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更新日 2019.10.4

トランクルーム経営の全知識を紹介!コンテナ型とルーム型の比較

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トランクルーム経営は、トランクルーム業者と一緒に、一般人に収納スペースを提供する土地活用の方法です。

本記事では、トランクルーム経営の基本的な情報から、トランクルーム経営をしていく上でのメリット・デメリットを紹介していきます。

トランクルーム経営に興味があるが、トランクルームについてよく知らない、といった方におすすめの記事です。

トランクルーム経営の基本

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「トランクルーム経営」とは、自分の土地にコンテナなどの施設を設置したり、建物の一部を収納スペースとして貸し出したりする土地活用の方法です。

多くの場合はトランクルーム業者と共同して行われます。

日本の住宅は収納スペースが足りないというケースが多く、欧米と比較しても潜在的なニーズが高いことが特徴といえます。

近年は空室リスクなどからアパート経営に慎重な土地オーナーが増えてきている一方で、トランクルームについてはますます高い需要が見込まれているのです。

トランクルームの形式

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トランクルームには2つの形式があり、まずは土地の特性に合わせた方法を選ぶことが基本的な流れとなります。

土地の上にコンテナを設置する形です。

単にコンテナを置いただけのものや、廊下や階段などの付帯設備を整えた施設を設置する方法などがあります。

最もシンプルな方法ですが、敷地面積はそれなりに必要であるため、郊外などに向いています

室外型と呼ばれることもあります。

日当たりが悪いなど、賃貸用としては条件の悪い建物の一階などを使用することが多く、ロッカーを設置するなどして貸し出しを行います。

空き部屋や空きフロアをパーティションなどで区分することが多く、都市部に向いている形式で、室内型とも呼ばれています。

POINT

✔︎日本の住宅は収納スペースが少ないので、トランクルームの潜在ニーズは高い

✔︎コンテナ型トランクルームは土地の上にコンテナを設置して経営を行う形

✔︎ルーム型トランクルーム経営は、賃貸用としては、条件の悪い建物の一部の部屋などを活用してトランクルーム経営を行う方法

運営方法

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最もシンプルな方式です。

オーナーはトランクルーム業者に土地を定期借地するだけですが、対応できるのはコンテナ型のみとなります。

現在ではまだ少数派といえます。

いわゆる「一括借上」の方式です。

オーナーはトランクルーム施設を建築したうえでトランクルーム業者に賃貸するという流れです。

施設はオーナーが用意するため、コンテナ型・ルーム型の両方に対応することができます。

オーナーはトランクルーム設備を用意するだけでなく、経営も自身で行うことに注意しましょう。

そのうえで、集客業務や管理業務だけをトランクルーム業者に委託するという流れになります。

こちらもコンテナ型・ルーム型のどちらでも可能です。

POINT

✔︎事業用定期借地方式において、オーナーはトランクルーム業者に土地を定期借地するだけ

✔︎リースバック方式は、オーナー自らトランクルーム施設を建築した上でトランクルーム業者に依頼する

✔︎業務委託方式は、集客業務や管理業務などのみをトランクルーム業者に委託する

運営方法を比較する際には、「初期投資費用」「リスクとリターン(収益性)」「相続税評価額」という三つの観点から見ることが基本的な流れです。

最も初期投資費用を抑えることができるのは事業用定期借地方式です。

自分の土地をトランクルーム業者に貸して地代を受け取るだけだからです。

一括借上方式や業務委託方式ではトランクルーム設備もすべて自前で用意する必要があるため、一定の初期投資費用を用意しておく必要があります。

