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更新日 2020.2.21

【賢い人はやっている】固定資産税を減税措置で平均を下回る額に!

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固定資産税路線価ってどんなもの?

不動産

固定資産税は土地や家屋、事業用に使われる償却資産を所有する人に対し、1月1日現在の固定資産税評価額をもとに算出された税額を市町村に納める税金のことです。

市町村から受ける行政サービスと固定資産を所有することの関係に着目しその資産価値に応じた額の税金を納めるというものです。

固定資産の所有者が支払い対象となるので、マイホームを購入してその土地と家屋の所有者として登記されればその人が対象となります。

1月1日時点の所有者が対象となるので1月2日以降に中古の住宅を購入した場合は元の所有者が支払いの対象となるのですが、新しい所有者もいつ購入したかによって元の所有者といくらかずつ出すことになり、その額は購入金額の中に上乗せされているのが一般的で、新しい所有者が支払い義務の対象となるのは翌年からになります。

ただ住宅用地200㎡までの部分については課税標準額を6分の1に、200㎡を超える部分にも3分の1にするという特例や、平成30年3月31日までに建てられた新築物件に関しては家屋に係る分は2分の1にするという軽減措置もあります。

固定資産税評価額は東京23区の場合は東京都ですが、それ以外の場所では各市町村が算出し、1月1日時点に標準値の正常な価格である地価公示価格の70%に当たる額です。

土地には「公示価格」「実勢価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の4つの価格があるのですが、その中でテレビや新聞に公表されるのが「地価公示価格」です。

標準値という国土交通省が定めた、極端に小さい土地や極端に不整形な土地を除く標準値とされる地点、約26000地点を対象に1㎡当たりの地価を表す価格です。

その標準値は毎年1月1日時点にチェックをし、標準値として不適切になった場合は変更するなどの措置がとられます。

その土地の価格は2人の不動産鑑定士が評価をし、その後土地鑑定委員会によって審議し3月に公示されます。

地価公示価格のほかにも基準価格というものもあります。

公示価格は国土交通省が1月1日に調査するものですが、基準価格は都道府県が7月7日に行うものです。

国が行う1年に一度の調査に加えて補完する意味で7月7日に都道府県が調査を行宇野ですが調査する場所は類似の利用価値のある地域から利用状況や環境が一般的と認められるところを基準地として、全国に約21000地点あります。

基準値の調査は不動産鑑定士が一人で行います。

4つの土地の価格のうち、国や都道府県が調査する公示価格があり、その70%が固定資産税評価額となるのですが、あと二つが実勢価格と相続税評価額ですが、実勢価格というのは不動産取引において需要が釣り合う価格、つまり不動産の時価のことで、相続税評価額は公示価格の約80%の額で相続税や贈与税を算出する際に用いる価格のことです。

