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更新日 2019.6.25

[サラリーマン必見!]駐車場経営の基礎知識と失敗しないためのコツ

駐車場経営とは、事業を目的として購入した資産のうち、稼働していない方の資産である遊休資産を活用するために行う土地活用の1つです。

少ない初期投資で始められることから、最近では駐車場経営を検討する人が増えてきました。

本記事ではそんな駐車場経営において失敗しないためのコツから駐車場経営の始め方まで解説していきます。

駐車場経営で 失敗したくない人はぜひ、最後まで読んでください。

駐車場経営は2種類

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駐車場経営はコインパーキングと月極駐車場の2種類があります。

駐車場経営を行うにあたりもっとも重要であるといえるのが、どのくらいの利益が見込めるかです。

投資しても利益が出ず損益しか出ないと意味がないので具体的な利回りがどのくらいであるのかをコインパーキングと月極駐車場の2つで比較して見ていきます。

コインパーキングなど業者に土地を貸し出して駐車場経営をする場合は、その土地代の賃料が1ヶ月あたりの収入になります。

ですから土地を持っていれば自分で駐車場を経営せずとも収入を得ることができ、利用者が多くても少なくても収入が一定というメリットがあります。

逆に言えばどれほど利用客が多くても余分な利益をもらうことができないということにもなるので、それが嫌な場合は、次に紹介する自分で駐車場経営を行う方法をご覧ください。

コインパーキングの利益率は土地を持っている場合であれば、賃料がそのまま入ってくるので賃料の分が自分の利益になります。

しかし、実際の場合は賃料から初期投資費用の一部やメンテナンス費用などが引かれるので賃料の100パーセントもらえるわけではありませんが、大部分を手に入れることができます。

賃料から引かれる費用は委託業者によってかなり変わってくるので、契約時にしっかりとその部分を把握することが重要です。

また、委託していても出来高払いの契約の場合もあり、そのような場合は利回りがかなり下がってきます。

どんなに利用客が多い駐車場であっても平均使用率は70パーセント程度で、一般的な都市の駐車場であれば平均が50パーセント程度です。

土地を委託して駐車場経営を行なった場合、土地の賃料が50万円だったとしたらそこから初期投資費用やメンテナンス費用などが引かれて、少なく見積もっても25万円程度の収入が見込めます。

大手の委託業者であれば、ネームバリューなどがあるので商業施設付近の3台分のコインパーキングで60万円以上の収入を獲得して、利回りを大きく高めることができます。

投資をする際には、ネームバリューが大きい会社に委託すると大きな利益を得ることが可能になる傾向にあります。

月極駐車場は個人での経営が行いやすく、業務自体を業者に委託しなくても良い場合が多いです。

大げさに言えば、地面がアスファルトなどで舗装されていない場合や草が生えていても車を停めるスペースさえあれば駐車場経営ができてしまいます。

しかし、実際はしっかりと舗装を行ったり縁石の設置・駐車スペースのライン引きなどを行なってからの経営になります。

そのような作業が必要な場合でも、専用の機械などの高額なものを設置する必要がないので、初期投資金額は比較的安く抑えることができます。

月極駐車場はコインパーキングの経営と違って比較的個人でも管理が可能なので、中間マージンが発生せずに契約してもらった分の利益がそのまま経営者の利益に直結します。

また、基本的に月極駐車場を利用する人たちは周辺の地域住民の方が多く、一度契約を結ぶと長い間駐車場を利用してくれる傾向にあるので、安定した収益を長期間維持することができます。

その他にも自分の土地であれば土地を借りる必要性がないので、利益率がぐんと上がります。

基本的に土地を持っている場合は初期投資費用が小規模なもので20万円程度、大規模になると50万円程度になってきます。

しかし、メンテナンスは滅多に行う必要がないので、支出は突き当たりで見ればほぼ0と見て良いです。

ですから小規模で3台の月極駐車場を持っている場合、東京などの大都市などでは1台あたり1万円程度なので月に3万円の収入になり約7ヶ月程度で初期投資を回収できます。

その他の都市では5000円程度が相場なので、1ヶ月あたりの収益が1万5000円となり約14ヶ月程度で初期投資を回収でき、どちらの場合も初期投資を回収しそのあと大きなメンテナンスなどがなければ全てが利益となります。

