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更新日 2019.7.18

不動産売却の流れとは?必要手続きや注意点を徹底解説

不動産とは民法86条1項によると、土地およびその定着物とされています。

個人で保有する場合には土地そのものであったり、戸建てあるいはマンション、アパートなどになるでしょう。

今回はその不動産売却にどのようなメリットやデメリットがあるのかをご紹介します。

さらにその売却に役立つおすすめサイトも取り上げますので、最後までご覧いただければと思います。

不動産売却とは

不動産

不動産売却とは、保有する土地や建物を別の個人、あるいは法人に譲渡することを意味します。

その際には買主と売買契約を結び、その買主から譲渡のための支払いを受けることになります。

そこでまずその不動産売却に関する基本的なことをご紹介します。

不動産売却とは他の個人あるいは法人に自分が保有(登記)している不動産を売買契約をもって譲渡することです。

保有する不動産は住宅であったり資産運用のための土地やマンション、アパートなどとなります。

不動産は所有権を持つ者の所有物となるので、売買契約を交わすことで所有権を売主から買主に移転します。

買主を探すためには通常、仲介業者である不動産会社に依頼し、売買契約もその仲介業者を通して行います。

これは十分な知識を持たない個人同士が行うことで、後で瑕疵などの問題が発生するリスクを回避するためです。

そして売買契約成立時には、不動産会社への仲介手数料が発生します。

不動産売却の目的は様々ですが、主なものをご紹介します。

保有する住宅から新しい住宅へと住み替える場合、保有する住宅を売却して新しい物件を購入することになります。

その住み替えのために売却するのも、ひとつの理由です。

ローンの残債があれば、売却代金で全てを返済する必要があります。

また売却代金を新たな物件購入の資金に組み入れることも可能です。

通常マンションや一戸建ては住宅ローンを組み銀行などから融資を受ける形で購入します。

そのローン返済が経済的な理由などで困難となった場合に、不動産売却を行う必要があります。

というのも、ローン返済を滞納すると債権は銀行などの金融機関から保証会社へと移ります。

そして分割返済の権利を失い、一括返済を求められるからです。

これに応じなければ不動産は抵当権のもとに差し押さえられ、やがて競売にかけられ処分されます。

それを回避するためには、自身で売却しなければなりません。

不動産は住宅以外にも、投資用として購入することができます。

賃貸経営により家賃収入を得て、ローンの返済を行うわけです。

その投資資金を回収するための出口戦略のひとつが、不動産売却です。

通常は購入時よりも物件価格は下がりますが、それまでに支払ったローンの元本やローン返済で残った家賃収入などを手元に残す形で利益を得ます。

不動産売却は不動産会社に仲介を依頼しますが、その際には売却活動のための契約を結びます。

大まかにその契約形態は3つに分かれます。

これは住み替えなどの理由で不動産売却をすることです。

ローン返済が残っていれば、売却金額で残債を一括返済することになります。

もし残債が残れば、その支払いをすることで所有権を移転することができます。

ローン返済が滞り債権者である金融機関などから一括返済を求められた場合、任意売却を行います。

これは一般売却とは異なり、残債が残っても所有権を移転することができます。

その代わりに残債を分割返済する旨の契約を交わすことになります。

競売

ローン返済が滞り任意売却もできない場合、強制的に不動産は売却され残債の支払いに売却金額が充てられます。

それでも残債があれば、分割で支払う義務が残ります。

一般売却よりもかなり安い金額で処分されるのが通例です。

不動産売却は仲介業者と媒介契約を結んで売却活動を委任します。

媒介契約には複数の業者と契約できる一般媒介契約とひとつの業者しか委任できない専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。

専任媒介契約は売主が買主を探すことも可能ですが、専属専任媒介契約はそれができません。

マンション売却を不動産会社に依頼する時には、媒介契約と呼ぶ契約を不動産会社と結びます。

マンション売却査定だけの時にはこうした契約は必要ありませんが、売買取引の中ではとても重要な契約です。

自分が希望する仲介業者のサービス内容、その対価である手数料を明確にするなどの目的を持つ契約書を作成する、後に後悔することがないようにするため、自分の意思を仲介業者でもある不動産会社に伝えた上で締結するなどが必要不可欠です。

尚、手数料とは仲介手数料と呼ぶもので、販売価格の6%相当と3万円が目安になるもの、取引が成立した時点で支払う成功報酬です。

仲介業者と結ぶ契約の種類の一つでもある一般媒介契約は、他の契約スタイルとは異なり、数社の仲介業者にマンション売却のお手伝いを依頼出来る点です。

1社に頼んでおいて、後から2社・3社と増やすことが出来るなどの特徴を持ちます。

また、この契約スタイルには明示型・非明示型の2つがあり、明示型は他社との仲介を依頼しているか否かを通知するもの、非明示型は不動産会社に対し、他社と契約を行っていることを通知する必要がないものです。

