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更新日 2019.7.13

アパート経営の利回りの本当の見方とは?計算方法を徹底解説!

アパート経営で成功するには、利回りの考えた方を正しく理解して、物件の収益性を見極めて購入することが大切です。

また、都心や地方、新築や中古によって異なるアパートの利回りの相場を知り、利回りが高くなるにはそれなりの理由があることを認識しましょう。

「表面利回り」や「実質利回り」の違いや計算方法を知り、より正確な営業利益を計算して、真に優良な物件を見つけることが重要です。

今回は、アパート経営の利回りと計算の仕方、どのような点に注意して利回りを見れば良いのかについて説明します。

アパート経営の利回りとは?

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まず、利回りの理解で大切な「表面利回り」と「実質利回り」の違いと、それぞれの計算方法についてみてみましょう。

不動産投資では利回りを理解することが大切ですが、収益率を表す利回りには、主に、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

「表面利回り」は「グロス」とも呼ばれ、満室想定時の家賃収入をもとに、物件投資額が、どれだけの利益を生むかを概算で算出するものです。

「表面利回り」は、投資に対する利益率を簡単に知るのに適していますが、費用や空室リスクが考慮されていないため、純利益を計算することができません。

いっぽう、「実質利回り」は、購入時の諸費用や、購入後の運営費用(Operating Expenses=OPEx)が計算に含まれるため、より正確な計算になります。

また、「想定利回り(NOI:Net Operating Income)」は、空室リスクも考慮に入れた計算方法で、賃貸経営の営業純利益を算出するのに有効です。

「表面利回り」は、広告サイトに掲載されている簡易的な物件利回りで、下記の計算式で算出されています。

表面利回り=満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100

例えば、年間100万円の家賃収入が期待できる物件で、購入価格が2,500万円と、2,000万円の物件の利回りを比較すると、

(A)  物件購入価格2,500万円、年間の推定家賃100万円
      100万÷2,500万×100=4
(B)   物件購入価格2,000万円、年間の推定家賃100万円
      100万÷2,000万×100=5

「表面利回り」は、投資効率を簡単な計算で算出できて便利ですが、実際の物件の収益性を知るのには「実質利回り」で計算します。

不動産の購入時には、仲介手数料や印税、司法書士への報酬や登記のための登録免許税、不動産取得税などの諸経費が発生します。

購入後の経費には、管理費、設備費、リフォーム、大規模修繕費積立金、税金、賃貸管理手数料、保険、ローン返済・金利など発生します。

入居者募集の広告宣伝費(AD)や、入居者退出に伴うクロスの貼替等も、入居者の入れ替わりが激しいエリアでは、必ず考慮しなければならない要素です。

実質利回りは、これらの必要経費を含めて、下記の計算式で求めます。

実質利回り=(年間の満室家賃収入-必要経費)÷(購入価格+購入諸経費)×100

例えば、年間250万円の家賃収入が期待できる物件で、必要経費に50万かかり、購入価格が3,500万円、購入時の諸経費500万円の物件では、

(250万円-50万円)÷(3,500万円+500万円)×100=5

となり、購入時に必要な経費を投資額に含め、年間の収入から経費を差し引いた、実際の収益を表す「実質利回り」は5%となります。

同じ物件を、経費を考慮しない「表面利回り」で計算すると、

250万円÷3,500万円×100=7.14

となり、「表面利回り」約7.14%と「実質利回り」5%で、利回りに約2.14%の違いが出てきます。

POINT

✔︎「表面利回り」は年間の家賃収入を物件購入価格で割って算出する

✔︎「実質利回り」は投資に関わる必要経費を家賃収入から引いて算出する

✔︎「表面利回り」は「実質利回り」より高くなる

アパートの利回りの相場と計算方法

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不動産投資の中で、アパートはマンションに比べて物件価格が安く、少ない資金で始められると人気です。

