マンション投資は失敗しやすい!?利回り、節税に潜む罠やおすすめ会社紹介

マンション投資をしておく事によって、何もしていなくても放っておけばお金が入ってくる形ですので、安定した収入が得られると考えられます。

老後に年金だけで暮らしていこうと思っても、多くの年金を手にすることが出来なければ、生活が苦しくなり大変です。

それまでにたくさんの貯金をしておければいいですが、それも難しいのであれば何とかして収入が得られるようにしなくてはなりません。

そこでマンション投資をしておけば、老後の生活を潤わせてくれるようになります。

子供が小さい頃は、母親が外に働きに出ようと思っても周囲の助けがなければ働きに出ることは出来ません。

無理をして働きに出ても、保育園に支払うお金の方が高くなってしまうのはいけませんので、思っているような収入を得るのは難しいでしょう。

働きに出ることが出来ずに家で子供と過ごしているだけでは収入になりませんが、マンション投資をしてをしていれば、働けなくても収入が得られるので、無理をして子供を保育園に預けて働く必要はなくなります。

限られた収入の中で資産を増やしていかなくてはなりませんが、生活を切り詰めるだけでは資産を増やしていくのは難しいと言えます。

生活を切り詰めなくても資産を増やしていくための手助けをマンション投資はしてくれるようになっています。

出来るだけ資産を確保していくために貯金を利用すれば、少しずつ利子がたまっていくようになりますが、銀行に預けてもそれほど多くの利子を期待できるわけではありません。

貯金で利子はほぼ増えませんが、マンション投資であれば、利回りが期待できますので、銀行に貯金として預けているよりもメリットが出てくるといえるでしょう。

投資をしても利回りが期待できなければいけませんが、マンション投資は利回りが5パーセント程度の所が多いですので、それなりの収益につながります。

どのくらいの利回りがあるかは、選ぶ条件によっても変わってきますが、安定した収入を得たいのであれば、人口の多い地域などで選ぶとさらにメリットが大きくなります。

人口が多い地域であれば、この先何十年と安定した収益を上げて行ける可能性が高いでしょう。

今までに挑戦をしたことがない事に挑戦をするとなれば、資格が必要な場合もありますので、勉強しなくてはなりませんが、マンション投資は資格を取る必要がありませんので、素人でも始めやすいと言えます。

