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更新日 2020.2.28

不動産投資に潜む4つのリスクと対策方法!成功率は数%って本当!?

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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利回りだけで不動産投資をするのは危険なワケ

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不動産投資をする場合には、利回りが気になるところですが、仮に利回りが良かったとしてもそれだけで投資を始めるのは危険です。

なぜなら、不動産投資をそれに伴い必ず一定の出費が考えられるからです。

そこで、どのような出費があるかを考えて利回りとのバランスを見ていくことが大事です。

まずは、投資を始める前に必要な出費を考えていきましょう。

不動産投資をする場合には、一括でお金を払うことができれば問題ありませんが、そうでなければローンを組むことになります。

不動産に関するローンはそれほど金利が高くありませんので大きな負担になるわけではありません。

ですが長期的に払い続けることで負担になることが考えられます。

しかも毎月、一定の金額を支払うためその支払う金額と利回りのバランスを考えておく必要があります。

ローンがどの程度の金利になるかあるいは毎月の支払いがどれぐらいになるかは実際に担当者と話しをしてみる方法もありますが、最近はインターネットのサイトで金利がどれくらいになり毎月の負担がいくらぐらいになるかを自動計算してくれるツールもあります。

そのようなツールを利用して、収支のバランスを考えてみるべきです。

不動産投資をするときには、税金がかかりますが初期費用の段階でも印紙税などがかかります

もちろん消費税などに比べたら額は少ないですが初心者がよく購入しがちな物件の金額として500万円以上1000万円未満の場合には5000円の印紙税がかかります。

当然ながら金額はそれ以上になれば印紙税も高くなりますので、地味な負担になることが考えられます。

金融機関からお金を借りる場合には、保証料や事務手数料が取られます

保証料や事務手数料は金融機関によって若干異なるもののたいていは15万円前後になることが多いです。

もちろん金額の高い投資をした場合にはそれ以上になることは予想しやすいでしょう。

金融機関は、手数料で利益を得ているといっても過言ではありません。

この分に関しては各金融機関を比べてどれだけ負担が小さいかを判断する必要があります。

とはいえ、比較したところで1万円程度しか安くならないためそれほど大きな節約ができないと考えておくべきです。

不動産を購入する場合には、登記をしなければなりませんが通常司法書士が行います。

つまり司法書士に対して登記費用を支払うことが必要になるでしょう。

登記では仲介手数料よりも安いですが、それなりに大きな負担になるのは間違いのないところです。

不動産会社を通じて物件を紹介してもらい、その物件を購入したとすれば仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、物件を紹介してくれたお礼やその物件を登録するときに必要な書類を作成してくれる不動産会社に対しての謝礼のようなものです。

一般的には、その物件の価格の3%に6万円をプラスした金額になります。

仮に物件の金額が1000万円だとした場合には36万円ほどの金額が仲介手数料になります。

ただ、法律で定められている仲介手数料の項目は、上限が定められているだけです。

その上限が物件の価格の3パーセントに6万円をプラスした金額となっているだけですので当然それ以下に設定することも問題ありません。

この点に関しては、不動産会社と相談をして安くしてもらってもよいです。

もちろん安くしてくれるかどうかは、不動産会社次第になります。

利回りを計算すると同時に、不動産を購入した後の費用も頭に入れておく必要があります。

そこで、どのような費用がかかるかを確認しておきましょう。

不動産を購入しそれを投資として貸し出す場合には、必ず管理費が伴います。

管理費いとは、その物件を管理し安全で清潔な状態を保つために必要な費用です。

これを行わないと、その物件から住人がいなくなってしまい最終的には大赤字になってしまうことが容易に考えられます。

一般的には、建物の清掃や修繕にかかる費用がこれにあたります。

特に物件が10年を経過したころには、建物の水回りや給湯器をはじめとして様々な設備が壊れ始めますので要注意です。

ある程度時間が経過した物件は、リフォームをした方がよい場合が考えられます。

リフォームをする目的は、その物件の価値を上げることになりますので必要といえば必要ですが、逆にリフォーム費用が高くついてしまい赤字になることも考えられます。

このような場合には今までの前例を参考にしながら判断しましょう

利回りしか見ていないと失敗する

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不動産投資を行う際には表面利回りで判断することが多い一方で、そこだけで判断をすることはあまり得策とは言い切れません。

