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更新日 2020.2.28

不動産投資のローンを低金利で借りる3つの方法![最新版]

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-Smile編集部-
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不動産投資を成功させるための要素として、忘れてはいけないのが、どうやって不動産投資のローンを組むかということです。

不動産投資において、ローンを組んだ際の金利の高さは、今後の不動産投資に大きく影響を与えます

今回は、不動産投資のローンとは?から、安く金利を抑えるコツなどを紹介していきます。

不動産投資ローンとは?

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基本的にローン金利には変動金利と固定金利の2つがあります。

まず変動金利ですが、返済が終わるまでに貸出金利が変動するのが特徴です。

金利は半年に1回見直しが行われ、返済額は5年に1回変更がなされます。

金利が下がれば5年後に返済額が少なくなり、金利が上がれば返済額が高騰します。

固定金利は金利が一定になるため、返済額もずっと一定になります。

一定になる分、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

変動金利のメリットは金利上昇がなければ固定金利も低い利率で借りることができるため、コストがかかりにくいです。

金融機関で貸出を受ける際には変動金利と固定金利、いずれかとなりますが、比較的多いのが変動金利型です。

銀行としてはできるだけ多く貸し出したい一方で金利上昇に伴う利益の確保を狙いたい面があります。

ただ何もなければ固定金利よりも利益が押さえられるというメリットもあるので、そこのさじ加減が重要となってきます。

固定金利型の場合は貸出期間が短期的なケースが多いため、短期的に回収できるような案件など条件が整わないと利用できないこともあります。

不動産投資ローンを利用するのであれば、変動金利が多いことを想定しておくことがポイントです。

不動産ローンと住宅ローンでは、不動産投資ローンの方が金利は高めです。

不動産投資を行う際にはあくまでも事業用として不動産を確保するため、住宅ローンとは別のものを利用することになります。

一般的に、不動産投資に特化したローンがあり、それを利用し、お金を工面します。

住宅ローンも事業用でも継続的に返済できるかどうかが問われますが、住宅用の場合は毎月の収入から返済していくことが前提となり、事業用は家賃収入などから返済していくのが一般的です。

この違いがあるため、住宅用の方は金利を若干低く、事業用は高めに設定しています。

そのため、計画的に不動産投資を考えていかないと利回りなどにも影響を与えます。

POINT

✔︎ローン金利には変動金利と固定金利の2つがあり、金融機関では変動金利が多い

✔︎不動産投資ローンの金利は住宅用のローンと比べて高めに設定されてある

✔︎住宅用の場合は毎月の収入から、不動産投資用の場合は事業からローンを返済していくという違いがある

ローンを低金利で借りるには?

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不動産投資のローンの金利を下げる方法は3つあります。

まず、融資を受ける際に重要になるのは「誰から借りるか」ということです。

不動産投資会社に相談することで、あなたを一番高く評価してくれる金融機関を紹介してくれます

その結果、低金利でローンを組むことができるのです。

多くの不動産投資会社は金融機関との提携を結んでいますが、その中でも金融機関との提携数が多かったり、融資づけの実績が豊富な会社であれば、様々な金融機関の中からあなたがどこに融資を受ければいいのか教えてくれます。

融資審査で金融機関が大切にしているのは、誰にお金を貸すかということです。

貸した相手がきちんとローンを返済してくれそうかを見極めるために、判断基準(属性)がいくつかありますが、それらを満たすことで出来るだけ低金利でローンを組むことができます。

属性の具体例としては、職業、職務年数、過去の返済の実績などが挙げられます。

金融機関にあなたがしっかりと返済できる、ということを示せるように属性をあげることが重要となります。

ローンを組む際にあなたの属性だけではなくて、あなたが購入する物件がどうなのか、というのも重要になっていきます。

物件の金利の違いについて代表的なのが、アパートとマンションです。

マンションの方がアパートよりも金利は安いです。

その理由は、マンションの方が1物件あたりの値段が安い、マンションの方が駅近くのものが多く入居率がアパートよりも高い、マンションの方が購入後の賃料の振れ幅がアパートよりも狭い、などが挙げられます。