路線価を決める基準となるのが、市街地における道路に面した宅地です。

この1平方メートルあたりの価格が基本となり、固定資産税の評価基準となります。

この中には固定資産税や都市計画税をはじめ、不動産譲渡税も含まれてきます。

路線価には相続税用のものもあり、適用状況に応じて異なります。

固定資産税での土地評価では、基準価格に土地の面積を掛算したものとなります。

それを決めるのは各市町村の長で、東京都の場合は東京都知事が決めています。

固定資産税路線価は3年ごとに改訂され、該当年の1月1日時点の評価価格に基づき決定されます。

固定資産税路線価に影響を与えるのが土地の公示価格です。

公示価格は国が定める土地評価額で、現時点での適正な評価額としてみなされています。

そして公示価格の約7割が当該路線の価格となるわけです。

それに対して相続税路線価の場合は、公示価格の約8割に設定されています。

そもそも基準価格が必要になるのは、土地の売買における参考価格とするためです。

何よりも固定資産税の課税において、土地を適正に評価することが重要になります。

不動産への課税は、不動産の価値によって異なるからです。

税金を公平に課税するには、該当の土地評価は一律であることが肝心になります。

評価基準が一律でなければ、場所によって課税基準も違ってくるからです。

固定資産税路線価は幹線道路をはじめ、各地域の道路が評価基準となっています。

それ故いつ誰が調べたとしても、常に同じ価格が割り出せることになります。

また不動産の課税に関しては、簡潔明瞭であることが何よりも大切です。

複雑な計算方法にすると、計算ミスや見落とし等の要因になるからです。

また近接する土地同士で課税基準が異なると、不動産市場にも混乱を招いてしまいます。

固定資産税路線価は道路を基準に評価し、道路に面する土地の面積によって当該不動産の価格が算出されます。

この価格の調べ方には全国地価マップを使う方法と、各自治体の資産税課で調べる方法があります。

前者は国の専門サイトで見ることが出来ます。

「財団法人資産評価システム研究センター」が運営しており、総務省の管轄機関となります。

全国の固定資産税仕様のほかに、土地の公示価格や相続税路仕様などが掲載されています。

全国地価マップでは簡単に価格が検索でき、直近の4年分を調べることが可能です。

固定資産税路線価は各市町村長が決めるものなので、各市町村の資産税課で調べることが出来ます。

住民は閲覧する権利があるので、誰でも自由に閲覧が可能です。

但し閲覧手続きが面倒な場合には、インターネットの全国地価マップを利用するのが良いと言えます。

専用サイトにアクセスすれば、登録しなくても簡単に縮図を閲覧できます。

簡単な選択肢を選んで同意すれば、都道府県の選択欄が表示されます。

案内に従って地域情報を入力すれば、詳しい土地の値段が表示されることになります。

番地まで特定できるので、ピンポイントで土地の評価が分かるわけです。

固定資産税路線価の確認ポイントとしては、縮尺によって住所の表記が変わることです。

全国地価マップでは主要な道路は赤い線で表示されており、その他の道路は青い線で表示されます。

それぞれの道路について路線価が記載されており、自分の調べたい土地の近隣道路で価格を見れば分かります。

その単位価格に土地の面積をかけ算すれば、土地の評価額が割り出されるわけです。

路線縮図には赤い丸印がついている箇所がありますが、これは基準宅地または標準宅地と呼ばれるものです。

基準宅地はその周辺の土地の基準となり、市町村長によって選ばれた基準地となります。

全国地価マップの固定資産税路線縮図では、土地価格の数字をクリックすることで価格の属性が表示されます。

この属性には道路に面する土地の路線価に加え、時点補正率などが掲載されています。

時点補正率とは路線価の設定以降、適正価格の表示を目的とした修正数字です。

即ち予め設定された土地価格に時点補正率をかけ算した数字が、当該年度に適用される路線価となります。

その背景には固定資産税路線価の改訂が3年に1度という現状があるからです。

そのため社会情勢の変化に応じて、土地価格の変化にも対応する必要があるわけです。

固定資産税路線価は公示価格の7割ほどを基準にしており、地価マップの公示地価図を使えば簡単に土地の値段が算出できます。

算出された価格と現状の評価基準に差がある場合は、市町村に問い合わせるのも一つの方法です。

公示地価マップでは縮尺を1000分の1〜10万分の1まで選ぶことが可能です。

自分の目的や見やすさに応じて、縮尺を選択できるのは大きなメリットです。

注意事項としては、調べたい年度の正確な価格を算出することです。

加えて、土地の評価額を計算する上では各種補正が肝心になります。

奥行きや間口の広さ、土地の形状なども補正の対象となります。

相続税路線価との違い

不動産

相続税路線価とは、国税の一種の相続税や贈与税の税額を算定するに当たって、その課税対象になっている土地の評価をする上での基準となる価格のことをいいます。

国税庁が毎年7月ごろに財産評価基準書とよばれる資料を公開しており、このなかに掲載されている図面に相続税路線価が記載されています。