複数の不動産会社に仲介の依頼が出来る、仮に自分達で購入したい人を見つけた時など、不動産会社を通すことなく契約が出来るのも特徴です。

一般媒介の場合は、数社との契約を結ぶことが出来るのに対し、専任や専属専任は1社としか契約を結ぶことが出来ません。

2つの契約スタイルは一見似ているように思える部分も多いかと思われますが、指定流通機構への登録までの期日、業務処理状況の報告の頻度などに違いがあります。

指定流通機構はレインズと呼ぶもので、簡単に言うと不動産会社業界の中で共有する情報データベースです。

売却物件情報を登録すると、他の不動産会社が情報を閲覧することが出来るようになる、他の会社が抱えている顧客への不動産紹介が可能になるなどのメリットもあります。

一般媒介契約の場合は、指定流通機構への登録義務はありませんが、専任および専属専任2つの媒介契約の場合には登録義務があるなどの違いを持ちます。

専任媒介の場合は、媒介契約締結日より7日以内、専属専任媒介の場合は、締結日より5日以内と短くなっています。

一般媒介契約では、現在の反響などについての報告義務はありませんが、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務を持ちます。

専属専任媒介の場合、指定流通機構への登録までの期日や報告義務など仲介業者からすると短期間に処理が必要になる契約スタイルではありますが、売主が自ら購入希望者を見つけた場合は、必ず不動産会社を通すなどが求められるものです。

不動産売却を行うためには、まず仲介業者を決める必要があります。

そのためにはまず見積査定を依頼して、どの程度の金額で売却が見込めるのかを確認します。

通常は複数の業者に査定依頼をして、比較検討の上業者を決めます。

その後媒介契約を結んで売却活動を任せ、買主が見つかれば価格交渉を行い売買契約を交わします。

そして司法書士同席のもと、売却金額の受取と所有権移転を同時に行い、仲介業者などに手数料を支払って終了です。

媒介契約には3つの種類がある

まず、媒介契約には3種類ありそれぞれの特徴をよく理解しなくてはなりません。

媒介契約名 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約会社数 1社のみ 1社のみ 複数可能
買主の呼び込みに関する情報 売主が直接買主を見つけ契約するのはNG 売主が直接買主を見つけ契約するのはNG 売主が直接買主を見つけ、契約してもよい
進捗の共有 【義務】1週間に1回以上 【義務】2週間に1回以上 報告義務なし
(※)レインズへの登録義務 あり あり なし

※レインズについては後程詳しくご紹介いたします。

それではそれぞれ詳しく見ていきましょう!

一般媒介契約はいくつかの種類がある媒介契約のなかでも基本となるものです。

この契約も他の種類と同じく、不動産会社に依頼をして売却する相手を見つけてもらい、成約した際に所定の仲介手数料を支払います。

もちろん物件の広報宣伝や現地案内、契約書類の作成などといった細かな事務も不動産会社が引き受けます。

しかし最大の特徴としては、複数の不動産会社に対して同じ物件についての契約を重複して依頼してもよいという点で、場合によっては依頼をした人みずからが友人知人などから購入希望者を見つけてきてもよいことも挙げられます。

これは専任と名前が付いている他の種類の契約とは大きく異なるところです。

一般媒介契約が複数の不動産会社との契約を認めている以上は、たとえば駅や公共施設に近い物件、中心市街地にある物件などの、黙っていても購入希望者が集まるような、比較的人気が高い物件に適用すると好都合です。

依頼をした不動産会社の間で一種の競争が起こりますので、より条件がよい購入希望者を紹介してきた不動産会社をメインとして売却交渉を進めれば、売主側のメリットも大きくなるためです。

その代わりに不動産会社のほうに義務付けられているサービスの水準は、専任媒介契約などよりも緩和されていますので、逆に不人気な物件に適用したとしても、好ましい結果が得られない可能性があります。

専任媒介契約は文字通りの意味で、依頼する不動産会社は複数ではなく、ただ一社のみというかたちになります。

すでに依頼している会社を差し置いて別の不動産会社にも同時に依頼をすることは契約違反となりますので注意しなければなりません。

ただし依頼をした本人が購入希望者をみずから見つけてきて、その人との間で売却交渉をすることは認められています。

この専任媒介契約を締結した場合には、不動産会社は一定の期間内に指定流通機構と呼ばれる不動産会社のネットワークに物件情報を登録しなければならないほか、その後の依頼主に対する定期的な状況報告なども義務付けられますので、一般媒介契約よりはサービス水準が高いといえます。

専任媒介契約はこのようにサービスの水準から見ればより手厚い部分があり、特に指定流通機構への登録によって全国の不動産会社に対しても物件情報が瞬時に伝わることになりますので、購入希望者を幅広いエリアから早期に見つけることができるという点でのメリットは大きいといえます。

専任媒介契約では不動産会社間での競争がはたらかない分、逆に顧客が見つかれば不動産会社としても仲介手数料を総取りできるインセンティブが高まりますので、親身になって広報宣伝などの販促活動を進めてもらいやすいという部分でのメリットもあり、あまり人気がない物件でも成約につなげやすいことは事実といえるでしょう。

専属専任媒介契約というのは、法令上は専任媒介契約のさらに特殊なケースとして位置付けられています。

すなわち専任媒介契約の要件に加えて、不動産会社が見つけてきた相手以外とは売買や交換の契約ができない旨の特約を含んでいるものとされています。

これを平易に解釈すれば、他の不動産会社と同時には媒介契約を結ぶことができず、かならず特定の一社に依頼をする必要があり、なおかつ依頼した本人がみずから見つけてきた相手との売買もできないということを意味します。

