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更新日 2019.7.18

家・一戸建てを高額で売却したいなら!注意点,税金,手数料,費用まで解説

家を売るにあたっての事前準備

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家を売るにあたってオーナー自身が親戚や友人・知人に呼びかけて買い手を探すことは可能ですが、実際にこのような方法で正式な売買契約まで漕ぎつけることは難しいものです。

呼びかける範囲は限られていますし、首尾よく成約したとしても、親しい仲ということがかえって災いして、かなりの安値で引き渡さざるを得なくなることがあります。

そこで不動産売買の経験とノウハウがある不動産会社に依頼をして、広報宣伝などを含めた販売活動や契約手続きなどのいっさいを取り仕切ってもらうのが普通です。

もっとも、誠実な不動産会社を選ぶ上では、家を売りたい本人のほうでも事前の下調べなどをしておくことが大切となります。

不動産会社にコンタクトをとる前にどのような準備が必要かですが、まずは売りたい家に類似した物件がどの程度の価格で実際に売買されているか、いわゆる相場を知ることからはじまります。

その際にはインターネット上に開設されている不動産売買情報の専門サイトで検索をしてみたり、市販の住宅情報誌を閲覧してチェックすることが有効です。

国土交通省の公式サイトのなかにも、地域などの条件をもとに過去の取引事例を紹介しているシステムがあります。

これらで大まかな相場を確認した上で、やはり専門サイトなどから複数の不動産会社が取り扱っている物件を見て、高値で販売できそうな会社を見繕うことが重要です。

実際に家を売るためのステップ

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ある程度の事前準備が済んだら不動産会社に査定を依頼します。

この査定というのは、家の価値を金額として評価するプロセスですが、金額をざっくりと知りたい場合は地域や築年数などから机上計算する簡易査定を、正確に知りたい場合はスタッフに現地に来てもらう詳細査定を選択します。

不動産会社によって評価のポイントは異なるため、複数の会社に査定を依頼すれば、必然的に金額のばらつきがあります。

基本はもっとも高い価格を提示した不動産会社を選ぶことですが、実際にその価格で売却可能とは限りませんので、外観や設備、立地条件などの具体的なメリットをしっかり踏まえた算定結果なのかを吟味することが必要です。

依頼をしたい不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を締結します。

これが正式に販売活動の依頼となりますが、成約時には一定の手数料を不動産会社に対して支払うことになります。

媒介契約にもいくつか種類があり、複数の会社と契約をして販売活動を競わせる方法や、単独の会社だけと契約して専門に取り扱ってもらう方法があります。

駅前立地や築年数が浅い物件など、いわゆる売れ筋の物件であれば複数の会社に依頼をするのも適当です。

しかし経年劣化が激しい物件など、買い手が見つかりそうもないものは、むしろ一社に絞ってじっくりと販売活動をしてもらったほうが、結果としてはうまくいくことがあります。

媒介契約を締結した不動産会社では、それ以降はインターネットやチラシ、住宅情報誌などでの広報宣伝、購入希望者が見つかった場合の現地案内や売買契約手続きのサポート、契約書類の作成などのさまざまな事務に取り掛かります。

媒介契約の種類に応じて、家のオーナーにも定期的に活動状況について報告されます。

もしも買い手がなかなか見つからないようであれば、売却価格を下げて呼び水にすることが必要な場合もあります。

ほかには契約期間が切れるのを見計らって、今度は別の不動産会社に依頼をするという方法も有効です。

不動産会社はあくまでも家のオーナーと購入希望者との橋渡しですので、いったんは両者の間で打ち合わせの上で、売却価格や引き渡しの時期をはじめとする詳細な条件をすり合わせます。

その結果として当事者間の合意ができれば、いよいよ正式に売買契約を締結します。

その際には不動産会社も立ち会い、重要事項説明などの所定のプロセスがあります。

中古物件とはいっても相当大きな金額のやり取りになりますので、慎重に手続きを進めることが必要です。

特に相手が住宅ローンを組むことを想定している場合には、いつ入金があるのか、そもそも融資が確実に受けられるのかなどのチェックも求められます。

売買契約を履行する最後のプロセスが引き渡しですが、代金を受け取って家の所有権を移転させ、購入した相手に鍵とともに家を明け渡すのが一般的なあり方です。

引き渡しの前には室内にある家具などは撤去してクリーニングをしておくことになりますので、十分な時間をとらないとあわただしくなります。

 

