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更新日 2018.12.18

厳選した7種の土地活用を徹底比較!あなたの土地に最適な活用法が見つかる

土地活用を始めるにあたって最も重要なことは自分の土地に最適な方法の土地活用を選択することです。

土地活用にはそれぞれ特徴やメリット・デメリットがあり、一概に一つの方法をおすすめすることはできません。

しかし、そうは言っても自分の土地に最適な土地活用が分からない、そもそも各土地活用の特徴が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。

そこで今回は、

  ・各種土地活用の特徴とメリット・デメリットを正しく理解する

  ・自分の土地に最適な土地活用方法を目的別に選ぶコツ

この2点に焦点を当ててご紹介していきます!

各土地活用の種類と特徴を比較

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まずはどんな土地活用があるのか、自分と自分の土地にあった土地活用法は何なのか、というところから始めましょう。

活用法 負担費用 リスク 収益性 実現性 転用性 税金対策 土地面積 立地対応性
売却 × -
定期借地 × -
駐車場経営 100坪~
ソーラー経営 × 200坪~
トランクルーム経営 100坪~
賃貸住宅経営 × × 200坪~
高齢者施設経営 × 200坪~ ×
コンビニ経営 × × × 60坪~ ×

※土地面積は目安となります

土地活用には上図から見て取れるように様々な種類があり、それぞれの特徴とあなたの要望、条件に最適な土地活用法を見つけ出す必要があります。

あなたの要望や土地の特徴などを明確化し、それに最適な土地活用法を探す手助けになれば幸いです。

土地活用にはそれぞれ特徴があり、目的別に最適な土地活用は変わってきます。

  • 定期借地
  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営

定期借地は、土地を業者に貸し出しその地代収入を受け取るといったプランになります。

その土地に何か建物などを建てる、となってもそれは業者が決めることなのでオーナーが設備投資する必要はありません。

初期投資の必要がないため、少ないリスクで土地活用を始めることができます。

また、駐車場経営やトランクルーム経営においても設備を整える時間もそこまで要さないためすぐに土地活用を始めることができるという点も大きなメリットとなっています。

駐車場経営とトランクルーム経営に必要な初期費用の相場は以下の通りです。

  駐車場経営(形態:月極、駐車台数:10台の場合)

  →30~40万円

  トランクルーム経営(コンテナ一基あたり)

  →120万円

リスクが少なく、始めやすい土地活用方法なので、

低リスクで土地活用を始めたい!

土地を相続したが用途がなく、税金がかかるだけでもったいない

なんて方におすすめです!

  • 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  • 高齢者施設経営

高い収益性を狙うなら「賃貸住宅経営」や「高齢者施設経営」といった投資額は大きいがリターンも大きい土地活用がおすすめです。

  賃貸住宅経営の平均的な実質利回り

  →新築:5~6%程度/中古:10%

  高齢者施設経営

  →7~13%前後

※あくまで目安ですのでご注意ください

投資額が大きい分、稼働状況が悪いとローン返済が滞ってしまい利息負担が増えてしまう悪循環に陥ってしまうリスクも高まってしまいます。

そ のため、高い収益性を求めるには立地条件やその地域のニーズに適しているか、などの条件を満たしているかの事前調査が重要になってきてしまいます。

しっかり立地条件やその土地の市場調査をし分析をしてから考えましょう。

また、賃貸住宅経営や高齢者施設経営は税法上の特典を多く受けることのできる土地活用です。

固定資産税が1/6になったり、不動産所得税や所得税住民税、相続税などの税金も減らすことが可能です。

高齢者施設経営の場合、さらに国や地域からの補助を受けることができます。

  • 駐車場経営
  • ソーラー経営(太陽光経営)