設備の費用はどのようなトランクルームを設置するのかでかなり異なってきますが、コンテナ型トランクルームの場合は1坪30万円から50万円程度が一つの目安です。

トランクルーム経営の収益性については、他の投資や事業と同様に「リスクとリターンの関係」が成り立ちます。

つまり、リターンを追及するのであればリスクを取る必要があるということです。

リスクが少ない事業用定期借地方式は、基本的に地代が入ってくるだけなので収益性も高くありません。

一括借上方式は初期投資なども自分で行うため、ある程度のリスクを背負うことになります。

それに応じた収益を期待することもできますが、経営リスクを負うわけではないため、リターンは限定されていることを押さえておきましょう。

業務委託方式は初期投資から経営リスクまでを負うことになります。

しかし、業務委託費用以外は全て自分の収入になるため、最も高い収益を得ることができます。

オーナーが土地をトランクルーム業者に貸している事業用定期借地方式の場合、土地以外に相続財産はないということになります。

この土地については事業用定期借地の対象となっているため、評価額減免の優遇措置を受けることができます。

減免措置については、事業用定期借地権の残存期間が長いほど高い割合です。

例えば残存期間が5年以下の場合は更地評価に対する減免割合が5%で、最大は、残存期間15年超の場合の20%です。

土地評価額が高い都市部などでは有利な方法といえます。

土地に加えて建物などの施設もオーナー所有となる一括借上方式・業務委託方式の場合、建物も相続財産となります。

相続の際に建物は中古となるため、実際の建築費よりも安く評価され、節税効果が期待できるのです。

目安としては、実際の建築費の60%から70%程度の評価額となります。

逆に、土地については特に優遇措置がありません。

つまり、土地よりも建物の評価額が大きいという条件の場合に最大の節税効果が期待できるということになります。

敷地の狭い都市部では不利となる場合が多いのですが、土地の安い郊外の大規模施設では大きな節税効果を期待することができます。

POINT

✔︎初期費用は自分の土地をトランクルーム業者に貸して地代を受け取るだけの事業用定期借地方式が最も安い

✔︎業務委託方式は、自らリスクをとって様々な費用をかけなければいけないが、その分リターンも大きい

✔︎一括借上方式・業務委託方式の場合、建物も相続財産になるので節税効果が期待できる

コンテナ型とルーム型の比較

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トランクルーム経営を始める場合は、コンテナ型とルーム型のそれぞれの特徴を整理して、適切な方法を選ぶことが大切です。

長期的な資金計画にも影響する重要な部分なのです。

コンテナはトランクルーム施設としては安価であることが特徴です。

そのため、設備投資のコストを抑えることができるというメリットがあります。

一方で、単にコンテナを並べたり積んだりするだけなので景観はあまりよくありません。

また、収納スペースの温度管理や湿度管理が難しいというデメリットもあります。

設備は安価ですが設置スペースが必要であるため、郊外でのトランクルーム経営に適した方法といえます。

コンテナ内部の繊細な管理は難しいという側面があるものの、外部収納として高いニーズがあります。

建物内のトランクルームであるため、温度管理や湿度管理がしやすく、多様な種類の物品を収納できるというメリットがあります。

しかし、新たに設備を新築する場合には設備投資のコストがかなり高くなってしまうというデメリットに注意が必要です。

新たに建築するのではなく、既存の建物の一部を利用することで大幅に初期投資費用を節約することもできます。

住宅やオフィスなどとも同一建物内で共存が可能であるため、都市部での土地活用に向いている方法です。

POINT

✔︎コンテナ型は、景観はルーム型に比べて悪いが、初期費用がルーム型に比べて安い

✔︎ルーム型で新たに設備を新築する場合は、設備投資費用がかかってしまう

トランクルーム経営のメリット

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トランクルーム経営は成長事業であるうえ、潜在需要が見込めるため、更なる市場の拡大が期待できる投資分野です。