そもそも利回りには2つの考え方があり、

表面利回り

→年間の家賃収入から単純に不動産の価格で割った際に出た数字

実質利回りの2つ

→年間の家賃収入から税金などを差し引き、物件価格の取得経費などをプラスするなどして割り出した数値

があります。

同じものでもどちらの数字を見るかによって、そのやり方は大きく変わります。

もっと言えば、この2つの違いを知らずに始めることは不動産投資を失敗させる理由にもつながります。

不動産投資を行う際に、物件選びで表面の部分を見ていくことはとても大事であり、逆にそれを見ないで購入するのは危険です。

ところが、その数字だけにこだわってもいけません。

表面利回りはすべてがうまくいった場合にその数字が出てくるため、空室のリスクや家賃の切り下げ、もっと言えば修繕費などの諸経費なども考慮されていません。

これらを全く考慮しなくていいケースはまずないため、あくまでも目安として見ておくべきファクターです。

毎年これだけのものが期待できると過信してしまうと、フタを開けたら全く違っていたということもあります。

表面だけで判断することは不動産投資ではかなり危険です。

諸経費などを考慮して算出される実質利回りを見ていくことが必要ですが、どのように諸経費の計算をするかが実は大変です。

利回りがいい物件として中古マンションなどが人気ですが、修繕費やリフォーム代など突然の出費が発生することも考えられます。

この場合、突発的な経費の発生に伴い、利回りの数字が大きく悪化することも懸念されます。

つまり、実質利回りに関してもおおよその数字しか出せず、下手をすれば絵に描いた餅のような状態になってしまう恐れがあります。

すべてがうまくいった時の利回りを見ても意味がなく、あまり鵜呑みにしないようにするのが一番です。

POINT

✔表面利回りは諸経費を一切考慮していないため、その差額を想定できていない場合危険

✔実質利回りであっても、経費が想定を超えることもあるため目安程度に考える

→つまり算出した利回りと現実の差額分が不動産投資の失敗の大きな要因となる!

