土地の価格相場は、一つの要素だけで決まっているわけではありません。

立地条件や周辺環境、その周辺で適用される都市計画の内容など様々です。

これは、土地競売なども同様だといえます。

土地競売を行うときには、一方的に売却する時と比較して価格の変動が激しくなる傾向もありますが、それでもこうした基準から外れているわけではありません。

結局、周辺の色々な状況を加味して買い主と売り主側が同意をすることで取引は成立します。

言い換えると、こうした当事者同士が合意できる水準でない限りは取引は成立しないわけです。

土地競売も、相場に見あっていないと判断されれば売れませんのでこの相場の考え方は非常に大切になります。

土地競売における価格相場では、取引事例の蓄積で価格を判断するという考え方が存在します。

仮に、それまではその周辺の土地で価格が1000万円前後で売れていたときには、その後の取引も1000万円前後で売却するという非常に単純な考え方です。

もちろん、経済の変化を考慮して価格の変動が若干大きくなることもあります。

地価の上昇期に入れば売り主側の価格設定に強気さが出ることもありますし、逆に景気が後退すれば価格を下げてでも売る必要性が生じます。

こうした微妙なさじ加減は存在するものの、一番わかりやすいのは過去の事例を参考にして価格を判断することです。

こうしておけば、取引の前後において不公平さがなくなるというメリットが生まれます。

取引事例を参考にして土地競売の土地価格を考えるという方法は、実は現代社会で地価がマニュアル化する以前から利用されていた方法です。

この方法は、一般的に取引事例比較法と呼ばれています。

土地競売などで対象としている土地と近い条件の取引事例を確認し、それに個別のポイントや補正を加えることで価格を評価していく方法です。

単純に相場だけを比較するのではなく、過去の取引事例を比較した上で修正を加えていく点が非常に重要です。

短期的に簡単に価格を確認することができるため、スムーズな価格設定を行える利点が存在します。

ただ、取引事例比較法にも弱点は存在します。

それは、取引事例そのものが少ない時です。

実際にそういった取引事例が存在しないときには比較しようがありません。

これは、過疎化地域などで生じる可能性が高いです。

不動産の需要と供給があっていない周辺環境の場合には、比較すらできない状況も考えられますのでこの場合には取引事例比較法では価格を決めることができなくなってしまいます。

特に、土地競売などできるだけ短期的に取引を行いたいと考えているケースでは、売り急ぎなどの外部的な要因が絡んでしまう可能性もあります。

その価格が本当に適正であったかどうかがわからないため参考にしづらくなってしまうわけです。

取引事例比較法のように、簡単で分かりやすい価格相場の決め方であっても弱点はあります。

こうした簡易的な相場の考え方が提案された事情には、実はその時の時代背景が関係していることが多いです。

そのため、その価格相場の考え方が現代にマッチしているのかを必ず考えなくてはいけません。

取引事例比較法の場合は、バブル全盛期によく利用された方法だったのですが直近の取引事例を参考にするとバブルの時のように価格相場が急騰してしまうというリスクが生じてしまいます。

