ホーム >> 不動産コラム >> 不動産投資 >> 【初心者必見】小額から始める不動産投資や失敗しないコツ、リスクを紹介
更新日 2018.12.18

【初心者必見】小額から始める不動産投資や失敗しないコツ、リスクを紹介

不動産投資の始め方

realestate

購入したマンションやアパートなどを第三者に賃貸して、家賃収入を得ることで資金を増やすのが不動産投資です。

月々安定した収入が得られることや、少額の資金から始められることなどのメリットがあります。

「難しい」「敷居が高い」と感じる人が多いのですが、実際には誰でも簡単に始めることができますので、お金を増やした人は積極的なチャレンジを検討しましょう。

不動産投資の始め方や具体的な手続きや注意点などをご紹介しますので、興味のある人は参考にしてみてください。

マンションやアパートを購入する際には、金融機関からの借り入れを利用することができます。

ただし借り入れの金額が大きくなるとその分だけリスクも大きくなりますので、特に初めての人の場合には自己資金をできるだけ多めに準備することをおすすめします。

自己資金の作り方はそれぞれに適した方法が異なりますが、基本的には少しずつ節約をして貯金をして貯めることになります。

投資ではお金を増やすことが難しいと考える人が多いのですが、実は最初の資金を貯めることが最も難しく、成功を実現するための重要なステップとなるのです。

まずは焦らずにじっくりと、自己資金を準備することから始めましょう

もちろん足りない部分はお金を借りて(ローンを組んで)始める必要があります。

このように不動産投資にはお金が必要となりますが、ローンを組むことによるメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

1,少ない自己資金から始めることが可能

2,高額の不動産を購入できる

デメリット

ローン返済の義務が生まれてしまう

自己資金が貯まりきっていなくても投資を始めることができ、いい物件があればすぐに投資を始めることができます。

少ない投資金額で高い利回りが期待できるため、レバレッジを効かせることができますが、その分ローン返済があることを忘れてはいけません。

空き室のリスクなどローン返済が滞るリスクはいくつかあり、そこに注意しておかないとローンだけが残ってしまうため注意しましょう。

次は実際に物件を探すことになりますが、この時には確実な家賃収入が期待できる物件かどうか、各種条件をじっくりと確認してみてください。

家賃収入を得るためには賃借人を見つけることが必要であり、賃借人が「住んでみたい」と思うような物件を購入することが重要なのです。

特に立地は収入を大きく左右するポイントになりますので、妥協せず立地条件の良い物件にこだわるようにしましょう。

都市部の場合には、特に駅からの距離が重要になります。

最寄り駅から徒歩10分以内の物件であれば、家賃を多少高めに設定してもすぐに賃借人が見つかるはずです。

その他には近くにスーパーやコンビニがあるかどうか、学校や病院や公園などに近いかどうかなども、忘れずにチェックするようにしましょう。

物件探しにあたって、都心と地方どちらに投資するか、という項目はとても重要になります。

それぞれのメリット・デメリットをよく理解しておきましょう。

---地方と都心の不動産の違い

  都心 地方
入居率 需要はあるが競争率が高い 需要は少ないが競合性は低い
利回り 都心<地方
管理 管理会社が多いから安心 トラブルの際の対応策を決めておく必要がある
売却時 買主が見つかりやすい 買主が見つかりづらい

地方の物件に比べ、都会の方が入居率(稼働率)がよく、管理も業者に頼めるため都会の物件一択に絞っている方は多くいらっしゃいます。

しかし、地方の物件は土地が安く、初期費用も安く済むため利回りを確保しやすく、早い段階で無借金の安全圏に達せます。

  都会の平均利回り

  →6~7%

  地方の平均利回り

  →12〜13%

以上のことから地方の物件へ投資する方が低リスクで不動産投資ができるのです!

その際空き室のままでは元も子もないので始める前に需要があるのかどうかの事前調査が重要になります。

ニーズがある場所であっても競合する場合が少ないため、掘り出し物件を見つけられる可能性が高いのです!