アパートは一般的にマンションよりも利回りが高いと言われていますが、その分、リスクもあるので、融資を受けた際の金利は高くなってしまいます。

不動産投資でローンを組むメリット・デメリット

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不動産投資を始めるにあたり、最初に行う必要があるのが物件の購入です。

ローンを組むことで、銀行などの金融機関からお金を借りて投資用の不動産を購入することが可能です。

借りたお金の返済は、不動産経営の収益から支払うのでリスクは低いと考えている方も多くいます。

ですが不動産投資ローンを組むことのデメリットもあるので、注意が必要です。

不動産投資でローンを組むメリットとデメリットをまとめました。

不動産投資でローンを組むメリットは2つあります。

  • レバレッジを効かせた投資ができる
  • 資金を貯めるのを待たずに投資が始められる

レバレッジとは「てこ」の意味を持ち、金融の世界では、少額の資金で大きな取引を行う時「レバレッジをかける」と言います。

不動産投資においてローンを組むことは、自己資金が少なくても高額な不動産を購入することができるので、レバレッジを効かせた投資ができます。

不動産投資のローンは目安として、年収の5倍くらい借りられますので、年収500万円の人だと、大体2500万円を借りることができます。

また、自己資金を集める手間を省けるので、短期間で物件購入まで進めることができます。

逆に、自己資金だけで物件を購入しようとすると、手間と時間がかかるのは明白でしょう。

不動産投資ローンにおけるデメリットとして、空き室状態が続く可能性があげられます。

投資用で購入した物件の空き室状態が続いた場合、賃貸収入が得られなくなります。

収入がない状態が長く続いたら返済も滞ってしまうので、空き室リスクにどのように対応するのかという点を踏まえたうえで賃貸経営を始めるようにしましょう。

不動産投資ローンの返済が厳しくなった場合、持っている物件の売却を考える方もいるかもしれません。

物件を売却することで、未払いの借りた額を返済することが可能です。

ですが物件を売ったとしても、ローンが完済できない可能性もあるので注意が必要です。

特に注意が必要になるのが、物件の所有期間が短いときです。

所有期間が短い場合は、売却金額が返済額の残高を下回る可能性が高いのです。

すぐに購入した物件を手放す可能性も視野に入れて、売るタイミングに関わらずある程度の価格で売却できるかという点も確認するようにしましょう。

また売却額が下回ったときのことも考えて、万が一のときの資金を確保しておくことも大切です。

POINT

✔︎ローンを組むことで、早く不動産投資が始められる上にレバレッジ投資ができる

✔︎空室が続くなどして、ローンを返済できない場合には自己破産をしなけらばいけない状態になることもある

✔︎物件を売却していたとしても、ローンが返済できない可能性もあるので万が一の時の資金を確保しておくことも大切

代表的な5つの金融機関

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オリックス銀行は一般の銀行と違って、店舗がありません。

基本的に、電話やインターネットなどの、非対面取引と営業担当が自宅へ訪問する対面取引を行なっています。

オリックス銀行の特徴として、通常の住宅ローンはもちろんのこと、不動産投資ローンに特化した事業展開を行なっています。

対象地域 評価方法 金利 返済期間
首都圏、近畿圏、名古屋、福岡 積算価格で評価 約2% 最大35年

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SMBC信託銀行の不動産ローンは収益用の不動産投資ローンに特化していて、最大1億円まで融資してくれます。

SMBC信託銀行の特徴として、1000万円~5000万円以上の預金をもつ富裕層顧客をメインターゲットとしており、それらの富裕層顧客に特別な優遇プログラムを設けています。

対象地域 評価方法 金利 返済期間
沖縄や一部の県以外のほぼ全国 積算評価と収益還元評価を合わせて評価 約1.8%~2%前半 最大30年

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SBJ銀行はShinhan Bank Japanの略で韓国の新韓金融グループの日本現地法人です。