実際にそのような事例も存在していましたので、一つの価格相場の決め方だけでは公平な取引をする上であまり良くないと考えられたのです。

直近事例を参考にすることで高騰してしまうリスクを回避するために、土地の価格相場の考え方に新たな手法が導入されました。

その方法は、収益還元法と呼ばれるものです。

収益還元法は、対象不動産が将来的にどの程度の利益を生み出すのかということを考えて計算するものです。

将来的な価値を合理的な考え方で現在価格に計算しなおしますので、バブルのような急激な価格高騰に対応できて使いやすい手法だと提案されました。

実際に、収益還元法では土地の本来の価値に注目をして価格設定を行いますので、取引における正しい相場を判断できるというメリットがあるのです。

収益還元法は、将来的な価値を現在価格に換算するものなので非常に合理性があります。

しかし、土地の価値というのは人それぞれで異なるという側面も存在します。

例えば、土地競売で土地を購入する人の中には、それを賃貸用不動産や事業用不動産として購入する人も存在するのです。

住宅を建築するために購入する一般人と収益物件として購入する人では将来的な土地の価値に関する考え方は大きく異なります。

還元利回りなどをどのように考えるのかなど、さらに具体的に考えなくてはいけません。

立場が変われば収益の考え方も異なるので、結局こうした一つの考え方にこだわる方法は土地相場の決め方としてはあまり良くないと現代では考えられています。

土地の価格相場を決めるための様々な手法は、確かに現代でも存在します。

しかし、一つの方法にこだわってしまうと正しい価格相場を決めることはできません。

取引事例比較法や収益還元法、これらに加えて周辺環境や住環境などを考慮することで初めて正しい価格が見えてくるのです。

国や自治体も、このような過去の反省から様々な要素を複合して指針を出していますので、そういった指針を参考にすることでよりわかりやすい土地の価格相場を確認することができます。

国や都道府県は、正しい価格相場を決めるための指針として、公示地価や基準地価というものを発表しています。

ただ、こうした指針は実は現状の土地価格と異なってしまっていることも多いのです。

そこで参考になるのが、上記で述べた取引事例比較法や収益還元法、土地の周辺環境などのエリアごとの客観的なデータです。

土地競売で購入するエリアを既に把握しているのならば、そのエリアの情報を加味することで非常に詳細な価格相場を把握できるようになります。

割高や割安な土地を瞬時に見つけることができるようになりますので、効率的な土地競売を進めることができます。

土地には、実勢価格と公示価格、路線価および固定資産税評価額の4種類があります

一物四価とも呼ばれており、土地競売のときにはその4つの価格を参考にできます。

あくまでも参考ですから、土地競売の際にそれらに近くなければならないということはありません。

競売にかけられるくらいであり、元の所有者が自身では好条件で売却できなかった土地であるケースが多いでしょう。

土地競売の参加者は、なるべく安くは買いたいわけですが、他の参加者がいくら出す気でいるのかは気になるところです。

参加するからには、できれば落札したいわけであり、相場というものを知る必要があります。

その時に参考にできるのが、この4種類の価格です。

土地の実勢価格とはー実勢価格は、市場での実際の取引から形成され、時価や相場と呼ばれる価格となります。

そのため、実勢価格は随時変動します。

実情に近い価格とはなりますが、ほとんど取引がおこなわれない地域の土地だと、実勢価格を出すのは難しくなります。

実際の土地取引価格は、需要と供給で決まりますから、数年前、あるいは十数年前にしか取引がおこなわれなかったような地域だと、その後の需給関係の変化もありますから、当てにできる実勢価格を出すのは非常に難しいでしょう。

しかし売買が盛んにおこなわれている地域の土地なら、かなり正確な数字が出せます。

公示価格とはー公示価格は、国が公表する標準地の価格です

公示価格は地価とも呼ばれ、公的指標であるため信頼性が高く、市場取引でも参考にされています。

国が公表する公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が担当しています。

公共事業用地を取得するときには、この公示価格が価格算定基準となります。

公示地価の調査地点は26,000地点ですが、調査地点のそばにある土地でも、諸条件が異なる場合は公示価格通りとなならず、補正が必要となります。

公示地価を出した半年後の時点の価格を、都道府県が調査してまとめたのが基準地価です。

都道府県基準地価格と呼ばれることもあります。

公示地価と同様に、参考となる数字です。

路線価とはー路線価は、道路に面している標準的な宅地1平方メートル当たりの土地の評価額です

相続税路線価や倍率価格および相続税評価額とも呼ばれます。

相続税を算出する基礎となる評価額であり、時価とは異なりますが、地価公示価格や売買の実例および不動産鑑定士による評価を参考にして決められているため、土地競売の際に価格を考えるうえでの指標のひとつにできます。

固定資産税評価額とはー固定資産税評価額は、固定資産税を算出する基礎とするための評価額であり、時価ではありません。

ただ、課税明細書でその土地についての正確な数字がわかります。

その土地の諸条件を踏まえてピンポイントで出されている数字なので、土地競売の際にかなり参考にできます。

土地の価格はこれら1物4価を参考にして決められるのが一般的です。

それらを参考にして妥当であろう金額で売却できるなら、競売になる前に任意売却されているケースが多いと見られます。

任意売却がなされず、競売になったからには、それなりの理由がある可能性があります。

人口が戦後初めて減少に転じ、不動産余りが目立ってきているとは言え、土地神話があった頃のイメージを持っている人はまだ多いですから、買い手がつかない状態になるというのには、やはり理由がある場合が多いでしょう。