アパート経営の利回りについて、相場や計算方法についてみてみましょう。

アパート経営は、区分ワンルームマンション投資のように1室を購入するのではなく、土地建物を1棟買いし、複数の部屋を運用します。

建物も木造で、鉄筋コンクリートのRC構造よりも購入価格が安くなり、少ない投資額で大きな収益を上げることも可能です。

アパート経営の利回りの相場は、区分ワンルームマンションに比べて、物件価格が安く、家賃収益が大きいため、「表面利回り」が高くなります。

また、ワンルームマンションでは、一室の運営で空室リスクが高いですが、アパート経営では、複数の部屋で空室リスクを分散できるメリットがあります。

しかし、アパート経営で成功するには、表面利回りで判断するのではなく、実質利回りを適切に算出し、キャッシュフローの面から考える必要があります。

アパートの物件広告に掲載された利回りは、投資金額に対する年間の収益の割合で、満室時の家賃収益を物件価格で割った「表面利回り」です。

表面利回りは「満室想定年収」に基づき計算されているため、表示利回りが良い物件でも、実際には収益率が悪いことがあります。

それは、アパート一棟を購入しても、全室が入居者で埋まらないことが多く、空室が発生すれば、その分の家賃収入が得られなくなるためです。

また、家賃滞納者に対して、直ぐに立ち退きを強要するのは難しく、入居者が滞納している期間も家賃収入を得ることができません。

NOIとは、Net Operating Incomeの略で、空室などの損失を差し引いて、より現実的な「想定利回り」を算出します。

想定利回り(NOI)=(空室リスクを含めた家賃収入-必要経費)÷(購入価格+購入諸経費)×100

「想定利回り」では、空室リスクを考慮した営業純利益が算出できますが、空室リスクの計算は複雑になるため、不動産の専門家に依頼する必要があります。

物件価格2,800万円で、6室ある一棟アパートを、200万円の諸費用をかけて購入した場合の、実際の利回りを計算してみましょう。

家賃を5万円に設定し、年間通して満室なら家賃収入は360万円、5室ならば300万円になります。

(A) 物件購入費用3,000万円、満室の場合の年間家賃収入360万円
     (5万x6部屋x12)÷(2,800万+200万)×100=12
(B) 物件購入価格3,000万円、1室が空室の場合の家賃収入300万円
     (5万x5部屋x12)÷(2,800万+200万)×100=10

修理費などの経費を除外すれば、年間通して1室が空室の場合は、利回りは12%から10%に落ちてしまいます。

さらに、この物件が築40年の中古アパートで、修理費やリフォームの費用がかさみ、年間60万の経費かかる場合は、

(5万x5部屋x12 - 60万)÷(2,800万+200万)×100=8

築年数が古いと利回りは8%となり、実際の想定利回りは、物件広告に表示されている12%から4%も低くなってしまいます。

POINT

✔︎アパートの利回りの相場は、区分ワンルームマンションに比べて高い

✔︎アパート物件広告に掲載された「利回り」は満室想定時の「表面利回り」

✔︎アパート経営の利回りの計算では、空室リスクや修理費を考慮すべき

政令都市別のアパートの平均利回り

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政令都市別の全国のアパートの平均利回りから、アパート経営の利回りの相場について見てみましょう。

一棟アパートの投資利回りの相場は、2018年下半期の統計では、札幌市 10.99 %、新潟市 12.36 %、仙台市 10.82 %と10%を超えています。

いっぽう、東京周辺都市では、川崎市 7.48 %、横浜市 8.10 %、さいたま市 8.35 %、千葉市 8.75 %と10%を下回っています。

また、人口の集中する政令指定都市では、広島市 7.22 %、名古屋市 7.43 %、福岡市 7.71 %、大阪市 8.71 %と、低い利回りになっています。

利回りが10%を超えている都市には、堺市 13.70 %、神戸市 11.30 %、北九州市 10.73 %、岡山市 10.37 %、京都市 10.22 %があります。

全体的に見て、東京都内では5~8%、地方の政令都市では8~10%、人口20万人程度の市町村では9~12%が、投資利回り相場の目安となっています。

参照元:2019年2月14日 不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家( けんびや )

