アパート経営で成功するには、利回りの考えた方を正しく理解して、物件の収益性を見極めて購入することが大切です。

また、都心や地方、新築や中古によって異なるアパートの利回りの相場を知り、利回りが高くなるにはそれなりの理由があることを認識しましょう。

「表面利回り」や「実質利回り」の違いや計算方法を知り、より正確な営業利益を計算して、真に優良な物件を見つけることが重要です。

今回は、アパート経営の利回りと計算の仕方、どのような点に注意して利回りを見れば良いのかについて説明します。

まず、利回りの理解で大切な「表面利回り」と「実質利回り」と「想定利回り」の違いと、それぞれの計算方法についてみてみましょう。

不動産投資では利回りを理解することが大切ですが、収益率を表す利回りには、主に、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

また、「想定利回り」という知っておいた方が良い利回りの計算方法もありますので、紹介したいと思います。

「表面利回り」は「グロス」とも呼ばれ、満室想定時の家賃収入をもとに、物件投資額が、どれだけの利益を生むかを概算で算出するものです。

「表面利回り」は、投資に対する利益率を簡単に知るのに適していますが、費用や空室リスクが考慮されていないため、純利益を計算することができないという特徴があります。

広告サイトなどに載せられている利回りは「表面利回り」であることが多いので注意が必要です。

「実質利回り」は、購入時の諸費用や、購入後の運営費用(Operating Expenses=OPEx)が計算に含まれるため、より正確な計算になります。

「表面利回り」は、投資効率を簡単な計算で算出できて便利ですが、実際の物件の収益性を知るのには「実質利回り」で計算します。

不動産の購入時には、仲介手数料や印税、司法書士への報酬や登記のための登録免許税、不動産取得税などの諸経費が発生します。

購入後の経費には、管理費、設備費、リフォーム、大規模修繕費積立金、税金、賃貸管理手数料、保険、ローン返済・金利など発生します。

入居者募集の広告宣伝費（AD）や、入居者退出に伴うクロスの貼替等も、入居者の入れ替わりが激しいエリアでは、必ず考慮しなければならない要素です。

実際にどれだけ利益があるのかを計算したい場合はこちらの利回りを使います。

また、「想定利回り」は、物件から1年間に得られる収益を想定した上で計算するものです。

すなわち、誰が想定するか、何を根拠に想定するかによって算出される数値が変わってきます。

不動産投資会社が提案してくる物件の利回りはこの方法で計算されていることも多いので注意が必要です。

「表面利回り」は、下記の計算式で算出されています。

例えば、年間100万円の家賃収入が期待できる物件で、購入価格が2,500万円と、2,000万円の物件の利回りを比較すると、

実質利回りは、必要経費を含めて、下記の計算式で求めます。

例えば、年間250万円の家賃収入が期待できる物件で、必要経費に50万かかり、購入価格が3,500万円、購入時の諸経費500万円の物件では、

となり、購入時に必要な経費を投資額に含め、年間の収入から経費を差し引いた、実際の収益を表す「実質利回り」は5%となります。

同じ物件を、経費を考慮しない「表面利回り」で計算すると、

となり、「表面利回り」約7.14%と「実質利回り」5%で、利回りに約2.14％の違いが出てきます。

想定利回りは、下記の計算式で求めます。

例えば、年間100万円の家賃収入を想定して、購入価格が2,500万円だとすると、

不動産投資会社側が提示してくる利回りはこういった数値の可能性もあるので注意が必要です。

不動産投資の中で、アパートはマンションに比べて物件価格が安く、少ない資金で始められると人気です。

アパート経営の利回りについてみてみましょう。

アパート経営は、区分ワンルームマンション投資のように1室を購入するのではなく、土地建物を1棟買いし、複数の部屋を運用します。

建物も木造で、鉄筋コンクリートのRC構造よりも購入価格が安くなり、少ない投資額で大きな収益を上げることも可能です。

アパート経営の利回りの相場は、区分ワンルームマンションに比べて、物件価格が安く、家賃収益が大きいため、「表面利回り」が高くなります。

また、ワンルームマンションでは、一室の運営で空室リスクが高いですが、アパート経営では、複数の部屋で空室リスクを分散できるメリットがあります。

しかし、アパート経営で成功するには、表面利回りで判断するのではなく、実質利回りを適切に算出し、キャッシュフローの面から考える必要があります。

詳しい利回りの数値は下ページにて紹介しているのでご覧ください。

アパートの物件広告に掲載された利回りは、投資金額に対する年間の収益の割合で、満室時の家賃収益を物件価格で割った「表面利回り」です。

表面利回りは「満室想定年収」に基づき計算されているため、表示利回りが良い物件でも、実際には収益率が悪いことがあります。

それは、アパート一棟を購入しても、全室が入居者で埋まらないことが多く、空室が発生すれば、その分の家賃収入が得られなくなるためです。

また、家賃滞納者に対して、直ぐに立ち退きを強要するのは難しく、入居者が滞納している期間も家賃収入を得ることができません。

空室リスクを考慮した営業純利益を算出するには、複雑な空室リスクの計算が必要にになるため、不動産の専門家に依頼する必要があります。