ちょうど誰も買い手がいなかったというだけの理由であって、お得に落札できるケースももちろんあるでしょうが。

競売で土地を落札した場合の結果はケースバイケースであり、参加者が大勢いる場合も多いからには、それによって高い利益を得ている人もそれなりにいるということになるでしょう。

競売では、任意売却の時の価格よりも安く土地を入手できるため、お得な物件を探している人には好機となり得ます。

ただ、やはり事前に詳しく調査してから入札する必要はあるでしょう。

概して高額な価格となるわけであり、現在は日用品を購入するのにもインターネットで詳しく事前調査する人も多い時代です。

実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額から出される価格で任意売却されなかった理由は、考えてみる必要があるでしょう。

全国の裁判所での競売物件は、BITと呼ばれる不動産競売物件情報サイトで公開されています。

そのため、遠くの土地であっても、インターネットで、物件明細書と現況調査報告書および不動産評価書の三点セットが確認できます。

まずはこれらを入念にチェックします。

買いたい、入手したいという気持ちが強いあまり、チェックをなおざりにするというのは控えるようにしたいものです。

BITで公開されている書類には黒塗り箇所があるので、入札しようとしている物件については、裁判所に出向いて閲覧するようにしましょう。

面倒であっても、落札したら自分の資産となる土地です。

なおざりにはできません。

土地の価格は、実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額の4つの指標を参考にして決められ、それと大きく異なって安い場合には何らかの理由があると考えられます。

任意売却の場合は、宅地建物取引業法によって、その理由が説明されなければならないことになっています。

しかし競売物件の場合は、その理由を事前に説明する必要はありません。

瑕疵担保もありません。

瑕疵担保があれば、後で何らかの欠陥が見つかった場合の、損害賠償や契約解除が保証されます。

4つの指標を参考に出される価格よりも安くても、それらがないということは念頭に置いておくべきでしょう。

ハイリターンも狙えるということは、ハイリスクでもあるということです。

土地の任意売却で適用される法律と、土地競売で適用される法律は異なります。

任意売却では宅地建物取引業法が適用され、買い手は手厚く守られます。

一方土地競売では民事執行法が適用され、買い手の自己責任とされる面が強いです。

買い手が守られている宅地建物取引業法下にあるようなイメージで入札すると、後で驚くことにもなりかねません。

街にある不動産会社なら一つずつ訪問して対面接客を通して彼らの実量を判断しますが、デメリットとして時間がかかります。

会社がアクセスしやすい場所に固まっていれば良いですが、そんなことはまれです。

最近は街に繰り出さなくとも自宅でインターネットを通じて不動産会社のサイトにアクセスできるようになりました。

情報の制度自体メールや電話対応にて十分解決可能で手間を大幅に削減できます。

その中でも数多くの不動産会社の中から理想の業者を見つけるのは至難の業です。

探し方は2～3点ほどポイントを絞ってそれぞれどれくらいのレベルに達しているのか判断します。

総合的に見て最もポイントが高い業者を選択すれば大丈夫です。

今時有料で見積もりをする業者はありません。

あったとしても良心的で無いので速攻切る対象にしましょう。

理由としては無料で十分出来る範囲だからです。

結局業者としては依頼を受けたら仲介手数料を取りますので、その時点で十分利益を得られます。

業者自身の土地競売では無いので、あくまでお客様である売主の持ち物と言うことを考えると無料で算定して是非ともうちに依頼して下さいという態度で無いと門前払いでしょう。

さらに依頼する業者数は３社以上に無料診断依頼をします。

なぜなら客観的に見て見積書に書かれている内容が妥当なものかどうか判断する材料にするためです。

しっかりした業者であれば内容と金額にさほどの差異はないはずですが、中には経験年数が浅い担当者に見積もり作成をさせるところがあると、すぐにその稚拙さがばれてしまいます。