図面とはいっても全国各地の都市部がすべて網羅されていますので、その内容はかなり膨大なものです。

そこで冊子形式のものは税務署で閲覧できるとしても、国民がより簡単にアクセスできるようにするため、インターネット上でも公開をしています。

このように毎年作成されているため、使用にあたって必ず年次を確認することが必要です。

高齢の親がいる場合、親子で早いうちから相続の問題を話し合うケースは多いです。

親の自宅を相続した場合は相続税を払う必要があります。

相続税や贈与税を計算する際に基準となるのが相続税路線価です。

よく聞く言葉なのに知っているようで知らないのが路線価です。

路線価は道路に面している土地の評価額を指し、国税庁は毎年8月頃に発表しています。

相続税や贈与税の算出に使われているのが相続税路線価です。

固定資産税路線価は固定資産税や都市計画税、不動産所得税などの算出に使われています。

固定資産税は毎年1月1日の賦課期日における土地や家などの固定資産の所有者に対して課税される税金です。

相続税路線価は国税局が決定し、公示地価の8割が目安となります。

固定資産税路線価は各市町村が決定し東京23区の場合は東京都が決め、公示地価の7割が目安です。

土地の取引価格というのは公示地価に拘束されるものではありませんが、重要な指標として常に注目されています。

通常は3年ごとに見直されますが、土地の価格が下落した場合は見直しが行われる年の前に下落修正されることもあります。

特に東京などの都市部は土地の価格が大きく変動するため、下落修正の頻度が高いです。

公示地価とは国土交通省が全国に定める標準地を対象に、1月1日時点の価格を公示しているものです。

標準地は高度交通省の土地鑑定委員会が選定を行います。

相続税路線価が8割の理由は価格の決定が1月1日であることも関係しています。

相続は突然起こるので1月1日時点のデータで評価します。

このようなシステムだと1年の途中で地価が大幅に下落したときに、相続が発生したときの時価評価に比べて評価が高くなることがあります。

そのため水準を8割くらいのレベルにして安全性を確保しているわけです。

本来なら売買事例から標準宅地の適正価格を求めていきますが、とりあえずの経過措置として7割が目安になっています。

不動産鑑定士が行う鑑定は公示地価を規準としています。

これは法律で定められていることなので、鑑定評価を使った場合でも実質的に公示地価と同じレベルの価格になります。

公示地価は標準地とその周辺を代表する価格であり、土地取引では公示価格に近づくのが理想だと考えられています。

不動産市場は非常に流動的なので社会の情勢や供給のバランス、様々な地域事情によっても変動します。

その影響で実勢価格というのは公示地価とはまったく違うものになります。

相続税路線価は国税庁のHPでチェックすることができます。

図を見ているとCやDなどのアルファベットが表示されていますが、これは借地権割合です。

土地を利用する権利には大きく分けて2種類あります。

自分が所有する所有権と他人から借りる借地権です。

借地権も財産のひとつで権利は相続や譲渡、贈与ができます。

相続や贈与などを行う場合には一定の方法で価格を評価する必要があり、そのときに使われるのが借地権割合になります。

借地権割合は国税局が定めています。

図の中に価格を表す数字と一緒に並んでいるアルファベットは、Aが90%でBが80%など借地権割合が一目でわかります。

多くの場合、実際の取引価格は公示価格や路線価格以上になります。

土地の価格は様々な事情によって変わります。

売主が土地を早く売りたい場合は価格がかなり下がることもあり、逆に売主が資産家でお金に困っていない場合は価格がなかなか下がらないということもあります。

実際に売買が成立する金額が本当の意味での時価となります。

不動産の時価には3種類の時価がありますが、最も高いのが実際の時価になります。

次が相続税評価額で、最も低いのが固定資産税評価額です。

相続人が相続できる金額の中には最低限保障されている権利があり、この権利は遺留分と呼ばれています。

遺留分を計算する場合に採用されている評価額は相続税評価額ではなく実際の時価が使われます。

遺留分の問題がある場合は早めに不動産の時価を把握しておく必要があります。

相続税の評価額は実際の売買価格よりも低いので、相続税評価額と時価との差額を利用して相続税対策を行っている人もいます。

税金の優遇制度や特例を知っているとトータルでかなりの節税になることがあるので、小まめに情報収集をすることはとても大切です。

不動産の問題や税金の問題は奥が深いので、相続や土地の問題に直面した場合は専門家の手を借りる人が多いです。

専門家であれば税金のことで困ったことが起こっても適切に対処してくれます。

土地の評価で困っている場合は相続税に強い税理士事務所が頼りになります。

路線価を調べる方法

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そもそも路線価とは、毎年7月1日に国税庁が発表する土地評価を行うために定めた金額のことです。