駐車場経営はニーズのある地域では流行り廃りすることが無いため、比較的安定した収入を得ることができます。

駐車場のニーズが少ない地方の田舎などならソーラー経営(太陽光経営)がおすすめです。

ソーラー経営は発電した電気の売電額があらかじめ決まっているため、安定的な収入を得ることができます。

またどちらの土地活用法の場合でも、他への転用がすぐにできます。

失敗しても早いうちに見切りをつけて他の土地活用や土地売却なども検討できるため、臨機応変に対応できます。

臨機応変に対応できるというメリットを持っているこれらの活用法は失敗するリスクを考慮したとき一番効果的であるといえるでしょう。

ここまでざっくりと各種土地活用の特徴について目的別にご紹介いたしましたが、建物を建てることが必要になる土地活用の方法には共通して費用がかさみ自己資金では賄いきれない、という問題があります。

そこで有効活用したいのが「借入金によるレバレッジ効果」です。

土地と建物は金融機関からお金を借り受ける際の担保にすることができ、総費用の約2割の自己資金があれば、高い金額での土地活用が可能となります。

予算や費用などの規模を広げることによってその分リスクは大きくなりますが実現可能な土地活用の幅が広がります。

この今ある自己資金よりも高額な資金を運用しさらに大きな成果を生み出すことをレバレッジ効果といいます!

↓レバレッジ効果をうまく利用したときの例

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POINT

✔自分で決めきれない人は土地活用プランの一括見積を利用してみよう!

↓おすすめ一括見積サイトの紹介をすぐにみる↓

それでは以下より、各種土地活用の方法とメリット・デメリットや特徴などをご紹介、徹底比較していきたいと思います!

1.定期借地の特徴とメリット・デメリット

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  • 税金が安くなる!
  • 土地を管理する手間が省ける
  • 一番楽に賃貸収入が得られる
  • 相続が難しい(返却時更地にする必要がある→資産価値が低い)
  • 担保価値が低い
  • 最低でも10年は返ってこない

定期借地とは期間を確定し、所有地を店舗や賃貸住宅等の運営事業者に長期貸し出しを行うことです。

期間を確定するので、土地を貸したら半永久的に帰ってこない、という心配がありません。

貸した後の運営はその借地人が行うため、初期費用も借入金も必要ありません

自分で投資をする必要もなく、長期的に地代収入を得ることができます。

しかし、貸すときの条件によって50年という長期的な借地になる可能性もあり、そうなるとなかなか土地が返却されない、というデメリットもあります。

土地に何が建つか、によってその土地に課せられる税額は変わってきます。

課せられる税額を抑えたいけど何かを建てる資金が足りない、、。

なんて方は賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)や高齢者施設経営を得意としている業者に借地することをおすすめします。

借地した土地に「住宅」が建設される場合

✔小規模住宅用地(200㎡の住宅地)の場合

→固定資産税が1/6、都市計画税が1/3まで減額!

✔一般住宅用地(200㎡以上の住宅地)の場合

→固定資産税が1/3、都市計画税が2/3まで減額!

借地した土地に「住宅」が建設されない場合

固定資産税が借主に与えられる借地権割合の分(平均70%)減額される!

借地権割合とは借主が借りた土地のどれだけの権利(借地権)を主張できるか、というものです。

地域ごとによって30~90%と変動があります。

この土地の割合に対する固定資産税を借主側が支払う必要があります。

自己資金では設備投資や諸経費などの初期費用を賄うことが難しい方は自分の土地に合った種類の活用を得意としている業者に貸すのがいいでしょう。

  →自分で探すのが面倒であったり、難しい方はHOME4Uで一括見積!

   自分の土地を各種業者に貸し出した時の収益を比較、最適な方法が分かります!

POINT

✔費用(初期費用、借入金)が必要ないからリスクが少なく安定した収入を得られる

✔経営、投資など時間のかかることはしないでいい!

