ホーム >> 不動産コラム >> 不動産投資 >> 【失敗談から学ぶ】アパート経営に潜むリスクを紹介!回避術と対処術
更新日 2019.10.9

【失敗談から学ぶ】アパート経営に潜むリスクを紹介!回避術と対処術

注文住宅とは、自分の要望を反映しやすい家の建て方である。とよくありますが、これって本当なのでしょうか?

注文住宅なら確かに柔軟に対応できる、という点で大きなメリットを持っていますが、逆に言えばそれはオリジナルなので、業者自体もその後の生活で不便に感じることが多くなってしまった、といったデータをあまりため込めていないのです。

こういった不安定な注文住宅を成功させるためにも、失敗例からやってはいけないタブーを学び、リスクを回避した設計をしましょう!

間取りで失敗したこと

realestate

家族と一緒に暮らすための注文住宅を建てる時には、ハウスメーカーから間取りの提案を受けるようになります。

ハウスメーカーから提案を受けたとしても、間取りに関する知識がなければおすすめされるままに間取りを決める事になるでしょう。

リビング階段のメリットは、子供が家に帰ってきたときに、必ず親の顔を見てから自分の部屋に行くようになるので、子供の様子を確認出来るという点があります。

しかしそういったメリットがあるだけではなく、デメリットの部分もありますので、失敗したと思う事もあるでしょう。

我が子が帰宅した時には、必ず自室に入る前にリビングを通って二階に上がる事になりますが、それは子供の友だちが遊びに来た時にも同じことになります。

子供が大きくなってくると、遅い時間帯に遊びに来る事もありますので、リビングを通って二階に上がるとなれば、親はいつまでたっても家の中でリラックスすることが出来ません。