SBJ銀行は収益用の不動産投資物件の融資に積極的でワンルームマンションを中心に、一棟物件に対しても融資しています。

対象地域 評価方法 金利 返済期間
東京都23区内、千葉県、埼玉県、神奈川県、名古屋市、大阪府、神戸市、京都市、奈良市、福岡市 収益還元評価法を重視 約3.0%~3.5% 最大25年

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日本政策金融金庫は、政府系金融機関で、民間の銀行とは違って、利益はそれほど重視していません。

ですので、条件を満たしさえすれば、低金利かつ固定金利で融資を受けることができます。

しかし、「絶対に返済してくれる」を証明しないと、融資してくれません。

対象地域 評価方法 金利 返済期間
日本全国 積算評価と収益還元評価を合わせて評価 約2%中盤 一般の人は10年−15年、若者、女性、高齢者は20年

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以前までは、ワンルームマンション投資などの融資に積極的だった東京スター銀行でしたが、現在は、ワンルームマンションやアパートに対しての融資は慎重になっており、立地条件の良い物件でないと融資対象にしません。

東京スター銀行は変動金利と固定金利どちらも扱っており、変動金利の場合、0.90%~8.40%で最大1億円まで融資してくれます。

対象地域 評価方法 金利 返済期間
首都圏、札幌、仙台、名古屋、梅田、難波、神戸、広島、福岡 積算価格と収益還元評価を合わせて評価しているが、最近は収益還元評価方法を重視 0.85~8.35% 最長35年
POINT

✔︎不動産投資ローンに特化した事業展開をしているオリックス銀行は最大で35年の融資が組める

✔︎SBJ銀行は新韓金融系のグループでワンルームマンションを中心に一棟物件の融資も行なっている

✔︎日本政策金融金庫は条件を返済できるという証明さえできれば低金利かつ固定金利で融資してくれる

不動産投資ローンを組むまでの流れ

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不動産投資ローンを組む際には、まず物件を決めておくことが必要です。