国税庁が定めることから、国税庁のホームページをみれば、専用のサイトが作られていますので、これがもっともわかりやすいでしょう。

ただ、所有している土地の金額をはじき出すには計算する必要がありますので、計算式を知っておくことが重要です。

とはいうものの、まずは計算したい場所を特定し、その場所の路線価を見ていく作業から開始します。

国税庁の路線価サイトをクリックすると、日本全国の地図が表示され、誰でも無料で路線価を調べることができる仕組みになっています。

調べるために必要な情報は住所だけですので、例えば知りたい場所が自宅なのであれば、住所を調べる手間はありません。

国税庁の路線価サイトにアクセスし、都道府県を選んだら市区町村に移り、最終的に目的地を絞り込みます。

路線価は道路に対して付けられる価格ですので、厳密には家が建っている土地そのものの値段ではありません。

ただ、家が面している路線の価格が、その前に位置する家の土地の価格と考えてよく、この路線価を使って土地の値段を算出することになります。

目的地へと進んでいくと、最終的にここという場所が特定されますが、そこには数字と英文字が記されています。

調べたい土地の前に書かれた数字とアルファベットの組み合わせが、すなわち路線価です。

路線価を示す数字は、たいてい3桁となっており、単位は千円です。

もし200と書かれていたら、路線価は200×1000円ということで、200000円ということになります。

200000円は1㎡あたりのことで、これによって相続するにあたって必要となる土地の価格を計算することができるわけです。

路線価が高く、さらに土地の専有面積が広ければ、必然的に土地の価格は高くなり、相続した場合には相続税支払いの対象者になってくるでしょう。

国税庁のホームページは、確定申告作成などに広く公開されていますが、路線価を調べるということにおいても、かなりオープンになっていることが分かります。

いくらなのかはっきりと書かれていますので、土地の面積さえわかれば、大まかな金額はすぐにはじき出せるでしょう。

相続税がかかるかどうかが気になる場合には、簡単に調べることができて、非常に効果的な手段となり得ます。

また、特に相続の予定はないけれど、大体どのくらいの金額なのかを知りたいというときにも、大いに役立つはずです。

一般の人にとって、そう簡単に開示している情報ではないというイメージがあるだけに、あまりにも簡単にわかって拍子抜けする人もいるのではないでしょうか。

とはいえ、自分の大事な家が建っているこれまた大事な土地ですので、いつでもその価値が分かるようにしておくのは、国民に対する国の情報開示義務とも言えます。

路線価×占有土地面積の計算式で、大まかな土地の価格が分かるとはいうものの、実際には土地の間口や奥行はもちろん、周囲の環境なども考慮して金額をはじき出すことになります。

この作業は税理士が路線価を用いて行いますので、ここでも必須の情報といえるでしょう。

どのくらいの価値があるのかは、まずは路線価がわからないと何とも言えないわけですから、多くの人が見る機会を持つことになると考えられます。

そのため、国税庁としても、オープンな情報開示をすべきであると考えているのかもしれません。

実際問題として、情報開示をしておくことによって、どのくらいの金額になるのか知りたいので教えてほしいという問い合わせを、国税庁としても回避することができます。

厳密な計算を行うには税理士の専門的な知識が必要ではあるものの、いますぐどうこうというわけではない人に対しては、基礎となる数字を提供しておくことで、自分で何なりと活用してもらえることでしょう。

どのくらいの値段になっているかを知るのは、相続をするときや、あるいは土地を売りたいと考えているときだけではありません。

毎年納税通知が送られてくる固定資産税において、土地の価格を基に納税額を決める際の、一番の判断基準になるからです。

地価が高騰した場合、その年の固定資産税の土地の納税額はアップしてしまいますが、例年になく急に上がったことに不信感を抱かないためにも、平素からどの程度の金額が付いたのかをチェックしておくのがいいかもしれません。

そうすれば、納税通知書が送られてきたのを開封してから、あまりにも値上がりした税金にびっくり仰天という事態を防ぐことができるでしょう。

常に、自らが保有する土地がどのくらいの価値を持っているかを知っておくことも、精神的に大きなゆとりを与えてくれる要素になりそうです。

固定資産税路線価の計算方法

不動産

固定資産税の計算は、役所に任せておけば安心と思っていませんか?ですが人任せにしていると、どのような基準で決められたのかわからない状態で税金を支払うことになります。