土地活用といえばアパート・マンション経営が主流でしたが、人口の減少などで空室リスクが高まっています。

そのため、今後はトランクルーム経営が土地活用の主流になるでしょう。

10年前のトランクルーム市場は約250億円という規模でしたが、現在では500億円を優に上回っており、2倍以上の市場規模になっていることに注目です。

市場レポートでは2020年までに700億円規模まで市場が拡大すると予測されています。

先進国のなかで、日本のトランクルーム市場はまだまだ発展途上といえる段階といえます。

狭い家が多く、ますます都市部への一極集中が進むなかで、ルーム型トランクルームのサービス普及率は0.3%と推計されています。

およそ300世帯に1世帯が利用しているということですが、他国に比べてもかなり低い水準といえるでしょう。

日本とは比較にならないほど広い家が多いアメリカでは、およそ10世帯に1世帯がセルフストレージを利用しているという状況なのです。

これらの数字から、日本のトランクルーム市場には高い潜在需要があると見込まれており、海外の投資アセットからも注目を集めています。

トランクルームそれ自体の潜在的需要が高い一方、「全く利用したことがない」「よく知らない」という人が多いのも事実かもしれません。

しかしながら、大手のトランクルーム業者が急速に店舗を拡大しており、それに伴ってトランクルームの認知度も飛躍的に向上しているのです。

10年前には全国のトランクルーム店舗数はおよそ3500程度でしたが、現在は9000を超える規模にまでなっています。

特に今後は東京オリンピックでの大規模な需要が見込まれています。

個人・法人を問わず利用者数の急激な増大が見込まれており、同時に宣伝効果も期待されているのです。

一般のオーナーは自分で宣伝活動を行うことなく、こういった上昇の流れに乗ることが可能です。

アパート経営などはかなりの初期投資額が必要ですが、トランクルーム経営は小額の投資から始めることができるというメリットがあります。

もともと土地を持っている人であれば、事業用定期借地方式を選べば初期投資がほとんど必要ありません。

また、現在建物を所有している人は、その一部分をトランクルーム経営に回すといった選択もできます。

投資額を自分の都合に合わせて決めることができるというメリットがあるのです。

投資額だけでなく、運用の方法を選ぶことができるのもトランクルーム経営のメリットの一つです。

事業用定期借地方式は投資の側面が強くなりますが、業務委託方式では経営の側面が強くなります。

両者の中間的な性格を持つ一括借上方式を含め、好きな運営方式を選ぶことのできることもトランクルーム経営の特徴でしょう。

相続税対策などを目的にする場合は、事業用定期借地方式選ぶことをおすすめします。

収益性という面からみれば他の方式に比べて不利であるものの、事業用定期借地は相続時の土地評価の減免があるので節税目的としては非常に有利な方法だからです。

また、初期投資のリスクも少ないため、事業に失敗して借金だけが残った、というようなこともありません。

選択の自由度が高いトランクルーム経営は、高利回りを追求することもできます。

この場合は、ディフェンシブな事業用定期借地方式ではなく、業務委託方式が向いています。

利回りが10%を超えることも珍しくなく、アパート経営やワンルーム投資では考えられない利回りを実現できているオーナーが多くいます。

もちろんのそれなりのリスクを取ることも必要になりますが、都市部など需要の多い地域で積極的に事業を展開すれば、高利回りを追及することが可能になります。

トランクルーム経営を投資として考えた場合、気になるのが「維持費用」です。

アパートやマンション経営でもオーナーを悩ませるのが維持のためのコストで、修繕費用が高額になると収入の大半が消えてしまいます。

しかし、トランクルームは基本的にモノを置いておくだけで、経年劣化が非常に少ないことが居住用物件との大きな違いです。

人が出入りするのはモノの出し入れだけで、あまり設備は痛みません。

構造もシンプルであるため、メンテナンスも非常に楽でしょう。

ルーム型は空調を備えている場合が多いのですが、共用で管理していることがほとんどであるため、ランニングコストや修繕費用も最小限で済ませることが可能になります。

コンテナ型の場合はさらに単純な構造であるうえ、非常に堅牢です。

人間の手で壊れるようなことは少なく、修繕費用もほとんどかかりません。

アパートやマンションなどの居住用物件と大きく違い、トランクルームは周辺環境にあまり関係なく設置できるというメリットがあります。

日当たりや見晴らしなども関係ないばかりか、むしろ日照が悪い方が条件が良いくらいです。

居住用やオフィス用として人気がない既存の建物を、トランクルームに変更して成功することもあります。

人通りや騒音なども関係ないのです。

幹線道路沿いなども、車を利用しやすいなどの理由で利用者から歓迎されます。

近隣に住宅が少なく、駐車場として失敗してしまったような土地でも、コンテナ型のトランクルームを設置して有効活用している例も少なくありません。

土地活用を考える際に問題となるのが都市計画法です。

アパートやマンションなどを建設しようと思っても、都市計画法で建築可能な建物が制限されている場合が多く、思うような収益を上げられない可能性があります。

特に郊外などで「市街化調整区域」に指定されている土地の場合、建築そのものができないという場合があるので注意しましょう。

都市計画地域内の場合、「用途地域」が定められていますが、一部を除けばほとんどの用途地域でトランクルームを設置することができます。

工業専用地域や商業地域、第一種・第二種住居地域など幅広い用途地域で建設が可能になっています。

POINT

✔︎トランクルーム市場は10年前と比べて2倍も市場規模が大きくなってる、成長事業

✔︎居住用の建物ではないので、修繕費用がそれほどかからないので維持費用が安い

✔︎人通りや騒音の心配もないので、周辺環境を選ばずにも始められる

トランクルーム経営のデメリット

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初期の投下費用などに対して非常に高いリターンが期待できるトランクルーム経営ですが、絶対的な賃料ではアパート・マンションなどの居住用物件に比べて低くなる傾向があります。