✔土地は必ず返ってくるが、10年以上の長期貸し出しが必須

2.駐車場経営の特徴とメリット・デメリット

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  • 業者によっては初期費用0円から始められる!
  • 優れた転用性で、やめたいときにやめれる
  • 立地条件に左右されずらい
  • 空きが出る→収入減に直結
  • 節税対策には不向き
  • それほど大きな収益は見込めない

駐車場経営には主に「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つの方法があります。

月極駐車場は周囲にたくさんの住人が暮らしている場所であれば、安定した収入が見込めるようになります。

駅から離れた場所にアパートで暮らしている人が多い家庭の場合、家族で車を数台保有していますので駐車場が足りなくなってしまいます。

そういった人たちが、月極駐車場を利用するようになれば、長期間借りてくれることになり安定した収益が見込めます。

長期間借りてくれることになり安定した収益が見込めます。

月極駐車場はさらに「管理委託方式」と「一括借上方式」の2つに分けることができます。

【管理委託方式】

管理委託方式とは手数料を払って募集や賃料の回収、トラブル時の対応などを手数料を払って業者に委託する方式です。

業者に管理を任せるだけなので、駐車場の稼働状況によって収益に差が出ます。

【一括借上方式】

こちらは業者に駐車場の利用権を一括して委託する方式です。

駐車場の稼働状況に関わらず一定の収入を得ることができます。

そのため定期借地よりもリスクは低いですが、業者に支払う手数料は高くなってしまうデメリットがあります。

駐車場としてコインパーキングを経営する場合、駅などの近くであればたくさんの人が利用するようになりますので収益率を上げられると期待が出来ます。

短時間だけ利用する人がたくさんいる事によって、一日でたくさんの収益を上げることが出来ますので、土地が駅の近くであればコインパーキングが適しているでしょう。

コインパーキングにも、「自己経営方式」と「土地賃貸方式」という2種類の経営方式があります。

【自己経営方式】

自分で駐車場を設営、整備し、運用や募集は業者に手数料を払って委託する方法です。

初期投資が大きくなるデメリットはありますが、ニーズがある地域では稼働率次第で収入が増えていくこの方式がおすすめです。

【土地賃貸方式】

土地ごと業者に貸し、駐車場の設営から募集、運用まですべて業者に任せる方法です。

初期投資が必要ないため始めやすく、稼働率に関係なく定額の収入を得ることができるため、低いリスクで税金などの対策をしたい、なんて方にお勧めです。

コインパーキングの設備を自前で整えるのは難しくあまり現実性がないので、大半の方が土地賃貸方式を採用することになるでしょう。

POINT

✔所有する土地の立地条件に合わせて経営種を決めましょう

✔土地活用が難しい狭小地や変形地には駐車場経営がおすすめ!

✔管理会社との契約を破棄すれば最短1か月で撤退できる!

3.ソーラー経営(太陽光発電)の特徴とメリット・デメリット

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  • 長期的に安定した利回り、収入が見込める!
  • 光熱費を大幅削減!余剰分は売電できる!
  • 設置場所を選ばない
  • 日発電量が不安定
  • 初期費用が高い
  • 自然災害などの外部要因による収入減の可能性

ソーラー経営とは、設置したソーラーパネルによって太陽光を電気に変換し、その発電した電力を決められた価格で電力会社に売電する、というものです。

「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」という法律のもと、設置したソーラーパネルの発電規模により10~20年間の固定価格で売電できることが約束されているので、長期的に安定した収入が見込めます。

これはエネルギー自給率の向上のため、高いコストのかかるソーラーパネルの導入を促進するための施策であって、他にも地域によっては、国と地方自治体から補助金がもらえるなどがあります。