このように駐車場経営には大きく分けて2つのパターンがありますが、結論から言えば月極駐車場の経営を行なった方が利益を得やすくなります。

その理由は委託による中間マージンが発生するためです。

先ほども言いましたが、コインパーキングは専用の機械などを導入するので初期投資がかかり実質賃料を100パーセントもらうことは不可能です。

その他にもメンテナンス費用なども引かれるので楽なのは良いですが、それなりの手数料がかかります。

一方で、月極駐車場の場合は個人での経営になるので余計な手数料がかからず、初期投資は必要ですが専用の機械なども必要ないので月に利用料がそのまま利益になります。

コインパーキングの場合、多くの所が賃料を払ってくれるので目減りするながらも収入は安定していますが、月極駐車場の場合借り手がなければ収入にならないので経営者の努力が大切になってきます。

そのため、駐車場付近に募集の看板を立てたりして利用者を募ったり、ダイレクトメールを周辺の家などに配るなどの努力が必要になります。

利用者を集めてくれる業者などもありますが、そのようなところを利用してしまった場合は、月々の出費が増えて利益が下がってしまいますので、どんなに努力をしても利用客がこない時に利用すると良いです。

コインパーキングの場合は専用の機械や精算機の設置でかなりの初期投資が必要となり、初期投資金額を回収するまでにかなりの時間がかかってしまいます。

しかし、個人で行う場合は初期投資金額が少なく済むので、回収までの時間が短く利益を上げやすいです。

しかも、工夫をするだけで初期投資を抑えることができ、縁石などではなくホームセンターに売ってあるようなブロックにして、土をほって自分で埋めて仕舞えば安上がりだし、必ずしもアスファルト舗装にする必要などもないので、土を平らにして除草作業を行うだけでも良いです。

このように、個人で行うことができる月極駐車場は、臨機応変に対応することができるので、利益を上げやすいと言えます。

POINT

✔︎コインパーキングは業者に委託した後の土地代の賃料が利益となる

✔︎月極駐車場の場合、個人でも経営しやすて、初期費用は比較的安くて抑えることができる

✔︎長い目で見ると月極駐車場の方がコインパーキングよりも利益をあげることができる

駐車場経営で失敗しないためのコツ

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駐車場経営で失敗しないためのコツは下記の4つです。

それぞれ1つずつ解説していきます。

  • 具体的な利回り数値を計算する
  • 料金設定を考える
  • 賃料減額を視野に入れる
  • 良質な業者を選ぶ

最初にすべきことは、収支を予想して利回りを土地の資産価値にたいしてどのくらい得られるか計算しておくことです。

諸説ありますが一般論としては「土地の公示価格の18%程度の収益が見込めれば成功ライン」と言われており、逆に言えばこれに見たない場合は根本的にシステムを見直すか、他の土地活用に切り替えたほうが良いでしょう。

もちろん収入についてはあくまで予想値になりますが、支出についてはかなり正確に算出できますから管理業者への支払い、初期投資、固定資産税、その他の雑費などをしっかりと把握しておきましょう。

専門家に依頼すれば収入の予想も立つため、これと合わせておおよその収支を掴んでおきます。

駐車場経営のキモと言えるのが、「料金設定」です。

屋根ありや屋根なし、舗装の状態などはあるものの基本的に駐車場は「車のためにスペースを貸し出す」だけの単純な業態になります。

そのためサービスでの付加価値はつけにくく、結局のところ価格競争で安いところが集客の争いに勝利するのです。

あまりに安くし過ぎても当然利益を出せませんから、理想は「周辺より少し安い」ところに設定したいところでしょう。

とはいえ競合も当然その辺りは理解していますから、頻繁に値段設定を変更してきます。

管理業者としっかり連携を取り、つねに最新の相場と競争相手の値段設定を把握してスピーディに対応することが重要です。

管理業者によっては一括借り上げで賃料を支払ってくれますが、その賃料は年々減っていってしまうのが大半です。

こういった契約を結ぶとき、一方的に業者側に有利な内容にならないよう注意が必要になります。

「賃料も下がってきて赤字なのに、契約書に縛られて解約できない」となれば何のために駐車場経営しているかわからない本末転倒となってしまいますから、契約書にサインし捺印する前には隅々までチェックしておく必要があるのです。

