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更新日 2019.4.21

[初心者必見!]不動産投資の始め方と失敗しないための方法!

不動産投資は低リスクで、安定的に利益を出すことが期待できる、投資法です。

一度、物件を購入してからは、手間がかからないことが多いため、最近ではサラリーマンの副業として注目されています。

今回はそんな不動産投資の始め方から、どうやったら不動産投資で成功できるかについて解説していきます。

不動産投資とは

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不動産投資とは利益を上げることを目的として不動産を購入する投資のことです。

近年、サラリーマンの副業や、資産運用の手段として、多くの人を惹きつけています。

不動産投資で利益を出す方法は、2つあります。1つ目は居住者からの毎月の家賃収入、2つ目は購入した不動産を買った時よりも高く売りその差額で利益を出すことです。

また、不動産投資の特徴として、FX投資や金融商品と比べて、低リスクで長期的に安定的な利益を出すことができると言えます。

不動産投資の始め方不動産投資で失敗しない方法をしっかりと理解しましょう。

不動産投資初心者の始め方

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不動産投資を始めるために必要なのは不動産に関する知識です。

不動産投資の情報収集をする際におすすめする方法は2つです。

1つ目は、無料の不動産セミナーに参加することです。

不動産投資セミナーに参加することで、セミナーを主催している企業が持つデータとノウハウを知ることができます。

セミナー主催企業の多くは過去の実績が蓄積されていおり、それらの、実際のケースを元にしたアドバイスは具体的かつ信憑性が高いです。

また、不動産投資セミナーに参加することで、モチベーションを高めることができます。

不動産投資セミナーでは、過去に成功の実績があるプロが解説してくれるため、成功するイメージをつかみ安くなります。

ですので、講義を通してモチベーションを高めることができるのです。

不動産投資セミナーを選ぶときのチェックポイントはこちらです。

  • セミナーを主催している会社
  • 不動産セミナーのテーマ
  • セミナーの講師の質
  • セミナーの参加費用

これらのポイントを判断軸として、複数の不動産投資セミナーを選びましょう

なぜなら、不動産セミナーを主催している会社によって、物件の選び方など意見が全く違うことがあるからです。

複数のセミナーに参加して、様々な価値観に触れることで、自分に合った物件を探すことができるようになります。

おすすめの不動産セミナーを知りたいという方はこちらの記事をどうぞ。すべて無料の不動産セミナーを集めました。

2つ目は、不動産に関する本を出来るだけ多く読むことです。

本を読むことは、たくさんの情報を集めるときに効率的であり、様々な情報を網羅することができます。

本を活用して、不動産投資の全体像を把握してから、自分に合った投資スタイルを見つけ、どうやったら成功できるのかを逆算しましょう。

不動産初心者がまず読むべき本の種類はこちらです。

  • 不動産に関する総合的な本
  • 高利回り投資法の本
  • 物件選びの本
  • 不動産管理の本
  • 税金関係、個人と法人の本

まずはこれらの分野を広く浅く学びましょう。

そうすることで、不動産投資の知識を総合的に増やすことができます。

それから、自分に合った投資スタイルを見つけ、不動産投資を成功するための道筋が見えてくのです。

情報収集と同時に資金準備も始めましょう。

マンションやアパートを購入する際には、金融機関からの借り入れを利用することができますが、借り入れの金額が大きくなるとその分だけリスクも大きくなりますので、特に初めての人の場合には自己資金をできるだけ多めに準備することをおすすめします。

具体的に言うと、最低でも300万円以上は必要でしょう。

また、年収が高ければ、高いほどローンを組める金融機関の幅が増えます。

投資ではお金を増やすことが難しいと考える人が多いのですが、実は最初の資金を貯めることが最も難しく、成功を実現するための重要なステップとなるのです。

まずは焦らずにじっくりと、自己資金を準備することから始めましょう

もちろん足りない部分はお金を借りて(ローンを組んで)始める必要があります。

このように不動産投資にはお金が必要となりますが、ローンを組むことによるメリット・デメリットは以下の通りです。

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一般的に融資をもらうには物価価格の20%が必要であると言われています。

