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更新日 2019.6.5

定期借地権マンションは買ってはいけない?メリットとデメリットを解説

物件情報サイトで安い物件をみてみると、「定期借地権マンション」と記載されていることをよく見かけます。

実際のところ定期借地権マンションとはどんな物件なのでしょうか。

今回はそんな定期借地権マンションについて、購入するメリット・デメリットや購入する前に知っておきたい注意点などを紹介していきます!

定期借地権とは?

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定期借地権とは、建物を建てるときに、土地の所有者から一定期間借りることができる権利です。

土地の権利はなく、建物の権利だけ保有していることになります。

一般的なの定期借地権付きマンションは、新築時に通常50年の在続期間が設定されています。

不動産のチラシや広告を見ていると、相場より安く出ている物件の多くに借地権つきという記述があるのに気づきます。

借地権は期間を区切ってその土地を自由に使える権利ですから、買った土地に建てるよりかなり割安で作れるという大きな特徴があるのです。

3種類ある定期借地権、それぞれの特徴とは?

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定期借地権には以下の3種類があります。

●一般定期借地権

●事業用借地権

●建物譲渡特約付借地権

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権とは50年以上の借地権存続期間を設定して、期間が満了した時には借地人が土地を更地にして速やかに返還することや、建物の買い取り請求はしないことを定める借地権です。

契約は書面で行わなければなりません。

通常は公正証書を利用し、使用目的が居住用か事業用かの制限はありません。

事業用定期借地権とは、事業のための使用に限られた借地権です。

ただし建物の賃貸は事業として認められません。

借地権の存続期間は10年以上50年未満で、設定が可能になっています。

この借地権の契約は公正証書によって行わなければならず、事業用定期借地権は契約期間が30年以上かどうかで内容が異なってくるのが特徴です。

事業用定期借地権は建物買い取り請求権がないなど、借地人の権利を大幅に制限することもあります。

そこで慎重に契約が行われるようにするため、事業用定期借地権の契約は公正証書によって行わなければならないとされていて、公正証書を利用せずに事業用定期借地権設定契約を締結したとしても、その契約は無効になるのです。

建物譲渡特約付き借地権というのは、期間満了時に借地にある建物を地主が買い取るという特約の付いた借地権です。

存続期間は30年以上で設定します。

業者が土地を借りビルやマンションを建てて、一定期間賃料収入を得た後は地主に売却するというビジネスモデルでは、建物譲渡特約付き借地契約が利用されるのです。

契約については書面でなければならないとは定められていませんので口頭でも契約は成立しますが、公正証書で契約を結ぶのが一般的になっています。

居住用・事業用の制限はありません。

契約
内容
一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
存続
期間
50年以上 10年~50年 30年以上
利用
目的
制限なし 事業用のみ 制限なし
契約
満了時
建物を取り壊し、土地を
更地にして明渡す
建物を取り壊し、土地を
更地にして明渡す
地主は借地上の建物を
買い取る
POINT

✔自分の都合にあったタイプの借地権を選ぶことが重要

✔事業用として使用できるものとできない借地権があるため注意

✔契約期間は基本的に自動更新。返却には正当な理由が必要になってしまう

定期借地権マンションのメリット・デメリット

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購入時に安く買える点、また固定資産税を支払う必要がない点はメリットと言えるものです。

借地と言っても借り入れ期間は長いですし、ほぼ自分のものとして使うことができるのもうれしい点でしょう。

借地の期間が終わったら建物を取り壊すのが義務ですので、そのための費用は積み立てておく必要があります。

とはいえ建て替えより解体のほうが安いですから、所有権付きマンションよりリーズナブルに住むことが可能です。

定期借地権つきマンションは、50年の期間が終わると建物を壊し、土地も持ち主に返還されますから資産価値はゼロとなってしまいます。

そのうえ地代を支払う必要があり、この地代は時代に即して徐々に値段を上げてきているのです。

売却の際にも、飼い主が「定期借地権」の文字に二の足を踏んでしまいなかなか売りにくい物件でもあります。

さらに、土地所有がない分担保能力が低く、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性まであるのです。

必要な経費を慎重に計算してみて、借地権付きを選ぶべきかどうか考えてみましょう。

POINT

✔借地権付きマンション購入時に安く購入できて、固定資産税を支払う必要がない!

