ホーム >> 不動産コラム >> 不動産購入 >> 固定資産税の平均額っていくら?半額以下に抑える節税対策方法をご紹介!
更新日 2019.1.11

固定資産税の平均額っていくら?半額以下に抑える節税対策方法をご紹介!

あなたの不動産の固定資産税はいくら?シミュレーションで計算!

_SMILEの画像

固定資産税とは家屋・店舗・工場・倉庫等の建物や田畑・宅地等の土地に課せられる地方税のことです。

他にも、

  • 屋根があり3方向以上の外周壁か築材等で囲われている
  • 土地に対して固定されている
  • 居住だけでなく作業や貯蔵にも使用できる

といった項目に相当する償却資産に対して発生します。

そのため住宅用地の中に屋根と壁で囲われた駐車場を建築している時には、加算対象の建築物として認定される事があるため注意しましょう。

納付先はその課税対象が所在する市町村(東京23区の場合は東京都)で、税率はそれぞれ微妙に異なりますが標準税率は1.4%となっております。

この固定資産税について、いろいろな角度から見ていきましょう!

固定資産税は土地の評価額と家屋の評価額を基準として決められているため、物件が建設された場所によって大きく違います。

そのため新築物件建築後数か月以内に行政の調査員が事前連絡をした上で30分程の調査を行い、固定資産税額が決定されます。

住人の立ち合いが必要なので都合の良い時に調査を依頼できますが、反対に断る事もできます。

評価の対象は外装や内装だけでなく、天井埋設型設備や暖炉等でも上昇する傾向が強く、調査員の采配によって上下する傾向も多少あります。

そのため新居の建築を依頼したハウスメーカーが過去の事例から相場を教えてもらえるので、事前確認しておきましょう。

新しく家を建てようと考えている方はハウスメーカーの方にその相場をあらかじめ聞いておくといいでしょう!

調査員が固定資産税を決めるには新築家屋の平面図と立面図のコピーに加えて、建築確認申請書が必要です。

建築確認申請書イメージ↓

_SMILEの画像

この他にも独自に家屋に搭載されている換気システムが存在すれば、提出を求められるのでハウスメーカーに問い合わせて準備してもらいましょう。

戸建住宅で2階層構造をしている物件の場合、それぞれの階層に対してトイレや水道等のライフラインがある事例があります。

この事例では増額対象の要素に見られる事が多く、一般的な事例だと年間120,000円相当の納税額になります。

特にお風呂等の水関係の設備に対して増額され、内装にある手すりや吹き抜けエリアはあまり考慮されないケースが多くあります。

新築戸建住宅は土地と建物に対して税金が発生するため、平均額も10万円から12万円と高めに設定されています。

しかし新築マンションの場合は8万円から10万円に推移する事例が多く在ります。

これは土地に対しての固定資産税が、マンションの場合世帯数で分割される事に起因し、他の課税対象も共有エリア部分は課税対象ではないため納税額も低く落ち着いています。

新築住宅は一定時期に建築された耐火構造と準耐火構造の3階建て以上の建築物の中で、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の内120平方メートルまでの税金が2分の1に軽減されます。