できるだけ諸経費をかけないようにすれば、それだけ手元に残るお金は増えます。

その一方で削ってはいけない諸経費や税金も絡んでくるため、必要最低限にとどめておくことも必要です。

そのためには、どんなことにお金がかかってしまうのかを知ることが求められます。

これらを想定しておくことで、これだけの出費ならこれだけ利回りは確保できるというものを知ることができ、その中で不動産投資にチャレンジしていくことができます。

逆にいえば、そこまで考慮しないと手を出すべきものではない施策とも言えます。

・管理費でかなりの費用がかかる

・ランニングコストや部屋の投資

・計画性がいる住宅ローン金利

・利回りが良くても税金で痛手

今回は上記した重要度の高い施策をご紹介いたします。

不動産投資で大事なのは適材適所の管理会社に委託することです。

昔のように大家さんがすべてを管理し、掃除などもすべて行うのであればいいですが、近年はサラリーマンでも不動産投資に乗り出すケースが増えています。

そうなると管理会社に任せなければどうにもなりません。

一方で管理会社にもピンからキリまで様々あり、家賃保証をするところや滞納している住人に成り代わって回収してくれるところがあります。

その分、費用が高ければ利回りに影響を与えます。

最初に見積もりを数社にとって厳選しておかないと、管理費が足かせになってしまうことも十分に考えられます。

ランニングコストを削ることで利回りを確保できる一方、削りのようのない部分もあります。

それがエレベーターなどの維持費です。

メンテナンスはもちろんのこと、ちょっとしたトラブル対応も必要です。

清掃の費用や環境を整えるための費用なども必要に応じて出していきます。

アパートを一棟経営する場合も、オーナー負担で光回線を確保したりケーブルテレビに加入したりするケースもあります。

これらはその部屋の価値を高めるためや家賃を切り下げないようにするために必要なことですが、うまくいかなかった時は大きなマイナスになります。

サラリーマンなどが不動産投資を始める際には、不動産投資ローンを用いて利用するケースや住宅ローンを使用する場合などがあります。

その際に変動金利型のローンを組んで借り入れする際の利率を押し下げようとする人がいます。

金利が低い時には利回りを高めさせますが、インフレなどで一気に暴騰すると大きな痛手になります。

数千万単位で借りていると1%の金利上昇だけで数十万円が必要です。

これだけでかなりの利益が飛ぶ一方、長く借りていればそれだけ変動のリスクがあります。

目の前の数字だけを追いかけるといいことはありません。

不動産投資で失敗した人の中には数値は良かったのに税金面で痛手を負ったケースが存在します。

これは個人名義で不動産投資を行った結果、税金がダイレクトにかかったというものです。

税金対策をしておかないと利回りが良くても泣きを見る状況に陥ります。

不動産投資の表面利回りの計算方法

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マンションやアパートなどを購入して、第三者に賃借して家賃収入を得るのが不動産投資です。

これを成功させるためには、利回りをチェックすることが重要になります。

利回りとは投下した資金に対するリターンを数字で表したものであり、例えば10%であれば、1000万円の資金投下に対して100万円の利益が得られるのです。

銀行からの借り入れを利用して家賃収入で確実に返済するためには、高いリターンが期待できる物件を選ぶことが必要不可欠となります。

まずは物件を探す際の目安となる、表面利回りについて確認してみましょう。

不動産投資を行う際には、物件の管理や入居者の募集などに様々な費用がかかることになります。

この費用を考慮せずに、単純に不動産価格と期待できる家賃収入から計算されるのが表面利回りです。

「家賃収入÷不動産価格×100」という算式により計算され、不動産物件を紹介する不動産サイトでは「表面利回り5%です。

」などとのように記載されることになります。

各種の費用が考慮されていないためそのまま収益の計算に利用することはできませんが、基本的な項目のみから算出される数値であるため物件を比較する際の目安として便利に活用することができます。

数値が大きな物件ほど、収益力が高く有利になるのです。

実際の物件をチェックしてみると、都市部におけるワンルームマンション物件などの場合には4%から5%程度が目安となっているようです。

5%以上のリターンが期待できる物件であれば、購入を検討する有力な選択肢の一つだと考えることができるでしょう。

2017年における調査では、特に人気の高い港区、目黒区、品川区、大田区の城南エリアでは平均4.5%、東京大手町まで15分以内の江東区、墨田区などの城東エリアでは平均4.8%となっています。

人気エリアの物件は空き室のリスクが少なく将来における価値の下落も少ないため、表面利回りが低い物件でも十分な収益が得られるのです。

東京以外の地方都市で物件をチェックしてみると、主要な地方都市におけるワンルームマンション物件などの場合には、5%から6%程度が目安となっています。

ただし地方の場合にはリターンにかなりのバラつきがあり、一部には10%程度が目安となっている地域などもあるようです。

地方の場合には5%から10%程度が目安だと考えて、10%以上のリターンが期待できる物件を選ぶのが安全で確実だといえるかもしれません。

地方における物件には空き室のリスクや将来の価値下落の危険性がありますので、できるだけ数値が高い物件を選ぶことが重要になります

物件価格に比較して高い家賃が得られれば投資では有利になりますが、実際に高い家賃を設定するためにはある程度の人気エリアであることが条件となりますし、さらに物件そのものについても賃借人に「住んでみたい」と思わせるだけの魅力が必要になります

人気エリアの物件は価格が割高になりますし、魅力的な設備などを備えた物件についても同様です。

期待リターンの数値が高い物件は投資において有利な物件となりますが、あまりにも数値が高い物件には様々な落とし穴が潜んでいる可能性がありますので、くれぐれも慎重に検討することを心がけるようにしましょう。

不動産投資を成功させるためには物件の特定の条件だけではなく、総合的な条件に基づいて判断することが必要になります。

表面利回りは家賃収入を物件の価格で割ったものですが、この時の家賃収入は全室が満室であることを前提として計算されています

実際には常に空き室のリスクがありますので、期待できるリターンについては「最高にうまくいった場合の数字」だと考えるようにしましょう。

都心部の物件は期待リターンの数字が低く、一方で地方の物件は期待リターンの数字が高いという傾向があるのですが、これは空き室リスクの高さや将来の物件価値下落の可能性などが理由となっています。

空き室リスクの低い優良物件では利回りが低くても十分な収益を期待することができますし、そうでない物件では家賃を割高に設定することが必要になるため、見かけ上数値が高くなるのです。