中古マンションを購入する際には、管理の状態をしっかりと確認してください。

マンションでは住人が共同で管理組合を運営して、マンション全体の管理を行うことが一般的です。

修繕積立金をしっかりと積立て、定期的な補修や修繕が行われているマンションであれば、安心して購入することができます。

一部には新築から長期間が経過しているにも関わらず修繕工事が一度も行われていないマンションや、住人が修繕積立金の支払いを滞納しているマンションなどもあるようです。

このようなマンションを購入してしまうと後で苦労することになりますので、重要事項確認書などにしっかりと目を通して管理の状態を確認することを心がけてください。

不動産を購入した場合は、その後も物件の手入れや入居者の募集など様々な手間がかかることになります。

不動産の場合には投資というよりも、自らが大家さんになって事業を運営するのだと考えるようにしましょう。

賃借人を見つけるためには不動産業者に依頼することが必要になりますし、入居者が入れ替わる際の室内の修繕には工務店や設備業者への依頼が必要になります。

大家さんとして安定した家賃収入を得るためには、まずは空き室のリスクに備えることが必要です。

借り入れを利用する際には家賃収入でこれを返済することになりますので、予定外の空き室が生じてしまうと返済計画に大きな影響を及ぼすことになります。

さらに滞納のリスクについても、同様に注意が必要だといえるでしょう。

空き室や滞納のリスクを抑えるためには、不動産業者の選び方が重要になります。

営業力(入居者募集能力)の高い不動産業者に依頼をすることで、空き室のリスクを抑えながら優良な入居者を確保することができるのです。

その他には火事や地震などのリスクに備えることが必要になります。

不測の事態に備えるためには、損害保険などを積極的に活用してみてください。

不動産投資では金融機関からの借り入れを利用することが一般的ですが、借り入れの割合が大きくなるとリスクが拡大することになりますので、便利だからといって借り入れに頼りすぎないようにしましょう。

特に変動金利型のローンでは金利上昇の影響が大きく、返済計画そのものが破綻してしまう可能性があります。

できるだけ自己資金を多めに用意して、借り入れの割合は全体の40%以下に抑えることを目安としてください。

さらに返済に余裕があれば、繰り上げ返済の積極的な活用がおすすめです。

繰り上げ返済を行った場合には返済の全額が借り入れ元本の返済に充当されるため、利息の負担を軽減して早期の完済を目指すことができます。

POINT

✔ローンを組むことができるから、始めるタイミングを逃すことが無い!

✔投資する物件の立地条件を精査することが成功と失敗の分かれ道

✔不動産投資のリスクは前もって理解しておくことで回避できる!

なぜ不動産投資が初心者に向いているのか

realestate

ここ数年は政府による低金利政策が続いており、銀行などの金融機関にお金を預けてもこれを大きく増やすことは難しくなっています。

限られた資金を大きく増やしたい人は、積極的な投資を検討してみましょう。

投資といえば株式やFX、仮想通貨などが人気となっていますが、これらの方法は大きな利益が狙える一方で損をしてしまうリスクも大きいため、どちらかといえば経験が豊富な上級者向けの方法だといえるでしょう。

投資に初めてチャレンジする初心者には、不動産への投資をおすすめしたいと思います。

不動産は家賃収入による確実な利益が得られる上に、場合によっては物件を売却することもできるため、比較的リスクが少ないという特長があります。

投資に不安を感じることが多い初心者にも最適な、安全性の高い堅実な投資法なのです。

不動産投資は住宅やアパートなどの不動産物件を購入して、これを賃貸住宅として提供することにより家賃収入を得るという方法になります。

いわゆる「大家さん」になることだと考えれば、わかりやすいかもしれません。

不動産資産の大きなメリットは、賃借人が見つかれば月々確実な収入が得られるということです。

購入した株式を売却するまで収益が未確定な株式などの資産とは異なり、不労所得としてあらかじめ一定の収入を計算することができますので、特に年金の代わりとなる収入を得たいと若いうちから考えている人などには、最適な方法だといえるでしょう。