内容を理解したうえで支払えるようにするためにも、自分で固定資産税路線価の計算ができるようにしておくことも大切です。

役所などで計算を行うのは人です。

人が行うと気をつけていても、間違いが起きてしまう可能性もあります。

自分のところで間違いが起きてしまうと、必要以上の税金を支払うことになるかもしれません。

余計な税金を払わずに済むようにするためにも、自分で計算を行うことに意味があります。

実際に固定資産税を計算するとき、1つ注意しなければならない点が存在しています。

その注意点というのが、地目によって計算方法に違いが出てくるという点です。

地目による違いがあるといっても、田んぼや畑に関する計算がしたいという方はいないかもしれません。

多くの方が気になるのは宅地に関する内容なので、その部分だけ把握しておくようにしましょう。

では実際に宅地における固定資産税の計算を行うためには、どのようなポイントに注目したらいいのでしょうか。

電卓さえ用意すればすぐに計算できると考えている方も多くいますが、そのようなことはありません。

まずは必要なデータを集める必要があります。

そのためどのようなデータが必要になるのか把握して、数字を集めたうえで計算を行うことが大切です。

基本的な宅地における計算としては、固定資産税路線価×土地面積×評点になります。

単純な掛け算なので、数学が苦手な方でも電卓を利用することで簡単に数字を出すことが可能です。

1つ注意しなければならないのが、単位に気をつけるという点です。

単位に注意しなければ、とんでもない数字が出てきてしまう可能性もあります。

正しい税の額を把握できるようにするためにも、どのような単位で計算をしたらいいのか確認したうえで進めることを忘れてはいけません。

実際に固定資産税を出そうと思ったものの、路線価や評点などの聞きなれない言葉が並ぶと戸惑ってしまう方もいるかもしれません。

1度に多くのことを処理しようと考えたら、戸惑ってしまうのは誰にでもあることです。

そこで1度にすべての項目について考えるのではなく、1つずつチェックしていくのも1つの手です。

計算に必要な項目を1つずつチェックしたうえで、数字が集まってから計算することを考えるようにしましょう。

何となくの理解で進めるのではなく、内容を把握したうえで考えていくことも大切です。

路線価と言われても、どのようなもののことなのかわからないという方もいるかもしれません。

簡単に言えば、地域の路線に面している1㎡あたりの評価額のことです。

一定の面積当たりでどのくらいの物件の価値があるのかというのが、固定資産税を計算するうえで必要な数字です。

また路線価を把握したい場合には、自治体のホームページなどに記載されているケースも見られます。

書かれていない場合には、自治体に問い合わせるようにしましょう。

次に固定資産税を計算するうえでは、土地の面積について把握する必要があります。

確認方法としては、登記簿をチェックするのが一般的です。

土地の登記簿には、必ずと言っていいほど面積が記載されてます。

そのため登記簿を見たうえで、どのくらいの面積なのか確認して計算を行うようにしましょう。

同じ地域にある同面積の土地でも、形状や立地に応じて評価の補填を行います。

その補填に関わってくるのが評点です。

例えば大通りに面しているような宅地であれば評点は高くなり、形がいびつで道路に面している部分が少ないと宅地の価値は下がります。

実際に暮らすことを考えた場合、大通りに多く面している物件のほうがいいという方も多くいるでしょう。

このような人々の要望が変わるように、評点にも違いがあります。

実際の評点は、細かなルールによって定められてます。

それぞれの宅地の状況で違いが出るため、自分の土地の形状に合わせて評点を確認することが大切です。

面倒だから固定資産税について考えたくないと思う方もいるかもしれません。

ですが税金は、宅地を持っている以上は無視できない部分です。

そして自分の持っている宅地だからこそ、正しい知識で把握しておくことも必要です。

正しい知識で固定資産税について把握しておくことで、お金の出入りの管理がしやすくなります。

また計算方法でわからない点があれば、専門家や自治体に聞いてみるのも1つの手です。

固定資産税を軽減させる方法

不動産

固定資産税に頭を悩ませ、できるだけ軽減したいと考えている人は多いです。