全国の収益不動産の利回りを見ると、都心ほど利回りが低く、地方に行くほど利回りが高いことがわかります。

都心では、利回りは低くても人口が集中しているため、空室になっても次の入居者を集めやすく、空室が長期化することは少ないです。

地方では高利回りでも、過疎化で賃貸需要が縮小傾向にあり、空室リスクが高いという問題点があります。

都心部の物件は儲からない反面、安定した収入が期待でき、長期的に見れば、郊外の中古物件よりも利回りが良くなるケースが多いのが特徴です。

利回り上昇の要因には、土地の公示価格が下がったために、急に利回りが高くなることもあり、なぜ利回りが高くなったのかの要因を知ることは大切です。

利回りが高い物件にはそれなりの理由があることを認識し、高利回りだからという理由だけで、安易に物件に手を出さないようにしましょう。

利回りの相場は「何%なら儲かる」という指標ではなく、投資対象を絞り、その中から継続的に収益のあがる物件を見極める手段として利用することが大切です。

一般に、物件広告の表示には、利回りの%の下に「満室想定年収」の表記があり、立地の地図や、同じエリアの人気の物件が表示されます。

不動産会社のサイトにより掲載内容は異なりますが、図面や外観・内観の写真を含め、物件の詳細情報が確認できるようになっています。

同じエリアの似た価格帯の物件で、利回りと築年数、最寄り駅からの距離、間取りや内観・外観を比較しながら「満室想定年収」が適切かを判断しましょう。

アパート経営においては、「利回り」の高さよりも、実際に手元に残る利益がいくらになるのかの「キャッシュフロー」の考え方が重要です。

POINT

✔︎アパートの平均利回りの相場は、地域によって異なる

✔︎都心ほど利回りが低く、地方に行くほど利回りが高い

✔︎「利回り」の高さよりも、「キャッシュフロー」の計算が重要

新築アパート経営と中古アパート経営の利回り

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中古のアパートは、新築に比べて利回りが高いのが魅力ですが、修繕費や空室リスクが高くなり、実際の利回りは低くなる傾向があります。

新築アパート経営と中古アパート経営の利回りについてみてみましょう。

一般に、新築アパートは、完成から1年以内で、入居者のいない状態から始める物件を指します。

新築アパート経営では、建物が新しく物件価値があるため、中古アパートよりも融資を受けることのできる期間が長いのがメリットです。

しかし、新築アパート経営では、初期の物件投資額が高いため、中古よりも利回りが低いというデメリットがあります。

いっぽう、建物が新しいので、最初の10年ほどは修理や大規模修繕工事が不要で、経費を低く抑えることができるので、安定した利回りが期待できます。

中古アパート経営では、物件購入価格が安く、高利回りでハイリターンが期待できるのがメリットです。

しかし、建物の評価額が低い分、金融機関から融資を受けることのできる期間が短いので、月々の返済額が大きくなるのがデメリットです。

不動産投資では、ローン返済期間の長さで手元に残る収益(キャッシュフロー)が変わり、短期返済の場合は赤字になるリスクも高くなります。

中古アパート経営は、修理・修繕費が高くつくこと、近隣に新しいアパートができれば、設備面で負けて空室リスクが高くなることを念頭に置いておきましょう。

例えば、購入時の諸経費を含めて2,000万円の中古と2,500万円の新築物件の利回りを比較してみましょう。

2,000万円の中古物件(A)は収益200万円で、修理費が年間経費50万円かかり、2,500万円の新築物件(B)は収益220万円で、年間維持費が10万円とします。

(A) 中古物件購入価格2,000万円、年間の家賃収入200万円、経費50万円
     (200万-50万)÷2,000万×100=7.5

(B) 新築物件購入価格2,500万円、年間の家賃収入220万円、経費10万円

     (220万-10万)÷2,500万×100=8.4

中古は新築より購入価格が500万円やすいですが、修理などの維持費に40万多くかかり、中古アパートの利回りは7.5%、新築の利回りは8.4%になります。

修理費を考慮すると、新築と中古の利回りには0.9%の違いがでてくるため、一概に、中古は利回りが高いから優良物件だとは言えないことが分かります。

物件価格2,800万円、購入諸費用200万円、部屋数5部屋のアパートで、家賃5万円、満室想定年収300万円の利回り10%の新築木造物件を想定します。

融資期間20年、年間ローン返済額160万円、管理費10万円、修繕積立金10万円、固定資産税25万円、火災保険5万円で、年間支出が210万円とします。

固定資産税・都市計画税、建物の保険料は賃料収入に対して約10%、管理会社に管理委託する場合の委託料は、賃料収入の5%が相場です。

固定資産税、建物保険料、管理委託料などの諸経費は、新築では賃料収入の約15%、中古では約30%と言われています。

家賃5万
部屋数5部屋
年間想定家賃300万円
ローン返済額160万円
管理費10万円
修繕積立金10万円
固定資産税25万円
火災保険5万円
諸経費合計210万円
手元に残る収益210万円
 