司法書士などの専門家に依頼をして登記の手続きをすることも必要です。

また売買契約の条件しだいですが、もしも引き渡し後に欠陥が見つかった場合には、その後一定の期間内は売り主の負担において修理をしたり、場合によっては損害賠償をしなければならないこともあり得ますので、最後まで気を抜かないようにすることです。

仲介手数料が必要になることも

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家を売ることを考えた際には売却金額がそのまま利益になるのではなく、思いの外費用がかかります。

買主との直接的な取引でない限りは、仲介手数料は代表的な費用のひとつです。

まず不動産会社などの紹介で家を売る場合には、成功報酬として仲介手数料が必要です。

仲介手数料が必要とは言っても上限が決められているため、ある程度想定しておくことは可能です。

基本的には国土交通省によって定められた計算式によって算出されます。

上限を超えなければ自由に設定することができますが、ほとんどの場合は上限が基本となっています。

上限値がそのまま目安となります。

売却価格に応じて手数料の計算式は変わってきますので、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料は上限が決まっているものの、超えなければ自由に設定できるものでもありますので、可能であれば安くすませたいと考えることも自然です。

これは仲介を行っている相手次第ではありますが、値引き交渉がやりやすい状況は存在します。

例えば、不動産会社が買主を見つけてきたケースです。

この場合、不動産会社は売主と買主の両方から手数料をもらうことができますので倍額の利益が発生するということです。

そのため、値引き交渉に応じてくれる可能性があります。

ただし、最初から手数料を抑えていたり、広告費にコストを払っていたりする不動産会社は難しいことがあります。

事前に仲介してもらう会社の特徴を考慮することも大切です。

基本的には成功報酬となりますので、売買契約書が締結して売却金額の支払いを受け取った時点で支払うことが一般的です。

ただし、売却契約が締結した際に半額を支払うように定めている不動産会社も存在します。

お金が手元に入る前に支払いが必要になりますので、事前に確認して難しいようであれば交渉すると良いでしょう。

中には売買契約締結時に全額を求める仲介会社もありますが避けた方が賢明だと言えます。

売却時には印紙代を求められる

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家を売るには仲介手数料の他にも、売買契約書の作成の際に印紙税を納める必要があります。

 

納付額は売却金額によって異なります。

指定の印紙税と同額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて納める形式です。

 

家の売買は個人間の取引のように感じるため、税金を納めることに疑問を抱く方もいるでしょう。

 

これは売買契約書が国の定めた法律に沿って作成されていることが理由です。

買主と売主が契約を守ることを国が信用を担保してくれるため、それに伴う税金を支払う必要があるのです。

 

信頼性のために国に税金を納める必要があるとしても、できるだけ費用は抑えたいものです。

実は契約書は原本のコピーにも、その効力は同じ扱いを受けることが原則となっています。

そのため、契約時の交渉次第ではコピーの了承がもらえれば、印紙代も1通分だけで済むことになります。

ただし、契約書には原本を買主が保有し、売主は写しを保有する旨を記載ことが必要です。

また、原本と同等のような文言を記載してしまうと印紙を貼る必要性が出てきますので、専門家と相談しながら決めましょう。

引き渡しには登記費用がかかる

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家を売る際に登記が必要な場合には、登録免許税や司法書士などへ手続きの代行を依頼するための費用が発生します。

物件には所有者に対する権利が存在しますが売却するためには、その権利を整理しておく必要があるのです。

売却時には、売主の抵当権を抹消してから物件を引き渡すことが前提条件です。

抵当権が残ったまま家を売ることも不可能ではありませんが、条件としては非常に厳しいものとなります。

住宅ローンが残っていると抵当権の抹消手続きが行えませんので、売却時の代金で残債を一括返済することが一般的です。

ただし、抵当権の抹消手続きは自動で行われるものではありませんので、代行してくれる司法書士などに依頼して自主的に行う必要があります。

売却時に間接的にかかる費用

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仲介手数料や印紙代、登記費用などは家を売る際に直接的にかかる費用です。

しかし、実際には他にもお金がかかってきますので、広い視野で想定しておくことが必要になります。

住んでいる家を売るという場合には、当然ながら新しい住居へ引っ越す必要が出てきます。

売却時の収益や手数料ばかりにとらわれていると、肝心な引っ越し費用を忘れてしまうこともあります。

また、引き渡しに伴って不要なものを処分したり、不用品を整理したりすることが必要です。

家具や家電の処分には費用がかかります。

また、古い家屋では更地にしてから売り出すという選択肢もあります。

仲介する不動産会社などと相談しながら、解体費用などを考慮しておくことも大切です。

家を高く売るためには不動産屋選びがとても大事

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住んでいた家や相続などで引き継いだ家を売却しなければならない時には、少しでも高く売りたいと考えるのが普通です。

