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更新日 2019.7.17

不動産投資の融資の審査を受けるためには?どのくらい厳しいの?

不動産投資に際して自己資金だけでなく、融資(ローン)を受けて借入金と併用して行なうことが一般的です。

金融機関側も優遇金利を設定したり、ローンの期間を延長したりと積極的に融資を展開しています。

不動産投資の融資(ローン)のメリット・デメリットはどこにあるのでしょうか。

融資に強い不動産投資会社もいくつか紹介します。

融資審査でのチェックポイントや融資を受けるまでの流れについても解説します。

 

不動産投資の融資(ローン)のメリット・デメリット

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不動産投資は大きな資金が必要になります。

最近ではワンルームマンションの一室への不動産投資で数百万円の物件も出てきました。

そういう少額な不動産投資物件は例外で多くは数千万円から億単位の資金が必要です。

投資物件を全額自己資金で購入できる人は多くありません。

仮にそれだけの余力があっても自己資金全額を不動産投資に回してしまっては急に資金が必要になったときに対応できません。

不動産融資(ローン)を利用すれば、投資できる自己資金の何倍もの価格の物件を購入することが可能です。

金融機関によっては全額借入金のフルローンや仲介手数料までもカバーできるオーバーローンを組めるところもあります。

レバレッジ効果のレバレッジとは、「てこ」のことです。

不動産融資を受けるとこのレバレッジ効果が発生します。

自己資金と借入金を併用することで高利回りが期待できるのです。

例えば利回り10%の物件を50%自己資金、残り50%を金利2%の借入金で購入するとします。

全額自己資金で購入すると自己資金の利回りは物件の利回りと同じになるので10%です。

一方、先ほどの例で計算すると自己資金の利回りは17%になります。

これは物件の利回りと金利の差が発生しそれが自己資金の利回りを押し上げているのです。

借入金を併用すると効率よく不動産投資ができるようになります。

不動産融資(ローン)は住宅を購入する際の住宅ローンと比べると金利が割高になります。

住宅ローンは政策的に金利が抑えられていることと、融資事故が少ないことが低金利の理由です。

現在の日本では低金利の状態が続いているので不動産投資向けの融資も金利が低い状態が続いています。

金利2%前後で借りることも可能です。

それでも返済ができない状態になることは起こります。

また、借りる側も収益獲得を目的としているので金利が高くても借りてしまうものなのです。

当初の事業計画通りに事業が運営できていれば問題は起こりません。

とはいえ、様々な理由によって返済が困難になる場合もあります。

予定通りに空室が埋まらなかったり、不測の出費がかさんだりと、予想通りにいかないこともあるものです。

全額自己資金であれば収入が減った、という程度で済むものでもローンを借りているとそうはいきません。

ローンの返済は最優先で行なわないと最悪の場合物件が競売にかけられてしまいます

POINT

✔︎不動産融資(ローン)を利用すると自己資金を超える物件の取得が可能

✔︎自己資金と借入金の併用で高利回りが期待でき効率的な不動産投資が可能

✔︎金利は割高で事業が予定通りにいかない場合は返済が困難になることも

融資元の銀行や金融機関について

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銀行にはメガバンクと呼ばれる巨大銀行から地方銀行まで多くの銀行があります。

