日本の少子高齢化の問題に伴い、地方の居住ニーズが少なくなっています。

田舎の土地を持っている方は、ただ単に放置してしまうのはもちろん勿体無いわけですが、田舎の土地をどう活用するかが重要な問題となってきます。

今回はそんな田舎の土地活用の特徴やおすすめの土地活用方法を紹介していきます。

田舎での土地活用を成功させるためには、その土地の特徴と土地活用法の相性が需要になります。

それでは、土地活用できな田舎の特徴は何でしょうか。

売れない田舎の土地の特徴は主に3つです。

田舎の土地はとても広いです。

いざ、土地活用を始めようとしても、平地だと思っていた場所に窪みや丘があったりするというケースが少なくありません。

そうした場合に、土地を整備する費用や造成のための費用がかさばってしまいます。

造成や整地費用が大きくなってしまった場合、金融機関からの融資を受けることが難しくなってしまうという性質を持っています。

田舎の土地に置いては気づかないところで費用がかかってしまうことがあるので注意が必要です。

田舎の土地の中には、国などが規定している規制のためにそもそも土地活用ができない場合があります。

その規制で代表的なのが市街区調整区域です。

これは地方の自然を守るための規制で、開発しすぎるのを防ぎ、エリア内で建物を建設することができません。

そうした場合には多くの土地活用を行うことができません。

田舎の土地の中には、人口が少ないために交通アクセスが悪い、インフラが整っていない場合があります。

このような場合には、人が住みにくい環境となるので、居住需要が低くなります。

田舎なので、安い土地を購入することに関して興味をもつ方はいるかもしれませんが、賃貸として借りる需要は少ないことがあります。

田舎の土地活用を検討する場合、2つの規制をあらかじめ把握しておくことをおすすめします。

1つ目は先ほども紹介した市街化調整区域です。

市街化調整区域とは街の市街化を抑制する規制であり、原則として建物を建てることができません。

ですので、市街化区域における土地活用は駐車場経営くらいしかありません。

自分の地域が市街化区域であるかは以下の2種類の方法で確認することができます。

農地法とはいわゆる農地が減るのを防ぐために、農地から居住地などのに土地の用途を変更する際に農業委員会の許可を受けなければいけないというものです。

その中でも農業振興地域に指定されている土地の場合、農地から土地の用途を変更することができません。

それ以外の農地の場合、農業委員会に土地の用途変更を申請すれば2〜3ヶ月ほどで許可がおります。

まずは、自分の土地が農業振興地域に指定されているかどうかを調べてみましょう。

太陽光発電は宅地としての需要がないような土地ほど向いています。

太陽光発電会社への土地の賃貸は、田舎の土地活用の選択肢のひとつとなり、脚光を浴びることになりました。

太陽光発電には、太陽光パネルが必要であり、かなりの初期投資が必要となります。

しかし、太陽光発電会社に土地を貸すだけという方法もあります。

太陽光発電は利益率の高い事業であるため、自分の土地に自分で太陽光パネルを設置し、利益を上げるという地主もいます。

しかし、投資は一切せずに土地だけ貸したいという意向がある場合は、太陽光発電用地を探している会社に貸すという道もあります。

太陽光発電会社は数多く誕生しており、太陽光発電用地を求めて盛んに募集をしています。

その需要は高く、数社を比較検討し、最も地代の高い会社に貸すということも可能です。

こうした方法で土地活用するなら、建物投資はもとより、太陽光パネルへの投資すら必要ありません。

田舎の土地でも宅地としての需要があれば、定期借地権付きで貸すという道があります。

借地人が建物を建てるので、地主が建物を建てる必要はありません。

定期借地権付きでなく宅地として貸すと、場合によっては地主が借地人の建てた建物を買い取らなければならなくなります。

契約更新時に借地人が契約更新を望まず、借地人が建てた建物の買取り請求をしたら、地主は買い取らなければなりません。

価値のない建物であってもです。

しかし、定期借地権付きで貸せば、契約終了時には土地は更地になって戻ってきます。

借地人が建てた建物を地主が買い取る義務はありません。

そのため、定期借地権付きで貸すほうが手間がかかりません。

田舎における活用法として魅力的な対象としては、コンビニエンスストアというものも見逃せません。

近年では、どのような田舎に行ってもコンビニの出店が見られます。

コンビニのフランチャイズ本部もつねに物件を探している状態であるとか。

ほぼ買い手市場ということで、物件探しの係員が動き回っているとのことですが、もし土地を譲り受けたのが最近というような場合は、まだ係員の目に触れていない可能性があります。