今回は家賃収入と物件価格から算出される表面利回りについて解説しましたが、実際に物件を選ぶ際には家賃収入から各種の費用を控除して、これを物件価格で控除して算出される実質の利回りについてもしっかりと確認するようにしましょう

実際の賃貸物件運営により近い数値が算出されますので、資金計画を立てる際の参考になるはずです。

借り入れを利用して行う不動産投資では、より慎重な資金管理が必要になります。

シミュレーションなどを活用して、じっくりと検討してみてください。

不動産投資の実質利回りの計算方法

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不動産投資では購入した物件を第三者に賃借して、家賃収入から利益を得ることになります。

この時に購入した物件の購入額を費用と考えて、そこから利益を計算するのが表面利回りの数値です。

「家賃収入÷不動産価格×100」という算式により計算され、物件選びの際の目安として活用されます。

ただしこの数値はあくまでも目安としてのものであり、実際の賃貸物件運営ではさらに様々な経費が発生することになります。

不動産投資では表面上のリターンの数値だけではなく、さらに実質利回りの数値を確認することが必要とされるのです。

表面利回りからさらに経費などの費用分を差し引いて計算されるのが、実質利回りの数値です。

具体的には「(家賃収入-費用)÷不動産価格×100」という算式により計算され、実際の賃貸物件の運営により近い数値が表示されます。

例えば表面利回りが10%と表示された物件を5,000万円で購入すれば、年間500万円の家賃収入を期待することができます。

ただしこれは経費を含めない収入であるため、これだけでは実際にどれだけのお金が手元に残るのか判断することができません。

一方で実質利回りが8%と表示された物件を5,000万円で購入すれば、諸経費込みで年間400万円の実質収入が得られると判断できるのです。

経費の中には様々なものがありますが、主に毎年定期的に発生する経常的な経費と、必要に応じて発生する臨時的な経費の2種類に分けることができます。

定期的に発生する経費としては、まずは税金があげられます。

不動産を保有していると毎年固定資産税の支払いが必要となり、これを所得税の計算上費用として取り扱うことができるのです。

さらに年払いの火災保険や地震保険などの保険料を費用計上することができますし、マンションなどの場合には管理組合に支払う管理費や修繕積立金などについても費用計上することができます

その他には建物の取得価額を減価償却の手続きにより、各年度の費用として分配することが認められています。

必要に応じて発生する臨時的な経費としては、まずは不動産取得税があげられます。

租税公課の一種ですが物件を購入した際に発生する費用となりますので、全額を発生した年度の費用として処理してください。

その他には空き室が発生した際の入居者募集のための費用や、オーナー側の事情で入居者に退去してもらう際に支払う立退料などの費用も、臨時的な費用の一種だといえるでしょう。

臨時的な費用については偶発的な理由により発生することが多く、あらかじめこれを見積もることは難しくなります。

より安定的な賃貸物件運営を目指すのであれば、必要に応じて発生する経費の費用については保守的な判断に基づいて、やや多めに見積もっておくのが安心かもしれません

不動産投資を検討する際には、表面利回りや実質利回りの数値が判断のための重要な材料になります。

ただしこれらの数値はあくまでも参考であり、実際の賃貸物件運営とは異なるということをしっかりと認識してください。

マンションなどの物件の場合には購入後に管理費や修繕積立金の値上げが行われることがありますし、退去者が発生した場合には新しい入居者を募集するための費用の支出が必要になります。

常に予定外の費用の支出が必要となる可能性がありますので、余裕を持った資金計画を心がけるようにしましょう

マンションなどの物件を購入した場合には、管理費や修繕積立金などの費用の支出が必要になります。

管理費はマンション全体の管理に必要な費用であり、管理業者に委託を行う場合にはそのための費用が含まれることになります。

修繕積立金は将来の建物全体の修繕に備えるための費用であり、月々一定の額を積み立てて修繕の際の支出に備えることが一般的なのです。

特に築年数の古いマンションの場合には、修繕積立金などの費用の値上がりに注意をしてください。

建物が古くなればなるほど修繕にかかる費用は高額になりますので、これに伴って修繕積立金を値上げするケースが多くなっています

不動産投資では常に空き室のリスクが存在します。

利回りの数値は全室が満室であることを前提として計算された数値になりますので、資金計画を策定する際には空き室のリスクを考慮することをくれぐれも忘れないようにしましょう。