相互の見積書を比較対照することで、売主の土地競売に対する知識レベルを上げることにもつながります。

これにより最終的に業者が決まってから話し合いは何度か行いますが、お互いに最低限の基礎知識が備わった状態での話し合いなので、スムーズで質の高いものになります。

時間がない人にとって土地競売が流動的に行われるのでいち早く所有権移転まで行えることに繋がります。

一括査定することで売主にとって映えられるメリットが多数有りますので、必ず一括査定で見積もり依頼をお願いしましょう。

理由としては売買契約だけで終わらずに必ず不動産の所有権移転登記手続きが必要になります。

司法書士などへの依頼料などを含めた価格を算定してもらうことで、彼らに依頼する手間や費用を省くことに繋がります。

ほとんどの人は土地関係の仕事に就いていないので、司法書士や行政書士と関わることがまずありません。

当然彼らとのコネクトが無いので仕事を依頼したところで相手にされないのが目に見えています。

この様な事態に一度陥ってしまうとせっかく土地競売しようと意気込んでいたのが一気に意気消沈して頓挫します。

やはり不動産会社にそのつなぎをしてもらうことでお任せという方法が一番妥当でしょう。

ほとんどの不動産会社がクリアできる点ではありますが、中には担当者ごとにレベルの差が顕著で、全体的に見ると知識レベルが低い業者がいます。

これは見積書に対して詳しい説明を求めれば一発で暴くことが可能です。

結局見積書を出した時点でよく考えた上での内容発表なので、売主が質問したことに対して即座に答えられなければ依頼候補から外すのが賢明です。

後から考えていては見積書の内容を真剣に考えていなかったことに繋がるからです。

不動産会社によっては買い手が見つかればそれでよしとするところがありますが、それでは土地競売の本質を理解していません。

果たして売主と買主の双方骨団が妥当なものであるのか客観的事実を元にして話すことが不動産会社には必要になります。

それはたとえ依頼主に対しても同じ事です。

明らかに不自然な高さの売買契約を成立させてしまうと、その地域で一つの売買実例となってしまいこれから売ったり買おうとする人にとっては多大なる迷惑に繋がります。

やはりその地域に一人で住んでいるわけでは無いので妥当性が重要なのです。

これを加味して金額設定することによって地域住民とのバランスが取れるので、売買核に妥当性を持たせることが出来ます。

土地にずっと携わってきた人にとって、感覚的にどれくらいの値段が妥当なのかは分かりますが、そうでなければ全国地価MAPを参考に決めるのが良いでしょう。

このサイトは誰でも閲覧可能です。

主に土地の値段は路線価格を元に算定しています。

路線価格は道路幅や利用頻度など様々な要因を元に算定していますので一定の妥当性があります。

信頼性もあるので不動産会社や不動産鑑定士が売買価格とは別に一つの指標として大切に比較対照しているものです。

この価格は通常の売買価格よりも低めに設定していますので、これよりも少し高めに費用を抑えることで良心的な価格設定になります。

あまりにも高い金額で設定してしまうと買い手がつかないどころか、売主の評判が落ちることに繋がります。

匿名で売買するのは買い手側の心情的に難しいのでどこかの段階では名前が分かってしまいます。

その時にこの人の物件は不当な金額設定だから気を付けた方が良いという情報が至る各所に流布されると売りにくい状況になるので注意が必要です。

自分で土地競売物件を算定しておおよその値段を把握しておくのはそのためでもあります。

以上の点に注意して不動産会社に土地競売の依頼をする事になります。

一括依頼なので始まりから終わりまでのスパンは長いです。

一般的な見積もりでは余裕を持たせたスケジュールにしていますが、心配ならあらかじめどこまでの期間までに買い手が見つかって欲しいなど売り手が考えるタイムスケジュールを不動産会社に伝えておくと良いでしょう。

直前で要求していては間に合わないことが多々あります。

相互に連絡を取り合うのは必要ですが、最低限売主が考えていることは全て伝える勢いで行くと丁度良いです。

土地の価格を知ることによって売買価格をより具体的に設定出来ます。

買い手から説明を求められたときに先方が納得いくものになります。

不動産会社が土地の勝ちを決めるポイントは固定資産税路線価格、周囲との売買実例、園と値を比較比準したときに利用勝手、売主の意向が挙げられます。

これらは不動産会社によって主な目安なので個別具体的に設けるとなると依頼主と不動産会社との話し合いになります。

インターネットで数多くの業者がいますが、その中からより精度の高い所に依頼できるようにしておきます。