もしも本人が購入希望者を見つけた場合であっても、このような条件を満たすためには、いったん依頼した不動産会社を通さなければなりません。

専属専任媒介というのは専任媒介契約のなかでもさらに特殊な契約の類型ですが、指定流通機構への登録や定期的な報告などの期限はごく短く設定されており、必然的に専任媒介契約よりもサービス水準はより高くなっているといえます。

そのため特に依頼者自身が購入希望者を探し出すことが困難なケースで、あまり人気も期待できないような物件について、不動産会社が持っている能力をフル活用して成約へと結びつけたい場合には適した契約の種類ということができるでしょう。

契約期間は3か月を超えることはできませんが、更新によって延長することは可能となっています。

媒介契約種別のメリット・デメリット比較

専属専任媒介のメリットを取り上げる時に、一番大きいのは広告の出し方です。

専属専任媒介で契約をすれば、他の不動産会社は仲介業務を取り扱うことが出来ません。

言い換えれば、成果を横取りされることはないので、費やしたお金が無駄になることはありません。

それどころか不動産媒介契約は3ヶ月という期限が決まっているのが一般的で、その間に購入希望者を見つけることが出来なければ、他の不動産会社にお客を取られてしまいます。

ですから、住宅情報誌やサイトで積極的に広告を出してくれます。

不動産会社が積極的になってくれれば、それだけ早く購入希望者が見つかることになり、取引もスムーズに行うことが出来ます。

不動産会社と媒介契約をしたとしても、絶対に購入希望者が見つかるとは限りません。

状況によっては、価格を下げるなど柔軟な対応をする必要があります。

そのためには、不動産会社からどのような仲介業務が行われているのか、細かく報告を受けなければいけません。

専属専任媒介の場合には、その報告を1週間に1回以上行うことが法律で決まっています。

媒介契約の中では報告の頻度が一番多くなっており今どういう状況にあるのかを把握しやすいのがメリットのひとつです。

販売状況がわかれば、不動産会社と話し合いがしやすく売れ残りが起こりにくいです。

購入希望者は、絶対に不動産会社を介さなければ見つけることが出来ない、というわけではなく、売主が知り合いに話を持ちかけて買ってもらうというケースもよくあります。

でも専属専任媒介の場合には、すべてを契約した不動産会社に任せるということになっており、自分で見つけたとしても契約した不動産会社を仲介する形で売却することになります。

そうなるとどれだけ売主が購入希望者を見つけるために頑張っても、仲介してもらうために仲介手数料を支払うことになり余計なコストがかかります。

できるだけ多くの利益を得たいと思っているならば、これはデメリットです。

ただ、そのときには不動産会社が仲介手数料を下げてくれることもあります。

普通に考えれば1社だけに仲介業務を任せれば、その不動産会社は頑張って営業をしてくれるはずなのですが、時にそうではない可能性もあります。

いわゆるハズレといっていい不動産会社であっても、他の不動産会社に任せる事ができない状況になるのが専属船員媒介契約のデメリットです。

専任媒介契約では途中で解約をすることもできますが、特に落ち度がないときにはそれまでに広告や事務手続きで発生した費用は支払わなければいけません。

期待通りに動いてくれない不動産会社と契約をしてしまうと、時間とお金の無駄になってしまうことがあるので、契約をするときにはよくよく注意して不動産会社を選ばなければいけないのです。

専任媒介契約は専属専任媒介と同じく、契約する不動産会社は1社だけです。

ですから、雑誌やネットに出す広告費を無駄に出し惜しみすることはなく、それだけ多くの人に目に物件情報が触れることになります。

そして専任媒介契約では自分で購入希望者を見つけて売却することが認められています。

ですから不動産会社が積極的に動いて、早く購入希望者を見つければよし、そうでなくても自分で動いて売却をすることができるので時間が無駄になる心配なく、早く終わらせる事ができることがメリットです。

専任媒介契約では専属媒介契約のように契約した不動産会社に任せることになるのですが、その一方で法律で義務付けられている販売状況の報告義務は2週間に1回以上ということになっています。