具体的には賃借人が「住んでみたい」と思うような物件を選ぶことが、不動産投資を成功させるための重要なポイントになります。

空き室のリスクが低い物件であれば表面利回りや実質利回りの数値が多少低めであっても、安定した利益が確実に得られることによりトータルでは有利になるのです。

借り入れリスクと対策法

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不動産投資を検討している方の中には、自己資金で物件を購入するのではなくローンを利用しようと検討している方もいるでしょう。

ローンを利用することによって、自己資金よりも高い金額の物件を購入することが可能です。

実際に不動産投資を行う場合、初期費用が多いほうがグレードの高い物件を購入できます。

グレードの高い物件を購入することで、得られる家賃収入も増えます。

ですがローンで借りる額が増えると、返済のリスクも高くなるという点を把握しておくことが大切です。

不動産を購入するために借り入れをする前に、どのようなリスクがあるのか把握しておくことが大切です。

例えば不動産を購入するローンを組むリスクに、返済の負担があげられます。

実際に賃貸経営を行った場合、所有している不動産の空き室や家賃の滞納が起きる可能性もあります。

これらの問題が起きた場合、家賃収入が得られずにローンの返済ができなくなるかもしれません。

期待できる収入と借りる額について考えていくことが大切です。

実際に借り入れのリスクについて考えていくためのポイントの1つが、ローンで借りる金額です。

金融機関から借りる金額が高くなれば、返済時の負担も大きくなります。

少しでも良い物件を購入して賃貸経営をするためには、多額の資金を用意する必要があります。

ですがグレードの高い物件を購入することにこだわるのではなく、無理のない範囲で購入できる物件を検討することが必要です。

不動産投資のための物件というのは、ローンで用意した金額だけで購入する必要はありません

余剰資金が多くあるという方であれば、自己資金を頭金として購入するのも1つの手です。

頭金を自己資金とする場合のポイントの1つが、借入額とのバランスを考えるという点です。

頭金を多く用意することができれば、借入額を減らすことにもつながります。

借入額が少なければ返済のリスクも減るので、少しでも負担を減らすために頭金の活用を検討するようにしましょう。

ただし貯蓄のすべてを頭金に回すと、困ったときの資金がなくなってしまうので注意が必要です。

不動産投資ローンを組むときの注意点に、返済の負担と借入割合があげられます。

実際にローンを組んだときに、10年で借りた額のどのくらいが返済できるのかというのをシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションを行うことで、どのような形で返済ができるのか把握することにつながります。

返済のスケジュールを意識することは、リスクを把握するうえで必要なことです。

スケジュールを把握したうえで、無理なく返済できるか確認したうえでお金を借りることが大切です。

返済のリスクを下げるために目安となる10年以内の借入割合が存在しています。

目安となる数字というのが、10年以内の資産に占める借入割合を40%以下にするという点です。

40%以下という数字であれば、返済が滞るリスクを下げることにつながります。

もちろん目安になる数字なので、個人の状況によってもリスクは異なります。

例えば不動産投資のローンのほかにも、自動車購入や子供の教育費のために借り入れを行っているという方もいるでしょう。

複数のローンを利用している場合、返済の負担が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

ローンを組むときに忘れてはいけないのが、金利が変動する可能性があるという点です。

特に変動金利でローンを組んだら、返済の途中で金利が高くなるかもしれません。

当然のことながら、金利が高くなれば返済の負担も大きくなります。

このような金利の変動にも対応できるような形でお金を借りることが大切です。

そして金利の変動にも対応できる形でお金を借りるための選択肢というのが、10年以内の借入割合を40%以下にするということです。

このような割合を保つことで、金利の変動があったとしても家賃収入を活用することで問題なく返済が続けてける可能性が高くなります。

返済時のリスクについて考えていくときに忘れてはいけないのが、借りたお金を返せなくなったときにどのようなリスクが存在しているのかという点です。

もしも返済できなくなった場合、購入した物件を売却すればいいと考えている方もいるでしょう。

しかし売却したとしても、状況によってはローンの残高を下回って借金が残る可能性もあります。

借金が増えて生活ができなくなってしまったら、自己破産などの選択をするしかありません。

自己破産をしたら、不動産投資を続けるどころかクレジットカードなどを作ることもできません。

そのようなリスクがあることを理解したうえで不動産投資のローンを利用することを忘れないようにしましょう。

空室リスクと対策法

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不動産投資において空室というのは、家賃収入がゼロになることから、最も大きなリスクと言えるのではないでしょうか。