母親としても、風呂上りに化粧を落とした状態でゆっくりする事も出来なくなるので、困るはずです。

デメリットとしてあるのは、エアコンの利きが悪くなるという点もあります。

寒いからエアコンをつけたとしても、リビングの暖かい空気が二階に流れていくようになりますので、なかなか部屋の中が暖まりません。

エアコンをフル稼働して部屋の中を暖めるとなれば、電気代がかさんでしまうので、家計を圧迫することになります。

調理をすればにおいが発生することになりますので、換気扇などを回しながら対策をしていかなくてはなりませんが、換気扇だけでは対応しきれない場合もあります。

リビング辺りまでであればなんとか換気扇で対応できたとしても、二階にまで階段を通じて臭いが上がってしまえば、対応がしきれなくなるでしょう。

注文住宅では、予算や土地の問題から建てられる大きさが限られていますので、限られた建坪の中で間取りを考えていかなくてはなりません。

出来るだけ部屋や収納を広く取ろうとすれば、必然的に他の部分が狭くなるのは避けられなくなります。

普段はリビングや部屋で過ごす事になるので、玄関はそこまで広い必要がないと狭くする事がありますが、ここでも失敗する事があるのです。

玄関は靴を履いたらすぐ出かけていく場所になりますので、ほんの一分程度しかいる事がない場所と考えられますが、あまりにも狭すぎると出かけにくくなります。

子供が小さい時には親子で出かけるようになりますので、子供に靴を履かせなくてはなりません。

子供に靴を履かせる時にあまりにも狭ければ、玄関が混雑することになり、みんなで一度に出かけにくくなってしまいます。

玄関にはたくさんの荷物を置く必要はないと考えられますが、置いておけば便利なものもあります。

玄関が広い事によって、子供の一輪車やサッカーボールなどを置いておく事も出来ますし、傘立てや帽子などもかけておく事が出来ます。

出かける時に必要なものを玄関にまとめて置いておく事が出来れば、忘れ物をしにくくなりますが、置く場所がなければ、どこに置けばいいのか困る事になります。

お客様がやって来た時に困る

/div>

注文住宅に暮らしていると、近隣の人達が訪れてくる事もあります。

回覧板を持って来たり、おすそ分けを持ってきてくれたりと、マンションではないような近所付き合いが注文住宅では行われることも多いです。

誰かが訪れてきたときに話をする時にでも、玄関が広ければ玄関に腰かけてもらって話をする事も出来ますが、狭ければ家の中に入ってもらって話さなくてはなりません

そうなると常に家の中を綺麗にしておかなくてはならないでしょう。

周囲に家がなければ日当たりがいいですので、洗濯物も早く乾きやすいと考えるようになります。

高い建物などもなければ洗濯物も乾きやすいですので、どこの場所にベランダを設置しても大丈夫だと過信してしまうのは失敗の元です。

日当たりがいい場所だとしても、やはり洗濯物が乾きやすいのは南向きのベランダですので、東向きや西向きの場合などは、なかなか乾かなくなります。

東向きの場合は朝早く干さなくてはなりませんし、西向きの場合は夕方まで干しておかなければ乾かなくなるので、なかなか取り込めなくなります。

各部屋からベランダに出ることが出来なければ、布団を干すときに遠回りをしなくてはなりません。

自分の部屋からベランダにすぐに出ることが出来れば、それぞれが自分で布団を干す事が出来るので、家事の手間を減らす事が出来ます。

しかし一つの部屋からしか出られなければ、布団を干すのが面倒になり、なかなか干さないという状態を作り出してしまいます。

注文住宅の間取りで失敗しない為には、メリットの反面デメリットがないかも考えておく事が大事です。

POINT

✔間取りに関してメリットだけでなくデメリットもしっかり考慮に入れておく

✔広い部屋を作るのではなく広く見える部屋をいくつか作る!

導入した設備で失敗したこと

realestate

注文住宅では、あったら良いと思う設備や憧れの設備を自由に導入できることがメリットです。

せっかく新築の家を建てるのだからと思ったり、後からつけるのは大変という言葉を聞いたりして「とりあえず入れておこう」と考えることもあるでしょう。

しかし、ただでさえ注文住宅は建売住宅よりも費用が高くなりがちなので、不必要な設備にお金を使うのは避けたいものです。

実際に注文住宅を建てた方の中には、良いと思って導入したけれど使いにくいためにほとんど使っていないことや、使い勝手が悪すぎて数年でリフォームすることになったという失敗があるようです。

