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更新日 2020.3.2

固定資産税の納税通知書の見方を知って払いすぎを防止

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固定資産税の納税通知書の見方

不動産

毎年送られてくる納税通知書には固定資産税と都市計画税の2つの情報が掲載されています。

固定資産税も都市計画税も固定資産税の評価額を用いる点で同じ性質のものであり、多少計算式に違いはあるものの、同じタイミングでいくら支払うべきか、管轄する自治体から送られてきます。

固定資産税は評価額の1.4%分、都市計画税は評価額の0.3%分がそれぞれかかり、評価額の1.7%分を納付することになります。

納税通知書には納税義務者の名前が書かれています。

氏名や住所などが書かれており、この場合は登記簿に載っている人の名前が掲載されており、間違う可能性は少ないですが、時折勘違いをする方がいます。

納税義務はその年の1月1日に土地や家屋を所有していた人に発生します。

つまり、その後に処分をしたとしても納税義務は1月1日に所有していた人が負います。

ただ、近年は売買に携わった人たちで按分することが不動産売買の契約書で書かれていることが多く、納税通知書を見て、按分していくことになります。

固定資産税評価額は3年に1回、評価替えが行われます。

地価の変動などを受けて固定資産税の評価額も見直されるということです。

その場合、評価替えが行われるということは支払うべき固定資産税や都市計画税も変わることを意味します。

どの程度変わったのかを以前の通知書を見比べて判断することも必要です。

3年間はその評価額を基準に支払っていくことになるため、なぜそこまで変化したのか理解できないという場合は自治体に行って確認することも必要になっていきます。

課税評価額の項目は固定資産税と都市計画税の2つが存在し、土地に関する課税評価額と家屋に関する課税評価額の2つが存在します。

土地の場合には実際の取引価格や公示価格、路線価などで判断され、家屋の場合は建築にかかった費用の7掛け程度とされ、築年数が経過するとどんどん下落していく形になります。

建売住宅や注文住宅で違いが生じるのは、建築資材や設備の違いが建築費用の違いに出てくるためであり、同じような広さでも固定資産税の評価額に影響を与えます。

こうしたものに間違いなんかあるわけがないと思い込んでいる人が多いですが、実際は間違っていることが時折見られます。

ほぼすべての自治体で何らかの間違いがあったという報告もあるほどです。

それだけ多くの間違いがあるのはリフォームなどをする際にいくつか固定資産税の減税措置があるからです。

一般的なものから最近になって登場したものまで様々あり、連絡ミスでうまく伝わらなかったケースも見られます。

こうしたミスはこちら側でカバーするような感覚でなければ、間違いに気づくことは難しいです。

固定資産税では、減税措置というものがあり、いくらその軽減がなされたかを納税通知書で確認することができます。

これだけの税金がすでに軽減されているという形で記載されているケースがほとんどであり、元々の税金からどれだけ減らされているかがわかります。

新築物件を建てて3年以降になると一部の軽減措置がなくなります。

これに伴い、軽減額は減らされます。

どれだけ減ったのかを確認することもとても大事です。

自治体からの納税通知書で間違いが多いのは住宅用地に関する軽減特例です。

200平方メートルまでの住宅用地は評価額の6分の1の扱いとなり、それを超える場合は3分の1の扱いです。

都市計画税に関しても200平方メートルまでは評価額の3分の1、それを超える場合は3分の2となります。

この適用を間違えてしまい、多くの税金を支払うハメになります。

用地に関するものは制度に変更がない限りはずっと続くため、そこでも間違いが起こりやすいです。

固定資産税の軽減は様々な形で行われます。

最近多いのは二世帯住宅への改築バリアフリー化などです。

バリアフリー化をした場合、工事が完了した翌年度の固定資産税は軽減されることになっており、3分の1まで圧縮されます。

1年限りの特例ではありますが、数万円程度の節税につながります。

この情報が反映されておらず、今までどおりの固定資産税になっている可能性があるため、注意が必要です。

せっかく改築、改修をしたのに税金面でなんら変更がなされていないのはかなりの損です。

納税通知書にはいつまでに支払えばいいか、納期限が書かれています。

基本的に一括払いではなくいくつかの期に分かれて分割払いという形になります。

4等分をする形になっており、その都度支払いを済ませていく形で大丈夫です。

納期限をしっかりと守り、滞納しないようにすることが求められます。

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課税明細書、評価明細書の見方

不動産

毎年1月1日時点をもって、土地と家屋、あるいは土地または家屋だけの所有者も含めて課税されるのが、固定資産税です。

納税通知書は市区町村によって異なるものの、大体5月ごろに通知が来ますので、金融機関から支払うか、口座振替にしておいて毎年引き落とされるという方法で納税します。

正式な書面の名称は固定資産税、都市計画税(土地、家屋)納税通知書及び課税明細書で、土地と家屋の両方を持っている人には、それぞれに対する納税額を記した通知書が届きますので、両方に目を通すことが重要です。