実質利回り=(年間の満室家賃収入-経費)÷(購入価格+購入諸経費)×100

(300万円-210万円)÷(2,800万円+200万円)×100=3%

同様の収益物件で物件の価格が4,000万円ならば2.25%、2,000万円ならば4%の利回りになり、購入価格も利回りに大きく影響します。

いっぽう、表面利回り10%の新築アパートでも、年間ローン返済額が160万円ならば実質利回りは3%、60万円と少なくなると約6.3%に上がります。

これらは、5部屋満室を想定して年間収益を計算しているため、経年劣化で空室率が高くなると収益が下がり、実質利回りが低くなるのを考慮しましょう。

POINT

✔︎新築は利回りが低いが、修繕費が少なく安定した収益が見込める

✔︎中古は高利回りでハイリターンが期待できるが空室リスクが高い

✔︎物件を購入する前に、実際の経費やリスクをシミュレーションしよう

アパート経営の利回りの正しい見方

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地域や築年数で利回りは大きく異なることがわかりましたが、アパート経営の利回りでは、どのような点に注意すれば良いでしょうか。

表面利回りの注意点や、空室・滞納リスク、家賃設定について理解し、アパート経営の利回りの正しい見方を身につけましょう。

アパート経営の物件広告利回りは「表面利回り」で、経費やリスク要因が含まれていない点を考慮しなければなりません。

実際のアパート経営では、経年劣化に伴う空室リスクの増加、想定外の修繕費、賃料の値下げ、ローンの金利上昇、入居者トラブル、災害リスクがあります。

表面利回りにはこのようなリスク要因が含まれていないため、「高利回り」だけで判断すると、ローンの返済に支障をきたし、負債を抱えることもあります。

相続税の税制改革で課税対象者が増え、相続対策に土地活用でアパート経営をする人も増え、アパートの供給過多になっている地域もあります。

表面利回りを見るときは、エリア類似物件の利回りと比較して、家賃設定が高すぎないか、その価格で継続して収益が望めるかの見極めが大切です。

アパート経営においては、空室と滞納は重大なリスク要因で、中古物件で「満室想定年収」を維持することは、非常に難しいのが現実です。

空室を埋めるため、応募のハードルを下げて入居者条件を甘くすると、家賃滞納者が増える傾向があります。

滞納の場合は、アパート経営の経理上、家賃回収できなくても収益計上する必要があり、支払いを受けていなくても課税対象となります。

家賃を回収できない場合は、確定申告をやり直す「更生の請求」で一年以内に貸倒損失を計上し、税務署の厳密な審査を受けなければなりません。

夜逃げされた場合は、残物処分や清掃費も負担することになり、アパート経営の場合は、空室リスクよりも滞納リスクの方が要注意と言われています。

前述の通り、利回りは家賃収入に大きく左右され、中古のアパート経営では、高利回りの物件でも、購入時の家賃設定を維持していくことは大変です。

木造アパートの場合は、一般に、築10年で外観が古びてしまい、その後の経年劣化の進行も速く、外壁の塗装や屋根の張替えは必須となっていきます。

修理費は数十万円単位でかかり、大規模修繕工事を怠れば建物の寿命を縮めることになり、老朽化でローン返済が終わるまで運用するのも難しくなります。

また、外観が悪いと、近隣の新しいアパートに入居者を取られてしまい、空室の長期化を避けるには、家賃を下げなければなりません。

いっぽう、地主のアパート経営では、購入費用に地代が含まれず、ローン返済額が少ないため、土地無しの投資家よりも資金面で優位に立つことができます。

フルローンの投資家は、賃料の値下げ競争で地主経営者に対抗できず、経営破綻することもあり、家賃設定の見極めは利回り判断する最も重要な要素です。

POINT

✔︎物件広告の利回りは「表面利回り」で、リスク要因が含まれていない

✔︎アパート経営では、空室リスク、滞納リスクを考慮しなければならない

✔︎家賃設定はアパート経営で、利回りを左右する重要な要素である

まとめ

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割って算出しますが、経費や空室リスクが考慮されておらず、実際の利回りより高くなります。

アパート経営で成功するには、実質利回りや想定利回り(NOI)を算出する計算方法を身につけ、より正確な営業純利益を算出する必要があります。

アパートの平均利回りの相場は、都心ほど利回りが低く、地方に行くほど利回りが高いですが、利回りよりも、どれだけの利益が手元に残るかが重要です。

新築アパートは利回り相場は低いですが、修繕費が少なく安定した収益が見込め、中古は高利回りでハイリターンが期待できますが、リスクも高いです。

物件広告の利回りは「表面利回り」でリスク要因が含まれていないため、アパートを購入する際には、修繕費や空室リスクも利回り計算に取り入れましょう。

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