それでも十分という場合もありますが、専属専任媒介で決まっている1週間に1回以上という報告義務に比べれば、状況を把握できるまでのタイムラグが開いてしまいます。

他の不動産会社に頼ることが出来ないのに、現在の状況が掴みにくいというのは売主にとってはもどかしい状況です。

信頼できる不動産会社であれば、それでも任せられるでしょうが、そうではないときには本当に動いてくれているのかが不安になります。

一般媒介契約を選ぶことの一番のメリットは、複数の不動産会社と同時に契約をする事ができることです。

不動産会社というのは、それぞれに特徴があり強味と弱味があります。

1社だけに頼り切ると、選択に失敗したときには家が売れ残ってしまうリスクが発生します。

でも複数の不動産会社が動いてくれるならば、1社がだけでも他の会社の働きでいい結果につながるかもしれません。

つまり、契約をする時に大きな失敗をすることが亡くなるのです。

それに個別で広告を出してくれれば、それだけ人の目に触れる機会が増えて購入希望者が出てくる可能性も高まります。

だから、上手く行けばスムーズに家の売却を進められるのです。

一般媒介契約となれば、複数の不動産会社が参入することになりますが、成果を出せるのは1社です。

当然のことながら、仲介手数料は取引に携わることが出来た不動産会社だけですから、そのポジションを狙って競争となります。

しかも、一般媒介契約では売主も買主を自力で探す事ができます。

何も動かないと儲けはでません。

ということで他社に利益を奪われないように積極的に動けば、それだけ購入希望者が見つかりやすくなり、売却までの期間が短くなります。

専任媒介契約や専属専任媒介では、契約している不動産会社に他社から買主を紹介されることがあります。

でも、その紹介を受けて売買契約を結ぶと利益が少なくなるので自社で買主を見つけるために断る「囲い込み」が起きることがあります。

一般媒介契約では物件の情報も仲介する権利も1社だけではないので、「囲い込み」は起きないのがメリットです。

一般媒介契約のデメリットは、不動産会社が動いてくれないかもしれないことです。

購入希望者を見つけなければ不動産会社も仲介手数料が入らないので利益が出ませんが、お金をかけていろいろな媒体で広告を出したのに、他の不動産会社が購入希望者を見つけてきたら、意味がありません。

というのも不動産会社としては、特別に依頼した広告であれば売主に請求できますが、そうではなく普通の広告であれば自己負担ということになっているからです。

利益が欲しい不動産会社としては、損失を抱えることは出来ませんから、多額のお金を費やして広告をすることができなくなり、物件情報に触れる人が少なくなれば購入希望者が出てきません。