今年もまた来たかといった感じで、開封して見るのは納税額だけという人がほとんどですが、正確な内容になっているかどうかを知るためにも、細部までしっかり目を通す必要があります。

課税明細書の見方のポイントは、必要事項が正しく記載されているかどうかです。

必要事項として記載されているのは、納税義務者の住所、氏名、名称です。

基本となるのは登記簿で、通常は登記簿に記載されている人が所有者となっています。

ここでのチェックポイントは、土地にしろ家屋にしろ、共同名義人として複数人が存在する場合です。

この場合、所有者は一人ではありませんので、すべての所有者の名前を記さなければならないところですが、そこは簡略化されます。

代表者として登録されている人の名前が記され、その代表者以外に何名が所有しているのかを記すため、代表者名に続き、外1名あるいは外2名といった記載になっているのが特徴です。

これによって、共有者がいることと、何人で所有しているのかということを、市区町村が正確に把握しているかどうかがわかりますので、ここはしっかりと見ておきましょう。

土地の所有人数と家屋の所有人数が異なる場合は、それぞれの外何名という記載が正確かどうかについても、注意して見ることが重要です。

固定資産税、都市計画税(土地、家屋)納税通知書と一緒に同封されて送られてくるのは課税明細書です。

土地と家屋を持っている人にはそれぞれ送られてきますので、どちらも開封して確認します。

まず、両方ともに正確な住所が記載されているかどうかを確認します。

このときの注意点に、単独で建物が建っているのではなく、例えばお隣と一続きになって建っている建物を壁で区切っている場合、家屋の所在地の欄には所在地に続いて外1筆という記載がされていることです。

この場合は家屋番号が別途記載されていますので、お隣との番地の違いを把握しておき、自宅の番地がきちんと掲載されているかを見ます。

土地と家屋は異なるものですので、当然のことながら記載内容が異なります。

土地の場合は評価地目のところに宅地(住宅用地)とあるかを確認します。

評価地積に関しては、登記上の面積と実際の面積に相違がある場合がありますが、その時は現況面積によって計算されますので、はっきりとした広さはいささか分かりにくいといえます。

過去の課税明細書を残しておき、毎年チェックするといいでしょう。

納税額を決定する当該年度標準額は、その年の路線価などによって決まるため、土地の評価額は変動します。

前年度課税標準額が記載されていますので、前年よりも高くなっていたら地価が上がったことを意味しますし、下がっていたらその逆です。

こればかりは、路線価その他による影響ですので税額増加はいかんともしがたいところです。

これらを基に、最終的に土地の納付額が決まり、明細書ではなく課税通知書に記載されています。

家屋の場合もほぼ同じですが、家屋は経年劣化により減額はしても増額することはないので、前年との比較額が記載されることはありません。

住宅の種類と構造が合っているかを確認したら、こちらも納税通知書で納税額を確認しましょう。

固定資産税関連の書類には、もう一つ固定資産評価明細書というものがありますが、これは固定資産税、都市計画税(土地、家屋)の納税通知書と一緒に送られてくることはありません。

そのため、相続や贈与が発生した場合に、市区町村で発行してもらう必要があります。

固定資産評価明細書の見方で重要なことは、土地及び家屋の所有者と住所、地積や評価額、共有部分があればその按分などで、これらが正しく記載されているかをチェックしていきます。

評価証明書ということだけあって、固定資産税、都市計画税を算出するために必要となる要素のすべてが、もれなく記載されているのが評価証明書という書面ですので、相続や贈与の予定がない場合でも、正しく課税がされているかどうかを確認するために取り寄せ、内容を照らし合わせながら、細部にわたって見るのもいいかもしれません。