多くの銀行では不動産投資向けの融資を展開中です。

金利はその銀行の考え方によって様々ですが、比較的安めの金利を採用しています。

審査体制も確立しており、何度か利用していれば、およその融資額や金利も予想することも可能です。

ネームバリューのある銀行から融資を受けたい場合は最適な選択になります。

銀行よりも小規模な地域密着型の金融機関です。

数がかなりあるため、不動産投資に対する融資(ローン)に積極的な場合とそうでない場合があります。

もともと信用金庫や信用組合は地元の零細業者が主な取引先です。

担当者の中には不動産投資への融資は消極的な担当者います。

金利もバラバラですが、銀行と同水準かやや高めのところが多く見られます

JAは農家の資金を預かって金融事業を行なっています。

農家の中には遊休地に収益物件を建てて運用することもあるので農家の不動産投資に対して融資は積極的です。

農家に対する優遇金利や優遇制度もあります。

ただ、農家以外の組合員(準組合員)には優遇は少なめです。

地域に密着しているため、営業エリアから外れた場所への融資も消極的になります。

国策によって設立された金融機関です。

収益を目的としていないため金利は安めに抑えられています。

駆け出しの起業家や不動産投資初心者といった実績の乏しい人にも融資が可能です。

一方で融資限度額も5000万円程度とやや少なめになっています。

物件の評価基準も厳しめです。

結果、物件がほぼ新築で少額でないと融資を受けることは難しくなっています

昭和から平成にかけてのバブル期には不動産で暗躍したノンバンクですが、今でも地道に営業をしています。

ノンバンクは自ら預金を集めることをしません。

資金は他の金融機関から借りてくるため金利は金融機関の中では高めに設定されています。

その一方で物件の評価基準は他の金融機関と比べるとやや緩めです。

貸してくれるけれど金利が高い、それがノンバンクのイメージといえます。

POINT

✔︎銀行は安心で手堅く、信用金庫・信用組合は会社によってスタンスが異なる

✔︎農協や日本政策金融公庫は条件が合致すれば低金利で融資を受けられる

✔︎ノンバンクは評価基準がやや緩めで融資はしてくれるけれど金利が高い

フルローンや低金利に強い不動産投資会社3選

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プロパティエージェントは平成16年設立の不動産会社です。

居住用の分譲マンションの販売と不動産投資用の賃貸マンションの販売を行なっています。

また、これらの物件を管理することも主な業務です。

この会社はAIを駆使した不動産情報サイト「ふじたろう」を運営しています。

不動産業界でAIを導入してサービスを開始している会社はまだ少ないのが現状で、プロパティエージェントが最新技術を積極的に取り入れていることがわかります。

融資の面でいえば、プロパティエージェントは実に10社以上の融資提携の金融機関があるのです。

この会社が開発した物件は土地建物ともに担保価値が高く、融資を利用しやすくなっています

フルローンにも対応可能です。

高い担保価値と多くの提携金融機関で融資を受けやすくなっているのがプロパティエージェントなのです。

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ブリッジ・シー・エステートは東京の中心部を営業エリアとして、富裕層向けの投資用マンションを販売している不動産投資会社です。

この会社の特徴は公認会計士が多く役員に入っていること。

そしてグループに会計事務所を持つことです。

また、物件を取得する際には金融機関と同様の目線の30項目にも及ぶチェックリストを活用しています。

このチェックリストをクリアできる物件は金融機関の審査もクリアすることが可能です。

ブリッジ・シー・エステートは不動産会社というよりコンサルティングファームのような会社になります。

富裕層向けの物件を検討したい場合はブリッジ・シー・エステートを検討してみましょう。

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平成2年創業の不動産投資会社で収益物件の開発、リノベーション事業を主な収益源としています。

自らも新規に賃貸物件を建築し、入居者を入れたうえで販売しているのです。

明光トレーディングでは最長45年ローンが可能となっています。

通常は長くても20年から30年程度ですので45年はかなりの長期間です。

しかも金利は1%台と非常に低金利となっています。

金利の支払いとの兼ね合いになりますが、月々の返済は少なくなります。

こうした他社にはないローンを組むことができるのは、この会社が金融機関から信頼されている証です。

金融機関との関係も強い明光トレーディングは今後も発展が期待できます。

POINT

✔︎プロパティエージェントは高い担保価値と多くの提携金融機関で融資が受けやすい

✔︎ブリッジ・シー・エステートは金融機関と同一目線のチェックリストを活用

✔︎明光トレーディングは最長45年の低金利ローンで月々の返済額を抑えられる

不動産投資の融資(ローン)の審査に通るためには?