導入した設備の失敗にはどのような例があるのでしょうか。

大きな窓のついたリビングは室内が明るくなりますし、開放的な雰囲気で憧れる方も多いでしょう。

しかし、隣家と窓の高さが同じ場合や、道路に面している場合は外からの目線が気になってしまいます。

そのため、結局カーテンを閉めっぱなしにするので、普通の大きさでも良かったと考える方もいます。

大きな窓をつける場合は、外からの視線が気にならない位置にするか、外構で目隠しになるフェンスや塀を設置するなど工夫が必要です。

大きな窓と同様に、天窓は室内を明るくしてくれるものです。

日当たりによっては、天窓を導入すると部屋の印象が大きく変わります。

しかし、実際に毎日生活をしてみると紫外線が気になってしまうという方がいます。

日焼けだけではなく家具や床なども日が当たっているところだけ傷んでくるものです。

天窓のから入る光がどこに当たるのかは十分に検討してから導入することをおすすめします。

キッチンは様々な便利設備があり、その中でシンクの上に天板を置き作業スペースを広くできるものがあります。

シンクの上で食材を切ればゴミの処理が楽になりますし、水気の多いものを扱う際にシンクの上で作業できるのは便利です。

しかし、便利であってもこの設備の導入のためにはシンクを深くしなければならないので、人によっては腰痛になってしまい不便に感じることもあります。

また、掃除が大変になるというデメリットもあります。

玄関では左右両側に扉を開けることができる親子扉が失敗した例です。

これは片開きの扉と比較すると数万円高くなるものです。

親子扉は大きなものを入れるときには便利ですが、それだけ大きなものを運び込む機会は多くはないものです。

掃き出し窓がある場合には、そちらから入れた方が便利な場合もあり、結局使わなかったという例があります。

注文住宅だからと、お金をかけて様々な便利機能や憧れの設備を導入しても使わなかったり、リフォームすることになったりしてはもったいないです。

このような失敗を避けるためにはどうすれば良いのでしょうか。

失敗例を参考に考えてみましょう。

設置してみて使わなかったというものの例でベランダがあります。

「どこの家にも当然ついているもの」という印象がありますが、面積にもよりますが数十万円かかることが多いです。

それだけお金をかけたものの、花粉などの影響で洗濯乾燥機を使っていたり、庭に洗濯干しのスペースがあったりして一度も出ていないという方がいます。

このようなケースであれば、今の生活スタイルや、庭をどのように利用するかなどを事前に考えていれば不要だと分かったでしょう。

注文住宅の場合は、自由に設置できることがメリットなのですから、当然あるものという先入観は捨てて考えることが大切です。

毎日使う設備となると使っていく上での費用まで考えることが必要です。

例えば、浴室暖房乾燥機 は洗濯が乾きにくい時期に便利なように思えます。

しかし、実際に使ってみると乾きが不十分であったり、しっかり乾かそうとすると電気代が気になったりしてしまい使わなかったという失敗談があります。

浴室暖房は高齢者のヒートショック現象の予防や冬の入浴を快適に過ごすためには便利なものです。

しかし、乾燥機としての機能を期待しすぎると後悔してしまう方がいます。

設置するのであれば事前に機器の機能や口コミなどを十分に確認しておきましょう。

リビングで人気の設備に吹き抜けやリビング階段があります。

家族が帰宅後必ず顔を合わせられるリビング階段や、広い空間を作ってくれる吹き抜けは設置を考えるかたも多いでしょう。

しかし、これらを導入する場合は断熱性能を充実させることや床暖房などの設置も考えることをおすすめします。

暖かい空気は高いところへ行くものです。

そのため、リビングで暖房を運転していても、吹き抜け部分や階段から暖かい空気が上に行ってしまうためリビングが暖かくならず暖房効率が悪くなってしまいます。

冬に寒い思いしないで済むためには対策が必要になります。

POINT

✔導入する設備はその後の生活を考慮してたうえで購入するべき

土地選びで失敗したこと

realestate

夢のマイホームづくりのためには、どこの土地を選んで暮らしていくかによって、家の中で過ごす時にどれだけリラックスして暮らせるかが決まります。

生活をしていく上では、家の中で過ごす事もあれば、会社に出勤をしたり買い物に行ったりなど、様々な場所に出かけていくようにもなります。

注文住宅での土地の選び方によって、楽に出かけることが出来なくなる場合もありますので、土地の場所にはこだわっておいた方がいいでしょう。

できるだけ安い土地を見つけて注文住宅を建てれば、土地の値段が安いために、注文住宅の建物にお金をかける事も出来ますので、こだわりの家を建てられるようになります。

しかし土地が安い地域というのは、街の中心地から離れて郊外にある事が多いですので、買い物などに行く時にも中心地まで出かけていかなくてはなりません。

その為、買い物に行くにも車がなければ行かれなかったり、出かけてから帰ってくるまでに時間がかかるようになってしまいます。

街の中心地域に注文住宅を建てたとしても、坂の上の場所で暮らすとなれば何かと不便になります。

坂の上で暮らせば、見晴らしもいいですので景色のいい場所で暮らすことは出来ますが、家に帰ってくるのが大変です。

行きは下りなのでいいですが、帰りは上りですので帰ってくるのが大変になります。

買い物に自転車で出かけるにしても、帰りは自転車と荷物をもって坂を上らなくてはなりませんので大変です

学校や幼稚園の近くで暮らせば、子供が通いやすいと思って学校近くを選んだ場合、音に悩まされる事があります。

幼稚園では毎日外遊びの時間がありますので、子供達の大きな声が響き渡る事になります。

学校の近くの場合、音楽やクラブ活動の時間になると、管楽器などの大きな音が近隣に響き渡りますので、昼間に家にいる時には静かに過ごす事が出来なくなってしまうでしょう。