ですので、もし5000万円のマンションをローンを組んで購入しようとした時の自己資金は1000万円必要になります。

もう一つの自己資金の目安の定説として最低300万円というものがあります。

物価価格によってはこれ以下の場合もありますが、融資を受ける際に300万円を用意しておくといいでしょう。

  • 購入資金を貯めるのを待つ必要がない
  • レバレッジを効かせて少額で高額の不動産を購入できる
  • 空室になるとローン返済が厳しくなる
  • 収入がなくなると返済できなくなる

自己資金が貯まりきっていなくても投資を始めることができ、いい物件があればすぐに投資を始めることができます。

少ない投資金額で高い利回りが期待できるため、レバレッジを効かせることができますが、その分ローン返済があることを忘れてはいけません。

空き室のリスクなどローン返済が滞るリスクはいくつかあり、そこに注意しておかないとローンだけが残ってしまうため注意しましょう。

融資を受ける際に重要な判断基準として、年収の高さがあります。

年収はいくら以上あればいいかというのは一概には言えませんが、目安として年収500万円を超えているかどうかが、不動産投資の融資をスムーズに受けるための基準というのは覚えておいてください。

しかし、年収500万円を超えていたとして、特に過去に金融事故がない場合でも、審査に落ちるという事例もあるので、年収500万円前後だと微妙なラインといえるでしょう。

一方で、年収500万円以下でも、融資を受けることは不可能ではありません。

しかしながら、年収が基準を超えていない場合だと、融資額が限られてしまったり、金利が高くなってしまいます。

このようなことになると、物件の幅が狭まったり、利益が出にくくなってしまいますので、年収が基準に満たない場合は無理して、始めることはないでしょう。

逆に年収が700万円以上あれば融資の審査にはかなり有利な水準なので、融資を受ける金融機関の選択肢が増えます。

POINT

✔本や不動産セミナーを活用して不動産に関する知識を十分につける

✔ローン返済の際のリスクを減らすために、じっくりと焦らず自己資金をためていく

✔物価価格の20%の頭金を用意して、年収が基準を超えていれば融資をスムーズに受けられる

[初心者向け]不動産投資のメリット・デメリット

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  • 毎月確実な収入が得られる
  • 相続の際の節税の効果
  • 不動産投資は少額から可能
  • レバレッジ投資ができる
  • 家族に資産を遺すことができる

不動産資産の大きなメリットは、賃借人が見つかれば月々確実な収入が得られるということです。

購入した株式を売却するまで収益が未確定な株式などの資産とは異なり、不労所得としてあらかじめ一定の収入を計算することができますので、特に年金の代わりとなる収入を得たいと若いうちから考えている人などには、最適な方法だといえるでしょう。

毎月確実な収入が得られることには、計画的な投資が可能になるというメリットもあります。

借り入れた資金を家賃収入で確実に返済すれば、金融機関からの信用を獲得することでさらに大きな金額の借り入れが可能になるのです。

不動産投資ではさらに、節税の効果を期待することができます。

不動産物件を購入して維持していく際には、様々な費用が発生することになります。

各種の費用は家賃収入の申告額から費用として差し引くすることができますし、所得税の申告の際には様々な控除が適用されることになります。

また、不動産にはその他に相続の際に、相続税の支払いを軽減する効果があります。

所有する土地の上に借金をしてアパートなどの投資用建物を建築した場合には、相続税の計算の際には更地や一般住宅よりも低い価格で評価されることになるのです。

不動産の購入には大きな資金が必要だという印象が強いのですが、実際には少額からの投資が可能になります。

例えば都市部では一人暮らしを対象としたコンパクトなワンルームマンション物件などが増えており、これらの物件であれば数百万円からの予算で購入することができるのです。

ワンルームマンションであれば管理の手間などもそれほどかかりませんし、将来売却したくなった場合にも買い手が見つかりやすくなりますので、初めて購入する不動産物件にも最適だといえるでしょう。