法律用語などの解釈に不安がある場合には、相手方に待ってもらって契約書を持ち帰り専門家に見てもらいましょう。

健全な取引のためには契約書の精査は欠かすことが出来ません。

何といっても、実際に駐車場の管理すべてを自分で行うことは困難ですから業務の大半を管理会社に任せることになります。

管理費だけを受け取って手抜きをしたりする業者もいますので、ネット上の口コミなどを参考にそういった悪徳業者を避ける努力が大切です。

また、「良いな」と思った管理会社があった場合、そこが管理している物件を実際に見学に行くのがオススメの方法になります。

掃除はされているか、違法駐車に対応しているか、舗装は剥がれていないかなどを目で確認することで、手抜きをしていない良心的な業者を見つけることができます。

実際にいよいよ駐車場経営をしよう、となった時に前述下通り良質な管理会社が必要になってきます。

そこでおすすめしたいのがHOME4Uです。

駐車場経営の管理会社を一括でまとめているサイトはこのHOME4Uのみになります。

サービスとしては複数の経営プランを一括で資料請求できるので、一社一社訪れる必要が無くなります。

費用もかからず、大手企業のみ、NTTデータが運営しているため安心感も抜群です。

年間利用者数も700万人というところなので、まずはHOME4Uで資料請求をしてみて相場を知るところから初めて見るのも良いでしょう。

↓↓駐車場経営ならHOME4U↓↓
POINT

✔︎土地の公示価格の18%程度の収益になるように具体的な利回り数値を計算する

✔︎料金設定の理想は、周辺より少し安いぐらいに設定すると価格競争に勝てる

✔︎良質な業者を選ぶ方法は、そこが管理している物件を実際に見てみること

駐車場経営でかかる初期費用は?

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月極駐車場経営の場合にあたっては、まずその経営の仕方をしっかりと最初に決めておく必要があります。

契約者との契約が月ごとに行われるのが「月極駐車場」で、まずはこちらのほうの初期費用を見ていきましょう。

比較的コインパーキングよりは初期投資分を安くあげられるという特徴があり、手軽さとハードルの低さが売りになります。

解体費用も相続などで取得したりした場合、土地には住宅が建っていることが多く駐車場にするにはこれを解体し撤去する必要があります。

立派な木が植わった庭などがある場合は厄介で、庭石や深く根を張った木の根を掘りだす必要があるのです。

そのうえにきちんと除草しておかないと舗装を破って木が生えてきてしまうので、庭のない住宅に比べかなり費用を要してしまいます。

とはいえ、いったん更地にしておけば駐車場経営以外に転換するときにも便利ですので必要経費と捉えて良いでしょう。

月極駐車場の契約料は振込み等で完結するため、コインパーキングのような機械で現金を扱う必要はありません

したがってそれほど複雑な施設は要らないのですが、車を円滑に出し入れするために最低限舗装をするか、砂利を敷いておくことは必要です。

土がむき出しだとどうしても植物が生えてきてしまい、手入れにコストもかかってしまいます。

また虫などが発生すれば近隣に迷惑がかかるため、不要なトラブルを招く元ともなってしまうのです。

ご近所は潜在的な契約者でもあるため、極力トラブルは避けましょう。

屋根をつけた月極駐車場も最近増えてきており、屋根なしに比べてやや高めの契約料を稼げるのが魅力です。

とはいえ弱い雨しか防げないのでは屋内駐車場に比べてそれほどメリットはありませんし、コストをかけてまで屋根の建設が必要かどうかはかなり慎重な検討を要します。

風が吹いたりすれば結局は雨に濡れますし、日が当たらない分照明を設置することにもなるためそこも計算に入れておきましょう。

コインパーキングは立地次第では大きく収益を上げられるため、野心的な土地活用を好む投資家にとってとても魅力的なやり方です。

しかし、反面初期投資のコストがかかってしまうという面も持ち合わせています。

駐車場経営としては王道とも言えるコインパーキングですが、成功のためにはしっかりとした事前のリサーチが重要となるでしょう。

コインパーキングは運営にノウハウが必要であり、精算機の設置やそのなかの現金の回収、また清掃や自販機の管理、利用者同士のトラブルなどに対処してくれる管理会社と契約するのが通常です。