しかし、初めて売却する時などは、どのようにしたら高額な値段が付くのかが分からないことも多いようです。

すぐにでもできる対策としては不動産会社は一社ではなくて複数に声をかけておくことがおすすめであり、査定結果によって利用する不動産屋を選ぶと失敗しません。

一社だけに依頼して信頼関係を築いた上で理想の売買が行えれば良いのですが、実際には競合する他社がいないと足元を見られてしまうことも多々あります。

ですから、査定をいくつかの不動産屋から出してもらうことはとても重要ですし、それぞれの会社の特徴を見極めることでより良いサービスを提供してくれるところを選ぶことも可能です。

複数に声がけすると気を悪くするのではないかと心配する人がいますが、この業界ではごく普通のですので心配はいりません。

それぞれ別の不動産屋に声をかける際には一社ずつ自分でコンタクトを取った方が、より選びやすくなります。

 

一括サイトなどで簡易的に比較することももちろんできますが、こういったやり取りでは人対人ですので相性の良し悪しもチェックしなければなりません。

気持ちの良い営業マンのいる不動産屋を選べば、売る側も億劫な気持にならずに進めることができますし、何か困ったことがある場合でもすぐに相談することが可能です。

 

比較してみると家のおおよその価格を知ることができますので、その中でもっとも高額な値段をつけてくれたところと契約を結びたくなりますが、あまりにも高額な設定がされている場合には後々買い手がつかなくてどんどん下がってしまう恐れもありますので注意が必要です。

家を売る際に高く設定したところで、買い手がつかなければ意味がありません。

その辺りの同じような間取り・築年数の物件と比較した上で妥当な範囲に収まっているかを確認し、相場からかけ離れているようなところは信用できません。

不動産会社に丸投げせず、自分で知識を身につけることも忘れずに

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専門家に依頼するのですから、全てを任せてしまっても良いような気がしてしまいますが、任せきりになると売る側のペースで進めることができませんし、提示された条件が妥当なのかも分かりませんので、言われた通りに進めるしか方法がなくなります。

こういった売買は専門的なことが多く絡んできますので、難しいからと依頼するところに丸投げをしてしまう人が多いようです。

しかし、少しでも高く売りたいのなら家を売る際の最低限の知識を持っておくことはとても大事であり、知識があれば営業マンのペースに乗せられずに済みます。

思うような価格で売れなかったと後悔している人たちの多くは、売る前に全く勉強をせずに売買に臨んでしまっています。

また、勉強してみると諸費用や税金についても学ぶことができますので、購入時よりも安い価格になった場合に税金が戻ってくるようなケースを知ることも可能です。

適正価格を知らなければ、査定額が高いのか安いのかの判別をすることができません。

 

ですから、近隣の相場を知るためのリサーチは念入りに行うことをおすすめします。

インターネットサイトを利用するとすぐに分かるのですが、中古、一戸建ての区分・間取り・建物面積・土地面積・中古の場合には築年月などが見るべきポイントであり、売却する家と近い条件のものを探します。

できるだけたくさんのデータを集めると本当の相場が見えてきますので、情報量は多いに越したことはありません。

 

家のメンテナンスをしっかりと行うことも高く売るためのコツ

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購入希望者は必ず内覧をしますので、中古住宅の場合にはその前にしっかりとメンテナンスを済ませておきたいところです。

 

売却価格には見た目の印象も大きく関わってきますので、高く売るには見た目もそれなりに整えておかなければなりません。

 

メンテナンスをするべき箇所として特に大事になるのがお風呂場やキッチン、トイレなどの水周りです。

水周りは劣化しやすく、もっとも年数が現れやすい場所です。

傷みや劣化が顕著に目立つような場合には購入意欲も低下しますので、綺麗に見えるようにきちんと掃除を済ませておき、必要があればリフォームをすることをおすすめします。

 

見た目の印象が悪いと価格の値下げ交渉をされてしまうこともあり、当初の価格よりも大幅に下げられてしまう可能性もあります。

長年の汚れが落ちにくくて自分で掃除をしただけではどうにもならない場合には、清掃専門業者に依頼するのも一つの方法です。

一社だけの相談で済ませないこと

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不動産売却で注意しなければいけないのが、複数会社への相談をせずして売却を決めてしまうこと。

