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更新日 2019.4.1

家の査定の方法は2つ!相場を知るには?高く売るには?解説します!

『自分の家はいくらで売れる?』

『不動産屋に騙された、なんて話もネットでよく見るし・・・』

『ちょっとでも高く売りたい!』

などなど、要望や不安は尽きませんよね。

自分が納得できる不動産売買をしたいと思うのは当然です。

この記事では、今お住まいの戸建てやマンションを、少しでも高く売るために必要な情報をまとめました。

不動産の基礎的な知識から、査定の種類・依頼方法、不動産価格相場の調べ方、不動産会社の探し方や選び方までまとめてご紹介します!

売ることになった場合に知っておきたい方など、家の売却を検討されている方は是非ご参考にしてください。

査定の2つの種類

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家を売るまでのステップを大きく分けると、不動産会社に査定をしてもらう→どの不動産会社で売却活動を行うか決める→売却活動を行う→買い手が見つかれば契約→家の引き渡しとなります。

第一のステップの査定には、大きく分けて2種類があります。

2種類の机上査定と訪問査定について、下で詳しく見ていきましょう。

土地・建物の住所、面積、建物の間取り、築年数などの情報をもとに、おおよその価格を査定する方法

簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができる、WEBで完結するので時間がかからないのがメリットですが、実際の物件を見ないとわからない部分で、売却価格と誤差がある場合があります。

売却希望の土地・建物を不動産会社の担当者が訪問し、実際に見て査定する方法。

例えば、同じ場所・同じ間取り・同じ築年数の家があったとしても、物件の管理やメンテナンス状況・日当たりの違いなどでも実際に高く売れる可能性は変わってきます。

POINT

✔︎机上査定は土地・建物の住所などの情報を元に、おおよその価格をweb上で出してくれる

✔︎訪問査定は机上ではわからないメンテンナンス状況などを加えて実際に訪問して、査定してくれる方法

自分で家の相場を調べる方法2つ

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上で2種類の査定方法をご紹介しました。

もちろん査定の正確さという意味では訪問査定がおすすめですが、『いきなり不動産会社の営業さんに訪問されるのはちょっと・・・』という方には、WEBで完結する一括査定をして、そのうちの気になった不動産会社に訪問査定をお願いするのがおすすめです。

一括査定

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おすすめの一括査定サイトを3つご紹介します。

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累計利用者数1,000万人の方が利用した国内最大級の不動産一括査定サイトです。

一括査定サイト最大規模の不動産会社数1700社から大手不動産会社はもちろん、全国各地の地域特化型の不動産会社も紹介してくれます。

AIが売却希望物件の情報から60秒でおおよその金額を知ることができるのもメリットです。

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口コミや評判も非常に高いライフルホームズ。

賃貸や土地活用のサービスも運営していることからか、国内最大規模のデータベースを持っています。

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不動産会社大手の6社に一括で査定依頼できる唯一の一括査定サイト。

住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所ハウスネット、小田急不動産、野村の仲介+、東急リバブルの6社に一括査定をお願いしたい人はこのサイトでご利用できます。

POINT

✔︎国内最大級の不動産一括査定のイエウールは大手不動産会社はもちろん、全国各地の地域特化型の不動産会社も紹介している

✔︎賃貸や土地活用のサービスも運営しているライフルホームズは口コミや評判も非常に高い

✔︎ライフルホームズは不動産会社大手の6社に一括で査定依頼できる唯一の一括査定サイト

ネットで自ら調べる

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査定の前にまずは自分でもちゃんと調べたいという方には2つのサイトがおすすめです。

REINSとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名前で、それまでは各々の不動産会社が抱えていたことで起こっていた、不動産情報の偏りを解消することで不動産取引の適正と流通を促進する目的で作られました。

一般の方でも全国を対象エリアとして、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)、最寄り駅、駅からの距離、土地面積、建物面積などが登録されており、無料で閲覧することができます。

運営法人が全国で4つに分かれているので、ご希望の地域で別のサイトを見に行かないといけないのが不便ですが、自分で相場を調べる際に必ずと言っていいほどみられるサイトです。