さらに銀行からの融資が受けられれば、限られた資金でレバレッジを効かせた大規模な投資が可能になります。

不動産ローンでは購入した物件そのものが借り入れの担保となるため、貸し倒れの可能性が少ないと判断されて金融機関の審査には比較的通過しやすいのです。

申込者が公務員や大企業の社員などの場合には信用力が高く評価され大きな金額の借り入れが可能になります。

前述した通りの自己資金が用意できて、年収の基準を越えることがきれば、数億円の物件を購入することも夢ではないのです。

借り入れた資金は物件の賃貸による家賃収入により、無理なく返済することができます。

銀行からの借り入れを利用して物件を購入する場合には、申込者は生命保険に加入することになります。

返済期間中に申込者がケガや病気などで死亡した場合には、借り入れの残高を生命保険金で清算することで、残された家族のローン残額の支払いの義務は免責されるのです。

ローンを利用して購入した物件はそのまま家族に財産として遺すことができますので、いざという場合の備えにも安心なのです。

POINT

✔居住者さえ見つければ、毎月確実な収入が入る

✔各種の費用は家賃収入の申告額から費用として差し引くすることができるので節税対策にもなる

✔少額の資金で始めることができて、限られた資金でれられっじを効かせた 大規模な投資が可能になる

  • 災害のリスク
  • 空室のリスク
  • 居住者の滞納リスク
  • 資産価値が下落する可能性
  • 金利が変動する可能性がある

火災や地震・洪水による不動産の投資物件の損失や、不動産価値が下がるということはあります。

天災などで、物件を建て直さなければいけなくなった場合、修繕費がかかります

火災保険や地震保険などに加入していない場合は、その際に全額負担することになるので、保険料の費用対効果を考えて、しっかりと対策をしましょう。

不動産経営の最大のリスクと言ってもいい空室のリスク。

入居者が入らなければいつまでたっても利益は出せません。

空室対策で一番重要になるのは管理会社です。

管理会社を利用することで、入居率をあげてリスクを回避しましょう。

不動産管理会社の選び方の記事はこちらです。

長い期間に渡る不動産投資の間には入居者が家賃を払わないという可能性もあります。

このような居住者の滞納に備えるには、滞納家賃の回収に強みをもつ賃貸管理会社に管理をお願いしましょう。

賃貸管理会社の中には、もし滞納があった場合に管理会社が滞納家賃を保証するものもあります。

管理会社への手数料も考えて、滞納のリスクに備えましょう。

資産の価値は様々な要素によって決定づけられますが、当然、資産の価値は下がることがあります。

また、少子高齢化で、人口が右肩下がりに減少している日本は、近い将来、地方だけではなく東京でも空き家が急増して、住宅供給数が総世帯を上回る減少が起きると言われています。

それにつれて、今後、不動産の価値が下がるのではないかと予想されています。

これらの対策として、不動産の価値が下がらない物件を探すということが挙げられます。

資産価値の下がりにくい物件の特徴を抑えることで、安定した不動産投資運用をすることができます。

多くの人が不動産を購入する際にローンを組みます。

その際のローンの返済金額は高いものが多く、数%上昇しただけでも、返済額が数百万高くなることがあります。

金利の上昇の対策としては、金利が上昇してしまった時の計画を事前に立てておくことです。

ローンを組む際に、金利が上昇しても、返済が滞らないような資金計画をシミュレーションをおこないましょう。

POINT

✔突然の天災や災害に備えて保険に加入するなどしてリスクを回避する

✔空室・居住者の滞納リスクには管理会社にお願いして、安全な不動産経営をする

✔金利変動の可能性は常にあるものだと思い、返済できるか事前にシミュレーションを行う

不動産投資物件の選び方

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不動産物件の選び方として大前提として、覚えておかないといけないのは、住む人の立場になって選ぶということです。

