのひとつだと言えるでしょう。

習得した知識が、より説得力のある運用プランや活用方法の提案に繋がります。

法律的な知識だけでなく、いかに収益に繋げるかに重点をおくことが本来求められている提案だからです。

また、資格取得者自身が知識を持っていることが前提ですが、知識があることを分かりやすい形で証明できることも利点です。

活用の提案をしない保険業界などに勤めている方にとっても有効に働きます。

土地を持つ方との商談の機会ともなれば、活用の話題となることも珍しくありません。

土地活用プランナーとしての知識は会話の中でも活きてくることでしょう。

名刺に資格の名称を記載しておけば、話題作りの一環にもなります。

土地活用プランナーとして登録するためには試験合格の他に不動産業や建築業、各種専門資格など実務経験が2年以上必要です。

ただ、関連性が深いためセカンドライセンスとして取得する場合は、スムーズに登録することが可能です。

幅広い知識の拡充にも繋がり、本来の業務の最適化にも繋がります。

宅地建物取引士 税理士 司法書士 不動産鑑定士 FP といった資格を活かした業務に携わっている方には最適です。

土地活用プランナーの資格をとるには

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土地活用プランナーとは活用のスペシャリストで、2015年に公益社団法人の東京共同住宅協会によって設立されました。

上手に運用することで、適切な利益をもたらすことが目的です。

歴史は浅い資格ですが、今後の社会環境にとって大切な役割を果たすと注目されています。

土地で利益をあげるには、何よりも先を見通す能力と正確な知識が要求されます。

賢く運用して、長期にわたって安定した収入を得ることが大事になります。

そのためには専門のプランナーの存在が、不可欠となっていくわけです。

土地活用の知識があれば、上手に運用することが可能です。

空地を運用すれば様々なメリットが受けられますが、先ず挙げられるのは節税です。

空地は所有しているだけで相続税や固定資産税、所得税など色々な税金がかかってきます。

一方建物を建てることで、様々な優遇制度を受けられるようになります。

何より所有地の運用を正しく行えば、長期にわたって安定した利益を生み出すことが可能です。

そのためには、一定レベルの知識や詳細な計画が肝心になります。

空地を単に所有しているだけでは、ある意味赤字を垂れ流していることになります。

適切に活用することで、自分だけでなく周囲の住民にもメリットがあるわけです。

たとえば雑草が生えたままの土地は、虫などの発生要因となります。

建物を立てれば、そうした害虫リスクも減らせると言えます。

また塾や学童保育などの、地域の活性化に貢献する施設なども選択肢に入ります。

自分が所有する土地が、地域の利便性を高める可能性があることを忘れてはいけません。

プランナーの資格があれば、法規制や不動産関連の法律に詳しくなります。

その上で土地を活用したり運用すれば、成功する確率が高くなると言えます。

それゆえ専門のプランナーに依頼しなくても、自分で運用することも一つの方法となります。

そもそも土地の運用とは、所有する土地から利益をあげることを意味しています。

土地を寝かせたままでいると、高い税金を払い続けるだけになってしまいます。

土地の値段が高騰している昨今、土地活用の専門資格を取得する意味は大きくなっているわけです。

空地運用で最も一般的なのが、不動産会社による仲介です。

地主は不動産会社と契約を結び、不動産会社が土地の購入者を探すことになります。

そして購入者が見つかれば、仲介料として双方から利益を得ます。

一方、土地の等価交換では、デベロッパーに一旦土地を譲渡します。

オーナーとデベロッパーは建物を共同で建て、負担分に応じて区分所得権を取得することになります。

昨今、空いている場所を駐車場経営にあてるケースが増えています。

比較的少ない費用で初められ、利益率も高いのが魅力です。

また建物を建てる際にも、簡単に変更できるのも魅力です。

それに対して定期借地は一定期間土地を貸して、賃料を得ることを目的としています。

貸した場所は、期限がすぎれば返還されます。

現在最も活用性が高いのが、アパート

プランナーの資格を取得するには、養成講座への出席が一つの方法です。

様々な団体がプランナー講座を開設していますが、東京共同住宅協会も講座を開催しています。

講座で学んだことは役に立つことばかりで、たとえ試験にでなくても損はありません。

現在、指定教育機関として登録されている「LEC東京リーガルマインド」では、WEBやDVDによる通信講座を中心に取り扱っており、ご自宅で空いた時間で空いた時間に効率よく学習進めることができます。

その他、テキスト代がかかることになります。

プランナーの資格講座では、マーケティングやスケジューリングを先ず学びます。

次にコーディネートのための、パートナー選定について学習します。

その他プランニングや事業収支の見方、税務知識について学ぶことになります。

運用の専門家として、建築業界の基礎知識も需要になります。

運用にまつわる法律や手法についても学習し、付加価値物件の選定に役立てることが出来ます。

加わえて近隣対策や、権利調整などについても詳しく学ぶことになります。

講座を受講しなくても、認定試験を受けることは可能です。

但しテキストや講座には、有益な情報が分かりやすく盛り込まれています。

それ故初心者の場合は、講座を受講するのが安心です。

認定試験は、東京共同住宅協会のホームページから申し込めます。

受験料は7,560円で、写真付きの本人確認書類が必要です。

試験に合格すれば誰でも資格を取得できますが、活用プランナーに登録するには実務経験が必要です。

登録には建設業又は不動産業の従事者、弁護士や行政書士などの資格登録者であることが必要となります。

土地活用プランナーを活用する

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自分の所有地があって、そのままにしておいて高い固定資産税を払うよりも何かの形で活かしたほうがいいと考えるオーナーは多いようです。