そうしないと収益の見通しなどが立てられないため、最初に探します。

この時、なぜ中古にするのか、新築にするのかというのを決めておくことが大事です。

何のために不動産投資ローンを組むのかを聞かれるため、明確に答えなければ融資をしてもらえないからです。

あとは自己資金の兼ね合いなどで物件を決めて、自分に見合ったものを探していきます。

いくつかの金融機関から資料請求を行い、比較検討をしていきながら最終的に金利やアフターケアなどの面で判断していき、融資をお願いしたい金融機関を決めていきます。

実際に不動産投資ローンを組むためには必要な書類がいくつもあります。

融資の申し込みを行うためにローンを組む際に必要なものを用意しなければなりません。

これなしには不動産投資ローンを組ませてもらうことはできず、不動産投資ができなくなります。

また、住宅ローンとの違いとして、事業用のローンであることから計画性が求められます。

投資をするのはいいものの、どのように回収していくのかを提示しないといけません。

そのため、住宅ローンよりも厳しく見られるのが特徴でもあります。

説得力のある書類を集め、それらの書類を金融機関に提示することで初めて融資を受けることができます。

キャッシュフローとは、実際に手元に残っているお金を表し、計算方法もいくつか存在します。

一般的なものは満室だった場合の家賃収入から銀行への返済を差し引いたものや銀行の返済に金利などをプラスしたもの、空室だった場合の家賃収入を考慮したものなどです。

これらのデータを用いてキャッシュフロー試算表を作ります。

これを見ていくことで、融資をお願いする側がどれだけの計画性を持って考えているかがわかります。

いくつかのキャッシュフロー試算表を作っておき、様々なパターンを想定しておく際にも利用できるため、提出の有無に関係なく作っておいて損はありません。

住宅ローンの時は頭金の有無が重要視されますが、不動産投資ローンではあまりそうしたものは考慮されないとされています。

それでも頭金や資産の存在は大事であり、万が一失敗したとしてもそこで挽回することができます。

そうしたことから、保有資産に関する資料を提出するように求めるケースが見られます。

保有資産というのは定期預金や株、土地などです。

これらを一覧にして金融機関に提出しなければなりません。

多ければ多いほど好感がもたれ、有利に働きます。

フォーマットなどではそれぞれの金融機関で決まっており、それに合わせて書式を整えていくことになります。

必要な書類を揃えて提出すれば、後は金融機関がそれを基に融資をするかどうかを決めていきます。

そこまで長い時間をかけるものではないため、早ければ2週間程度、遅くても4週間、5週間程度で終えます。

つまり1カ月程度でだいたいの流れが決まることになります。

なぜそれだけの差が出てくるかですが、慎重にチェックをしている場合や懸念が生じた場合などがあるためです。

特に近年はシェアハウスに関する不動産投資ローンで問題が一部の金融機関に起きており、これらの懸念を払しょくするために独自で対策を立てているケースもあります。

そうなると審査はある程度長引いてしまいます。

融資が決定した通知を受け取ってから契約を結ぶことになりますが、この場合の契約は大きく分けて3つあります。

1つは抵当権に関する契約です。

ローンを組んでマンションなどの不動産を手に入れる際に結ぶ契約となっています。

もう1つは金銭消費賃貸契約です。

いわゆるローンの契約であり、これなしにはお金を借りることはできません。

最後に団体信用生命保険の契約です。

これに加入しておくことで亡くなった場合でもそれまでのローンが弁済されます。

また特約をつけることで三大疾病や五大疾病などになれば弁済してもらうことも可能です。

これらを契約して不動産投資ローンが組めます。

実際に組んで、それを基に不動産の購入が出来れば、そのあとは管理会社の選定などを経てある程度してから家賃が入るような形になります。

それまでに結構な時間がかかることは明らかであり、それまでの運転資金というのも必要になります。

底の部分も金融機関は見ており、潤沢な資金があることはこうした部分の説得力にも生かされていくことになっていきます。

金利が高い分、毎月しっかりとした返済ができるのかという観点で金融機関はジャッジをしてくることから、それへの備えが万全であることを示さないといけません。

それを示すために多くの書類を集め、不備がないようにしたいところです。

審査を通過するためのポイント

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金融機関が不動産投資ローンの融資を出す時に注目しているのは2つあります。

  • 自己資金(頭金)はどれくらいあるのか
  • 融資対象の物件はどうか

金利を安くする方法でも紹介しましたが、自己資金(頭金)を多くすることは、銀行が融資をしてくれる可能性が高まります。

一般的には、自己資金(頭金)は融資額の1割程度と言われていますが、自己資金(頭金)が多ければ多いほど、返済の負担を減らすことができるので、銀行としては貸し倒れのリスクを軽減できます。