国土交通省が運営するサイトで、不動産取引価格情報検索を使うと、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

買い手売り手へのアンケート調査を基にした結果なので、信ぴょう性があります。

また土地の形状など細かい検索もできる為、レインズで興味を持った物件・エリアなどを、さらに土地総合情報システムで詳しく調べるという方もいます。

上の2つのサイト以外にも、毎年発表されてニュースになる最も代表的な情報が、国土交通省による公示価格(地価公示)と各都道府県による基準地価(都道府県地価調査)もあわせて参考にするとさらに設定する物件価格に自信が付きます。

もっと複数の視点で価格を設定したい方には、相続税や贈与税に関わる財産評価を目的とした「相続税評価(路線価)」というものもあります。

POINT

✔︎レインズは不動産流通機構が運営しているシステムで実際に売買が行われた物件の価格など無料でする閲覧することができる

✔︎土地総合情報システムは国土交通省が運営していて、買手売り手へのアンケート調査を元にした結果を元にているので、信憑性が高い

査定から家を売却するまでの流れ

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ここでは査定から家を売却するまでの細かい流れを見ていきましょう。

上で書いたように、『いきなり訪問はちょっと・・・』という方向けには、一括査定サイトでの複数不動産会社の一括査定→気になる不動産会社への訪問査定の依頼の流れがおすすめです。

訪問査定には3社~5社程度の不動産会社にお願いするのがおすすめです。

家は実際に住むものなので、間取り、築年数、面積等、数字だけでは分からない魅力やデメリットを訪問査定で見ていきます。

例えば、土地・建物では、外壁のヒビ・雨漏りの有無、給湯器などの経過年数、下水などでにおいが発生しないか、備え付けの家具・クロス・フローリングなどの傷みの状況等です。

またそれ以外にも、日当たりのよさ、周辺の騒音・におい、周辺の緑の有無、公共交通機関や買い物できる場所、ごみ置き場が近くはないか等です。

訪問査定のタイミングでは、物件の査定をしてもうだけではなく、不動産会社の見極めの貴重なタイミングです。

できるだけ高く売る為に売却希望の物件の魅力をどれだけ探そう、引き出そうとしようとしてくれるかもいい不動産会社見極めの大きなポイントだからです。

不動産会社に売却活動をお願いする場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契 約」の3つの内いずれかを結ぶ必要があります。

これは売り主の権利を守る意味でも重要です。

それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

また専任媒介契約と異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか売買契約を結ぶことができない点です。

その代わり、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

売り主のメリットとしては比較的高い確率で買い手が見つかることなどがあります。

なぜなら不動産会社は限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、チラシ、ポータルサイトへの露出UPをはじめ、家を探しているお客様へも優先的に物件を紹介する為です。

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

異なるのは買主が自分で探した買い手を見つけて不動産会社を仲介せずに契約できることです。

こちらの契約では不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

売り主のメリットとしては、専属専任媒介契約同様、不動産会社が優先的に営業活動を行う為、比 較的高い確率で買い手が見つかります。

買い手の心当たりがあるがさらに好条件の買い手を探したい際にも使いやすい契約です。

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

一見売り手にとって幅広く買い手を探すことができそうに感じますが、不動産会社にとっては、上の2つの契約と比べ自社で仲介できる(売り上げになる)可能性が低い依頼となるので、営業の優先順位が低く、物件によっては買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。

またレインズへの登録義務や売り主への業務の実施状況を報告する義務もありません。

売り主のメリットとしては、立地・築年数・間取り等の数字でわかる部分で誰が見ても魅力的な物件の場合は、より条件のいい買い手を幅広く探せるメリットがあります。

具体的な売却活動のほとんどは不動産会社にお願いすることになります。

不動産会社WEBサイトへの掲出、SUUMO等の不動産ポータルサイトへの掲出、不動産会社でよく見るガラス壁への掲出、周辺地域へのチラシの配布、そして一番重要な問合せがあったお客様へ物件の魅力を伝える営業活動です。