毎月確実な収入が得られることには、計画的な投資が可能になるというメリットもあります。

借り入れた資金を家賃収入で確実に返済すれば、金融機関からの信用を獲得することでさらに大きな金額の借り入れが可能になるのです。

不動産投資ではさらに、節税の効果を期待することができます。

不動産物件を購入して維持していく際には、様々な費用が発生することになります。

各種の費用は家賃収入の申告額から費用として差し引くすることができますし、所得税の申告の際には様々な控除が適用されることになります。

不動産にはその他に相続の際に、相続税の支払いを軽減する効果があります。

所有する土地の上に借金をしてアパートなどの投資用建物を建築した場合には、相続税の計算の際には更地や一般住宅よりも低い価格で評価されることになるのです。

相続税の計算における財産の評価額を圧縮することができますので、所有する土地を子供や孫に相続させたいという場合には、不動産による節税を検討してみてください。

インフレのリスクに備えることができるのも、不動産資産の大きなメリットだといえるでしょう。

例えば銀行の定期預金にお金を預けた場合には、損をしてお金を減らしてしまう心配はありません。

リスクなしで確実に利息収入が得られることが、銀行預金の特長なのです。

ただしお金が減らないのはあくまでも額面上のことであり、急激なインフレが発生した場合にはお金の実質的な価値が下がってしまう可能性があります。

一方の不動産投資では土地や建物などを資産として購入するため、インフレが発生しても価値の下落が少ないというメリットがあります。

インフレが発生して物価が上昇した場合にはこれに伴って土地や建物の価格も上昇するため、資産価値の目減りを防ぐことができるのです。

不動産の購入には大きな資金が必要だという印象が強いのですが、実際には少額からの投資が可能になります。

例えば都市部では一人暮らしを対象としたコンパクトなワンルームマンション物件などが増えており、これらの物件であれば数百万円からの予算で購入することができるのです。

ワンルームマンションであれば管理の手間などもそれほどかかりませんし、将来売却したくなった場合にも買い手が見つかりやすくなりますので、初めて購入する不動産物件にも最適だといえるでしょう。

さらに銀行からの融資が受けられれば、限られた資金でレバレッジを効かせた大規模な投資が可能になります。

不動産ローンでは購入した物件そのものが借り入れの担保となるため、貸し倒れの可能性が少ないと判断されて金融機関の審査には比較的通過しやすいのです。

申込者が公務員や大企業の社員などの場合には信用力が高く評価され大きな金額の借り入れが可能になります。

数百万円から数千万円の自己資金が用意できれば、数億円の物件を購入することも夢ではないのです。

借り入れた資金は物件の賃貸による家賃収入により、無理なく返済することができます。

銀行からの借り入れを利用して物件を購入する場合には、申込者は生命保険に加入することになります。

返済期間中に申込者がケガや病気などで死亡した場合には、借り入れの残高を生命保険金で清算することで、残された家族のローン残額の支払いの義務は免責されるのです。

ローンを利用して購入した物件はそのまま家族に財産として遺すことができますので、いざという場合の備えにも安心なのです。

POINT

✔比較的リスクが低く、都合が悪ければ売却してすぐに撤退もできるから安心

✔投資物件は資産価値が高いためインフレなどの影響を受けづらい

不動産投資が成功するポイント

realestate

不動産投資で成功するためには、有能なパートナーを見つけられるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。