尚建築時期から3年以上経過している物には適応されず、反対に長期優良住宅の認定を受けている時は5年度分が軽減対象になります。

加えて耐火建造物と準耐火建造物の条件を満たせば7年度分が軽減されるので、確認しておきましょう。

固定資産税は物件を所有する限り生涯払い続ける事になりますが、戸建住宅の方が払う全体額の平均は低く落ち着いている特徴があります。

理由は土地に対して払う税金には広さに比例した軽減措置が適用され、一定の広さまでは本来の6分の1までに落ち着き、この効果は永遠に続きます。

対してマンションの場合は建物に対しての軽減措置があり、その額も2分の1と高額ですが条件を満たしても数年で軽減措置の効力がなくなります。

新築物件の価値は時間経過と共に低下していき、それに伴い納める固定資産税の金額も低くなってきます。

新築物件が鉄筋コンクリートで建築された場合は、価値が下がりきるまでに約47年かかります。

一方新築物件が木造住宅の場合は約22年で価値が下がりきるため、支払う木造住宅の方が安くなります。

国内全ての建造物に対して税金は発生していますが、中には新築物件で土地固定資産税が発生せず納税額の低い地域があります。

有名な場所だと東京都台東区の物件で、建造物のみに税金を払うため生涯の必要納税額を抑える事が可能です。

さらに関東圏内だと茨城県にも納税額を抑えた物件が存在し、物件の販売価格も2000万円未満と低く推移している特徴があります。

そして最も新築物件の固定資産税の平均額が低い地域が神奈川県で、戸建住宅でありながら8万円前後に推移しています。

平成30年度税制改正で新築物件に適用される減税措置期間の延長が決定されされました。

この対象は新築時に長期優良住宅に指定された物件も含め、その後リフォーム等で拡充された物件に対しても適用されるので納税額が低く落ち着く要因になりました。

中でも耐震改修投資促進のための特例措置延長の影響が大きく、固定資産税の納税額が2年間2分の1になります。

加えて災害の影響で税制の特例を認める制度も新規創設されたので、該当する新築物件所有者の納税額はさらに低くなっていきます。

ただし戸建住宅は5年間マンションは7年間の期限付き減額になるため、その点を留意してください。

平成30年から平成32年までの限定期間ですが、現行の負担調整措置の現行維持を行政が発表したため納税額が落ち着いていきます。

また新築物件でも据置年度ならば簡易な方法で評価格の下落調整が行える上に、財務省が税制改革に対応するため見直し政策を策定しています。

新築物件全てに税制の特例制度が適用され、これは別荘等のセカンドハウスにも影響を及ぼし納税額の上下は自治体によって違いがあります。

ある事例では1か月数回のみ利用する新築物件でも、特例措置が適用される事もあり、反対に一定期間の居住しないと特例措置条件を満たす事はありません。

なので全国的な固定資産税の平均額はこれらによって大きく違いが出てくる特徴があります。

所有する全ての土地に税金は決められていますが、宅用地に限り小規模住宅用地と一般用住宅地に分けて固定資産税が軽減されます。

_SMILEの画像

小規模住宅用地は住宅1戸が200平方メートル以下の事を指し、条件を満たした場合に限り固定資産税が6分の1に軽減されます。

さらに200平方メートルを超える時も超えた部分に限り3分の1に軽減され、それぞれ100円未満切り捨てで計算します。

その後この数値が課税標準額になり標準税率を掛ける事で、固定資産税額が算出できます。

既に建築された状態と新築住宅は別々の固定資産税が設定され、既に建築された住宅は行政が発行している固定資産課税台帳に記載された課税標準評価額に標準税率を掛けると算出できます。

新築ではない家屋等の固定資産税の算出方法

課税標準評価額×標準税率

新築物件の場合だと減税対象の項目がいくつかあるため、別で確認しておく必要があります。

新築物件の固定資産税の話は次章で詳しくご紹介いたします。

現在の住まいがリフォーム工事をしている時は納税額の一部が軽減されますが、軽減と控除を受けるには50万円以上の費用が発生する工事に限られています。

また工事規模も施工方法によって1戸当たり最大120平方メートル相当が限度な上に、軽減率も最大で3分の1までに限定されます。

加えてリフォーム工事内容によっては一部控除と軽減の対象にならない物もあるため注意が必要です。

さらに工事をした翌年度のみの控除になり、節税をするためには必ず事前申請が必要なので注意してください。

評価額が高い程税金は高くなる仕組みですが、土地に限り地方によっては利便性で価格差が大きく異なるため、負担水準が高い土地の税負担を軽減する制度があります。

同時に負担水準が低い土地には負担が高くなり、この数値は前年度の課税標準税額を当年度の価格掛ける100パーセントで割った数値になります。

この求めた負担水準を本則課税標準額に対して割り当て、最終的な課税標準額が決定されます。

尚負担調整措置は住宅用地に限らず、一般山林や雑種地等多くの土地にも適用され、特例適用で減額された時はその数値を評価額として納税額を算出します。

しかし住宅を解体した土地や商業地でも住宅が建築されていない土地は、非住宅用地として扱うので軽減も控除もされない状態を評価額として算出する点に注意してください。

所有している土地に対して減免するシステムと同等に、土地の所有者に対して減免するシステムが固定資産税にはあります。

これは地方税法第367条で規定されている法令で、天災を含めた諸事情で貧困状態に陥り扶助を受けている方であれば、地方によって決定された減免システムが適用されます。

また土地の所有者が65歳以上や特別障害者の方の中で、広さが70平方メートル以内の土地を所有しており、他の固定資産を所有しておらず、尚且つ年税額の合計が5万円以下の方は、固定資産税の5割が減免されます。