物件価格2,800万円で、6室ある一棟アパートを、200万円の諸費用をかけて購入した場合の、実際の利回りを計算してみましょう。

家賃を5万円に設定し、年間通して満室なら家賃収入は360万円、5室ならば300万円になります。

修理費などの経費を除外すれば、年間通して１室が空室の場合は、利回りは12%から10%に落ちてしまいます。

また、アパート経営の利回りは新築か中古かによって異なってくるので、次の章では新築と中古を比較しつつ、利回りを計算していきます。

中古のアパートは、新築に比べて利回りが高いのが魅力ですが、修繕費や空室リスクが高くなり、実際の利回りは低くなる傾向があります。

新築アパート経営と中古アパート経営の利回りについてみてみましょう。

一般に、新築アパートは、完成から1年以内で、入居者のいない状態から始める物件を指します。

新築アパート経営では、建物が新しく物件価値があるため、中古アパートよりも融資を受けることのできる期間が長いのがメリットです。

しかし、新築アパート経営では、初期の物件投資額が高いため、中古よりも利回りが低いというデメリットがあります。

新築マンション投資との類似点も多いので下記の記事も参考にしてください。

中古アパート経営では、物件購入価格が安く、高利回りでハイリターンが期待できるのがメリットです。

しかし、修理・修繕費が高くつくことや、近隣に新しいアパートができれば、設備面で負けて空室リスクが高くなることがデメリットです。

中古マンション投資との類似点も多いので下記の記事もぜひ参考にしてください。

例えば、購入時の諸経費を含めて2,000万円の中古と2,500万円の新築物件の利回りを比較してみましょう。

2,000万円の中古物件（A）は収益200万円で、修理費が年間経費50万円かかり、2,500万円の新築物件（B）は収益220万円で、年間維持費が10万円とします。

中古は新築より購入価格が500万円やすいですが、修理などの維持費に40万多くかかり、中古アパートの利回りは7.5%、新築の利回りは8.4%になります。

修理費を考慮すると、新築と中古の利回りには0.9％の違いがでてくるため、一概に、中古は利回りが高いから優良物件だとは言えないことが分かります。

政令都市別の全国のアパートの平均利回りから、アパート経営の利回りの相場について見てみましょう。

一棟アパートの投資利回りの相場は、地域ごとによって大きく異なります。

ここでは、2018年下半期の統計を用いて主要な地域の平均利回りを紹介します。

都市	平均利回り
札幌市	10.99%
新潟市	12.36%
仙台市	10.82%
川崎市	7.48%
横浜市	8.10%
さいたま市	8.35%
千葉市	8.75%
名古屋市	7.43%
大阪市	8.71%
堺市	13.70%
京都市	10.22%
神戸市	11.30%
広島市	7.22%
岡山市	10.37%
福岡市	7.71%
北九州市	10.73%

全体的に見て、東京都内では5～8％、地方の政令都市では8～10％、人口20万人程度の市町村では9～12％が、投資利回り相場の目安となっています。

参照元：2019年2月14日 不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや ）

全国の収益不動産の利回りを見ると、都心ほど利回りが低く、地方に行くほど平均利回りが高いことがわかります。

都心では、平均利回りは低くても人口が集中しているため、空室になっても次の入居者を集めやすく、空室が長期化することは少ないです。

地方では高利回りでも、過疎化で賃貸需要が縮小傾向にあり、空室リスクが高いという問題点があります。

都心部の物件は儲からない反面、安定した収入が期待でき、長期的に見れば、郊外の中古物件よりも平均利回りが良くなるケースが多いのが特徴です。

利回り上昇の要因には、土地の公示価格が下がったために、急に利回りが高くなることもあり、なぜ利回りが高くなったのかの要因を知ることは大切です。

利回りが高い物件にはそれなりの理由があることを認識し、高利回りだからという理由だけで、安易に物件に手を出さないようにしましょう。

ここまで利回りの計算方法についていろいろと紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？

ここでは、実際に自分で利回りを算出する際に、どのように算出するのが1番良いかを紹介します。

実際の手取り金額を算出するには諸経費を計算にいれる必要があります。

ここではその一例について紹介します。

物件価格2,800万円、購入諸費用200万円、部屋数５部屋のアパートで、家賃5万円、満室想定年収300万円の利回り10％の新築木造物件を想定します。

融資期間20年、年間ローン返済額160万円、管理費10万円、修繕積立金10万円、固定資産税25万円、火災保険5万円で、年間支出が210万円とします。

固定資産税・都市計画税、建物の保険料は賃料収入に対して約10％、管理会社に管理委託する場合の委託料は、賃料収入の5％が相場です。

固定資産税、建物保険料、管理委託料などの諸経費は、新築では賃料収入の約15％、中古では約30%と言われています。

家賃	5万円
部屋数	5部屋
年間想定家賃	300万円
ローン返済額	160万円
管理費	10万円
修繕積立金	10万円
固定資産税	25万円
火災保険	5万円
諸経費合計	210万円
手元に残る収益	210万円