固定資産税には軽減措置があり、所有している土地や家が一定の条件を満たしていれば税金の負担額を減らすことが可能です。

控除を受けたい場合は、まず軽減される条件を満たしているかを確認してから申告手続きを行います。

日本の住宅用地には税負担を軽減するための特例措置があります。

住宅を新築した場合は固定資産税額の半分が減額されます。

この特別措置の必須条件は平成30年3月31日までに新築された住宅となっています。

固定資産税にかかる税率は全国一律なので、軽減措置を有効に利用することが大事です。

日本には様々な税金がありますが、土地や建物などの不動産を持っている人には固定資産税がかかります。

税金の中でもよく知られていますが、計算方法については知らない人が多いです。

知らない人が多いのは他の税金とは異なり賦課課税方式であることも関係しています。

税金を納める方法には2種類あり、自分で納める金額を計算して納税するのが申告納税方式です。

所得税や法人税、相続税などは申告納税方式になります。

一方で国や地方公共団体が納める金額を計算して納税者に知らせる方法が賦課課税方式です。

賦課課税方式の税金は地方税では固定資産税以外に不動産取得税がよく知られています。

土地の固定資産税を計算する場合には、まずは土地の課税標準額を計算します。

課税標準額は土地や建物の価格です。

まず土地の価格を計算し、課税標準の特例を確認します。

次に負担水準を計算して軽減税額を確認していきます。

土地の価格は目的によって調べ方が異なります。

資産価値を知る場合は公示地価をチェックし、相続税や贈与税を調べるには相続税路線価をチェックします。

相続税路線価は相続税や贈与税の基礎となる価格です。

路線価は土地の価格ではなく道路により価格が設定されています。

路線価は公示地価の8割が目安です。

市町村が個人や法人が所有する資産に対して課税するのが固定資産税です。

免震住宅や長期有料住宅、バリアフリー住宅は税金が減免されています。

減免の対象と額は市町村によって異なります。

税金が適正に徴収されているのか疑問を感じたら自分で調べることができます。

自治体から送付される課税明細書を確認すればよくわかります。

課税明細書で確認する項目は土地建物面積土地の地目が宅地になっているかどうかです。

土地の面積や建物の面積が間違っていると過大評価されることがあります。

正しい申告を行うことで税金を引き下げることが可能です。

宅地に対する税金は優遇されているため、節税が期待できます。

建物の敷地であれば宅地への変更が可能です。

所有者が申請する場合は煩雑な手間がかかるので代理人に頼む人もいます。

住宅取得用にお金が贈与された場合は一定の要件を満たすことで非課税になります。

非課税措置を受けるには贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に書類を添付して税務署に提出する必要があります。

住宅を取得したときに親などの親族から援助してもらった場合は申告を忘れないようにします。

建物の基本的な情報というのは登記簿謄本に基づき記載されます。

登録されていない未登記建物については都税事務所の担当者が実態を調査してその情報を記載しています。

このような建物は未登記家屋と表示されます。

建物の課税標準額も土地と同様に建物の価格と一致しています。

建物にも軽減税額の特例があるので必ず確認をしておきます。

税金は定期的に確認することが大切です。

自分が所有している土地や建物についての固定資産税納税通知書を常にチェックする習慣をつければ、余分な税金を払うリスクが少なくなります。

税の優遇措置を受けるには自分で申告します。

優遇措置を知らない人もいますが、自分で調べて優遇措置をすべて知っておくと、かなりの節税になるケースもあります。

軽減措置の知識を頭に入れておくことのメリットは大きいです。

軽減措置の効果は住宅性能などによって変化するので、住宅を購入するときの判断材料にもなります。

自治体によって様々な優遇措置を設けているので、住宅を取得する場合は自治体のホームページを必ずチェックしておきます。

今はパソコンやスマートフォンを利用すれば知りたい情報を瞬時に知ることができます。

税金の問題は多くの人が関心を持っているので、関連サイトも非常に多いです。

正確な情報を紹介しているサイトを把握しておくと、いざという時に役立ちます。

特に専門家が運営しているサイトは質の良い情報が多いです。