その管理費用や契約費用は最初にかかってきますので、月極よりはかなりリスクを覚悟する必要があるでしょう。

ただし、基本的に後払いであるコインパーキングは料金の踏み倒しなども発生します。

その回収まで自分でやるのは困難を極めますから、やはり良質な管理会社をしっかりと選んでそこと契約しておくことは必要です。

利用料金の精算機、またゲートや羽板などさまざまな機器の購入費用はコインパーキングという形で駐車場経営する場合、避けては通れない出費です。

メンテナンス費用はそれほど高額ではありませんので、最初にお金をかけておけばある程度長く運用することが可能になります。

とはいえ、コインパーキングは基本的に無人ですから機械を破損される、といったトラブルも起こり得ます。

場合によっては中古品の購入も視野に入れ、一定期間で使い捨てるという業態のほうがリスクは少ないケースもあるでしょう。

コインパーキングの精算機には常に現金が入っていますし、収益を補うために飲み物の自動販売機などを設置すればそちらにも現金が入ります。

そのため盗難などの被害も多く、監視カメラやレコーダーの設置はほぼ必須と言って良いでしょう。

また踏み倒しや機械を破損するなどの行為に対応するため、民間の警備会社と契約しているところもあります

その場合は別途そちらの費用もかかってきますので、立地と治安、警備コストをよく勘案してどのくらいの対策を講じるか決めておきましょう。

POINT

✔︎月極駐車場であっても、不要なトラブルを招かないために最低限の舗装費用は必要

✔︎コインパーキングは管理会社との契約費用・管理費用は最初にかかってくる

✔︎コインパーキングのセキュリティを維持するために監視カメラやレコーダーの設置費用はほぼ必須!

駐車場経営の始め方

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駐車場経営の始め方には主に4つのステップがあります。

それぞれ1つずつ見ていきましょう。

1つ目に駐車場経営の管理を自分で行うのか、それとも管理会社に行うのかを決めなくてはいきません。

コインパーキングで一番多いのが、駐車場を駐車場運営会社に賃貸することです。

駐車場運営会社は有名な大手会社から地域密着の子会社まで様々あります。

一般的に、駐車場運営会社に運営をお願いする場合は、一度、駐車場経営がどれくらいの利益が見込めるのか、初期費用はどれくらいなのか、駐車場運営会社に見積もりをもらいます。

駐車場運営会社に賃貸をお願いする場合は、HOME4Uの土地活用がおすすめです。

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HOME4U土地活用のサービスを使えば、複数の会社から見積もりをもらうことができるので、運営会社の比較をして、自分に合った会社を見つけることができます。

駐車場を自分で経営する際に必要になるのが、駐車場の整備や必要設備の設置を自らが行うことです。

集客、管理、運営は全て業者が行う方法ですので、アパート経営などと比べるとそれほど難しくありません。

しかし、一つのデメリットとして売り上げの浮き沈みがあった場合に、直接的にくらってしまうという点が挙げられます。

もし、あなたが土地を持っていなくて、土地購入のために金融機関などから借り入れをしようと考えているのであれば、事業計画を立てる必要があります。

事業計画は、あなたがどれくらいの収益を挙げられるのか、どうやって事業を成り立たせるのかということを明確にしなければいけません

もし、駐車場運営会社に委託する場合、委託契約を結ぶ必要があります

初期費用に関しては、契約を結ぶ会社によって異なり、初期費用は会社が負担してくれる会社と、初期費用はオーナーが負担するといった会社があります。

コインパーキングを自分で経営するという場合には、初期費用が必要になります。

コインパーキングで必要な機器は100~300万円ほどかかります。

全ての準備が整ったら晴れて駐車場経営をオープンすることができます。

自分で駐車場経営するという方には、機器のトラブルや、駐車場内のトラブルがないのか確認しましょう。

POINT

✔︎駐車場運営会社に委託する場合、複数の会社から収支見積もりを出してもらう

✔︎土地購入を借入でしようとしている場合、収益性がしっかりと明確になっている事業計画書が必要

✔︎初期費用を負担するかは契約を結ぶ駐車場運営会社によって異なる

失敗談から学ぶ!駐車場経営を行う際の注意点

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環境駐車場経営を始めるにあたり、たいていの方は駐車場経営の経験などがないいわば「素人」です。

土地を活用したくてこれから駐車場経営をお考えの方は、ぜひ失敗のケースを踏まえて方針を慎重に検討するのがおすすめです。

特に相続などで土地を取得した場合、どうしても能動的に手に入れたわけでは無いため「とりあえず何か活用してみよう」という軽い気持ちで駐車場経営を行いがちになりますので、いくつかの例から注意点を読み取っていきましょう。

駐車場経営で失敗するケース5つを紹介します。

  • ニーズを読み切れず失敗
  • 料金設定を間違って失敗
  • 住宅とは違う固定資産で失敗
  • 一括借り上げ業者との契約で失敗
  • ご近所トラブルによる失敗

