近年では都心への人口流入が増え、また、新幹線の新設など、利便の良いエリアを中心に多数のマンションが建設され、盛んに広告・販売が行われています。

そのため、駅周辺の単身者用の賃貸マンションを、融資を受けて、投資目的で買う人も増えてきました。

中古のマンションに比べて、新築マンションの投資にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

投資のリスクも学びながら、失敗しない新築マンション投資のポイントと、新築マンション投資に強い不動産会社をご紹介しましょう。

 

新築マンションへの投資は、中古マンションなどの他の不動産投資に比べて、どのような特徴があるのでしょうか。

新築マンションは、時代のニーズにあった最新の設備が整っていて、建物の内装も新しいため、入居者が決まりやすいという特徴があります。

いっぽう、中古マンションの場合は、入居者を確保するために新しい設備を購入して設置し、リノベーションにも多くの経費がかかってしまいます。

新築マンションでは、インターネット接続や宅配ボックス、ゴミ収集室や最新のバス・キッチン、カメラ付きインターホンやオートロックによる高いセキュリティなど、快適な住空間を提供できます。

入居率が良いということは、収益率の良い利回りの高い物件として、高値で売却することが可能で、流動性も高くなります。

投資用マンションを購入するときは、一般的に不動産ローンを組みますが、新築マンションの方が中古のマンションより融資を受けやすいことがあります。

いっぽう、耐震性に関する建築基準法が厳しくなった昭和56年６月より前に建築確認を受けて建てられたマンションでは、融資を受けにくくなっています。

新築の場合は銀行の融資が受けやすいので、最初に用意する自己資金が少額でも、マンション投資を始めることができるのが特徴です。

新築マンションでは、中古マンションのように購入してすぐに大規模修繕工事の出費がかさむというようなことはありません。

購入して初期の段階で、少ない維持管理費で高い家賃収入を確保でき、資金を貯めて中期の段階で、繰り上げ返済して売却に備えることが可能です。

また、新築マンションは、建物47年・設備15年に分けて減価償却でき、不動産所得から必要経費として引くことができます。

築年数に基づいて減価償却費を計上し、給与所得と損益通算して、課税対象となる総所得額を減らすことで、納税額を減らして節税できます。

新築マンションの投資では、デベロッパーが開発した新しい物件で、建築構造などの資料も入手しやすく、施工会社もわかるため、安心して投資できます。

新築マンションの投資では、そのほかにもどのようなメリットがあるのでしょうか。

新築マンションは、投資対象として建物の資産価値が高く、金融機関から借り入れもしやすく、安心して購入できるというメリットがあります。

阪神淡路大震災・東日本大震災などの度重なる地震災害を経て、日本の耐震基準は非常に高くなっており、厳しい建築基準に基づいて建設されています。

災害時の対応でも建物の構造について、販売会社から詳しい情報が得られるので、迅速に対応することが可能です。

また、建物の一部に隠れた欠陥を補償する「瑕疵（かし）担保責任」がついているので安心です、税金面でも控除が受けやすくなります。

新築マンションは、中古マンションに比べて建物が新しく清潔感があり、入居が決まりやすいというメリットがあります。

今までオプションだった設備が完備されているため、現在の消費者のニーズにあった物件となっており、中古物件より集客に強いといえます。

空室リスクが低いということは、毎月安定した収益が期待できるとで、本業の所得にプラスして「不労所得」が得られるのがメリットです。

月々の副収入を、子供の教育費の積立にしたり、老後の蓄えとしたりして、効率的に資産形成をすることができます。

新築マンションを販売する大手不動産会社は、企画・販売・管理・売却などの業務を一貫しているところが多く、信頼のおけるサービスを提供しています。

企業が提携している金融機関ならば、融資の申請も下りやすく、書類の準備や手続きにかかる時間と労力を省けます。

購入後の管理業務の委託も良心的な価格で利用できるので、わずらわしい滞納者への催促や、入居者の問題から解放されて本業に専念できます。

不動産投資会社から、所得税の節税や資産運用などの知識やアドバイスも受けられ、また、高値で売却するタイミングを逃すことも少なくなります。

不動産投資は金額が大きいため、慎重に物件を選ばなければなりません。

新築マンションの投資にも次のようなデメリットがあることを確認しておきましょう。

新築マンションは、耐震構造で地震に強い構造となっていますが、災害リスクかを完全に回避することはできません。

東日本大震災のような未曾有の災害が起きた場合は、一瞬にして資産を失い、マイホームと投資用物件の二重のローンが残ります。

新築マンションは、厳しい耐震基準に合わせて建設されるため、建設費に比例して投資金額も大きくなり、損害も大きくなります。

震災だけでなく、土台基礎工事や建物の構造、コンクリートの質の問題など、デベロッパーのモラル低下で欠陥マンションを購入するリスクもあります。