契約方法の選び方

専属専任媒介契約は、「面倒なので全部不動産仲介業者に任せたい」という人に向いた媒介契約です。

不動産売却の窓口を一社に絞ってしまうため、複数の不動産業者とやり取りをする必要はありません。

一社とだけ連絡を取っていればよいので、面倒なことが嫌いな人や忙しい人には非常に便利な方法です。

「不安なので全部プロに任せたい」という人にも相性の良い媒介契約といえます。

初めての不動産取引だったり、不動産の知識に自信がない場合は、自分主導で動くよりも不動産仲介業者に任せてしまった方がうまくいくケースが少なくありません。

そういった希望を伝えれば、全て不動産仲介業者が流れを作ってくれます。

不動産の売却を成功させるためには十分な広告活動が不可欠ですが、「少しでも広告費をたくさんかけてほしい」という人にも専属専任媒介がおすすめです。

物件が他社の仲介で契約が決まってしまった場合、不動産仲介業者には1円も入らず、広告活動の費用は全て赤字となってしまいます。

しかし、専属専任媒介は他社で決まってしまう恐れがないため、不動産仲介業者としても広告費をかけやすいという媒介契約なのです。

広告費をかければ成約価格でも有利になります。

近年はネットの検索で物件を探す人が増えていますが、新聞折込広告やポスティング広告なども依然としてかなり強い影響力を持っています。

紙媒体の広告はそれなりに費用がかかるため、予算をかけやすい専属専任媒介が有利です。

指定流通機構(レインズ)への登録が媒介契約から5日以内に登録が義務付けられていることも重要なポイントです。

レインズでの物件業者はほかの不動産会社も閲覧できるため、他社の買主からのアプローチも期待できます。

専属専任媒介契約では一週間に一度、売主に売買活動の状況を報告することが義務付けられており、不動産仲介業者からこまめに連絡をしてもらうことができます。

「安くない仲介手数料を払うのだから、それぐらい当たり前ではないか」と思う人もいるかもしれませんが、一週間に一度必ず報告をもらえるのは専属専任媒介だけなのです。

報告の形式はさまざまですが、多くの不動産仲介業者は書面と電話の両方で報告してくれるなど、細やかなフォローをしてもらうことができます。

売り出し価格やオープンハウス・オープンルームなどのイベントの相談、今後の広告活動などさまざまな相談をすることができるので安心です。

専任媒介契約は専属専任媒介契約と似ている媒介契約ですが、自己発見取引の場合には不動産仲介業者を通さない個人間取引が認められているという特徴があります。

そのため、親族や友人・知人などに不動産を売る可能性がある人にとっては非常に都合の良い媒介の方法です。

個人間取引の最大のメリットは、仲介手数料が不要になるということです。

一般的な価格帯の不動産では「成約価格の3%+6万円+税」になるため、決して安い金額ではありません。

都市部などのように物件価格が高い場合は、仲介手数料だけで100万円を超えてしまいます。

これを節約できるのは非常に大きなメリットです。

ただし、不動産取引に関する最低限の知識が必要になるため注意が必要です。

また、親族や知人ほど、後々のトラブルはやっかいになります。

多少のコストは掛かりますが、司法書士などのプロに契約書の作成を依頼することが無難です。

専任媒介契約にも定期的な営業活動の報告義務が課されていますが、期間は二週間に一度と、専属専任媒介契約に比べてやや長いスパンになっています。

忙しい人や売り急いでいない人のなかには、あまり頻繁に連絡がきても迷惑だと感じる人も少なくありません。

そういった人には専任媒介契約がおすすめです。

複数の仲介業者に売却を依頼する一般媒介契約は、業者間に競争原理が働くことが期待できる方法です。

特に物件が高額の場合、業者が手にする仲介手数料も高額になります。

同じ一件の契約でも、物件価格で手数料が大幅に上下するのが不動産仲介の特徴です。

手間や難易度は全く手数料に反映されないため、不動産業者は競って高い物件を売ろうと全力を尽くすのです。

その結果、成約価格が上がり、成約スピードもアップしていきます。

また、いわゆる人気物件にも同様の傾向が見られます。

人気のあるマンションや人気エリアの一戸建てなどは、買いオーダーを出している既存顧客が多く存在します。

つまり、そういった既存顧客を抱えている不動産仲介業者は、売り物件が出ると同時に客付けをすることが可能なのです。

一般媒介契約では多くの不動産仲介業者にアプローチすることができるため、人気物件は迅速かつ有利な条件で成約が可能になります。

物件情報が多くの買い顧客の目に留まるためには、露出度の高い広告活動が不可欠です。

最近ではほとんどの不動産仲介業者が自社のホームページで物件情報を掲載していますが、多くの不動産会社と一般媒介契約を結べば、それだけ多くのホームページに物件情報が掲載されることになります。

シンプルですが、露出度を高めるには大変に効果的な方法です。

また、大手の不動産情報サイトにも仲介業者を経由して物件情報が掲載されます。

その際、時々同じ物件が重複して掲載されていることを不思議に思った人もいるかもしれません。

これは、同じ物件情報が異なる仲介業者を通して掲載されることから起きる現象です。

やや裏技のような形になりますが、同じ物件情報が何件も掲載されるため、かなり目立ちます。

該当物件を探している人はまず見落とすことがないため、効果的な方法といえます。

「時間がかかってもよいので、高く売りたい」という人にも一般媒介契約は向いています。

一定期間物件が売れない場合、不動産仲介業者は売り出し価格を下げてはどうかという提案をしてきます。

しかし、一般媒介契約は他社の存在もあるため、値下げを強く言いづらいという雰囲気があります。

「高く売ります」という仲介業者と「値下げしましょう」という仲介業者がいる場合、当然前者の方が頼もしく写るからです。

むやみに値下げを勧める行為は、査定そのものが間違っていたことを認めるということにもなります。

「売り急いではいないが、条件が良ければ売却してもよい」というスタンスであれば、一般媒介契約を選ぶのがよいでしょう。

不動産売却のメリット・デメリット 

不動産

それでは、不動産売却にはどのようなメリットとデメリットがあるのかをご紹介します。

不動産売却を行えば、現金が手に入ることがメリットと言えます。

例えばローンの返済が終わった不動産は資産として残ります。

その資産をそのまま残すよりも、売却してしまえばまとまった現金が手元に残ります。

これを老後の生活資金などに使うことも可能です。

高齢者となれば買い物も満足にできなくなりますし、自宅にそのまま住むのは不便という方もいます。

そこで不動産売却をして現金化すれば、老人ホームへの入居資金にしたり都市部の賃貸マンションを借りて住むことも可能というわけです。

不動産を保有していると、様々な維持費がかかります。

例えば毎年納める固定資産税や保険料などがありますし、築年数が古くなれば修繕費用もかさむものです。

そこで不動産売却をすることで、そのような出費が不要となります。

特に古い物件は設備の入れ替えやリフォーム費用も大きな負担です。

住宅ローンを組んで購入した不動産は、そのローン返済が負担になることがあります。

例えば事情により会社を退職したり病気になって収入が減ると、ローン返済は難しくなります。

あるいは変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば返済額も増加します。

そのような理由で返済が困難となった時、不動産売却を行えばローンの負担がなくなります。

賃貸運営を行う投資用として保有する不動産であれば、売却することで利益が出る場合があります。

アパートやマンションの場合、築年数の経過により建物分の価値は減少するため、購入時よりも売却金額が低くなるのが一般的です。

値上がり益を望むのは難しいものですが、それまでの運用収益などから最終的に手元に現金が残る場合もあります。

例えば土地や一戸建てなどを相続した場合、その相続税の納付には現金が必要になります。

そこで不動産売却をすることで支払いに充てることができます。

また自宅のローンが残っているような場合、その返済に相続した不動産の売却代金を充ててローンを完済することも可能です。

住み替えをする場合にも、不動産売却をすることでスムーズな住宅の買い替えが可能です。

住み替えは売却と購入のどちらを先に行うのか、あるいは同時に行うのかが課題になります。

先に売却しておけば、あせって安く売却することもなく損するリスクも少なくなります。

一方で不動産売却をすることで、どのようなデメリットがあるのかをみていきましょう。

一般的に同じようなグレードのマンションに住む場合、購入して支払うローン返済よりも賃料の方が高い傾向があります。

また住宅ローンを完済させれば毎月の支払いはなくなりますが、売却してしまうと生涯家賃を払い続けることになります。

投資用として不動産を保有している場合、維持費はかかるものの賃借人がついていれば毎月家賃収入が入ります。

けれどもその不動産を売却してしまうと、収益源を失うことになります。

さらに立地によっては不動産は将来、値上がりが期待できるケースもあります。

例えば都心の沿岸部での上層マンションは、短期での値上がりが注目されました。

けれども売却をしてしまうと、そのような機会を失うことになります。

もし海外の不動産を保有している場合には、築年数に関わらず資産価値が高まるケースは多いものです。

国によってはインフレによる資産価値上昇の可能性もあるので、その収益機会を失うことになります。

査定価格=売却価格ではない

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マンションは、立地の良いところならば高く売却されますがそれにしてもどれぐらいの金額になるか気になるところです。