土地の条件にもよりますが、5~10%の安定した利回りが見込める土地活用になります。

固定価格買取制度が始まって以来、多くの企業が太陽光発電に参入しており、パネルが設置できる土地を探しています。

太陽光発電は土地の立地条件によらず可能であり、100坪以上の遊休地であれば賃借したいとする企業が多いです。

日本の人口は減少に転じており、よほどの好立地でない限り宅地としての運用は難しくなっていますから、今後は太陽光発電用地として賃貸するのがおすすめです。

太陽光発電用地は、周囲にあまり建物がない場所ほど有利なため、田舎の土地活用にうってつけでしょう。

企業による住宅の長期賃借契約で、契約破棄などの問題が現在は起きやすくなっています。

太陽光発電用地の賃貸契約も20年などの長期契約となりますが、自分でソーラーパネルを設置する必要がないためその分初期投資が減ります。

太陽光パネルを購入するのも設置工事をするのも、会社側であり、自分が出資する必要はありません。

ソーラーパネル経営は日光が差し込めば基本的に場所を選ばないため、

  • 住宅地や駐車場などのニーズがない田舎の土地
  • 法律上建物を建てることのできない土地
  • マンションやビル等建物の屋上

などの土地にはうってつけの土地活用です。

宅地としては需要が見込めないような土地ほど、太陽光発電向きです。

住宅密集地では、太陽光パネルがまぶしいとして問題になることもあります。

しかし、過疎地域のようなところでは、そうした心配も少ないことから、企業にはむしろ好まれます。

固定価格買取制度の開始時に始めなかったからと言って、手遅れということもないようです。採算が取れるような買取価格にはしていくと予想されます。

POINT

✔高い初期投資が必要になるが、安定した利回り、収入が見込める!

✔土地ごと貸してしまえば初期投資なしで始められる!

✔人口が少ない地域はソーラー経営がおすすめ!

4.トランクルーム経営の特徴とメリット・デメリット

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  • 安価な初期費用で始められ、収益性が高い!
  • 土地条件が悪くても一定の収益が見込める!
  • トラブルが起きにくい
  • 税金対策には不向き
  • 集客が難しい→収益を伸ばすのに時間がかかる
  • 高い賃料が取れない

トランクルーム経営は核家族化が進むにつれ、マンションなどの利便性に優れた物件の居住率が城主傾向にある近年の社会において、保管しきれないモノを収納するスペースとしてトランクルームの需要が高まっていることから、不動産投資ビジネスとして注目を集めています。

トランクルーム経営には「コンテナ型トランクルーム(屋外)」と「室内型トランクルーム(屋内)」の2種類があります。

コンテナ型のトランクルームは土地条件への対応性に優れていて、狭小地や変形地といった活用のしづらい土地であったり、土地が狭い、また駐車場経営と違って、郊外でも一定の利用者が見込める、といった点です。

コンテナを並べ、廊下や階段を必要に応じて設置するだけなので、費用を抑えつつすぐに始められる、というのが最大のメリットです!

室内型のトランクルームは借り手がなかなか決まらない空き部屋や日当たりの悪い1階をロッカーやパーティション等で区分して貸し出すことです。

首都圏やオフィスが密集した市街地などで増えてきています。

この2つのトランクルーム経営には一括借上方式、業務委託方式、事業用定期借地方式の3つの運営方式があります。

【一括借上方式】

トランクルーム業者へ運営を委託する方式で、手数料が比較的高いですが、稼働状況に依らず安定した収入が見込めます。

【業務委託方式】

設備投資、運営は自分で行い、募集や管理といった経営の一部を業者に委託する方式です。

こちらは稼働状況によって得られる収入に差が出ます。

【事業用定期借地方式】

土地を業者に貸し出すのみなので初期費用を気にすることなく始めることができます。

定期借地なので土地は契約した期限が来ると返却されます。

POINT

✔狭小地や変形地といった活用のしづらい土地でも可能!

✔今後需要が高まる見込みのある将来性のある活用法!