もちろん居住用物件のようなトイレ・風呂などの水回り設備を設けることも不要があるため、建物自体も安価で済みます。

しかし、その分付加価値が低くなるため、結果として面積あたりの収益が落ちるということになります。

坪あたりの収益は居住用物件の半分以下になることも珍しくないため、土地が高い都市部で収益を追求した場合には不利になることもあります。

トランクルーム経営には、アパートやマンション経営には向いていない立地でも収益を上げることができるという特徴があります。

ただし、トランクルーム経営には向いていない立地もあるため注意が必要です。

あまりにも交通の便が和悪い土地や、近隣に人が全く住んでいないようなエリアでは集客が困難になります。

また、電車での移動がメインの都市部でも、大きなものは車で運ぶケースが少なくありません。

物件によっては車が入っていけない場所にあり、トランクルームとしての機能を十分に生かすことができないというケースもあります。

様々な用途地域に設置ができるのがトランクルームの強みですが、居住エリアではやや不利になります。

第一種低層住居専用地域や第二種住居専用地域、第一種高層住居専用地域ではコンテナを設置できないなどの制限があります。

また、住宅街の空地にいきなりコンテナを並べると周囲の景観を乱すこともあり、近隣の住民からクレームがくる可能性があるため注意が必要です。

不特定多数の人が出入りする営利事業は住宅街ではよく思われないこともあるので、事前の説明などが不可欠です。

ルーム型のトランクルームは温度管理・湿度管理が容易ですが、場合によっては空調を調整しなくてはいけないため、それなりのノウハウが求められます。

また、付加価値をつけるために「楽器可」などを謳った物件もありますが、特定の保管物に対しての温度管理なども必要になります。

コンテナ型の場合は、常に直射日光や風雨に晒されることになり、いくら頑丈なコンテナとはいってもサビなどの発生には注意する必要があります。

また、コンテナ内部は空調などがないため、夏場などはコンテナ内部が非常に高温になります。

プラスチック製品や精密機器など、保管物が劣化する恐れがあるため、利用者に対して十分に説明をしておくことが大切です。

トランクルームは長期や短期など、様々な利用の仕方があります。

なかには高額な保管物があるケースも少なくないため、防犯対策は必須です。

セキュリティ関連の設備も整えておく必要があるため、相応のコストも覚悟しておく必要があります。

また、利用者との賠償責任についての合意もきちんと交わしておく必要があります。

訴訟に発展する可能性もゼロではないため、責任範囲を明確にしておくことが大切です。

自然災害への対応も考えておく必要があります。

近年は台風などによる水害が多発しており、トランクルームの設置場所には十分に注意しておくことが大切です。

氾濫しやすい河川の近くなどは避けた方が無難です。

また、地震についても警戒しておく必要があります。

屋外にコンテナを設置しておく場合は、周囲のものが倒れてこないかなどを事前に確認しておく必要があります。

投資対象として有利な面が多いトランクルーム経営ですが、投資におけるリスクもあらかじめ整理しておくことが大切です。

最も避けたいのが空室リスクです。

アパートやマンション経営と同様、空室については収入が全くのゼロとなってしまいます。