転職をする為には、ある程度の資格やスキルが求められていくようになりますが、マンション投資でそれらが必要になる事はありません。

全くの素人だったとしても簡単に始められますので、一から勉強をして始めなければいけないというわけではなく、誰でも挑戦しやすいものといえるでしょう。

マンション投資は素人でも始める事が出来ますので、資格や経験なども必要ありません。

査定減の知識さえあれば、物件を手に入れる時に失敗をしませんので、どのような物件がいいかの知識があればいいでしょう。

人気のある地域はどこなのか、人気がある物件はどんなタイプなのかがわかっていれば、お金を生み出してくれる物件がわかるようになります。

マンション投資をするとなれば、自分が大家の立場になりますので、物件を管理していかなければならないのかと不安になります。

トラブルが起きた時の対処方法などがわからなければ、ますます不安を抱えることになりますが、心配はありません。

マンション投資で大家になったとしても、管理会社に任せておけば大丈夫ですので、トラブルに巻き込まれる事もないからです。

トラブルが起きたり、困った事が起きた時でも、人嫌いな人であったり人が苦手なタイプであれば対処に困る事になりますが、管理会社と契約をしていれば大丈夫です。

管理会社がトラブル時には動いてくれるだけではなく上手く話をまとめてくれるようになるので、知識のある人に対応をしてもらう事が出来ます。

建物が古くなってくると、空室期間が増える可能性が出てきますが、空室が出来ないように管理会社が対応してくれるようになります。

空室を作らないためには、同じような条件の周囲の物件と比較をしながら家賃を決めていくなどの対策が必要です。

周囲の状況などを踏まえながら家賃相場に基づいて家賃を決めていくように考えてくれますので、空室の心配も少なくなります。

安定した収入が見込めるように対策をしてもらう事が出来るので、1人で抱え込まなくても大丈夫です。

そんな要望に答える顧客満足度No.1の見積もりサイト【イエカレ】

不動産を所有し、それを売買したり賃貸に出したりすることで不労所得を得ることが出来ます。

資産は賢く増やしていかなければなりませんし、自分が労働することなく資産が増えていくのは嬉しいことでしょう。

不動産投資に興味を持つそのきっかけは人によって違いますが、初心者はまず何から始めればいいでしょうか。

マンション投資でも戸建て投資でも始める場合には、初心者は勉強から入ることが大切です。

まずは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と言う言葉の理解から始めましょう。

インカムゲインとは銀行預金の利息や株式の配当金のことをさし、不動産投資では「家賃収入」のことを指します。

銀行金利よりも利回りがよく、株式のように乱高下することもありませんから長期的に安定収入を見込めるということが不動産投資、マンション投資の最大のメリットです。

インカムゲインは、税引き前手残りキャッシュフローと満室時の家賃収入に空き室率をかけたものから返済金額と運用コストを引いたものがイコールになるようにする必要があります。

しかしマンション一棟を持ったとして常に満室という事はほぼありえませんから、通常は10パーセントから20パーセントほどの空き室率をあらかじめ見積もっておくのです。

キャピタルゲインとは売却率を表します。

日本でバブルが起こったときには、安いときに購入した不動産を値上がりした時に売却し、その差額で利益を得る方法が流行りました。

現代では土地価格が据え置きである場合には建物価格は築年数と共に下がっていくのが普通ですから、キャピタルゲインは通常出ないものと思った方がいいでしょう。

初心者はキャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインを得ることに集中すべきです。

不動産の投資に入る時に一番大切なのは、投資戦略であるといわれます。

つまり簡単にいえば目標であり、マンション投資をして自分は何を目指すのかを、明確にする必要があるのです。

ここをしっかり決めておけば、後々に身動きが取れなくなることは少ないでしょう。

最初に最終的にはどの程度の利益を得たいと考えているのかをはっきりと決めましょう。

何故なら例えば5年後には年間で200万円の収益を得たいと考えている人と、1000万円の収益を得たいと考えている人では購入すべきマンションや拡大するタイミングなどが違って来ます。

自分の最終目的と銀行がどれくらい融資をしてくれるか、の2点をしっかりと把握したら、次はより具体的に絞り込んでいきましょう。

例えば、どのエリアのマンションを購入するか、どのくらいの利回り物件を購入するか、自己資金はどれほど入れるか、どの時点で売却を考えるか、などです。

漠然と頭で考えるのではなく、しっかりと紙に書いたり表を作成するなどしてヴィジュアル化するのがポイントです。

決まった戦略にあわせて物件を選んでいきましょう。

マンション投資でも戸建て投資でも、目先の利益に惑わされて戦略から外れた物件を購入しないようにしなければいけません。

自分がボロボロのマンションをリフォームをして蘇らせ、それを高い値段で売って収益を得ようとしているのであれば、それ用のマンション以外、例えば新築物件などは見ないようにするのです。

銀行からの融資の見通しがたてば、いよいよ売買契約にうつります。

ここで契約書が出てくるのですが、初心者は往々にしてしっかり読み込むことをせず、仲介業者のいいなりになって判子を押してしまいがちです。

しかし売買契約書には売買代金や引渡し時期などの最低限記載しなければならないこと以外にも、契約違反した場合の約束事もかいてありますのでしっかり確認しなければなりません。

どれだけ時間をかけても構いませんから、レンとロール、出費一覧、付帯契約の有無や修繕履歴、売買代金と手付金の金額や支払い期日、物件の引渡し日、売買面積が公募であるのか実測であるのか、融資特約の有無や境界坑の確認などがどうなっているかは確認が必要です。

契約の段階で失敗したり騙されてしまうこともある、そう覚えておかなければなりません。

内容は細かくチェックをして不利な条件で契約しないようにしましょう。

契約時には色々確認することが大切ですが、投資マンションで高額物件を購入する場合、「融資特約」がついているかは必ず確認するようにします。

融資特約とは銀行などからの融資が実行されなかった場合には契約を白紙撤回することができる、という特約であり、万が一融資がキャンセルとなった場合にはこの特約が入っていなければ手付金を放棄しなくてはならなくなります。