一般的に土地を含めた建造物に対して発生する税金が固定資産税に分類されますが、同じ税金区分内に償却資産税が存在しこれを合算した物が最終的な納税額になります。

具体的には専業用の機材に対して掛かる税金で、路面舗装や門といった構築物だけでなく機械等に対しても課税対象として判断されます。

また自動車税として課税される車以外の乗り物全てに対しても発生し、漁業を営んでいる方は船舶も固定資産税として加算対象になります。

尚使用していない機材や乗り物全てが課税対象なので、算出時に注意が必要です。

POINT

✔固定資産税の平均

→相場の7割前後(固定資産税評価額)×標準税率(1.4%)

✔宅用地に限り半額以上まで減額できる!

中古住宅、新築住宅の固定資産税の減税の方法をご紹介!

不動産

固定資産税は申請をすればその額が減る可能性があります。

自分の不動産が減税の対象項目に引っかかっていないか、チェックしましょう!

固定資産税には減価償却が用意されています。

特定の条件を満たした不動産であればすべて適用され、本来支払う税額よりもかなりお得な税額になることがあります。

しかし、減価償却を受けるためには自ら申し出る必要があり、知らずにいては損をしてしまいます。

そこで、そのようなことが起こらないよう固定資産税の減価償却について正しい知識を持っておきましょう。

その名の通り、自らが所有する不動産に対してかかる固定資産税を、特定の条件を満たすことによって減税してもらえる制度です。

満たすべき条件は不動産の種類によって異なります。

減価償却の対象物件

新築の物件や、特定の修繕工事を行った物件など

知らずにいると損をしてしまう制度でもあり、実際に減税対象でありながら申告をしていない人も多々見受けられます。

申告をするのとしないのでは数百万円単位で支払い金額が変わってくるため、注意が必要です。

自身の不動産が減税対象となっているのか否かは、毎年4月に送られてくる課税明細書を確認することで判別できます。

対象である場合は、固定資産税額を算出する計算過程において、軽減されている様子が記載されているため判別することが可能です。

しかし自身の所有する不動産が減税対象になっておらず、後から対象であったことに気が付いても、既に手遅れとなっている場合があります。

建物が建ってから申告できる期間と減税できる期間には限りがあるため、必ず建築物を建てる前に減税対象となるか否かを知っておく必要があります。

それでは、どのような状況に対して固定資産税の減価償却がはたらくのでしょうか。

その詳細を確認していきます。

新築住居

→建築後3~5年後間床面積の120㎡の固定資産税が1/2に!

認定長期優良住宅

→建築後5~7年間固定資産税額が1/2

バリアフリー工事を施した住居

→床面積の100㎡の固定資産税が1/3まで抑えられる!

耐震工事を施した住居

→工事終了後の翌年1年間床面積120㎡の固定資産税が1/2に

省エネ工事を施した住居

→工事終了後の翌年1年間床面積120㎡の固定資産税が1/2に

それぞれには満たさなくてはならない条件がいくつかあるため詳しく見ていきましょう!