不動産を購入する際は、家賃収入を見込んでローンを組むケースが多くなりますが、たとえ家賃収入が全く無い状態でも、ローンの支払いはしなければなりません

数ヶ月なら何とかしのぐことが出来ても、長期にわたって空室が続くことを考えると空室によるリスクは非常に大きいと言えます。

空室が多い物件は、人目も少ないため空き巣に狙われやすくなります。

また、不審者が空室に侵入し、誰にも気づかれずに長い間寝泊まりしていたといったケースもあり、不動産投資においては大きなリスクとなってしまいます。

逆に入居者が多く、常に住人の気配がしている物件は、空き巣や不審者に狙われにくいため、入居者にとっても安全で住みやすい物件と言えるでしょう。

長い間空室になっていると、キッチンや浴室、トイレなどで水が使われることが一切無くなるため、長い間通水が行われないことによって配管から悪臭がするようになります。

また、部屋の窓を開けないので部屋の中ににおいがこもったり、窓に結露が発生してカビだらけになったり、バルコニーやベランダの掃除をしないのでゴミやホコリが溜まるなど、さまざまなデメリットを引き起こします。

また、上階の部屋から水漏れなどが発生していても、誰も住んでいなければ気づく人がいないため、その部屋以外にも被害が拡大してしまうことも考えられます。

いくら新築で設備が整った住みやすい物件であっても、夫婦と子供という家族構成が多い地域に建つワンルーム物件や、学生が多い街のデザイナーズ高級マンションなど、物件が借りる人のニーズに合っていなければ、なかなか空室は埋まりません。

また、ペットと暮らしたいと考えている人は、ペット禁止の物件に興味を示すことはありませんし、自家用車を持っている人だと、駐車場が付いていない物件は選びにくいものです。

不動産投資をするにあたり、新築で最新の設備が整った物件を高い価格で購入した場合は、家賃を高めに設定するケースが多くなっています。

新築物件は人気があるので、家賃が多少高くてもどんどん借り手が付くというパターンも数多くあります。

しかし、周辺の家賃相場よりもかけ離れていたり、物件に見合っていない場合は、いくら新築物件でも借り手が付かず空室が続いてしまうことがあります。

入居募集の条件の見直しとして、フリーレントの導入が挙げられます。

フリーレントにすることで、一時的な家賃収入は減ってしまいますが、空室の状態が長く続くのは問題ですし、長い目で見ればさほど大きな損失にはなりません。

また、敷金や礼金を下げる方法もあります。

お金がかかる入居時は、少しでも金銭的な負担を減らしたいと思う人が多いので、敷金や礼金が安くなるのはうれしいものです。

最終手段としては家賃を下げるといった方法もあるので、その場合は周りの物件の家賃相場とのバランスを考えて決めるようにすると良いでしょう。

その際、入居している住人から不満が出たり、トラブルが出たりしないようにしなければなりません。

不動産投資で中古物件を購入した場合は、古い内装や設備が入居率が低い原因となっている場合があるので、リフォームを行ってみてはいかがでしょうか。

リフォーム代がかかってしまいますが、入居率が上がって安定した家賃収入が見込めるようになれば回収も可能です。

これまで無かった設備を整えるのも一つの方法で、若い人に限らずどの年代でもインターネットを日常的に使うようになっているので、無料インターネットの設備の導入もおすすめと言えます。

また、各部屋のインターフォンをモニター付きのものにしたり、鍵を最新式に変えるなど、セキュリティ面を強化すれば、女性や一人暮らしの方の入居率アップにつながる可能性も高くなります。

内装をリフォームするだけでなく、家具家電付きの物件にしてみるのもおすすめです。

入居時から生活に必要な家具や家電が一通り揃っていれば、借りる側にとって初期費用を大幅に抑えられるというメリットがあるので、気軽に一人暮らしを始めたい方や、大学進学等で在学中の住まいを探している人のニーズがありそうです。