一般的に高いと言われても、頭の中で想像している値段が人によって異なりますので、客観的な情報を得なければなりません。

そこで重要になってくるのが、査定をしてもらい正確な額を出すことです。

査定をするために重要なことは、大きく分けて自分で調べることと不動産会社に見てもらうことでしょう。

査定額を調べる場合には手っ取り早い方法として自分で調べる手法があります。

一番簡単な方法で言うと、自分の家の周辺で売却されている住宅を見ることです。

インターネットの情報お便りにすれば、自分地の近くで売却されている物件を閲覧することは可能になるはずです。

それらを見たときに、どれぐらいの額なのかの目安がつくでしょう。

ただし、築年数が同じぐらいであることや間取りが似ていることが条件です。

そのため、自分自身で調べるのは難しいといえます。

不動産会社に依頼する場合には、無料で査定を行ってくれるところも多いです。

昔はお金を取っていたこともあったかもしれませんが、最近は無料で行うようにし、お客さんを自分の不動産会社に誘導する傾向があります。

ただ、最近はお客さんも賢くなっており単に査定をするわけではなく複数の業者と比較をしたうえで、査定を行うことになります。

これにより、適正な金額が出やすくなるのは間違いないところです。

この中で、極端に高い所と極端に低いところを切り捨ててちょうど真ん中のところを選ぶと良いでしょう。

仮に査定金額が出たとしても、その不動産会社とすぐに契約をしないことが重要になります。

なぜかといえば、最初に高い金額を出しておき、後になって金額を下げてくる可能性があるからです。

例えば契約をした後、実際に販売して見たけどもなかなかお客さんが現れないので金額を下げるなどといったことは普通に行われます。

当然ながら、金額を下げたことにより絶対に売れるとは限りませんが売れやすくなるのは間違いないところです。

契約をしてより高く売却したい場合には、マンション専門に扱っている業者に依頼する必要があります。

不動産会社といっても、実はそれぞれ得意分野を持っています。

一つの地域に不動産会社が一つしかなければ特に強みを持つ必要ないですが、一つの地域にかなりたくさんの不動産会社がある場合にはそれぞれの強みを持っていなければ差別化を図ることができません。

そのため、少なくともどの不動産会社でもたいてい得意としているものがあるはずです。

例えば一戸建て住宅を専門的に販売しているところもあれば、マンションを専門的に販売しているところもあります。

不動産売却の時に、多くの人が勘違いするのは査定価格と売却価格の違いです。

査定価格を出したとき、この金額で必ず売れるに違いないと期待しても、実際にはもう少し低い金額で売れることが多い傾向があります。

その手に関して不動産会社から事前に連絡があることがありますが、中には一切その事実を告げないような説明不十分の不動産会社も存在します。

そこで、なぜ査定価格と売却価格に開きがあるかを見ていきましょう。

業者によっては、査定価格を見誤っているようなことも考えられます。

例えば2000万円の価値しかない住宅に対して、2300万円の価値で販売しようとした場合には当然ながら売ることができません。

この場合には、1カ月から2カ月経過すると価格を下げざるを得ないところです。

このように、不動産会社が勘違いをしてしまい最終的に売却価格が下がることが考えられるでしょう。

不動産会社によっては、金額を高く表示しているようなところがありますが意図的に行っているところもあるでしょう。

なぜ意図的に金額をつり上げるかといえば、その方が契約に持ち込めるからです。

ですがそのような不動産会社は、そのままの金額で販売せず、仮に販売したとしても売れないのでもう少し値段を下げさせてほしいといいます。

わざわざそのようにしてまで契約をとろうとする理由は、数字を伸ばすためでしょう。

当然ながら、高い金額を提示すればお客さんも喜びますので、その会社に決めるはずです。

持ち主に対して提示して金額に対して、大幅に売却金額が下がってしまった場合には、確実にその不動産会社の印象は悪くなります。

逆に印象が良くなるパターンとしては、はじめは小さな金額を提示しており実際に販売してみたところその金額よりも高くなったと言う場合です。

このように、不動産会社によっても金額の出し方はそれぞれ異なるでしょう。

おすすめの不動産売却する場所

不動産

それでは不動産売却に役立つおすすめの不動産サイトをいくつかご紹介します。

査定に強いサイトやエージェントがいるサイトなど色々とあるので、参考にしていただければと思います。

「すまいValue」は小田急不動産・三井のリハウス・住友不動産・東急リバブル・三菱地所ハウスネット・野村不動産の大手不動産会社にまとめて査定を依頼できるポータルサイトです。

