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更新日 2020.3.3

マンション投資は失敗しやすい!?利回り、節税に潜む罠やおすすめ会社紹介

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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何もしなくても収入が得られる

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マンション投資をしておく事によって、何もしていなくても放っておけばお金が入ってくる形ですので、安定した収入が得られると考えられます。

老後に年金だけで暮らしていこうと思っても、多くの年金を手にすることが出来なければ、生活が苦しくなり大変です。

それまでにたくさんの貯金をしておければいいですが、それも難しいのであれば何とかして収入が得られるようにしなくてはなりません。

そこでマンション投資をしておけば、老後の生活を潤わせてくれるようになります。

子供が小さい頃は、母親が外に働きに出ようと思っても周囲の助けがなければ働きに出ることは出来ません。

無理をして働きに出ても、保育園に支払うお金の方が高くなってしまうのはいけませんので、思っているような収入を得るのは難しいでしょう。

働きに出ることが出来ずに家で子供と過ごしているだけでは収入になりませんが、マンション投資をしてをしていれば、働けなくても収入が得られるので、無理をして子供を保育園に預けて働く必要はなくなります。

高い利回りが期待できるといえる

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限られた収入の中で資産を増やしていかなくてはなりませんが、生活を切り詰めるだけでは資産を増やしていくのは難しいと言えます。

生活を切り詰めなくても資産を増やしていくための手助けをマンション投資はしてくれるようになっています。

出来るだけ資産を確保していくために貯金を利用すれば、少しずつ利子がたまっていくようになりますが、銀行に預けてもそれほど多くの利子を期待できるわけではありません。

貯金で利子はほぼ増えませんが、マンション投資であれば、利回りが期待できますので、銀行に貯金として預けているよりもメリットが出てくるといえるでしょう。

投資をしても利回りが期待できなければいけませんが、マンション投資は利回りが5パーセント程度の所が多いですので、それなりの収益につながります。

どのくらいの利回りがあるかは、選ぶ条件によっても変わってきますが、安定した収入を得たいのであれば、人口の多い地域などで選ぶとさらにメリットが大きくなります。

人口が多い地域であれば、この先何十年と安定した収益を上げて行ける可能性が高いでしょう。

資格などをとっておく必要がない

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今までに挑戦をしたことがない事に挑戦をするとなれば、資格が必要な場合もありますので、勉強しなくてはなりませんが、マンション投資は資格を取る必要がありませんので、素人でも始めやすいと言えます。

転職をする為には、ある程度の資格やスキルが求められていくようになりますが、マンション投資でそれらが必要になる事はありません。

全くの素人だったとしても簡単に始められますので、一から勉強をして始めなければいけないというわけではなく、誰でも挑戦しやすいものといえるでしょう。

マンション投資は素人でも始める事が出来ますので、資格や経験なども必要ありません。

査定減の知識さえあれば、物件を手に入れる時に失敗をしませんので、どのような物件がいいかの知識があればいいでしょう。

人気のある地域はどこなのか、人気がある物件はどんなタイプなのかがわかっていれば、お金を生み出してくれる物件がわかるようになります。

自分で管理していく必要がない

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マンション投資をするとなれば、自分が大家の立場になりますので、物件を管理していかなければならないのかと不安になります。

トラブルが起きた時の対処方法などがわからなければ、ますます不安を抱えることになりますが、心配はありません。

マンション投資で大家になったとしても、管理会社に任せておけば大丈夫ですので、トラブルに巻き込まれる事もないからです。

トラブルが起きたり、困った事が起きた時でも、人嫌いな人であったり人が苦手なタイプであれば対処に困る事になりますが、管理会社と契約をしていれば大丈夫です。

管理会社がトラブル時には動いてくれるだけではなく上手く話をまとめてくれるようになるので、知識のある人に対応をしてもらう事が出来ます。

建物が古くなってくると、空室期間が増える可能性が出てきますが、空室が出来ないように管理会社が対応してくれるようになります。

空室を作らないためには、同じような条件の周囲の物件と比較をしながら家賃を決めていくなどの対策が必要です。

周囲の状況などを踏まえながら家賃相場に基づいて家賃を決めていくように考えてくれますので、空室の心配も少なくなります。

安定した収入が見込めるように対策をしてもらう事が出来るので、1人で抱え込まなくても大丈夫です。

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不動産投資は勉強から始めよう

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不動産を所有し、それを売買したり賃貸に出したりすることで不労所得を得ることが出来ます。