買主の方に物件に興味をもってもらったら次に内覧になりますが、すでに住んでない物件の場合は不動産会社にお任せすることも可能です。

ただしここが売り主の出番ですので出来れば立ち合いがおすすめです。

というのも、購入検討中の方に実際に住んでる物件の魅力や周辺の環境を、直接伝えられる唯一の機会だからです。

また、購入検討中の方からしても、間取りだけの空間をただ眺めるより、実際の家具があって、住んでる人の雰囲気が見られる方が購入後のライフスタイルのイメージがつきやすく、購入への後押しになります。

無事に買主が決まったら買主さんとの間で、売買契約を結びます。

主な契約内容は、売買金額、手付金の受け取り、諸条件の確認、引き渡し時期、等です。

自分の手持ち資金だけで購入できる買主は少ない為、ほとんどの方が住宅ローンを活用します。

そのため住宅ローンの審査期間等で引き渡しまで1か月~2か月が一般的です。

契約や確認事項だけで1時間~2時間かかるものですが、基本的に売買契約締結以降にやっぱり売りたくない等の場合、違約金を買主に支払わなければならない場合が多い(買主も同様)ので、後で後悔しないように一つ一つ確認しながら進めましょう。

買主からは物件の代金を、売り主からは鍵を渡して完了です!

POINT

✔︎いきなり訪問査定が怖いという方は、一括査定で一度様子を見るのがオススメ

✔︎不動産会社に売却活動をお願いする場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの内いずれかを結ぶ必要がある

✔︎売買契約は主に、売買金額、手付金の受け取り、諸条件の確認引き渡し時期を決める

家高く売るためのコツ

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大前提として一番大事なのは、いつまでに売りたいかを自分の中で明確にすることです。

例えば、すぐにでも売って現金化したい!という場合はスーパーのタイムセール同様、売却希望物件周辺の同じような物件より割安と感じる価格設定が必要になります。

逆に言うと、売却までの期間に特定の期限がない場合、売りたい価格で買い手が現れるまで何年でも待てばいいということになります。

今まで記載してきたことはあくまで、希望の売却期限までに、できるだけ高く、そしてできるだけ売れる可能性がある価格設定を考える為の知識・方法です。

ひと昔前までは、不動産会社または各営業担当によって、紹介できる買い手の数や売り物件の情報数が違った為、どの不動産会社・営業担当を選ぶかで売却価格に差が出やすくなっていました。

ただし業界全体で、その不透明な体制を是正するためレインズや土地総合情報システムで、情報公開、取引の透明性を高める努力をしてきた為、今では情報格差はほとんどありません。

では、不動産会社、営業担当の良しあしはどこで決まるのでしょうか?

ポイントはあなたの売りたい期限を聞いてくれて、その期限までに売れるように色々チャレンジしてくる不動産会社と営業担当を選ぶことです。

なぜなら、物件情報は公開されるようになっても、あなたの中にしかない希望の売却期限と、その期限までに売るための営業ノウハウを持っているのは不動産会社と営業担当だからです。

また、よく勘違いされますが不動産に“適正”価格はありません。

設定した売却希望価格が同時に売りに出ている条件の似ている物件と比べてどうなのかは売りに出してみないとわかりません。

レインズに登録して、SUUMO等のポータルサイトに掲載したら終わりではなく、進捗を分析して、次の打ち手を提案、チャレンジしてくれない不動産会社、営業担当は媒介契約をやめるべきです。

POINT

✔︎いつまでに自分の物件を売り出したいか明確にしておくことで価格設定を決めやすくなる

✔︎あなたが決めた期限までに色々チャレンジしてくる不動産会社と営業担当を選ぶ!

まとめ

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家が高く売れるとはどういうことでしょうか。

1000万円で売れたら安売りでしょうか?1億円で売れたら満足感が得られるのでしょうか?

ここまで書いてきたように、その答えは、いつまでに売りたいかを決める、査定をする、相場を調べる、良い不動産会社・営業担当と媒介契約を結ぶことで初めてわかります。

この記事を読んだ一人でも多くの人が『納得した価格で家が売れてよかった!』 と思ってもらえれば幸いです。