まずは自分の属性を把握しましょう。

金融機関は融資にあたって書類で審査をします。

自分の資産状況や収入状況を確認しましょう。

どれほどの資産があるのか、住宅ローンも含めて負債がどれくらいあるのかは正確に把握する必要があります。

クレジットカードをローンで支払っている場合も金融機関への申告が必要です。

申告した以外の資産や負債が見つかると心証が悪くなってしまいます。

収入状況は不動産以外に収入がある場合はそれも整理しておきましょう。

他の物件をすでに所有している場合はその収支も必要です。

収入状況については過去3年分程度の収支状況の提出を求められる場合があります。

よい物件でないと融資も厳しくなります

ここでいうよい物件とは安定して収益を獲得できる物件です。

空室になりにくい、空室になってもすぐに部屋が埋まるような物件。

しばらくは修繕の必要がなかったり、小修繕で済んだりする物件です。

物件の良否を判断する場合、収益について見る場合と、物件そのものの状態をチェックする場合があります。

金融機関によってどちらに重きを置くかが異なるので金融機関に確認してみましょう。

金融機関によっては、建築士が物件の良否について調査したレポートや周辺の賃料や競合物件について調査したレポートの提出を求められる場合もあります。

欲しい物件があるけれど自己資金では足りないので融資を受ける。

これはやや消極的な考え方です。

物件を探す段階でターゲットとなる価格帯は想定できます。

そのターゲットを獲得するために融資が必要ならば早い段階から融資に向けて動くべきです。

資金が足りないから借りよう、では遅きに失する場合もあります。

まだ日本では融資を受けることに後ろめたい気持ちになる場合もあるものです。

不動産投資は事業なので融資(ローン)も含めて早い段階から戦略的に考えていきましょう

POINT

✔︎まずは自分の資産状況や収入状況を確認し金融機関に申告しよう

✔︎物件が融資に値する良質な不動産投資物件なのか慎重に吟味しよう

✔︎収益事業に融資はつきものと考え融資を戦略的に利用しよう

不動産投資の融資(ローン)を受けるまでの流れ

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購入する物件の目星がついたら金融機関に融資(ローン)の申し込みをします。

個人情報や物件情報を提出して予備審査を受けましょう。

予備審査で融資を受けられるか、金利はどれくらいになるかがわかります

追加で資料やレポートを要求されることもありますが、なるべく応じるようにしましょう。

ここで時間をかけるのは得策ではありません。

もし審査結果が満足できないものであれば別の金融機関をあたる必要があります。

多くの金融機関では予備審査の段階でおよその融資の目星がつくものです。

予備審査で融資が可能と判断されれば、物件の売買契約に臨みます。

融資の目的外使用や不正融資を防止するため売買契約がないと融資は実行されません。

売買契約書には融資が実行されなければ売買契約を解除することができる「ローン特約」を入れるようにしましょう

この点は仲介業者が手配してくれるはずですが、自分でも内容を確認すべきです。

具体的にはローン特約がいつまで有効なのかを確認しましょう。

このローン特約の期限内に本審査にパスする必要があります。

ローン特約の期限が過ぎてからの解約は難しいことです。

ローン特約の期限は余裕をもった日時にしてもらいましょう。

売買契約が無事締結できたら本審査を申し込みます。

この段階では予備審査はクリアしているはずなので、多くの場合はすんなりと審査をパスすることができます

融資の実行を相手方や仲介業者に伝えましょう。

ただ、予備審査をする部署や担当者と本審査をする部署や担当者は異なることがあります。

まれに本審査で融資が断られるケースもあるのです。

不幸にも融資が実行されなかった場合は、条件を変更してもう一度融資を申し込むか他の金融機関を探すことになります。

いずれにしても予定通りの引き渡しは難しくなるでしょう。

善後策を売主や仲介業者と検討することになり、最悪は契約が流れる可能性があります。

融資実行が決まれば、晴れて物件の引き渡しです。

鍵や設計図書の引き渡し、固定資産税や賃料、諸経費の精算などの手続きが進められます。

引き渡しは、かつては金融機関の応接室などで行なわれることもありました。

今は経費節減のためやそもそも店舗を持たない金融機関もあることから別の場所で行うこともあります。

融資手続自体はいくつかの書類に記名押印するだけなのであっさりしたものです。

この中には売主への振込依頼書も含まれています。

これも融資の目的外利用を防ぐためです。

融資の実行は買主の口座に融資金額が振り込まれ、すぐさま相手先の口座へ振り込まれます。

物件の引き渡し手続きと融資実行はスムーズに進めば数時間で終了です。

月末などの振り込みが集中する時期は時間がかかることもあります。

こうして融資手続は終了するのです。

POINT

✔︎予備審査を申し込み、この段階で融資金額や金利がほぼ決定される

✔︎契約書にはローンが実行されない場合は解約できるローン特約を入れよう

✔︎融資の実行自体はあっさりと終了するが、繁忙期は時間がかかることも

まとめ

不動産投資には融資(ローン)を利用することが一般的となっています。

総額がかさむため自己資金だけで購入することが困難だからです。

金融機関側も不動産融資(ローン)は今や主要な収益事業になっているため、積極的に融資してくる金融機関もあります。

低金利が続いている現在、少ない金利負担で融資(ローン)を受けることが可能です。

積極的に検討しましょう。

一方で借りたものは返すことが大前提です。

ローンの返済で苦しくならないように事前の事業計画は余裕をもって立てるようにしましょう。

無理な返済計画は無理な事業計画になり、後々自分を苦しめることになります。

融資(ローン)は積極的な中にも慎重に取り組むようにすべきです。

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