 

実質利回りは、

で算出されるので、

同様の収益物件で物件の価格が4,000万円ならば2.25%、2,000万円ならば4%の利回りになり、購入価格も利回りに大きく影響します。

いっぽう、表面利回り10%の新築アパートでも、年間ローン返済額が160万円ならば実質利回りは3%、60万円と少なくなると約6.3%に上がります。

これらは、５部屋満室を想定して年間収益を計算しているため、経年劣化で空室率が高くなると収益が下がり、実質利回りが低くなるのを考慮しましょう。

地域や築年数で利回りは大きく異なることは理解していただけたでしょうか？

アパート経営において表面的利回りは、あくまで目安として考えるべきです。

ここでは、表面利回りの注意点や、空室・滞納リスク、家賃設定について理解し、アパート経営の利回りの正しい見方を身につけましょう。

アパート経営の物件広告利回りは「表面利回り」で、経費やリスク要因が含まれていない点を考慮しなければならず、あくまで目安でしかありません。

実際のアパート経営では、経年劣化に伴う空室リスクの増加、想定外の修繕費、賃料の値下げ、ローンの金利上昇、入居者トラブル、災害リスクがあります。

表面利回りにはこのようなリスク要因が含まれていないため、「高利回り」だけで判断すると、ローンの返済に支障をきたし、負債を抱えることもあります。

相続税の税制改革で課税対象者が増え、相続対策に土地活用でアパート経営をする人も増え、アパートの供給過多になっている地域もあります。

表面利回りを見るときは、エリア類似物件の利回りと比較して、家賃設定が高すぎないか、その価格で継続して収益が望めるかの見極めが大切です。

アパート経営においては、空室と滞納は重大なリスク要因で、中古物件で「満室想定年収」を維持することは、非常に難しいのが現実です。

空室を埋めるため、応募のハードルを下げて入居者条件を甘くすると、家賃滞納者が増える傾向があります。

滞納の場合は、アパート経営の経理上、家賃回収できなくても収益計上する必要があり、支払いを受けていなくても課税対象となります。

家賃を回収できない場合は、確定申告をやり直す「更生の請求」で一年以内に貸倒損失を計上し、税務署の厳密な審査を受けなければなりません。

夜逃げされた場合は、残物処分や清掃費も負担することになり、アパート経営の場合は、空室リスクよりも滞納リスクの方が要注意と言われています。

前述の通り、利回りは家賃収入に大きく左右され、中古のアパート経営では、高利回りの物件でも、購入時の家賃設定を維持していくことは大変です。

木造アパートの場合は、一般に、築10年で外観が古びてしまい、その後の経年劣化の進行も速く、外壁の塗装や屋根の張替えは必須となっていきます。

修理費は数十万円単位でかかり、大規模修繕工事を怠れば建物の寿命を縮めることになり、老朽化でローン返済が終わるまで運用するのも難しくなります。

また、外観が悪いと、近隣の新しいアパートに入居者を取られてしまい、空室の長期化を避けるには、家賃を下げなければなりません。

いっぽう、地主のアパート経営では、購入費用に地代が含まれず、ローン返済額が少ないため、土地無しの投資家よりも資金面で優位に立つことができます。

フルローンの投資家は、賃料の値下げ競争で地主経営者に対抗できず、経営破綻することもあり、家賃設定の見極めは利回り判断する最も重要な要素です。

利回りの相場は「何％なら儲かる」という指標ではなく、投資対象を絞り、その中から継続的に収益のあがる物件を見極める手段として利用することが大切です。

一般に、物件広告の表示には、利回りの％の下に「満室想定年収」の表記があり、立地の地図や、同じエリアの人気の物件が表示されます。

不動産会社のサイトにより掲載内容は異なりますが、図面や外観・内観の写真を含め、物件の詳細情報が確認できるようになっています。

同じエリアの似た価格帯の物件で、利回りと築年数、最寄り駅からの距離、間取りや内観・外観を比較しながら「満室想定年収」が適切かを判断しましょう。

アパート経営においては、「利回り」の高さよりも、実際に手元に残る利益がいくらになるのかの「キャッシュフロー」の考え方が重要です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割って算出しますが、経費や空室リスクが考慮されておらず、実際の利回りより高くなります。

アパート経営で成功するには、実質利回りや想定利回りを算出する計算方法を身につけ、より正確な営業純利益を算出する必要があります。

アパートの平均利回りの相場は、都心ほど利回りが低く、地方に行くほど利回りが高いですが、利回りよりも、どれだけの利益が手元に残るかが重要です。

新築アパートは利回り相場は低いですが、修繕費が少なく安定した収益が見込め、中古は高利回りでハイリターンが期待できますが、リスクも高いです。

物件広告の利回りは「表面利回り」でリスク要因が含まれていないため、アパートを購入する際には、修繕費や空室リスクも利回り計算に取り入れましょう。

また、初心者だけど、不動産投資を始めてみたいという方にはオススメなのがシノケンプロデュースという不動産投資会社です。

下ページで紹介していますので是非ご覧ください。