人気の物件についてはすぐに満室になってしまう一方、なかなか借り手が決まらない物件は長期にわたって空室が続いてしまう恐れがあります。

引越しの多い3月や4月がトランクルームの繁忙期となっており、広告活動はその前に力を入れておくことが求められます。

トランクルーム市場が拡大を続ける一方、同じエリアに競合が集中するというケースが少なくありません。

付加価値をつけにくいトランクルームの場合は、値下げ競争になってしまうこともあります。

その場合は、当然ながら当初に想定していた収益を大きく下回ることになってしまい、資金計画自体を見直さなくてはいけない状況になってしまいます。

これからトランクルーム経営を始めるというのであれば、しっかりと周囲の物件について調査をしておくことが大切です。

サブリースともいわれる一括借上方式は、業者に任せているだけで安定した収入を得ることができる運営方法です。

しかし、その分業者の実力によって収入が左右されるというリスクもあります。

特に初めてトランクルーム経営をするという人の場合は、良い業者とそうでない業者を見分けるというのは非常に難しい作業です。

それでも複数の業者の話を聞いて慎重に判断するという流れが必要です。

いざとなれば金銭的リスクを背負うのはオーナーであるため、安易に業者を決めてしまうのは非常に危険です。

他社に比べて提示してくる賃料が高くても、空室が多く、運営トラブルが発生するようなことがあってはいけません。

実績があり信頼できる業者を探すことが大切です。

フランチャイズ方式は業務委託方式に近い形です。

ブランドのある看板を使えるため、はじめから利用者の信頼を得ることができます。

特に集客の面で有利であり、空室リスクを減らすことにも役立ちます。

また、様々な業務の手配などもマニュアル化されており、事業を初めて行う人でもスムーズに運営することができます。

しかしながら、フランチャイズ加盟によって発生するロイヤリティは安いものではありません。

場合によっては経営を圧迫することもあります。

加盟料がFC本体からのサポートに見合うものであるのかどうかを十分に検討することが大切です。

POINT

✔︎初期費用が、マンション経営などに比べて安い分、賃料は比較的安い

✔︎場所によっては、コンテナのサビなどの発生する可能性があるので、メンテナンスに気をつけなければいけない

✔︎一括借上方式は、トランクルーム業者の実力によって、経営が左右されてしまう

まとめ

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このように、トランクルーム経営には様々な特徴があります。

今後の市場の拡大も見込まれ、投資対象としても大変に魅力的です。

しかし、どのような運営方式を選択するのかで、トランクルーム経営のやり方が大きく変わってくるということに注意が必要です。

そこで発生するメリットやデメリットについてもきちんと把握して、自分に合うのか合わないのかを判断することが大切です。

まずは「節税」や「収益重視」など、投資を行う目的を明確にすることで適切な運営方法も決めやすくなります。

また、「できるだけ業者に任せたい」のか「自分で事業を切り盛りしたい」のかということを決めることも大切です。

そのうえで、自分に合った運営方式を選ぶことがトランクルーム経営を成功させるための重要なポイントです。

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