家賃収入を得るためには賃借人を見つけることが必要であり、賃借人が「住んでみたい」と思うような物件を購入することが重要です。

特に立地は収入を大きく左右するポイントになりますので、妥協せず立地条件の良い物件にこだわるようにしましょう。

都市部の場合には、特に駅からの距離が重要になります。

最寄り駅から徒歩10分以内の物件であれば、家賃を多少高めに設定してもすぐに賃借人が見つかるはずです。

その他には近くにスーパーやコンビニがあるかどうか、学校や病院や公園などに近いかどうかなども、忘れずにチェックするようにしましょう。

物件探しにあたって、都心と地方どちらに投資するか、という項目はとても重要になります。

それぞれのメリット・デメリットをよく理解しておきましょう。

---地方と都心の不動産の違い

  都心 地方
入居率 ニーズはあるが競争率が高い ニーズは少ないが競合性は低い
利回り 6〜7% 12〜13%
管理 管理会社が多いから安心 トラブルの際の対応策を決めておく必要がある
売却時 買主が見つかりやすい 買主が見つかりづらい

地方の物件に比べ、都会の方が入居率(稼働率)がよく、管理も業者に頼めるため都会の物件一択に絞っている方は多くいらっしゃいます。

しかし、地方の物件は土地が安く、初期費用も安く済むため利回りを確保しやすく、早い段階で無借金の安全圏に達成することが可能です。

その際、空き室のままでは元も子もないので、始める前にニーズがあるのかどうかの事前調査が重要になります。

ニーズがある場所であっても競合する場合が少ないため、掘り出し物件を見つけられる可能性が高いのです!

不動産投資に失敗しないためには

前述したとおり、不動産投資に関する正しい知識を身に付けることができれば、それだけ成功率を上げるステップへと繋がります。

不動産投資に関わる知識はインターネット上にもたくさんありますが、ひとつの情報だけに縛られず、新しい情報かつ重複している内容を比較的正しい情報だと考えるのが賢明です。

また、正しい情報を得るためには、誰が発信しているのかに着目すると良いでしょう。

ただし、インターネットのメリットは最新の情報が得やすい点にありますが、基本的な専門用語などは本を利用した方が得策です。

決断力を養うためには経験を積むことが必要です。

ただ、最初から金額の大きな物件を扱うのはリスクが高いため、比較的小さな物件から始めて成功する感覚を掴んでいきます。

市場の流れや傾向を見る力、購入から運用までのフローの習得、金融機関に関する知識など経験で得られることは多いです。

不動産投資で成功するためには、有能なパートナーを見つけられるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。