積極的にこちらから声をかけてみる価値はあるかもしれません。

しかし、コンビニ用地への活用は、建築コストが安く、一方では家賃が高くて魅力のあるものですが、撤退も早いことでその点はリスクの大きいものといえます。

つまりは、最近のコンビニ業界の動向などをきちんと把握するなどが必要です。

片手間でなく本気、真剣な経営姿勢が必要になるでしょう。

この賃貸アパートやマンションを建てて部屋を貸し出すという方法は、入居率が高くなればかなり利益も出てきます。

家賃収入でアパートなどの建築ローンを支払いながらも、安定収入が得られます。

ただし、この賃貸アパートやマンションの経営は、初期投資がかなり大きいのも忘れていけません。

最初に30年計画くらいで、先を見ておかなければならないかも。

まず、土地を担保にお金を借りて建物を建て、家賃収入により数十年計画で返済していくという方法が一般的になります。

ただし、家賃保証などの条件を提示してくれる不動産業者もあるので、業者選びは慎重にしたほうがいいでしょう。

建物投資が必要なく、気楽に活用できる方法としては、駐車場経営をする道があります。

駐車場は自分で経営することもできますし、駐車場経営会社に土地だけ貸すという方法もあります。

自分では駐車場の経営をおこなわず、駐車場運営会社と駐車場用地賃貸借契約を結んだ場合、駐車場の利用者がいない時期があっても、常に一定額の地代が入るため、安心していられます。

ただ長期契約である場合は、途中で解除したくなったら、違約金を支払う必要があります。

地価が上昇したり、駐車場の需要が高まったりして周辺の駐車場料金が上がった場合も、地代には反映されませんので注意が必要です。

その代わり逆のことが起こっても、契約時の地代は保証されます。

駐車場経営に関する詳しい記事はこちらです。

田舎の土地活用方法を選ぶ際に注目しておくべきポイントは主に、5つあります。

土地活用法を選ぶ時に最も重視するべきなのが収益性です。

収益とは収入から費用を引いたものです。

土地活用でアパート経営・マンション経営をする場合は家賃収入、駐車場経営をする場合は駐車場使用料金からの収入が入ります。

一方でアパート経営・マンション経営の場合は建物の管理費用、駐車場経営の場合は、防犯カメラを設置するための費用がかかります。

土地の活用法によって収益がどのくらい見込めるかが重要な指標となります。

活用方法によって負担費用が大きく異なります。

負担費用が高ければ、当然初めて失敗するリスクも高まります。

負担費用は収入額と比例することが特徴としてあります。

例えば、土地活用法にアパート経営・マンション経営を選んだ時、初期費用は駐車場経営に比べて高いですが、駐車場経営は高い収益性が見込めます。

負担費用と収益性は表裏一体となっているので、様々な視点から長期的な視点で最善の土地活用法を選ぶことが重要です。

土地活用方法は交通アクセスや近隣の状況(住宅街、観光地、繁華街など)などによって、土地活用法に規制がかかることがあります。

例えば、駅近くにマンションを建てれば入居者に困ることがありませんが、駅から遠い場合だとマンションを建てたとしても空室のリスクができてしまいます。

太陽光発電やトランクルーム経営なども立地に関わらない土地活用のあり方です。

収益性を重視するのももちろんいいですが、それに伴うリスクも考えなけらばいけません。

利益を出そうと思って始めた土地活用のための初期費用や諸経費によって、もともと0円だったものが、マイナスに転じてしまう可能性もあります。

土地活用法によってリスクが大きくなりますので、それぞれの初期費用や収益のシミュレーションを行いあらかじめ準備しておきましょう。

転用性とは、土地活用をした後に他の方法に変更する際の、その転用のしやすさです。

土地の上に建物があれば、別の土地活用法をする際に、建物を取り壊す工事費用がかかってしまいます。

逆に駐車場など土地にかなりのスペースがある土地活用法は別の方法にも転用がしやすいです。

また、駐車場経営は契約が2〜3ヶ月なので撤去がしやすいことが特徴です。

今回紹介した、おすすめの田舎の土地活用方法5選を表にまとめました。

活用法	負担費用	リスク	収益性	転用性	立地対応性
定期借地	◎	低	△	×	△
駐車場経営	◎	低	◎	〇	◎
太陽光発電	○	中	◎	△	〇
賃貸マンション経営	×	高	◎	△	△
コンビニ経営	×	高	◎	×	×

ここまで、田舎の土地活用について詳しく紹介しました。

田舎の土地活用法は実に多種多様で多くの選択肢があります。

それぞれの特徴をしっかりと把握して、自分の持っている土地はどの土地活用方法が適しているのかどうかを見極めるようになるかを判断しましょう。

自分で判断する前にまずプロの意見を聞くことをおすすめします。

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