夏場になれば子供達はプールで遊ぶようになりますので、さらに子供達の声は大きなものになり、騒音に近い位にもなります。

近隣に飲食店が軒を並べているような地域の場合、様々な臭いが漂ってくる事になります。

時間帯によっては気にならない事があったとしても、風の向きによっては家の中まで臭いが流れ込んでくる事になりますので、窓が開けられない状態になるでしょう。

窓が開けられなければ、家の中の空気を入れ替える事も出来ませんので、不衛生な状態で過ごす事になりかねません。

臭いの強さによっては、ベランダに洗濯物も干せないような状態になり、部屋干しを余儀なくされてしまいます。

一昔前までのように、近所付き合いが少ない世の中になってきていますが、注文住宅を建てた場合はそれなりに近所付き合いを行っていくようになります。

マンションのように隣に誰が住んでいるかもわからないという状態にはなりませんので、気をつけなくてはなりません。

町内会の行事などで顔を合わせる事もありますし、子供の同級生の親という事もありますので、なんらかのかかわりを持って接していくと考えてみる事です。

新しく出来た団地などの場合、若い世代が注文住宅を建てる場合が多いですので、子育て世代にとっては同年代の子供がいる可能性が高い場所なので、一緒に遊ばせられるというメリットがあります。

しかし子供が多い地域という事は、子供が団地内の道路を占拠して遊び始める事も多いですので、ボールをける音に悩まされてみたり、子供が勝手に庭に侵入してくるなどの被害を受ける事もあるでしょう。

静かに家の中で過ごしたい人にとっては、近隣の子供達の声で悩まされる場合もあります。

子供達が少ない地域であれば、子供に家の前の道路で遊ばれる事もありませんので、被害が少なくなると考えられますので、家の中で静かに過ごせそうです。

子供が少ない地域となれば、古くからある団地であれば、そこで何十年と暮らしてきている人達ばかりになりますので、高齢者が多い地域と考えられます。

そういった地域の場合、古くから決められたルールがあったり、新参者には冷たい空気が流れるという場合も多いので、頼れる人がいない可能性も出てくるでしょう。

失敗例を知る事によって、どんな土地がベストなのかがわかってきます。

他の人にとってはデメリットの多い土地だったとしても、自分にとってはメリットになる土地の可能性もあるからです。

この先何十年も暮らしていくためには、いかに暮らしやすい地域なのかを見極めなくてはなりませんので、たくさんの失敗例を見るようにし、自分が求めている土地を探し出さなくてはなりません。

住宅会社選びで失敗したこと

realestate

注文住宅を建てるときに大切なのは、まずどこの住宅会社を選ぶかということです。

住宅は、会社によってさまざまあります。

材料や工法はもちろん、それぞれの間取りや設備に至るまで、住宅メーカーや住宅会社によって違ってきます。

まずはパンフレットを集めて比較するという人が多いと思いますが、無意識によく名前を聞く会社を選んでいませんか?もちろん、それも住宅会社を選ぶ方法としては間違っているわけではありません。