それほど重要な要素のひとつです。

不動産は生きものを扱うように、運用や賃貸管理が必要となります。

物件の見極めやローンの契約などの様々な手続きも必要ですので、ある程度の知識がなければ一人での判断では難しい面を持ちます。

その時々に合わせた最適なアドバイスや相談が受けられるような不動産業者を選択することが大切なのです。

数ある不動産業者の中でも信頼のおけるパートナーを見つけ出すためには、一定の判断基準を持って向き合うことが必要になります。

担当者の対応が優れているかどうかはひとつの見極めポイントです。

特に不動産投資が初めての方は、不安や疑問を抱えることが多くなりますので、より重要だと言えるでしょう。

担当者に質問した際に適切な回答が得られるかを見ます。

丁寧さや誠実さだけでなく、不動産以外にも経済状況にも精通しているか、普段から情報収集をしているかなど質問や説明を聞きながら判断します。

ある程度の質問ならマニュアルな回答を用意している場合がありますので、なぜその意見に至るのかを深掘りして聞いてみるのがコツです。

そこで、曖昧な回答ではなく、知識や経験に基づいた意見が返ってくるのであれば優秀な担当者だと言えます。

不動産は購入した後のことも考えておかなければいけません。

基本的には長期的な家賃収入を得ることによって、利益を得るための投資です。

いかに効率よく収入を得られるか、トラブルが起きた場合の対応など運用時のフォローが受けられるかは確認しておきましょう。

購入後のケアが充実していない場合だと、売り切りの謳い文句で損をする可能性があります。

計画的な運用や活用方法の提案や、最終的に売却をするのか、保有物件を増やしていくのかと言った将来的な見通しがあれば安心できます。

長期的に安定した家賃収入を得るためには、当然ながら需要がある物件であるかが重要なポイントになります。

そのため、取り扱っている物件が交通の便が良い場所であったり、住居者のための設備に力を入れていたり魅力的なものであるかを知っておきましょう。

不動産によっては得意とする物件が異なる場合があります。

目的の投資プランとマッチするような物件を多く扱っていれば、それだけ有利に働きます。

また、適正な価格を判断するためには複数の業者で比較をして見極めることも大切です。

気になる業者が見つかれば、運営しているHPや口コミを確認するのもおすすめです。

よくある質問が用意されていたり、担当者の紹介や顧客の声があったりしますので、ある程度の誠実な対応や気配りがあるかを判断できます。

また、SNSなどでの実際に利用した人の口コミや書き込みなども見ることができます。

ただし、注意しなければいけないことは、全てが正しい情報とは限らないということです。

あくまで参考情報として捉えて、総合的に判断することが求められます。

最適なパートナーとなる不動産を見つけると同時に、投資を行う本人が正しい知識を身に付けることも大事です。

いくら優秀なパートナーであっても、すべてを人任せにするのはリスクが伴います。

最終的には自分の判断で決めることが求められるのです。

また、できるだけ成功率を上げるためには知識だけではなく、経験も積む必要もあります。

不動産投資に関する正しい知識を身に付けることができれば、それだけ成功率を上げるステップへと繋がります。

不動産投資に関わる知識はインターネット上にもたくさんありますが、ひとつの情報だけに縛られず、新しい情報かつ重複している内容を比較的正しい情報だと考えるのが賢明です。

また、正しい情報を得るためには、誰が発信しているのかに着目すると良いでしょう。

ただし、インターネットのメリットは最新の情報が得やすい点にありますが、基本的な専門用語などは本を利用した方が得策です。

セミナーは営業のために実施することもあるため、安易に勉強目的で参加するには注意が必要になります。

成功率を上げるためには、不動産投資に関する知識はもちろん大切です。

しかし、情報はあまりに多く、精査するための時間やネガティブな情報によって肝心の投資ができない状況に陥ることがあります。

情報にとらわれすぎて、せっかくの機会を逃してしまう初心者は多く、時には決断力も必要とされます。

決断力を養うためには経験を積むことが必要です。

ただ、最初から金額の大きな物件を扱うのはリスクが高いため、比較的小さな物件から始めて成功する感覚を掴んでいきます。

市場の流れや傾向を見る力、購入から運用までのフローの習得、金融機関に関する知識など経験で得られることは多いです。

POINT

✔質のいい業者の見分け方は知識や経験に基づいた意見を持っているか

→たくさん質問してみよう!

✔複数の業者を比較することが大切

✔まずは小さな物件で経験を積むことから始めよう

まとめ

以上のように不動産投資はいくつかのポイントを抑えれば初心者でも始めることができます。

しかし、実際に不動産投資をしよう!と決意した方でも不安が残っている方は多くいらっしゃるかと思います。

そんな方は不動産投資セミナーに参加してみるのがいいでしょう!

セミナ―では、不動産投資に関するちょっとした疑問から悩みまですべてその業界のプロが対応してくれます。

投資計画のイメージが立ちにくい初心者の方などにお勧めです!

POINT

✔初期投資0円!不動産投資に関する相談も無料だから気軽に始められる

✔資金調達の相談ができる!

✔優秀なプランナーが多く在籍

オーナーズライフの詳細はこちら