新築住居を所有したときに、固定資産税の軽減対象となることがあります。

対象となるのは床面積の120㎡までであり、軽減される額は平均的な固定資産税額の2分の1程度です。

期間は建ててからの3年間ですが、3階建てで耐火、準耐火建築物の場合は5年間となります。

ただし、必須条件として平成30年3月31日までに建てられた物件のみが対象です。

それ以降の物件は新築であっても対象外となるため注意しましょう。

また、マンションやアパートなどの共同住宅も対象となります。

これらの場合は、階段や廊下など共同で使用する部分の面積を割り振って加えた床面積の内、50㎡以上280㎡以下が対象です。

認定長期優良住宅とは、バリアフリーや省エネルギー、耐震性などの特定の条件を満たして建てられた建築物のことです。

このような新築の物件に対しても、平均的な固定資産税額の2分の1程度が減税されます。

期間は一般的な新築物件よりも長くなり、建物が建ってから5年もしくは7年となります。

尚、7年までの対象期間となるのは中高層耐火建築物の場合に限られます。

平成30年3月31日までに、50万円以上の費用をかけて既存の住居にバリアフリー工事を施した場合も固定資産税の軽減対象となる場合があります。

対象となるのは床面積の100㎡までであり、平均的な固定資産税額の3分の1程度が減らされます。

期間は、工事が完了した翌年の1年間のみです。

ただし満たさなくてはならない条件が複数あります。

新築後10年以上が経過していること、要介護者か65歳以上の人が住んでいること、50㎡以上の床面積があり平成30年3月31日までに工事を終了させることです。

これらの条件をすべて満たすことで、減価償却を受けることができます。

昭和57年1月1日よりも前にある住居に対し、50万円以上の費用をかけて平成30年3月31日までに耐震工事を行った住居は、固定資産税の軽減対象となります。

床面積の120㎡までが対象で、減税額は固定資産税額の2分の1程度、工事終了の翌年1年間に受けられます。

平成20年1月1日よりも前にある住居に対し、平成30年3月31日までに省エネルギー化工事を完了させた住居で、かつ床面積が50㎡以上である場合は軽減対象となります。

この場合も対象となる面積は床面積の120㎡までで、固定資産税額の2分の1程度が減税されます。

工事完了から翌年の1年間が対象です。

自身の所有する不動産が減価償却の対象であることが分かったら、その旨を申告する必要があります。

その場合は「住宅用地等申告書」の記入を済ませ、税務署へ提出するようにしましょう。

申告には期限があり、申告の必要が生じたその年の翌年1月31日までに申し出る必要があります。

この期限を過ぎてしまうと対象外となってしまうため、注意しましょう。

税金に関する決まりや計算方法は複雑であるため、不安や疑問が生じた場合は行政に確認すると安心です。

以上のように減価償却を利用した固定資産税の抑え方をご紹介いたしましたが、正直に申し上げるとこういった手続きの多いやり方は手間や時間がかかるため非常に効率が悪かったりします。

当サイトでおすすめしている固定資産税の抑え方は土地を活用することです。

すでに上記しましたが、小規模住宅用地として土地の評価額を1/6まで軽減することが可能です。

不動産会社とサブリース契約を結べば、自分でアパートやマンションを建てる必要がないため、手間がかかることなく土地を貸すだけで固定資産税が抑えられます!

一度一括見積に査定の依頼をしてみてはいかがでしょう!

_SMILEの画像

700万人が利用した自分の要望に沿った土地活用を叶えやすい一括資料請求サービスです。

土地を持ってはいるが自分ではどうしたらいいのかわからない、といった方はまずHOME4U土地活用に紹介していただいた優良企業に相談、プランを作成してもらい一番自分にマッチした提案を探しましょう!

POINT

✔固定資産税は減価償却を利用すれば半分からそれ以上にまで抑えることができる!

✔手続きが面倒なところがネック

✔土地活用の種類によって固定資産税を抑えるだけでなく、不労所得ゲットのチャンス!

高いと思ったら不服申し立てが可能

不動産

固定資産税は定期的に見直される不動産の評価額の査定に基づいて計算され所有者に請求されることになりますが、その金額は一般的に市場の実勢売価に対して異なっている場合が少なくありません。

その理由は不動産の評価額の査定基準が実際の取引される金額に対して基準が異なっているためで、地方部ほどその格差が大きくなっている傾向があります。

しかし著しく平均的な価格に対して固定資産税が高額となっている場合には不服申し立てをすることが可能となっており、場合によっては固定資産税の税額が見直されやすくなることもあります。

そのため固定資産税が資金的な金額に対して高いと感じる場合には不服申し立てを行うことが非常に有効な手段となっているのです。

固定資産税は土地や建物を所有する所有者に課せられた納税の義務で、その税額は不動産の購入価格と築年数や所有年数における変動や不動産の実勢売価によって総合的に決められています。

しかしその基準となる不動産の評価は3年に1度行われることとなっており、環境の変化によっては大きくその実勢売価が変動してしまうことも少なくありません。

特に実勢売価や評価額が著しく低下してしまった場合などにおいては実勢売価と固定資産税の税額が大きくかけ離れてしまうこともあり、周囲の正当に評価された不動産に比べて著しく高額となってしまうこともあるのです。

この場合に不動産の再調査を依頼し再度税額を適正に設定しすることを求める申し立てを不服申し立てといい、この申し立てが行われた場合には各都道府県は再度実勢売価などを見直し評価額を適正に設定して全額を再選定することが義務付けられています。