5.賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)の特徴とメリット・デメリット

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  • 節税対策に向いている
  • 長期的な家賃収入が手に入る!
  • 少ない資金で始めることができる!
  • 空き室が出る→収入減に直結
  • メンテナンス費がかさむ
  • 金利上昇の影響を受けやすい(返済額が上昇する)

賃貸住宅経営とは所有する土地にアパートやマンションなどの賃貸用の住宅を建築し、入居者から賃料収入を得ることを言います。

銀行からの融資を受けることができるので、初期費用をあまり気にすることなく始めることができます。

賃貸経営を始める際には安定した収入を得るために、土地の場所を見極めてからアパート経営をするかを見極める必要があります。

生活をしていく上では、出来るだけ便利な場所で暮らしたいと思う人が多いですので、利便性のいい場所であればたくさんの入居希望を得る事が出来るでしょう。

また、どんな年代の人が暮らしているか、も重要で例えば若い人がたくさん暮らすような地域の場合、賃貸を借りる人が多いですので、おすすめの地域と言えます。

このように、ニーズに合わせた賃貸住宅にする必要があり、

  • 求められる間取りを考えてみる
  • 一人暮らしの防犯性の面も考慮する
  • 家族連れの為に騒音対策
  • 相場に合わせた価格設定
  • 駐車場の必要性

などのことは最低限考慮するべきでしょう!

マンションやアパートといった賃貸住宅経営の大きなメリットとして、節税対策ができることがあげられます。

これらは、建物を建設した初年度は、その諸費用と減価償却費を計上できます。

所得税や住民税を大幅に抑えることができるため、かなり大きな節税効果を生み出すことができます。

それ以降も、固定資産税やローン金利や修繕費、保険料、減価償却費など毎年多くの項目が計上されます。

このように賃貸住宅経営には税制上、優遇されることが多いのです!

この賃貸住宅経営には自己管理、一般管理(集金管理)、一括借上法式の3つの経営方法があります。

基本的にすべて自分で運営していく方法です。

必要に応じて業者に募集の呼びかけをしてもらうことがありますが、必要になる手数料はそれだけなので受け取った家賃収入のすべてが自分の収入になるメリットがあります。

居住者とのトラブルの対応や設備維持にかかるコストなど自分で対応しなくてはならないので、負担が大きくなってしまうデメリットもあります。

自己管理で上げた自己負担になってしまう居住者とのトラブルの対応や設備維持にかかるコストなどを業者に委託することで負担を減らすことのできる方法です。

一定の手数料が毎月かかってしまいます。

ここまで何度か紹介していますが、所有している賃貸物件の運営を業者に一括委託する方法です。

手間がかかることが無く、空き室のリスクも少ないといったメリットがある反面、高い手数料が必要になる、経営方針に口を出せない、といったデメリットが存在します。

POINT

✔その地域のニーズに合わせた賃貸住宅にしよう!

✔インフラ対策や物価上昇などの経済変動に強い

✔運用が面倒な方は一括借上げがおすすめ

6.高齢者施設経営(老人ホーム経営・サ高住経営)の特徴とメリット・デメリット

  • 国や地域からの手厚い補助付き!
  • 税金の対策に向いている
  • 駅から遠くてもニーズがある可能性がある
  • 広い土地が必要になる
  • 多額の投資が必要
  • 自己経営が難しい

「老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」といった高齢者向けに介護目的で賃貸の居住用施設を建築し、業者に一括借上して経営を経営を行う土地活用です。

高齢者施設経営は高齢者の増加による需要の向上や長期入居が多く見込めることから安定した収入を見込めます。

また、地域社会に大きく貢献できるため、国や地域の自治体から手厚い優遇措置を受けることができます。

高齢者施設経営は投資規模が大きいことや、賃料設定に条件が課せられるなどのことから、返済期間が長くなってしまうことが一番のデメリットでしょう。

長期的なローンの返済期間の途中に利用者数が減少してしまい、ローンだけが残ってしまう可能性も十分にあります。

土地の転用も高齢者施設では難しい点がいくつかあるので、最初から投資額を抑え、できるだけ早く返済できるような事業計画を立てておきましょう。

POINT

✔国や地域からの保護が手厚く、社会貢献にもなる土地活用法!

✔長期的な土地活用に興味のある人にはおすすめ!

✔【デメリット対策】信頼できる介護事業者を見つけよう!