不動産は生きものを扱うように、運用や賃貸管理が必要となります。

物件の見極めやローンの契約などの様々な手続きも必要ですので、ある程度の知識がなければ一人での判断では難しい面を持ちます。

その時々に合わせた最適なアドバイスや相談が受けられるような不動産業者を選択することが大切なのです。

数ある不動産業者の中でも信頼のおけるパートナーを見つけ出すためには、一定の判断基準を持って向き合うことが必要になります。

長期的に安定した家賃収入を得るためには、当然ながらニーズがある物件であるかが重要なポイントになります。

そのため、取り扱っている物件が交通の便が良い場所であったり、住居者のための設備に力を入れていたり魅力的なものであるかを知っておきましょう。

不動産によっては得意とする物件が異なる場合があります。

目的の投資プランとマッチするような物件を多く扱っていれば、それだけ有利に働きます。

また、適正な価格を判断するためには複数の業者で比較をして見極めることも大切です。

担当者の対応が優れているかどうかはひとつの見極めポイントです。

特に不動産投資が初めての方は、不安や疑問を抱えることが多くなりますので、より重要だと言えるでしょう。

担当者に質問した際に適切な回答が得られるかを見ます。

丁寧さや誠実さだけでなく、不動産以外にも経済状況にも精通しているか、普段から情報収集をしているかなど質問や説明を聞きながら判断します。

ある程度の質問ならマニュアルな回答を用意している場合がありますので、なぜその意見に至るのかを深掘りして聞いてみるのがコツです。

そこで、曖昧な回答ではなく、知識や経験に基づいた意見が返ってくるのであれば優秀な担当者だと言えます。

不動産は購入した後のことも考えておかなければいけません。

基本的には長期的な家賃収入を得ることによって、利益を得るための投資です。

いかに効率よく収入を得られるか、トラブルが起きた場合の対応など運用時のフォローが受けられるかは確認しておきましょう。

購入後のフォローが充実していない場合だと、売り切りの謳い文句で損をする可能性があります。

計画的な運用や活用方法の提案や、最終的に売却をするのか、保有物件を増やしていくのかと言った将来的な見通しがあれば安心できます。

気になる業者が見つかれば、運営しているHPや口コミを確認するのもおすすめです。

よくある質問が用意されていたり、担当者の紹介や顧客の声があったりしますので、ある程度の誠実な対応や気配りがあるかを判断できます。

また、SNSなどでの実際に利用した人の口コミや書き込みなども見ることができます。

ただし、注意しなければいけないことは、全てが正しい情報とは限らないということです。

あくまで参考情報として捉えて、総合的に判断することが求められます。

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ハウツーオーナーの不動産投資一括お問い合わせを活用することで、厳選された、上場・大手不動産投資会社、最大5社の独自の収益プランを比較することができます。

ハウツーオーナーの特徴として、不動産投資にもっとも、リスクが低いと言われているワンルームマンション投資の特化した、不動産会社と多く提携している点が挙げられます。

不動産会社を選ぶ際に迷ったら、是非、ハウツーオーナで比較してみましょう。

POINT

✔正しい知識を身につけたら、リスクの少ない物件を購入してみよう

✔信頼のおけるパートナーを見つけるには物件の特徴、担当者の質の見極め、購入した後のフォロー充実度をチェック

✔ホームページや口コミなどは参考情報として、捉える

不動産投資の注意点

中古マンションを購入する際には、管理の状態をしっかりと確認してください。

マンションでは住人が共同で管理組合を運営して、マンション全体の管理を行うことが一般的です。

修繕積立金をしっかりと積立て、定期的な補修や修繕が行われているマンションであれば、安心して購入することができます。

一部には新築から長期間が経過しているにも関わらず修繕工事が一度も行われていないマンションや、住人が修繕積立金の支払いを滞納しているマンションなどもあるようです。

このようなマンションを購入してしまうと後で苦労することになりますので、重要事項確認書などにしっかりと目を通して管理の状態を確認することを心がけてください。

不動産投資のデメリットとしてもあげましたが、各種リスク管理は非常に重要です。

大家さんとして安定した家賃収入を得るためには、まずは空き室のリスクに備えることが必要です。

借り入れを利用する際には家賃収入でこれを返済することになりますので、予定外の空き室が生じてしまうと返済計画に大きな影響を及ぼすことになります。

さらに滞納のリスクについても、同様に注意が必要だといえるでしょう。

空き室や滞納のリスクを抑えるためには、不動産業者の選び方が重要になります。

営業力(入居者募集能力)の高い不動産業者に依頼をすることで、空き室のリスクを抑えながら優良な入居者を確保することができるのです。

その他には火事や地震などのリスクに備えることが必要になります。

不測の事態に備えるためには、損害保険などを積極的に活用してみてください。

不動産投資では金融機関からの借り入れを利用することが一般的ですが、借り入れの割合が大きくなるとリスクが拡大することになりますので、便利だからといって借り入れに頼りすぎないようにしましょう。

特に変動金利型のローンでは金利上昇の影響が大きく、返済計画そのものが破綻してしまう可能性があります。

できるだけ自己資金を多めに用意して、借り入れの割合は全体の40%以下に抑えることを目安としてください。

さらに返済に余裕があれば、繰り上げ返済の積極的な活用がおすすめです。

繰り上げ返済を行った場合には返済の全額が借り入れ元本の返済に充当されるため、利息の負担を軽減して早期の完済を目指すことができます。

POINT

✔︎定期的な補修や修繕が行われているかなどのマンション管理状況を確認する

✔空室や滞納のリスクは不動産業者選びが重要で、火事や地震などのリスクは損害保険に備える

✔借り入れの割合は40%にしてリスクを削減して余裕があれば、繰り上げ返済を行う

まとめ

以上のように不動産投資はいくつかのポイントを抑えれば初心者でも始めることができます。

しかし、実際に不動産投資をしよう!と決意した方でも不安が残っている方は多くいらっしゃるかと思います。

そんな方は不動産投資セミナーに参加してみるのがいいでしょう!

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投資計画のイメージが立ちにくい初心者の方などにおすすめです!

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