資産は賢く増やしていかなければなりませんし、自分が労働することなく資産が増えていくのは嬉しいことでしょう。

不動産投資に興味を持つそのきっかけは人によって違いますが、初心者はまず何から始めればいいでしょうか。

マンション投資でも戸建て投資でも始める場合には、初心者は勉強から入ることが大切です。

まずは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と言う言葉の理解から始めましょう。

インカムゲインとは銀行預金の利息や株式の配当金のことをさし、不動産投資では「家賃収入」のことを指します。

銀行金利よりも利回りがよく、株式のように乱高下することもありませんから長期的に安定収入を見込めるということが不動産投資、マンション投資の最大のメリットです。

インカムゲインは、税引き前手残りキャッシュフローと満室時の家賃収入に空き室率をかけたものから返済金額と運用コストを引いたものがイコールになるようにする必要があります。

しかしマンション一棟を持ったとして常に満室という事はほぼありえませんから、通常は10パーセントから20パーセントほどの空き室率をあらかじめ見積もっておくのです。

キャピタルゲインとは売却率を表します。

日本でバブルが起こったときには、安いときに購入した不動産を値上がりした時に売却し、その差額で利益を得る方法が流行りました。

現代では土地価格が据え置きである場合には建物価格は築年数と共に下がっていくのが普通ですから、キャピタルゲインは通常出ないものと思った方がいいでしょう。

初心者はキャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインを得ることに集中すべきです。

マンション投資には戦略が必要

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不動産の投資に入る時に一番大切なのは、投資戦略であるといわれます。

つまり簡単にいえば目標であり、マンション投資をして自分は何を目指すのかを、明確にする必要があるのです。

ここをしっかり決めておけば、後々に身動きが取れなくなることは少ないでしょう。

最初に最終的にはどの程度の利益を得たいと考えているのかをはっきりと決めましょう。

何故なら例えば5年後には年間で200万円の収益を得たいと考えている人と、1000万円の収益を得たいと考えている人では購入すべきマンションや拡大するタイミングなどが違って来ます。

自分の最終目的と銀行がどれくらい融資をしてくれるか、の2点をしっかりと把握したら、次はより具体的に絞り込んでいきましょう。

例えば、どのエリアのマンションを購入するか、どのくらいの利回り物件を購入するか、自己資金はどれほど入れるか、どの時点で売却を考えるか、などです。

漠然と頭で考えるのではなく、しっかりと紙に書いたり表を作成するなどしてヴィジュアル化するのがポイントです。

決まった戦略にあわせて物件を選んでいきましょう。

マンション投資でも戸建て投資でも、目先の利益に惑わされて戦略から外れた物件を購入しないようにしなければいけません。

自分がボロボロのマンションをリフォームをして蘇らせ、それを高い値段で売って収益を得ようとしているのであれば、それ用のマンション以外、例えば新築物件などは見ないようにするのです。

最初の売買契約で必要なことは

銀行からの融資の見通しがたてば、いよいよ売買契約にうつります。

ここで契約書が出てくるのですが、初心者は往々にしてしっかり読み込むことをせず、仲介業者のいいなりになって判子を押してしまいがちです。

しかし売買契約書には売買代金や引渡し時期などの最低限記載しなければならないこと以外にも、契約違反した場合の約束事もかいてありますのでしっかり確認しなければなりません。

どれだけ時間をかけても構いませんから、レンとロール、出費一覧、付帯契約の有無や修繕履歴、売買代金と手付金の金額や支払い期日、物件の引渡し日、売買面積が公募であるのか実測であるのか、融資特約の有無や境界坑の確認などがどうなっているかは確認が必要です。

契約の段階で失敗したり騙されてしまうこともある、そう覚えておかなければなりません。

内容は細かくチェックをして不利な条件で契約しないようにしましょう。

契約時には色々確認することが大切ですが、投資マンションで高額物件を購入する場合、「融資特約」がついているかは必ず確認するようにします。

融資特約とは銀行などからの融資が実行されなかった場合には契約を白紙撤回することができる、という特約であり、万が一融資がキャンセルとなった場合にはこの特約が入っていなければ手付金を放棄しなくてはならなくなります。