収益物件は立地利便性が重要で、たとえ新築マンションであっても、交通の便の良くない場所に位置していれば、入居者を確保することはできません。

ワンルームマンションであれば、駅周辺のコンビニなどがある買い物にも便利な場所で、街灯の明るい治安の良い環境が求められます。

また、3LDKなどのファミリー用マンションでは、公園や学校が近く託児所があり、子育ての環境が整ったエリアなどの要件も加わります。

物件購入時に、立地利便性を確認しておかなければ、新築であっても空室が長期化し、家賃収入を得ることができない場合があります。

新築マンションでは、デベロッパーが企画・販売をし、販売後のマンションの管理は別会社に移譲するというケースもあります。

一般の分譲マンションの場合は、居住者がオーナーであるため、管理組合がしっかりとしており、住民が協力して不動産価値を維持する取り組みをします。

投資用賃貸マンションの場合は、オーナーが実際に住んでおらず管理会社に委託するため、適切な管理が行われているかのチェック機能が低くなります。

そのため、長期に保有しているうちに、建物の荒廃で住居環境が悪くなり、入居者のレベルが落ちてスラム化することもあります。

たとえ駅近の物件であったとしても、建物が荒廃して住居環境が悪くなれば、買い手を見つけることが難しくなります。

不動産投資をする際に注意しなくてはいけないのが利回りです。

物件によって想定されている利回りが異なっているため、できるだけ高い利回りの物件を選ぶことが重要になります。

新築マンションの利回りの相場は、時期よって異なりますが、現在はオリンピックが近く、土地の価格が高騰しているため、3〜5％となっています。

少し低いと感じる人もいるかもしれませんが、新築マンションでは、立地が良い場所に建てていたり、設備が新品だったりと、入居者が入る可能性が高い物件です。

そのため、新築マンション投資では確実に利益を上げることが大切とされています。

新築マンション投資は、給与所得者でも挑戦することのできる魅力的な不動産投資ですが、高額な買い物となるため、慎重に検討することが必要です。

新築マンション投資の失敗例から、不動産投資についての多くを学ぶことができます。

新築マンションを企画・販売している会社は、建築前に物件を売りさばくために、十分な説明なくメリットだけを強調して売り急ぐ場合があります。

購入者は「表面利回り」や「実質利回り」、「収支計算」や「必要経費」などの内容を理解しないまま契約してしまうケースがあります。

不動産の投資では、家賃収入から必要経費を引いた「収支計算」がプラスとなり、投資した資金を目標の期間内に回収することが重要です。

ローン返済金・税金・管理費・修理費・修繕積立金・保険料などの必要経費を引いた「実質利回り」が、実際にはマイナスになってしまう場合があります。

新築マンションでは多大な営業活動費・広告費が加算されているため、購入後は、支払った金額よりも少ない評価額の物件を手にしていることになります。

また、購入時に仲介手数料・登記費用・不動産取得税などを出費しているので、売却差益からそれらを減額してプラスでなければ、利益が出たとは言えません。

賃貸マンションでは、入居者から徴収する維持管理費は低く設定されており、大規模修繕などの費用はオーナーが積み立てにより負担します。

そのため、新築だから高く売れると思って早期に売却し、結果的に投資額に似合った利益を上げられず、売却損（キャピタル・ロス）になる場合があります。

購入時には、「新築プレミアム」物件として高く賃貸することが可能ですが、入居者が替われば、次からはプレミアム価格で賃貸することはできません。

管理会社に委託することで「サブリース（家賃保証）」で、空室のために収入がゼロになるリスクを回避できます。

しかし、自分で賃料が決められないうえ、管理会社の決める価格は需要と供給のバランスで落ち着くため、新築当初より低くなることが多いです。

さらに、建物の経年劣化で家賃は年々低くなっていくため、長期保有しているうちに、ローン返済額を家賃収入でカバーできなくなるケースもあります。

30年でローンを完済しても、その時点で建物を建て替えなければならない状態であれば、賃貸収入はもとより売却も難しくなります。

新築マンションの投資では、素晴らしカタログが目を引き、利回りや収益、将来性を考えずに、無理なローンを組んで購入してしまうこともあります。

新築マンション投資に成功するには、どのような点に注意すればよいでしょうか。

新築マンションの購入で失敗しないためには、「表面利回り」でなく「実質利回り」をみて、優良物件を見極める必要があります。

「表面利回り」は収益から経費が引かれていないため、投資額に対する収益率が高くなりますが、実際には、必要経費を考慮した「実質利回り」で判断しなければなりません。

物件紹介では「表面利回り」が掲載されており、年間の家賃収入が多く、投資の回収期間が短く計算されますので、有利な物件と錯覚してしまいます。

また、家賃も一定ではなく、年数経過に応じて減額するため、「実質利回り」を正しく計算して、投資資金の回収期間を計算してから購入を決めましょう。

新築マンションでは、購入直後に実際の不動産評価額が低くなることを考慮し、売却益が出る時期を見極めて、売りに出ださなければ「キャピタル・ゲイン」を得ることができません。