また、融資を受ける側からしても、返済しなけばいけない利息を減らすことができるというメリットがあります。

自己資金に関しては下の記事で詳しく解説していますので、良かったらどうぞ。

次に融資対象物件がいかに、収益性があるかということが重要となります。

収益性のある物件を見極めるのに金融機関が重視しているポイントは2つあります。

1つはレントロールが良い物件であるかどうかです。

レントロールとはアパートやマンションの入居状況や、入居者ごとの賃料が記載されている一覧表です。

レントロールを使うことで、物件の状況を簡単に見ることができます。

2つ目は高利回り物件であるかということです。

高利回り物件であるということは、それだけ収益率も高くなるので、銀行は融資を出しやすくなります。

不動産投資ローンを利用する際は、都市銀行もりも地方銀行の方がメリットが多い場合があります。

地方銀行を利用するメリットとして、金利が1%台と比較的低めで、銀行と物件所在地住所が同一県の場合、期間や融資枠で条件を緩和してくれることが挙げられます。

また、地方銀行では、地域の活性化を重視しているため、地元の物件を対象に融資を積極的に行う傾向があります。

さらに、地方銀行が生き残りをかけて、大型合併も最近では多くなっており、今後も大型合併が予想されています。

POINT

✔︎自己資金を増やすことで融資を受ける人は利息を返済する額が少なくなる

✔︎融資対象物件の収益性が高いと証明するには、レントロールと利回りが良い物件であることが大切

✔︎地方銀行の融資は金利が1%であり所在地によっては、融資枠の条件が緩和されることがある

不動産投資ローンを組む際の注意点

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不動産投資のためにローンを利用することは、早く賃貸物件の経営を始められるなどのチャンスを生むことでもあります。

ですがチャンスが生まれる一方で、お金を借りることに関するリスクを把握することも忘れてはいけません。

当然のことながら、お金を借りたら返済の義務が生まれます。

リスクとメリットの両方を考えながら、ローンを利用してお金を借りることを検討していくことが必要です。

そのようなリスクをしっかりと把握することが、賃貸経営で成功するためのコツの1つです。

実際にローンを組む場合には、借りられる金額だけを意識する方も多くいます。

ですが借りた額はそのまま返済することになるため、返すときのことまで考えることも忘れてはいけません。

また返済時の注意点となるのが、借りた額に加えて利子を支払う必要があるという点です。

利子はお金を借りる金融機関によっても異なります。

さらに完済までにかかる年数は、お金を借りた契約内容によって異なります。

そのためローンについて考えていくのであれば、完済までにどのくらいの期間をかけるのかという点を踏まえたうえで判断することを忘れないようにしましょう。

変動金利でローンを組んだ場合、金利が高くなる可能性があり、5%以上になることも想定しなくてはいけません。

そうなれば返済スピードは確実に遅くなり、返済額がアップする恐れがあります。

そうならないためには、ローンで貸出を受ける額を少なくすることや最初から返済額を高めに設定しておくなどのことが必要です。

そうしていくことで急な金利高騰が発生したとしても、影響を最小限にしていくことが可能です。

もっと言えば、ただ単に借りるのではなく、多少家賃収入などを犠牲にしてでも返済スピードを高めることをしていけば、将来的に楽になります。

次に高騰する金利の対策方法を紹介します。

金利の見直しは半年ごとに行われ、影響が出始めるには半年のスパンがかかり、その蓄積が5年ごとに出てきます。

その5年を迎える前に少しでも多く返済をしておけば、金利が上昇したとしても次の5年間の返済額を少なくできます。

毎月支払う返済額の設定を変えるのではなく、なかば貯金の感覚で積み立てていき、一定の金額が貯まったら一気に返済するような形で大丈夫です。

キャンペーンなどで繰り上げ返済の手数料がカットされることもあるのでそれを利用したいところです。

ローンを組む際に怠ってはいけないものは、金融機関の比較です。

金融機関同士で金利に大きな違いがある一方、手数料の有無やキャンペーンで安くできるなどのサービスにも違いが見られます。

同じような条件で組んだ際にどこがお得なのか、どこが利用しやすいか、そして継続的な付き合いが可能かなどの観点で見て行くことが大事です。

POINT

✔︎ローンを組む際の利息はいつまでに返済するのかというのをあらかじめ決めておく

✔︎5年スパンで金利が高くなることを予想して、それまでに出来るだけ多く返済しておく

✔︎金融機関の比較は金利に加えて、継続的な付き合いが可能かどうかの観点で見てみる

まとめ

ここまで、不動産投資ローンに関することをまとめました。

不動産投資はたくさんの人がローンを活用しています。

その中でも、ローンの金利は高い収益をあげるために出来るだけ、低くしたいものです。

ですので、今回紹介した、金利を安く抑える方法や、ローンを組む際のメリット・デメリット・注意点をしっかりと理解して、不動産投資成功へ大きく近づ来ましょう。

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