いわゆる大手の会社には何より信頼度があります。

途中で何か予期せぬことがあっても速やかに対処してくれるはずですし、住み始めてから欠陥が見つかるなどということもないでしょう。

しかし、知名度があるということはそれだけ宣伝などにお金をかけているということです。

そのためにはしっかりと利益を上げる必要があります。

住宅会社で利益を上げるためには、やはり建築費を上げる必要があるということ。

つまり、あまり宣伝をしていない会社に比べると、建築費が高額になる可能性があるということになります。

もちろん、それでも信頼度が一番と考える人もいますので、どこに価値を見出すかということは個人の考え方次第です。

ですが、「大手である」という理由だけで住宅会社を選んでしまうと必要以上に高額な建築費を支払わされてしまう可能性もあります。

もう一つ、大手の住宅会社やメーカーの特徴として挙げられることにパンフレットや住宅展示場に建てられた家の美しさや高級感があります。

もちろんこれも会社にとっては宣伝の一つなので、かなり力を入れて作られています。

今一番売り出したい商品や工法などをふんだんに使い、間取りや窓の大きさ、使われている設備、置いてある家具などにもある程度お金をかけています。

こうしたパンフレットや展示場の家、営業マンの言葉などを聞いて、将来の家への夢がつい広がってしまうのは当たり前のことです。

ですが、では実際にその家に住んだとして本当に自分に合った暮らしができるのでしょうか?家はそこに暮らす人によって住みやすさや使いやすさは違ってきます。

そういうことに対応できるのが注文住宅のいいところです。

しかし、住宅会社によって「売りたい商品」が強すぎると、本当に自分に必要なものが見えなくなってしまうこともあります。

大手の住宅会社が作り出しているパンフレットや展示場の家はあくまでもイメージであるということをしっかりと頭に入れておく必要があります。

最近、周りで注文住宅を建てた知り合いがいたら、やはり話を聞いてみたくなります。

実際にかかった建築費や工法や間取りなど、聞きたいことはたくさんあります。

実際にその家を見せてもらう機会もあるかもしれません。

そんなとき、「どこの住宅会社にしたの?」と質問したら「紹介しましょうか?」という話になる可能性もあります。

もちろん、目の前の素敵な家を建てた会社なら信頼できるでしょう。

「◯◯さんの紹介」となれば、何かメリットもあるかもしれません。

これがうまく進めば自分もいい注文住宅を建てられます。

ですが、これが裏目に出る場合もあります。

たとえば、最初に地面上で見たときはOKだったものも建て始めてから変更したいことがあったときなど、相手を困らせたくないという思いから本音を言えなくなったり、予算的な問題が出てきたときにもそれを伝えることで相手を不快にさせてしまうのでは?と考えてしまうと、意思の疎通がうまくできなくなる可能性があります。

本来、住宅会社と建て主は対等な立場であることが大切です。

紹介してくれた人と住宅会社との信頼関係に傷をつけるのでは?と遠慮して、何も言えない状況になっては住み始めてから後悔することになり兼ねません。

注文住宅を建てる場合には、まず土地の取得をする必要があります。

そのとき、取引を行った不動産会社が自分の知り合いの住宅会社を紹介してくれるということもあります。

もちろん、不動産会社と住宅会社が付き合いがあり、信頼できる会社を知っている可能性は大いにあるでしょう。

もしかしたら、実績のあるいい会社を紹介してくれるかもしれません。

ですが、不動産会社はあくまでも不動産取引を行っている会社であって、住宅の専門家ではありません。

また、住宅会社を紹介することで仲介手数料を目的にしているだけということもあります。

本当に自分にとって暮らしやすい住宅を建てたいと思うのなら、自分の目と耳を使って住宅会社を選ぶことが大切です。

注文住宅を建てることは、一生に1回あるかないかの大きな買い物です。

その第一歩となる住宅会社を選ぶためには、しっかりと時間をかける必要があります。

自分の希望をまとめるのはもちろん、大事なのは比較することです。

住宅会社の選択肢はたくさんあります。

一つの会社、一人の営業マンの話を聞いただけでは見えてこないものも、いくつもの会社からの提案を受けることで本当に理想とする家の形が見えてくることもあるでしょう。

たくさんの会社を比較して検討することは大変な作業かもしれません。

ですが、ここで手を抜いてしまうと建ててから後悔しても悔やみきれない状況になることもあります。

まずはいくつかの会社をピックアップしたら、すべての会社から話を聞くくらいの覚悟で臨むことが大事です。