 

中には大手なり地元の有名会社なりに相談をすることで売却を決定する人もいるかもしれませんが、情報が少ない中での売却はリスクになり得ます。

そこには次のような理由があるからです。

 

家を売る時に一社だけへの相談で済ませてはいけない理由は、相場を把握できない恐れがあるからです。

大抵の売主はできるだけ高く売りたい考えを持っているはずですが、そのためには、売却する家にはどの程度の価値があるのかを知らなければいけません。

そこで重要になってくるのが相場観であり、適切な価値を知ることで大体の予想を持ちやすくなると共に、相場を下回り損するリスクを軽減させることが可能なのです。

従って複数社に相談をして適切な価値を把握せずに行動しないよう注意が必要と言えます。

手間を煩わしく感じ適当な一社に相談をするだけの内容では、自ら損をする可能性を高めているとも言えるでしょう。

複数会社への相談をすることが大切なのは、得意不得意をしっかりと見極めるため、という意味もひとつに挙げられます。

不動産会社はどこも似たようなものと思うかもしれませんが、しかし、各不動産会社によって、一戸建ての売買が得意、マンションの売買に特化している、あるいは得意なエリアを持っているなど、個性が個々で異なっているのです。

そのため、例えば一戸建てを売るのならば、一戸建ての売買に実績があり、尚且つ得意な営業エリアを持っているところなら上手に売れやすくなるはずです。

その見極めをせずして売ってしまうと失敗する可能性が高まり、即ち一社だけで決めることで現実のミスを生み出してしまう恐れがあります。

不動産売却にあたって不満の声が上がることと言えば、会社や担当者が信頼できないというもの。

実際に売却を依頼した人の中には、会社などの対応があまり良くなく不満を覚えたという人も珍しくありません。

そしてそのような失敗をしてしまう人の場合、限定した不動産会社の中から判断してしまったのが原因になっていることがあります。

きちんと比較をしながら会社や担当者の良し悪しをチェックすれば、そうした不満を感じることは少ないはずですので、安心して任せることができそうか、気持ち良く対応してくれそうなのかなど、複数会社に相談をしながらジャッジする姿勢が求められます。

自らの希望に囚われ過ぎないこと

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理想的な売り方ができれば御の字であり、何となくでも、いくら位で売れて欲しいという気持ちを持つものではないでしょうか。

あるいは絶対にその価格で売りたい、いつまでに売りたいなどの考えを持つ人もいるかもしれません。

そのような見込みを持って行動することも大切ですが、ただあまりにも頑なになり過ぎてしまうと売却で失敗する可能性もあります。

売却姿勢に注意することも時には必要ですから、臨機応変に考えを変えることも大事だと、それを頭に入れて行動した方が良いと言えます。

家を売りに出していると、時には価格交渉をされることもあるはずです。

買い手としては少しでも安く買えたらありがたいという気持ちも持っていますので、いくらか値段を下げられないかと相談が入ることもあるでしょう。

そのような時に注意したいのが、頑なになって拒絶する姿勢を持ってしまうことです。

売り手としては下げたくない気持ちを持つのも無理はありませんが、しかし価格交渉がされるのは大きなチャンスです。

それに、希望通りの価格で売れることは意外と少なく、時折見直しをしないとなかなか売れません。

従って、価格交渉には絶対に応じないという姿勢を貫こうとせず、柔軟に考えていくことも必要と考えておきましょう。

買い手からは価格交渉をされる以外にも、設備やクリーニングなどについての要望が入ることもあります。

中には買い手重視の無茶な要望が入ることもあるかもしれませんが、よほどの内容でなければ受け入れる姿勢を持つことも必要です。

これも価格の問題と同様、拒絶をするとチャンスが遠退いてしまう恐れがあります。

買い手としても要望を親切に聞き入れてくれる売り手ですと、家への良い印象を持ちやすくなるものですので、イメージを良くするという意味でも断固拒否の姿勢には注意が必要です。

そもそも家を売るのは、新築の購入費用にするため、などの目的を持っているケースもあるはずです。

その場合、早めに売れてくれた方が嬉しいものですが、ただ売却を急ぎ過ぎるのも良くありません。

早く売るためには価格を見直さなければならないことが多く、損をする可能性が高まるからです。

だからといってあまりのんびりし過ぎるのも考えものですが、ある程度は計画に余裕を持った上で行動をしなければいけません。

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