ですから特約がついているか、そしてその期限はいつまでになっているかの確認は必ずするようにしましょう。

マンション投資における空室リスクについて。

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マンション投資を行うことには、多くの不確定要素となるリスクを有していて、投資を判断するためにはこれらを把握したうえで、事前に対策を練っておく必要があるでしょう。

リスクについてはある程度事前に予想することができるため、適切な対応することにより回避につながります。

マンション投資を行う上で得られる利益としては家賃収入と売却による収入の二つが挙げられます。

この中で現時点で投資の主流となっているのは安定して家賃収入を得ることです。

安定して家賃収入を手に入れるためにも、空室率をできる限り低く抑え、満室やそれに近い状態でマンションを稼働させていかなければなりません。

しかし実際のところ現在での空室率はによって差があるものの、全国平均で約20パーセントほどの空室率となっています

できる限りマンションの空室率を抑えるためには、投資するマンションを選ぶ前に調査を詳細的に行って、満室稼働ができる物件を選ぶことにより回避できるでしょう。

マンションは立地条件などを変えることはできないため、選ぶ前にしっかりと調査を行う必要があります。

地方の学生に向けたマンションや社会人の単身者向けのマンションなどには特に注意が必要です。

将来の移転計画などが事前に知らされることも多いので、そのマンションに入居するであろう人たちの通勤や通学が考えられる大学や企業の情報を事前に調査しておきましょう。

マンション投資を始める前に、すべてが満室になっている状態を想定するのではなく、あらかじめ地域の平均的な空室率を考慮して想定利回りで考えておくのがおすすめです。

最初のうちから利回りを保守的に試算しておくことにより、空室率が自分が予想していたものよりも低いものになれば、高い利回りとなります。

特に初めてマンション投資を行うというのであれば、当初は10パーセントから20パーセントほどの空室率で試算しておくのがおすすめです。

空室よりも損失が大きいのが家賃滞納リスクです。

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空室がある場合には、まだ借り手を探す努力をすることで家賃収入へと変わりますが、滞納の場合にはそういうわけにもいきません。

新しい借り手を探すこともできなければ、入居者から家賃を回収することもできずに、大きな損失になってしまうでしょう。

日本において基本的には借り主の方が金利が強いために、契約期間を満了していたとしても、正当な理由がない限り貸し主の方から契約を終了させることはできません。

反対に借り主側にとっては事前に伝えることによっていつでも契約の解除を行うことができます。

入居者の中には家賃に限らず、様々な支払いに滞納癖のある人がいることでしょう。

このような人たちは滞納することをそれほど悪いと思っていないため、遅れても問題ないと思っている人も多く見られます。

このような人を含め、滞納癖のある人から家賃を回収することはかなりの手間と労力がかかります。

電話で催促をしたり督促状を出す必要もあり、滞納する人の中には実際問題お金に困っている人も多いので、数カ月分の家賃を請求したとしても一度に支払うことはできません。

滞納額が増えたからといって契約解消し退去させることもできず、もしも退去させたいのであれば法的な処置を取らなければ退去させることもできません。

事前に滞納者が出ないような対策としてまず第一に中古物件を取得する際には滞納しそうな人が入居しそうな物件を避けることが挙げられます。

新築の場合にはなかなか難しいものですが、中古マンションであればある程度の予想もつくことでしょう。

滞納者の特徴のひとつに部屋の中や外の管理ができないということがあります。

部屋の中やベランダなどがゴミだらけだったり、郵便受けに物が詰め込まれ過ぎて入らないような人がいるのであれば、滞納リスクがあると考えておいた方がよいでしょう。

築年数の古すぎるマンションの場合には、新築に比べると取得費用が抑えられるので、安い家賃で提供できることになり満室になりやすいというメリットがあります。

しかし部屋のリフォームや設備の取り換えなど相当な修繕コストがかかる可能性もあるでしょう。

修繕しなければ家賃が安いことから入居者が確保しやすく、滞納リスクの高い人が入居してくる可能性があります。

滞納リスクを抑えるためにもしっかりと修繕を行い、マンションに価値を付け高い家賃であっても入居者が集まるようにする必要があります。

入居者の審査基準を厳しくすることにより滞納リスクを抑えることにもつながります。

審査基準のポイントは職業や年収、連帯保証人の三つが挙げられます。

ある程度の経済力がなければ毎月の家賃を支払うこと難しくなるでしょう。

そのほかにも様々な基準はありますが、これらの三つの審査基準を厳しくすることにより、滞納リスクはかなり抑えられるといえるでしょう。

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