ですから特約がついているか、そしてその期限はいつまでになっているかの確認は必ずするようにしましょう。

マンション投資を行うことには、多くの不確定要素となるリスクを有していて、投資を判断するためにはこれらを把握したうえで、事前に対策を練っておく必要があるでしょう。

リスクについてはある程度事前に予想することができるため、適切な対応することにより回避につながります。

マンション投資を行う上で得られる利益としては家賃収入と売却による収入の二つが挙げられます。

この中で現時点で投資の主流となっているのは安定して家賃収入を得ることです。

安定して家賃収入を手に入れるためにも、空室率をできる限り低く抑え、満室やそれに近い状態でマンションを稼働させていかなければなりません。

しかし実際のところ現在での空室率はによって差があるものの、全国平均で約20パーセントほどの空室率となっています。

できる限りマンションの空室率を抑えるためには、投資するマンションを選ぶ前に調査を詳細的に行って、満室稼働ができる物件を選ぶことにより回避できるでしょう。

マンションは立地条件などを変えることはできないため、選ぶ前にしっかりと調査を行う必要があります。

地方の学生に向けたマンションや社会人の単身者向けのマンションなどには特に注意が必要です。

将来の移転計画などが事前に知らされることも多いので、そのマンションに入居するであろう人たちの通勤や通学が考えられる大学や企業の情報を事前に調査しておきましょう。

マンション投資を始める前に、すべてが満室になっている状態を想定するのではなく、あらかじめ地域の平均的な空室率を考慮して想定利回りで考えておくのがおすすめです。

最初のうちから利回りを保守的に試算しておくことにより、空室率が自分が予想していたものよりも低いものになれば、高い利回りとなります。

特に初めてマンション投資を行うというのであれば、当初は10パーセントから20パーセントほどの空室率で試算しておくのがおすすめです。

空室がある場合には、まだ借り手を探す努力をすることで家賃収入へと変わりますが、滞納の場合にはそういうわけにもいきません。

新しい借り手を探すこともできなければ、入居者から家賃を回収することもできずに、大きな損失になってしまうでしょう。

日本において基本的には借り主の方が金利が強いために、契約期間を満了していたとしても、正当な理由がない限り貸し主の方から契約を終了させることはできません。

反対に借り主側にとっては事前に伝えることによっていつでも契約の解除を行うことができます。

入居者の中には家賃に限らず、様々な支払いに滞納癖のある人がいることでしょう。

このような人たちは滞納することをそれほど悪いと思っていないため、遅れても問題ないと思っている人も多く見られます。

このような人を含め、滞納癖のある人から家賃を回収することはかなりの手間と労力がかかります。

電話で催促をしたり督促状を出す必要もあり、滞納する人の中には実際問題お金に困っている人も多いので、数カ月分の家賃を請求したとしても一度に支払うことはできません。

滞納額が増えたからといって契約解消し退去させることもできず、もしも退去させたいのであれば法的な処置を取らなければ退去させることもできません。

事前に滞納者が出ないような対策としてまず第一に中古物件を取得する際には滞納しそうな人が入居しそうな物件を避けることが挙げられます。

新築の場合にはなかなか難しいものですが、中古マンションであればある程度の予想もつくことでしょう。

滞納者の特徴のひとつに部屋の中や外の管理ができないということがあります。

部屋の中やベランダなどがゴミだらけだったり、郵便受けに物が詰め込まれ過ぎて入らないような人がいるのであれば、滞納リスクがあると考えておいた方がよいでしょう。

築年数の古すぎるマンションの場合には、新築に比べると取得費用が抑えられるので、安い家賃で提供できることになり満室になりやすいというメリットがあります。

しかし部屋のリフォームや設備の取り換えなど相当な修繕コストがかかる可能性もあるでしょう。

修繕しなければ家賃が安いことから入居者が確保しやすく、滞納リスクの高い人が入居してくる可能性があります。

滞納リスクを抑えるためにもしっかりと修繕を行い、マンションに価値を付け高い家賃であっても入居者が集まるようにする必要があります。

入居者の審査基準を厳しくすることにより滞納リスクを抑えることにもつながります。

審査基準のポイントは職業や年収、連帯保証人の三つが挙げられます。

ある程度の経済力がなければ毎月の家賃を支払うこと難しくなるでしょう。

そのほかにも様々な基準はありますが、これらの三つの審査基準を厳しくすることにより、滞納リスクはかなり抑えられるといえるでしょう。

マンション投資の失敗を防ぐためにおすすめのサービス3選

マンション投資の失敗は、割高な物件や無理な資金計画を選んでしまうことで起こりがちです。ここでは、購入前に第三者の意見を聞けるサービスと、実績のある会社を紹介します。