首都圏で過去に不動産売却をした人のうち、6割以上がこの6社のいずれかに依頼しているとのことで、やはり安心感があります。

6社合計で年間10万件を超える成約実績があることで、的確な査定金額の算出と豊富な売却ノウハウの提供が期待できます。

取り扱い物件も分譲マンションや一戸建て、アパートや土地から一棟マンションに一棟ビルなどに対応しています。

また6社それぞれに異なる強みがあるので、保有する不動産の特徴を考えて最適な不動産会社に売却依頼をすることもできるでしょう。

小田急不動産はその名の通り、新宿から小田原にかけての小田急線沿線に強みを持っています。

三井のリハウスは全国の主要都市に店舗を構えているので、首都圏以外のエリアにも強いのが特徴です。

東急リバブルは渋谷から横浜にかけての東急線沿線に強いのが特徴となります。

三菱地所ハウスネットは三菱地所系列のネットワークを生かした活動ができます。

そして野村不動産は 特に投資用の収益物件にも強みを持っています。

また査定依頼をした後に、実際に各社の支店や店舗で売却に関する相談をすることができるのも、このサイトの強みと言えます。

単に査定金額を出して終わるのではなく、実際に売却するために必要な情報なども提供してくれるので心強いでしょう。

とにかく大手に頼んで安心したいという方におすすめです。

HOME4UはIT部門を統括するNTTデータのネットワークを駆使することで、有利な売却ができるよう様々なノウハウを蓄積しているサイトです。

2001年のサービス開始から積み上げた膨大なデータを使うことで、全国の提携会社から対象物件に合う業者を選んで査定を依頼してくれます。

また買い替えや相続などに関する情報を得ることができたり、土地や不動産の活用に関する情報を得るためのサイトも備えています。

登録会社は全国で500社ほどと、他の一括サイトと比べると多くはありません。

けれどもエリア情報に詳しい地域密着型の不動産会社も多く登録しているので、より高く売却したい場合に役立ちます。

査定は机上査定と訪問査定のどちらかを選ぶことができます。

必要事項を入力すれば最大6社が提示されるので、あとは査定依頼をするだけとなります。

豊富なデータに裏打ちされたサービスを望む方におすすめです。

他の不動産サイトやポータルサイトとソニー不動産が異なるのは、エージェント制度によりあらゆる買主側の不動産会社に情報開示を行っている点です。

そのために最も条件の良い買主と売買契約を結ぶことが可能となります。

通常の仲介業者は売主と買主の両方から手数料を取るので、双方の妥協点で売買金額を決めることになります。

けれどもソニー不動産の場合には、徹底して売主にとって条件の良い形で買主を探すので、高値での売却が期待できます。

ただし現状では、東京・千葉・神奈川・埼玉の1都3県でのみ営業しているので、他のエリアでは利用することができません。

このエリアでより有利に不動産売却したい方におすすめです。

不動産査定ポータルサイトでは利用者数NO.1なのがイエウールです。

全国1600社の中から6社を選んで一括査定を無料で依頼できます。

運営開始は2014年と他のサイトと比べると最後発ですが、提携不動産会社数と累計利用者数はNO.1となっています。

提携会社が多いことで、依頼する不動産エリアに強い会社を探しやすくなります。

特に都市部から離れたエリアは不動産会社が少なく、大手もカバーしていないことが多いものです。

そのようなエリアでも地元で活動する不動産会社を探し、査定を依頼することができるというわけです。

また不動産会社によって取り扱いに強みをもつ不動産とそうではない不動産があります。

土地やアパートなど、自分が売却する不動産に強い会社を探せるのも、イエウールの強みと言えるでしょう。

さらに売主からクレームを寄せられた不動産会社は契約解除しているので、優良会社のみを紹介してい点でも安心です。

また取り扱う不動産も、分譲マンションやアパート、土地などから工場や店舗、農地なども対象としています。

査定は簡単に行える机上査定と、細かくより確実な金額を算出できる訪問査定とのどちらかを選ぶことができます。

机上査定であれば、必要事項を入力すればわずか60秒で結果が出ます。

周辺にあまり不動産の取引実績がないというようなエリアの方にもおすすめです。

LIFULL HOME'Sはこれまでの「HOME'S」が2017年にリニューアルした不動産ポータルサイトです。

売買や賃貸などあらゆるサービス提供を行う総合サイトとなります。

そのために単に不動産売却するだけでなく、その後の買い替えや住み替え、あるいは資産運用にも役立つサイトと言えるでしょう。

また不動産売却以外にも、インテリアや住まいなどに関する情報提供も行っています。

LIFULL HOME'Sが他の一括査定サイトと異なるのは、独自の参考価格算出システムを持っていることです。

つまり査定を依頼する前に、売却の目安となる目標価格を調べることができます。

また査定依頼をする不動産会社も、独自の基準により選別しているので、優良な業者にのみ頼むことができます。

取り扱い業者は全国で1600社ほどとなっています。

この中から、物件の種別や所在地の郵便番号などを入力すると、査定可能な業者リストが提示されます。

査定を依頼する前に、不動産会社に関する情報を調べることもできるので安心です。

じっくりと納得できる業者を選びたい方におすすめです。

不動産売却する注意点 

不動産

不動産売却には注意すべき点も多くあります。

査定依頼をする前に、一通り頭に入れておくと良いでしょう。

まず基本的なことですが、住宅ローンの残債が残っていると、売却での所有権移転はできません。