7.コンビニ経営の特徴とメリット・デメリット

  • コンビニの需要がなくなる可能性が低い→安定した収入
  • 多店舗経営で収入を大幅に上げれる!
  • 地域密着型の土地活用
  • 人員不足に陥った時のリスク
  • ブランド力が衰えたときの経営不振
  • 自分の裁量権が弱い

コンビニ経営とはコンビニ業者と「フランチャイズ」という事業形態で経営していく土地活用です。

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まず「フランチャイズ」とは本店が支店を展開していくチェーン店とは違い、誰でも本店の支店として加盟でき、すぐに開業できます

対価を支払うことで、コンビニ経営には欠かせない大手コンビニの知名度とブランド力、コンビニを経営するためのノウハウなどを享受できます。

POINT

✔50坪~の比較的小さい土地から始めることができる

✔大手コンビニのブランド力を借りることができる

✔運用において大事な経営ノウハウを享受できる!

押さえておきたい土地活用4つのリスク

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土地活用で失敗しないためにリスクを理解しておき、すぐに対応できるようにしておくことはとても重要です。

土地活用のリスクは以下の通りです。

  • 想定していた利用者数に満たないリスク
  • 収入が下落していくリスク
  • 利用者とのトラブル

上記のリスクについてその詳細と対処法を紹介していきます!

当然のことですが投資した活用法がうまく稼働していなくては収益は入ってきません。

賃貸住宅経営で空き室ができる、駐車場経営やトランクルームの利用者が少ない、などは収入の大幅な減少に直結してしまいます。

こういったことはその地域の市場分析ができておらず、市場のニーズに合った土地活用を選択できていないことに原因があることが大半です。

市場をを考えずに土地活用を始めると当初の計画通りにはいかず、どこかで破綻してしまうでしょう。

事前しっかりその地域の市場を調べ、ニーズに合った土地活用をしましょう。

対策

✔地域の市場を分析、ニーズに合わせた土地活用をしよう!

賃貸住宅や高齢者施設、トランクルームなどの建物は年月とともに古くなっていき、次第に価値が下がっていってしまいます。

価値が下がれば当然賃料を下げる必要があるし、改装工事をするのにも多額の費用がかさんでしまうため、しっかり考慮したうえで事業計画を練る必要があります。

また、近隣に同じような新しい建物が建設された場合利用者が新しい方へ流れてしまう可能性があったり、自然災害の影響を受けてしまったりといった外部要因による影響も考えられます。

こういった収入が下がる可能性があるため、支出額の予算を出し、どれくらいの積み立てが必要か長期的なシミュレーションをしたうえで収支計画を立てましょう。

対策

✔より正確な収支計画を立てるため、収支は経年で下がっていくことを加味しよう!

悪質な迷惑行為や規約違反などによる利用者とのトラブルが起きてしまうリスクもあります。

ほかの利用者からの苦情にもつながり、最悪の場合他の競合に流れて行ってしまうこともあります。

また、自分への負担も大きいため、利用開始時の審査には十分注意を払うことが大切です。

対策

✔悪徳利用者は収入減につながりかねないため、注意して審査しましょう

自分では決めきれない方は専門家に相談しよう!

専門家に相談しようとしてもまずどこに相談すればいいかわからない、なんてこともあるかと思います。

そんな方には一括で資料請求することをおすすめします。

業者によってもその地域や相談内容に得意、不得意があるため、たくさんある業者の中から自分に最適な所を探すのは大変な労力が必要になってしまいます。

一括で資料請求してしまえば自分の要望と所有している土地に最適な土地活用法まで細かく紹介してくれます。

おすすめしている一括資料請求サービスは「HOME4U土地活用」です。

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700万人が利用した自分の要望に沿った土地活用を叶えやすい一括資料請求サービスです。

土地を持ってはいるが自分ではどうしたらいいのかわからない、といった方はまずHOME4U土地活用に紹介していただいた優良企業に相談、プランを作成してもらい一番自分にマッチした提案を探しましょう!