そういった時の方法としては、所有地の上に賃貸のアパートやマンションなどを建てて、そこから家賃収入を得るのが最も良い方法とされています。

入居者が払う家賃で長期的に安定した収入が見込めるからです。

ただし、この方法を採用すると、ほとんどのケースで建築ローンなどの借入金が必要になってきます。

しかし、そう説明されても、ただ親の所有地を受け継いだというオーナーは不動産についての専門知識もあまりないため、どのようにしてアパートやマンションを建てればよいかよくわからないというのが正直なところのようです。

所有地を抱えていると、不動産会社の営業マンなどがオーナーのもとへ頻繁に賃貸物件を作ることを提案しにやって来るようです。

そういう営業マンは、法務局の登記情報などを調べて来るようで、一つの物件で扱う額が大きいため、じつに熱心な営業ぶりを見せるとか。

その営業マンがオーナーを説得するために強調するのは、固定資産税や都市計画税が削減されること、そして物件建築の際の借入金によって相続税が削減されるということです。

賃貸物件を建てることで、オーナーが日頃から悩んでいる税金問題の解決策になりうることを説明。

それに利用法を採用すれば利益があげやすく、生活にもゆとりができると加えて強調するようです。

しかし、この説明は、賃貸物件の全室が埋まって家賃収入がすべての部屋から入ってくるということが前提となっているため、今ひとつ説得力を欠いています。

アパートやマンションが全室埋まって入居率が100%になるということを前提としていながらそこには触れないようにしているのです。

つまりは、現実味を欠いた話ということです。

不動産会社の営業マンは、オーナーからアパートやマンション建築の話に対して良い返事がほしいため、すべての条件が揃ったときに得られる最大のメリットを、さも普通に受け取られるもののように説明してきます。

もちろん、賃貸物件の運営は事業として展開するわけなので当然リスクも予想されます。

しかし、業者はその部分については、多少差し引いて説明するのです。

そこで、この話を客観的かつ長期的な視野で見ることのできる人、オーナーに的確な判断ができるようにアドバイスしてくれる人が必要になってきます。

この役割の適任者となるのが土地活用プランナーという資格を持った人です。

土地活用プランナーとは、建設業または不動産業に2年以上従事したことのある人や弁護士、司法書士、税理士などの資格登録者を対象に行われる認定試験に合格した人に与えられる資格です。

所有地はその形状や立地などに合わせて利用することで、きちんと利益を生んでくれる資産となり得ます。

しかし、利益を生む資産とするためには、マーケティングや賃貸管理、事業収支、建築など不動産についてのさまざまな専門知識を駆使して運用していくことが必要になってきます。

そのため、オーナー一人で事業を進めることは困難です。

土地活用プランナーは、まさにこのようなケースにオーナーの立場に立ってアドバイスをくれる専門家なのです。

最近は、とくに土地活用の需要が増えてきているため、土地活用プランナーの活躍の場はさまざまなところに求めることができます。

土地活用プランナーの資格は、逆にオーナーに賃貸物件の建築を提案する不動産会社の営業マンが取得しても意義のある資格です。

資格取得で得られた専門知識は、オーナーに物件建築を提案する際に説得力を持たせるからです。

賃貸アパートやマンションを作ろうとするときは、多くの場合、建築ローンとして借入金が必要になってきます。

そのため、きちんとした資金計画書なども作る必要が出てきます。

その計画書を客観的に見るのも土地活用プランナーの仕事といえます。

毎月の家賃収入から建築ローン額を差し引いた額が利益として残るわけで、その計算でカギとなるのが、どれだけの部屋が埋まっているかを示す入居率になります。

入居率が低ければ家賃収入は減るため、もし建築ローンの支払い額と比較してマイナスになってしまえば、自己資金として持ち出しが必要になってくるのです。

この事業がうまくいくかを左右する入居率というのは、事業を始める前に客観的かつ長期的な視野で見て、正確な数値にしていかなければなりません。

あまり気にかけないで資金計画書などを作ってしまうと、少しの数字の誤差でも長い期間には大きな価額になってしまいます。

そこで、そのあたりの専門知識があって適切なアドバイスを送ってくれる土地活用プランナーが必要になるのです。

税金についてのアドバイスも土地活用プランナーの重要な仕事ですが、事業の本筋の部分でのアドバイスこそが土地活用プランナーが力を注ぐ最も大切な仕事といえます。

その専門知識や計算技能などが最大限に発揮される仕事だからです。

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