これは債権者である金融機関などが、残債の回収ができなくなった時の担保を失うからです。

もし売却代金で残債を全て支払えない場合には、足りない分を現金で用意する必要があります。

特にローンを滞納して代位弁済となり、債権者が金融機関から保証会社に移った場合には注意が必要です。

勝手に売却しても、債権者が抵当権を解除してくれないからです。

このような場合には必ず任意売却を申し出て、仲介業者を審査してもらう必要があります。

債権者が認めた業者でなければ、任意売却はできないということです。

一括査定を依頼して集まった情報をもとに、どの不動産会社に売却を頼むのかを決めます。

その際に、必ずしも査定金額で売れるわけではないことを心得ておきましょう。

これはあくまでも目安であって、実際にその金額で購入する買主が現れなければ売却はできません。

また時勢の移り変わりで相場金額も変動します。

最近同じような条件の物件が近くで売れたからといって、同じ金額で売却できるとは限りません。

また査定を行う不動産会社が高めに金額を提示する場合もあるので注意が必要です。

結局なかなか売れないので、大幅に金額を引き下げて売却するというケースもあります。

あまりにも他の業者との差がありすぎる査定金額には注意しましょう。

不動産売却活動を行うも、なかなか買主が見つからないという場合があります。

そのような時に不動産会社が買い取ってくれる場合もあります。

中には買取保証をつけて媒介契約を結ぶケースもあります。

これは契約期間の3か月以内に買主が見つからない場合、契約で定めた金額で買い取るというものです。

もちろん地域や物件の築年数によっては対応しない場合もあります。

けれどもこのような買取金額は、相場での売却金額よりもかなり安い金額になるので注意が必要です。

これは不動産会社が買い取った物件を、リノベーションなどを施して再販するためです。

その際の売り出し価格は周辺相場と変わらないので、工事費用の分だけ安く買い取ることになります。

そのため、他の不動産会社に依頼して売却した方が高い金額で手放せることもあります。

どうしても早急に売却したいのであればしかたありませんが、売却期間に余裕があるのなら、買取は慎重に検討した方が良いでしょう。

不動産売却には様々な諸費用も必要になります。

特に税金には注意が必要です。

不動産売却を仲介業者に依頼する場合、仲介手数料が必要になります。

その金額は売却金額の3%に6万円を加えた額に消費税を足した金額となります。

そしてその支払い時期ですが、仲介手数料は成果報酬なので売買契約が成立した時点での支払いが原則となります。

けれどもその時点で売却金額がすぐに振り込まれるわけではありません。

つまり仲介手数料を支払うだけの現金を持っていないケースもあるということです。

そこで大抵は売買契約締結時に半額、そして代金振り込み時に残りの半額を支払うというケースが多いようです。

もちろん事情によっては全額を代金振り込み時にしてもらうことも可能です。

不動産売却をする時に特に注意が必要なのは、この譲渡所得税です。

自分で申告する必要があるので忘れてしまう人や、中には申告しない人もいるでしょう。

けれども税金は必ず納めなければならないものなので、後々面倒なことにならないよう必ず申告をしておきましょう。

譲渡所得税とは簡単に言えば、購入金額よりも売却金額の方が高い場合に発生する税金です。

具体的には次の計算式で算出します。

  • 税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
  • 課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除
  • 譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

譲渡費用とは、不動産売却のために要した費用のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料もここに含まれます。

そして注意が必要なのは取得費です。

これは単純に購入金額のことではなく、購入金額と取得に要した費用から建物の減価償却費を引いたもの、あるいは譲渡収入金額×5%の大きい方を適用します。

購入費用も分からないくらい古い物件は、後者で算出することになります。

そして中古物件を購入して投資用に運用していた場合、減価償却費は短期間で償却されるので金額が大きくなります。

登記代とも呼ばれ、その名の通り不動産を登記(所有することを証明するもの)するために必要な費用なので、原則として買主が負担する税金です。

けれども登録免許税法の規定では、買主と売主が連帯して納付することとしています。

けれども実際は買主が100%負担するが慣例なので売主が負担することはありません。

抵当権抹消のための費用で、司法書士への報酬として支払います。

売買契約書に貼るために必要です。

契約金額により税額は決まっています。

土地を売却する場合には、その面積や境界線を明確にして権利関係を定めるための測量も必要になるケースがあります。

土地の情報を記録した登記後謄本が古く、現況と異なる場合には費用を支払って測量しなければなりません。

その費用は測量会社によってまちまちですが、官民査定の有無や立会証明書の有無によって料金は変わります。

まとめ

不動産売却を検討する前に知っておきたいことが多くあることをご理解いただけたかと思います。

不動産売却すべきかどうか迷う時は、メリットとデメリットを考えて利益となる方を選ぶと良いでしょう。

また売却の仲介を依頼する不動産会社選びが非常に重要です。

様々なサイトを利用できるので、自分の保有する不動産に適した会社が選べるサイトを利用すると良いでしょう。