固定資産税の算出には課税明細書と評価証明書の二つがあるものの、普段お目にかかるのは課税明細書だけとあって、評価証明書を見る機会はほとんどありません。

だからこそ余計に、一度は目を通しておいた方がよいのではないでしょうか。

払い過ぎていないかチェックしよう

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固定資産税の徴収ミスはゼロではないと言われています。

ミスが発覚した経緯の中には、延滞金などの支払いが出来ずに自宅を売却した人がいたなどが話題になって発覚したと言います。

総務省の調査の中では固定資産税の取り過ぎが発覚し、これにより2009年度から2011年度において、減額修正が行われたのは全国で25万件以上あると言われています。

税金は難しいと感じる人が多いため、会社や行政、そして専門家任せにしてしまうケースも多いと言えましょう。

しかしながら、過払いを防止するためには税金の仕組みを理解しておくこと、正しく納税を行っているのか、自らが確認するなどが大切です。

住宅を売却した所、固定資産税の納税額にミスがあったことが判明、ニュースにも取り上げられたこの事実はあくまでも氷山の一角に過ぎません。

固定資産税は地方税などからも、ミスが発覚したとしても内々に処理が進められてしまうケースもあり、税金の取り過ぎは職員による単純な入力ミスの場合もあるわけです。

さらに、本来軽減されるはずの特別措置が適用されていないなど、様々な納税額によるミスが生じるのは、人が関与しているためであり、ミスが起きる可能性はゼロではありません。

それ故に、自分が納めている固定資産税額が正しいのか否かは必ずチェックをしておくことが大切です。

マイホーム購入をする時、銀行や不動産会社などが諸費用として税金の概算を提示してくれますが、固定資産税は購入後に納める税金などからも、概算の中に含まれていないケースが多くあります。

特に新築住宅などの場合、入居した時点では実際の固定資産税が幾らになるのかは分からないケースは多いのです。

但し、分譲住宅などの場合、住宅を販売する会社が物件の固定資産評価を受けているなどからも、間違った納税通知書が届くケースは少ない、中古物件は売り主が固定資産税の納税通知書を受け取っているなど、正しい金額を把握しやすいなどの特徴を持ちます。

固定資産税は1月1日時点で所有している不動産に対して課税が行われる地方税になります。

1月1日時点で土地価格および建物価格が計算される、ここに一定の税率が課せられて税金を納めるのが特徴です。

土地や建物価格は変動するなどからも、本来ならば毎年固定資産税は見直しが必要になるのですが、課税事務の簡素化や徴税コストダウンなどからも、評価の見直しは3年に1度の割合で行われることになります。

土地価格は路線価に基づき、形状や接道状況などに応じて課税標準額が決まります。

路線価は実勢価格の約8割程度になりますが、更地になっている土地は税の軽減措置はありません。

土地に建物が作り出された時点で課税標準の軽減適用される仕組みを持ちます。

尚、建物価格は再建築価格として、現在と同じ建築を作る場合には幾らかかるのかなどの考え方で課税標準額が計算される仕組みになります。

建物自体には課税標準の軽減措置はありませんので、新築の場合には一定期間税金が半減されるようになっています。

課税標準額に税率を掛け合わせたものが固定資産税額になりますが、住宅建築用の土地には住宅用地の特例が設けてあり、小規模住宅用地は課税標準が6分の1、一般住宅用地では3分の1まで軽減されるようになっています。

仮に、土地面積が200平方メートル以下の住宅用地であれば、土地の課税標準額に1/6を掛け合わせ、さらに税率を掛け合わせたものが土地についての固定資産税額になります。

ちなみに、新築の場合は税金が半額になる特例があるわけですが、住宅の種類に応じて年数が異なることを把握しておきましょう。

例えば、3階建て以上の耐火構造および準耐火構造の場合は、新築後5年間が半額になり、これ以外の住宅は新築後3年間が半額になると言うことです。

マイホームの課税標準額はどのようにして求めるのか疑問に感じる人も多いのではないでしょうか。

土地については、課税標準の元となる路線価が基準になります。

路線価は地価公示価格、鑑定評価、売買事例などを基にして、主要道路毎に決められているものです。

路線価に基づいて、奥行き、間口、形状などの土地状況に応じて課税標準が算出される形になります。

建物の場合は固定資産評価基準に基づき計算が行われるものです。

但し、固定資産評価基準は、建物構造を初め、設備使用や内装材など、細分化されたチェックポイントが設けてあり、それぞれ評価額が設定されており、積算により課税標準額が決まるのが特徴です。