固定資産税は評価額に基づき決められるものであり、市場の実勢売価に基づいて決められるものではありません。

そのため不服申し立てを行う場合には固定資産税を決定する根拠となる評価額が実際の税額の算定基準において不適切なものであることを立証することが必要となります。

俺を立証するためには周辺の平均的な税額を把握し、これを根拠とすることが重要です。

評価額は実勢売価と大きく異なり、さまざまな都道府県の意図を含んでいることも多いものです。

周辺を道路化する計画がありこれに付帯する地域については評価額が高騰する傾向があり、これに伴って固定資産税の税額が高騰する可能性が少なくないため、これらの条件を十分に把握することが重要です。

その条件を正確に把握していないと申し立て行っても却下される可能性が高いので事前に十分に調査をしておくことが必要となります。

直感的に不動産の税額が高いと考える根拠は様々ですが、その根拠を正確に把握しておくことは非常に重要です。

一般的には都道府県が定める評価額に基づいて一定の条件で計算されるものですが、その他にも様々な要素を含んでいることが多く評価額が大きく変動することも少なくありません。

さらに3年間同じ評価額の数字を利用することを見越して、ある程度の余裕を持たせた金額を算出していることが多いため、その内容について十分に明確にしておくことが必要です。

そのため申し立てを行う際には有識者に相談し正当な根拠があることを確認しておくことが重要です。

固定資産税の不服申し立て行う際には、その申し立ての根拠となる周辺の不動産の平均的な税額を調査した上で、具体的な根拠を示し行うことが重要です。

また様々な書類を取り揃え申し立ての根拠を明確にする必要があるため、不動産鑑定士や弁護士等の協力を仰ぐのが重要な手段となります。

不服申し立てを行う際には周辺の不動産の固定資産税は自らに課せられた税額に対して安い金額であることを確認しておかなければなりません。

その根拠がないと感覚的に税額が高いと言う主張だけでは申し立てを認められることが基本的にはないためです。

しかしこれらを調べるためには弁護士や鑑定士の協力がないと調査をすることが困難であるため、その調査の方法をしっかりと確立し行うことが重要です。

法律で認められている権利となっている固定資産税の不服申し立てですが、これを行うためには専門的な申し立ての文書が必要となるため法律的知識を持った人に相談することが非常に重要です。

近年では様々な場面で不服申し立てや法廷闘争が発生していますが、その申し立てにおいては意義の根拠となる明確な証拠が必要となるほか、これを法律的な解釈の観点から明確に示すための表現が必要となるのです。

これらの文章作成するためには十分な経験と知識が必要となるため、不動産鑑定士の正確な鑑定と弁護士による法律的な内容に基づいた申し立て文書の作成が非常に重要な要素となるので注意をすることが大切です。

まとめ

いかがでしたか?固定資産税の平均額のシミュレーション方法や減税方法などご紹介してきました。

届いた納付書の通り従ったままでいると、実は減税措置ができていなかった、や徴収額に誤りがあった、などということもあるため、自分でどれくらいの納税額なのか、どこまで減らすことが可能なのかを、しっかり把握しておくことが重要です。

必ずご自分で一度チェックしてみてください!

相続した空地の使い道がなく、ただ税金だけを払い続けている、なんて方いませんか?

そんな方は一度HOME4Uの土地活用に一括見積依頼を出してみてはいかがでしょう。

一番税金を抑えることのでき、黒字経営できるような土地活用法を比較検討できます!

一度こちらもチェックしてみてください。

_SMILEの画像

特定の条件を満たした物件は自ら減価償却を申請することによって、本来支払う税金を減らすことができます。

減価償却には5つの対象があり、それぞれ条件や減税される額が違ってくるためよく理解いておきましょう。

もう一度減価償却についての説明を見たい方はこちら→

また、副業で不動産経営をしている方は本業の方が忙しく自分で税金のことを気にしながら確定申告が難しい方もいらっしゃいますよね。

そんな方は税理士に相談してみることをおすすめします。

自分の負担を減らすことができる上に、プロが税金対策をしてくれるため結果的に手元に残るお金は増えることが多いです。

節税のコツを聞くだけでも、一度相談してみてはいかがでしょうか。

税理士紹介エージェント

【継続率99%!相性のいい担当を今すぐ紹介してもらえる!】
★節税のアドバイスから確定申告までしてくれるから自分の負担が激減!
★本業に不動産所得を加え300万を超える方はここがおすすめ
★メールで気軽にお問合せ可能、忙しい年末を少しでも楽にしよう!

_