まずもっとも多く存在する失敗の理由が、「駐車場ニーズをしっかりと把握できておらず、見切り発車で始めてしまった」というものです。

駐車場はたしかに更地であれば非常に低コストで開業することができるうえ、ランニングコストもさほどかかりません。

低リスクな土地活用としての面が強調されがちですが、もちろん良い点ばかりでもないのです。

「オフィス街だからニーズがあるだろう、と戦略なしに運営を始めたものの、実はそこは駐車場の激戦区ですでにニーズが掘りつくされた後だった」という失敗例もあるためなるべく事前にしっかりとしたリサ チを行いましょう。

駐車場経営は、極端に言えば土地さえあれば出来てしまうハードルの低さが魅力です。

反面、言い換えれば参入障壁が低いということにもなりますので、駐車需要の高まった地域には資本を持った企業が駐車場経営に乗り出してきます。

大きな経営母体を持っているところは料金を安く設定できますし、駐車場経営はサービスの差別化がしにくい業種です。

そのためコインパーキングでも月極でも、近隣に出来た駐車場にお客を持っていかれるというリスクは伴うのです。

かなり頻繁に近場の駐車料金相場をチェックし、競合に対して有利な価格設定が出来ていなければシェアは奪われてしまうでしょう。

駐車場経営にあてる予定の土地が相続などで取得したものだと、たいていそこは以前「住宅(宅地)」であったというケースが多いはずです。

住宅というのは人間の生活になくてはならないものですので、その分税法上も優遇措置を受けられており固定資産税も更地の六分の一程度とかなり低い額で済んでいます。

ところが、お家を取り壊して更地にした場合、またその上に駐車場を整備して経営していく場合はその優遇措置の対象から外れてしまうのです。

たとえば住宅であれば年間30万円だった固定資産税も、駐車場経営を始めた途端6倍の180万円となってしまい、これが大きく事業計画を狂わせて失敗、というケースもあります。

駐車場経営を行うさい、もっとも楽にやろうとすると業者に「一括借り上げ」してもらい、管理も運営もすべて任せてしまうという手段があります。

需要の多い地域であればこの業者にマージンを支払ってもなお利益は出ますし、自分はほぼ何もしなくて良いので非常に理想的なスタイルです。

ところが、ここには落とし穴が隠れているため一括借り上げを利用する際には注意しましょう。

ランニングコストや設備の老朽化で借り上げの賃料は基本的に年々減少しますし、収益が減ればオーナーへの支払いもそれに応じて縮小するような契約になっていることが多いのです。

初年度だけは儲かって後は赤字、といった失敗につながります。

環境のところでも触れましたが、駐車場は車の出入りが多いため「排ガスが臭い」「出口にぶつけられた」「深夜にエンジン音がうるさい」「若者の溜まり場になっていて治安の悪化になっている」などご近所からの苦情が避けられません。

苦情で済めばまだしも、訴訟に発展してしまうと大変です。

裁判のために専門家を雇い、時間も手間もかけて争わなければならないうえに負ければ和解金などを支払うことにもなります。

多額の和解金は経営の妨げや、和解の条件として「駐車場の閉鎖」などを突きつけられることもあるため駐車場経営にとって失敗の大きなリスクになるのです。

周辺には十分な配慮をしつつ運営していくことが重要になります。

POINT

✔低予算で比較的簡単に始めることができるため、競合争いが激しい

✔一括借し上げ方式なら一切の費用、手間なく駐車場経営ができるが、任せる会社選びは慎重に

✔近所トラブルで訴訟され、和解金を払った事例もあるので周辺には十分な配慮をする

まとめ

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土地が余っているから、「眠らせておくよりは活用しよう」というのは非常に賢い選択肢です。

ただ、どのような土地活用が最適なのかはなかなか専門家でないとわかりません。

「駐車場経営は楽そうだからなんとなく始めてみよう」と気軽に始めてしまうと失敗しやすいため、まずはHOME4Uのような一括査定サイトで多方面から情報を集めれば安心です。

眠らせておいても固定資産税などはかかってくるのですから、一括査定などを賢く使って良質な業者を見つけ、土地活用について相談してみるのがベストです。

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HOME4Uの土地活用は700万人が利用した自分の要望に沿った土地活用を叶えやすい一括資料請求サービスです。

土地を持ってはいるが自分ではどうしたらいいのかわからない、といった方はまずHOME4U土地活用に紹介していただいた優良企業に相談、プランを作成してもらい一番自分にマッチした提案を探しましょう!

POINT

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