1ウェルスコーチ

コンシェルジュとの面談を通じて、厳選審査済みのアドバイザーを紹介してもらえるサービスです。FP監修のライフプランシミュレーションで、無理のない投資計画を確認できます。

ウェルスコーチは、2006年設立の株式会社オズビジョンが運営する不動産投資アドバイザー紹介サービスです。同社は600万人以上の会員を抱えるポイントモール「ハピタス」を長年運営しており、その顧客体験のノウハウを活かして展開しています。主な対象は20代〜40代で老後資金不足への対策を検討している方で、FP監修のライフプランシミュレーションにもとづいた資産運用アドバイザーの紹介を行っています。

基本情報

サービス種別	不動産投資（アドバイザー紹介サービス）
主なサービス	FP監修のライフプランシミュレーション、不動産投資アドバイザーの紹介、無料セミナー
対象者	老後資金不足への対策を検討する20代〜40代の個人
対応エリア	原則全国対応（一部地域は対応できない場合あり）
運営会社	株式会社オズビジョン

特徴

POINT1FP監修のライフプランシミュレーションから始める

ウェルスコーチでは、いきなり物件やアドバイザーを紹介するのではなく、FP監修のライフプランシミュレーションから始まります。公式サイトでは家賃相場8.5万円での試算例なども提示されており、老後資金として実際にどの程度の不足が見込まれるかを可視化したうえで、不動産投資という選択肢が自分に合っているかを検討できる流れです。

POINT2専属コンシェルジュが間に入る仕組み

相談を予約すると、まず専属コンシェルジュから連絡が来て、その後に不動産投資アドバイザーへの相談へとつながる2段階の仕組みです。いきなり営業担当者と直接やり取りするのではなく、コンシェルジュが希望や状況を整理したうえでアドバイザーにつなぐため、ミスマッチを減らせる可能性があります。

POINT3厳選審査済みアドバイザーの紹介

公式サイトのFAQでは、「厳選審査済みのアドバイザー」を紹介するとされています。すべてのアドバイザーを無条件に紹介するのではなく、一定の基準を満たした担当者に絞って紹介する方針を掲げている点は、初めて相談する方にとって安心材料の一つです。

こんな人におすすめ

• 老後資金の不足額をまず可視化したい方
• いきなり営業担当者と直接話すのに抵抗がある方
• ハピタスなどオズビジョンのサービスを普段利用している方

利用前に確認したい点

• 最低投資額・想定利回りなど具体的な投資条件は公式サイトに一律の記載がない
• 一部地域では対応できない場合がある

料金・費用

• ライフプランシミュレーション無料
• コンシェルジュ・アドバイザーへの相談無料
• 物件購入費用紹介先のアドバイザー・不動産投資会社により異なる（個別見積もり）

無料相談はこちらウェルスコーチの詳細・口コミを見る →

2みんなのワンルーム投資

物件を販売しない第三者的な立場の不動産投資ポータルです。割高診断機能で物件価格の妥当性をチェックでき、不動産会社の評判も確認できます。

みんなのワンルーム投資は、2024年12月設立のRPG LLCが運営する不動産投資セカンドオピニオン事業のサービスです。同社は物件の販売を行う不動産会社ではなく、「不動産投資セカンドオピニオン事業」を掲げ、すでに提案を受けている物件や検討中の物件について中立的な立場からアドバイスを受けられる点が特徴です。宅地建物取引士による監修のもと、物件情報・不動産会社の評判・割高診断機能などを無料で提供しています。

基本情報

サービス種別	不動産投資（セカンドオピニオン・情報ポータル）
主なサービス	ワンルームマンション投資の物件情報・口コミ提供、不動産会社の評判、割高診断、無料相談
対象物件	ワンルームマンション（中古物件が中心）
対応エリア	全国（東京23区、神奈川、埼玉、千葉、大阪、福岡など）
運営会社	RPG LLC