金額に納得ができないときの対応法

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固定資産税は所有している土地や家屋の評価額に基づいて算定されるもので、毎年納税通知書の形でその算出根拠とともに税額が通知されます。

基本的にはそれぞれの不動産の評価額と、その計算式が表記されているのですが、新築の住宅などの場合には住宅の評価が極端に高かったり、その他の理由により高額な固定資産税となることも少なくありません。

その金額に納得ができないときには市役所などに問い合わせ、明確な根拠を示してもらうことが大切です。

ごくまれに算出方法や評価方法に誤りがあり、税額が誤って通知されることもあるためです。

固定資産税の価格が高すぎると感じる場合には、その算出根拠を明確にすることが大切になります。

納税通知書においては評価額と計算式が示されていることが多いのですが、評価額の算出根拠については記載がないことが多いため、その根拠を示してもらうことが重要になるのです。

固定資産税の価格の算出根拠は基本的に建築評価書や登記簿等の届出書類に基づいていることが少なくありません。

そのためこれらの書類の記載内容が実際の住宅と異なっている場合には、誤った評価額が算出されている恐れがあります。

これらの書類は住宅を建築した工務店などが作成していることが多いため、まずは工務店に相談するのが最も確実な方法となっています。

工務店側での書類が誤っていない場合であっても、税額に関する問い合わせは工務店の営業担当等を経由して市役所に問い合わせることが最も有効です。

資料を提出した工務店であれば、実際に市役所の担当者との詳細な話について情報交換しながらスムーズに進めることができるためです。

また書類の解釈についても乖離がある場合があるため、その内容についても工務店の担当者であれば正確に市役所に対して説明することができるので非常に効果的です。

工務店の営業マンはいろいろな住宅を見てきた経験から固定資産税の税額について建物の外観からおおむねの金額を判断することができる人が多いものです。

そのためまずは営業マンにその税額の妥当性を判断してもらうのも良い方法です。

一般的に税額が高い住宅の場合には外壁がタイル張りだったり、住宅の間取りが非常に多く、転売価値の高い住宅であることが少なくないため、この場合には固定資産税が高めに設定される傾向が高いのです。

直感的に金額が高いと感じることが多いのですが、まずは営業マンの知識を生かし、その金額の妥当性を確認することが重要となります。

固定資産税の金額は評価額を基準に算出されますが、その評価額の算出根拠として重要な意味を持つのが路線価です。

路線価は国土交通省が定める地価の評価額に対して地域の特性を加味した要素を都道府県が加味して算出するものであるため、評価額とは異なる数値を示すことも少なくありません。

その路線価の設定の際に設定を誤ることも多いので注意が必要です。

固定資産税の納税通知書の中には土地の評価額が明記されていますが、その基準が不明瞭であることも少なくありません。

特に周辺の不動産に対して金額が大きく異なる場合には、何らかの要因により誤って算出された可能性も多いのです。

この場合には路線価の算出根拠を明確に確認し、納税通知書で提示された金額が正確であることを確認する必要があります。

固定資産税は一般的に土地の税と建物の税に分かれていますが、新築物件の場合には建物の税が非常に高額になってしまうことが少なくありません。

しかし基本的に土地については周辺の相場と一致していることが多く、著しく金額が高い場合には建物の影響を受け土地の路線価が高騰している場合が多いのです。

しかし、ある程度の建物の影響はあるものの、実際には路線価は建物よりも周辺の環境の影響受けることが多いため、その影響の度合いを確認することが必要となります。

固定資産税の税額について役所に相談しても納得ができない場合にはその税額に関する不服申し立てをすることができます。

役所では不服申し立てを受けて算出根拠やそのために使用した資料などを全て確認し、税額が誤っていないことを再度調査することになります。

実例としては不服申し立てをしたために当社の請求に対してその金額が大幅に低くなった例もあり、様々な誤りを発見したことが少なくありません。

固定資産税は基本的には国民の義務として実施されていますがその算出は不透明な部分があるため、金額に不満を感じたらまずは市役所に相談をし、周辺の相場と比べて著しく高いと言う場合には不服申し立ても含めて検討することが必要です。