また、新築マンションも長期保有すれば、不動産評価額は年々減額され、売却差益どころか売却差損（キャピタル・ロス）が出て、投資の目的を達成できません。

ネットの不動産の無料査定で、売却利益を計算するサイトがあり、また、景気の動向や地域の物件価格も見ながら、売却のタイミングを逃さないことです。

販売から管理業務、売却の仲介までしてくれる信頼できる不動産投資会社を選べば、投資会社が売却もサポートしてくれます。

鉄筋コンクリートの建物は、新築マンション時から定期的にメインテナンスすることで、その寿命を何十年も伸ばすことができます。

適切な大規模修理工事をしてくれる、信頼できる管理会社であれば、長期保有しても不動産価値を維持していくことが可能です。

広告・販売能力のある管理会社を選べば、空室が出ても家賃を下げずに次の入居者を見つけ、安定した家賃収入も確保でき、売却のサポートも受けられます。

一括して販売・管理・売却までサポートしている大手企業か、優秀な管理部門を持つ不動産投資会社を選ぶことが成功のポイントです。

新築マンションに投資するには、新築マンション投資に強い不動産投資会社を選ぶ必要があります。

新築マンション投資に強い5社をご紹介しましょう。

株式会社FJネクストは、昭和55年7月に設立された、資本金27億7,440万円の不動産企画・開発・販売会社です。

都心を中心に、駅徒歩10分以内に限定して、立地利便性の高いマンションの企画・開発を行い、入居率の高い収益物件を供給しています。

建設事業では、ビル・マンションの設計・施工、リフォーム・リノベーションと幅広く対応しています。

建物の構造・設備の調査や、土地建物に関する法律手続きなど、各分野の専門家が顧客のあらゆるニーズに応えて投資をサポートしています。

株式会社グローバル・リンク・マネジメントは、2005年3月に設立された資本金4億9,800万円のマンション開発・販売会社です。

東証1部に上場されており、賃貸管理では、業界トップレベルの入居率を実現しています。

土地仕入・企画・開発、分譲、建物管理、賃貸管理までを一括して運営し、顧客のニーズに応えるソリューション型の不動産事業を展開しています。

東京都内に資産性の高い集合住宅を建設し、建設後の保守管理、賃貸入居者管理を行い、資産運用・投資にIT技術を積極的に導入しているのが特徴です。

株式会社シーラ　SYLA CO.,LTD.は、2010年9月に設立された、資本金12,000万円のマンション開発を手がける不動産会社です。

乗降客数や、オフィス・キャンパスのアクセスをリサーチし、都心16区・横浜・川崎を中心に、駅徒歩8分圏内の物件を中心に開発しています。

立地条件に徹底的にこだわることで、将来性のあるエリアを見極め、長期にわたり安定した集客のできる、質の高い収益物件の実現を目指しています。

また、10年、20年先も普遍的な価値をもつデザインにこだわり、安全面においては、設計・施工から検査を重ね、強い責任感を持って提供しています。

新築マンションは厳しい建築基準法に基づいて建設されており、融資が受けやすいため、レバレッジを効かせて、少ない自己資金でも始められる投資です。

入居後は当面の間、大規模修繕工事もなく、最新の設備であるため入居率が高く、収益物件として売却もしやすいのが特徴です。

立地条件が良ければ、安定した家賃収入を得ることができ、融資を受けて経費計上すれば節税効果があり、生命保険にもなるメリットがあります。

しかし、年数につれて家賃の相場が下がるため、将来的には、補修工事やメンテナンス、清掃や設備投資の費用がかかるのがデメリットです。

新築マンションの投資に成功するには、「表面利回り」ではなく「実質利回り」を重視し、立地条件を自分で確認して優良物件を判断する必要があります。

また、入居者の募集や家賃回収を安心して任せられる、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

販売から管理、売却まで一貫してサポートしてくれる、新築マンション投資に強い不動産会社を選ぶことが、投資する成功のポイントとなります。