特徴

POINT1物件を売らない第三者だからこそのセカンドオピニオン

不動産投資の相談窓口の多くは、最終的に自社物件の販売を目的としています。みんなのワンルーム投資は「売る・持つ・買うを、売らない第三者へ」というコンセプトを掲げ、すでに他社から提案を受けている物件について、販売目的を持たない立場からセカンドオピニオンを得られる点が大きな特徴です。

POINT2割高診断で価格の妥当性を確認できる

公式サイトには「割高物件診断」という機能があり、検討中の物件が周辺相場と比べて割高でないかを確認できるとされています。不動産投資、特にワンルームマンション投資では相場より高い価格で提案されるケースも指摘されており、契約前に価格の妥当性を確認する手段として活用できます。

POINT3不動産会社の評判・口コミの閲覧

物件だけでなく、提案してきた不動産会社の評判・口コミを確認できる機能も提供されています。すでに営業を受けている会社について、他の投資家の評価を事前に確認したい方にとって参考情報となります。

こんな人におすすめ

• すでに不動産会社から物件を提案されており、妥当性を確認したい方
• 営業目的でない中立的な意見を聞きたい方
• 提案してきた不動産会社の評判を確認したい方

利用前に確認したい点

• 運営会社の設立は2024年12月と新しく、実績はまだ蓄積途中
• 診断結果の具体的な算出方法は公式サイトに詳細な記載がない

料金・費用

• 物件検索・物件ページ閲覧無料
• 割高診断無料
• 専門家への相談無料

割高診断はこちら（無料）みんなのワンルーム投資の詳細・口コミを見る →

3日本財託

東京23区の中古ワンルームに特化した不動産投資会社です。30年以上の運営実績と高い入居率の実績があり、無料セミナーでリスクの考え方も学べます。

日本財託は、東京都新宿区に本社を置く株式会社日本財託が運営する不動産投資ブランドです。東京23区内を中心とした中古ワンルームマンションを対象に、物件選定から購入後の賃貸管理までを一貫してサポートしています。公式サイトによれば、2026年8月末時点で全体入居率99.69%、販売分の入居率99.94%としており、賃貸管理会社としての運用実績を強みとして打ち出しています。累計セミナー参加者は24,000名以上とされています。

基本情報

サービス種別	不動産投資・マンション経営
主なサービス	中古ワンルームマンションの販売、賃貸管理、家族信託・相続対策の相談
対象物件	中古ワンルームマンション
対応エリア	東京23区内を中心とした関東地域
運営会社	株式会社日本財託

特徴

POINT1東京23区の中古ワンルームマンションに特化

日本財託は、新築ではなく東京23区内の中古ワンルームマンションを中心に取り扱っています。中古物件は新築に比べて価格が抑えられる傾向がある一方、賃貸需要が安定している都心エリアに絞って提案する方針を掲げています。ただし、中古物件特有の修繕リスクや築年数による資産価値の変動もあるため、個別物件ごとの状態確認が必要です。

POINT299%を超える入居率の運用実績

公式サイトでは、2026年8月末時点で全体入居率99.69%、販売した物件に限ると入居率99.94%という実績が公表されています。管理戸数34,912戸という規模の中での実績であり、賃貸管理会社としてのノウハウを示す数値といえます。ただし、これはあくまで過去・全体の実績であり、個別の物件で同じ入居率が保証されるわけではありません。

POINT3初心者向けの無料セミナーをほぼ毎日開催

日本財託のセミナーは、参加者の63%が投資初心者という構成で、年収500万〜1,000万円層が中心とされています。ほぼ毎日、新宿本社で開催されており、投資家兼コンサルタントの講師が資産形成の基礎から解説するとされています。

こんな人におすすめ

• 東京23区の中古ワンルームマンション投資に関心がある方
• 投資初心者で、基礎から学びたい方
• 購入後の管理まで任せたい方

利用前に確認したい点

• 物件価格・利回り・最低投資額は公式サイトに一律の記載がなく要確認
• 実績は過去・全体の数値で、個別物件の将来を保証するものではない

料金・費用

• セミナー参加・個別相談無料
• 仲介手数料0円（自社物件の場合。案件により異なる可能性あり）
• 物件購入費用公式サイトに一律の記載なし（物件ごとに個別見積もり）

個別相談はこちら（無料）日本財託の詳細・口コミを見る →

※料金・サービス内容は記事作成時点の情報です。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。