✔借地権付きマンションは資産価値を維持できないため要注意

定期借地権マンションを買った人の体験談

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ここでは、定期借地権物件を購入した人の口コミを紹介します。

定期借地権って土地を手放さずにすみ、土地所有者に資金負担はなく、安定した収入が見込めるので買うべきです。

定期借地権マンションは、定年後に地元に帰るなどその土地に永住予定がないならアリかと。

借地料金も経済情勢変われば値上げできるからボロい商売。地主の権利が強くて借地人の権利が弱い

定期借地権付きマンションは絶対に買うべきではないと思います。

①中古になったときまず売れない。借地契約期間が残り少なくなったマンションを誰が買いますか?

②若いころに、『一生ここに住む。』と思っても、人生何があるかわかりません。やむを得ず 転居しなければならないことが出てきます。たとえば、故郷に帰るとか転職とか。そのような 場合、定期借地権付きマンションでは、売ることができません。売れたとしても2足3文でしょう。

定期借地権は、購入者のための制度ではなく、地主が儲かる制度です。購入者は地主にいい思いをさせてあげているだけ。ボランティアだな。

ここまで、定期借地権付き物件に対しての、口コミをポジティブ、ネガティブどちらも紹介しましたが、インターネット上での意見としては、ネガティブな意見が多かったです

定期借地権物件はあまり、馴染みあるものではないので、一般的には手を出しにくい、という意見もありました。

定期借地権マンションは買ってはいけないのか?

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結論からいうと、定期借地権マンションは、人によって買うべき人と、そうではない人がいます。

もし、あなたがマンション経営行うなら、資金や目標利回り、立地や環境などは自分でしっかりと分析しなければなりません。

そのうえで借地権付きマンションにするか、あるいは所有権付きマンションのほうで長いスパンの投資をするか決めておきましょう。

「絶対にこちらのほうが良い」という結論は出しにくいため、オーナーの事情に合わせて利用するのが賢いやり方です。

どうしてもわからないと思った場合、不動産投資会社に相談すれば、的確なアドバイスがもらえるでしょう。

どちらを買うにせよ、安心できて相談しやすい投資会社を見つけておけばスムーズに経営が進みます。

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定期借地権マンションの注意点

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定期借地権付き物件を購入するときには、各種の一時金の支払いが必要になります。

民法上の「敷金」にあたるものでは明渡し時に賃料滞納などが無い限り原則として返還されることになります。

しかし土地利用の対価として支払う「権利金」については支払ったままで帰ってこない金銭です。

定期敷地権付きマンションの購入にはこれらの一時金も含めて価格の適正さを判断するべきです。

定期借地権付きマンションを購入するにあたっての最大のネックは住宅ローンを組むのが難しい点が、良く指摘されます。

物件を購入しても底地の土地の所有権を取得するわけではありません。

資産価値はあくまで居住部分と共用部分の利用権と借地権だけになります。

マンションも含めて年々原価償却されていくので、さほど担保価値は高く評価されない傾向があります。

もちろん住宅ローンを組むことは理論的には不可能ではありません。

しかしそのためには地主の承諾を得る必要があるだけでなく、定期借地権付き物件に対応した住宅ローンを取扱っている必要があります。

このようにいくつかのハードルがあるので現実的に住宅ローンを組むのは難しい異常があるわけです。

これは住宅ローンを組むことに通低する部分ですが、定期借地権付きマンションは購入後、第三者に売却するのが難しいと言う点もデメリットです。

その理由にはそもそも販売時点で資産価値が落ちていることが多いというのもありますが、売却などの処分にあたっては地主の承諾を得る必要ある点が重要です。

地主があくまで所有権を持っているので、借地人と雖も好き勝手に土地を利用できるわけではなく、重大な取引行為などを行うにあたっては、地主の承諾を得ることが民法で規定されているからです。

地主の承諾がないと売買自体が事実上不可能になってしまうので、第三者への処分を念頭に定期借地権付きマンションを購入するのは、あまりお勧めできません。

まとめ

ここまで、定期借地権付きマンションを買うべきなのか、というテーマで体験談や、注意点を解説しました。

定期借地権物件を買うかどうかは、その人の状況によりけりですが、定期借地権マンションを購入する際の注意点は、しっかりと把握しておきましょう。

不動産投資会社が主催するセミナーや、個別面談の多くは、無料なのでぜひ、一度勇気を出して相談してみてはいかがでしょうか。

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