また、中古物件の場合は、使いにくい間取りが問題になっている場合があります。

古い物件だと3部屋に狭いキッチンといった間取りも多いので、思い切って1LDKや1DK+Sなどの間取りにリフォームすることで、新たなニーズが生まれる可能性が高くなります。

滞納リスクと対策法

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不動産投資を行う場合、家賃の支払いがあって初めて利益になりますが、裏を返せば家賃の支払いがなければ収益を確保できず赤字になってしまいます。

具体的にどのようなリスクがあるかを考えておくと事前に対策をすることができ、損害を可能な限り減らすことができます。

家賃の支払いがあることを前提に不動産物件を購入するのが普通ですが、その支払いがなければ不動産物件の維持ができなくなってしまいます。

不動産を維持するためには、定期的な管理が必要になりますので管理費も必要です。

自分で管理する場合でもお金はかかりますが、ある程度大きな物件を所有している場合には自分で管理することができないでしょう。

また小さな物件でも普段から会社員として忙しい場合には管理が難しくなります。

この場合は管理業者に依頼をすることになりますが、その費用を払えなくなるリスクが考えられます。

不動産物件を購入する時に一括現金で購入する人もいますが、十分な現金がない場合にはローンを組むことになります。

金融機関の方でローンを組んでお金を貸してくれるのは、返済できることが予想されるからです。

それにもかかわらず家賃の支払いがなければ、不動産を購入する時に組んだローンの支払いができなくなってしまいます。

毎月のローンの支払いができなくなれば、滞納することになるためやがてその物件は任意売却されるかあるいは競売で落札されて人手に渡ってしまうかのどちらかになることが予想されます。

そもそも物件がなくなってしまえば家賃収入が発生するわけもなく、元も子もない状態です。

家賃の収入がなくなると、建物のメンテナンス費用を出すことができなくなってしまいます。

メンテナンスは建物を維持する以上必ず必要になります。

特にこわれやすいのは、水回りや給湯器です。

水張りの場合、修理をすれば使えることが多いですが、20年も経過してしまうと1か所修理して又すぐ次の部分が壊れてしまうリスクがあり、これを繰り返すと湯水のようにお金が出て行ってしまうため新しくする方がよいです。

これらの費用は、家賃収入から出されていますがそもそも家賃自体が入ってこなければメンテナンスをすることが出来ず、新しい住人もその物件を避けるようになりますます厳しい経営になるでしょう。

家賃収入が途絶えることで、メンテナンスや管理ができないだけでなく、不動産物件のローンを組んでいる場合にはそもそも建物自体が所有できなくなる可能性があることがわかりました。

そのようなリスクを負う前に、どのようにしたらどのようにしたり収入が確保できるかを考えておくことが大事です。

家賃の支払いが滞る人には一定の傾向がありますが、実はその人だけの責任ではなく管理をしている人にも責任があることが考えられます。

家賃の支払いがなくなる理由は、人間関係ができていないことにも起因するでしょう。

特に最近は、不景気のせいだけではなく住人とオーナーの人間関係がほぼない状態になります。

賃貸物件を借りている側でも、その建物のオーナーがだれなのか知らない人も多いはずです。

一昔前であればこのようなことは考えられませんでしたが利便性を向上させた結果、人間関係が希薄になりました。

人間関係を改善させるためには定期的にオーナーが建物の掃除をしたり、とにかく住人と接する機会を持つことです。

また、入居の時オーナーがあいさつに来て定期的に顔を合わせるようにすれば人間関係のつながりが強くなり家賃の滞納や未払いを減らすことができるでしょう。

不動産物件を所有しているオーナーも、直接管理しているわけではなく管理会社に任せているところが多くなりますが、管理会社にも滞納が多いところとそうでないところがあります。

滞納が多いところの特徴は、お金に関してルーズなところになるでしょう。

例えば滞納してもしばらく連絡をしなかったりすれば、ますます支払ってくれない可能性が高まります。

ですが、滞納したらすぐ次の日に電話をすることや自宅に駆け付けて話しをすれば、滞納することは悪いことだと滞納者に認識させることができ、滞納を減らすことができます。

家賃の支払いを滞る人は、どこの物件に行っても滞る傾向があります。

一方で、家賃の支払いは必ず行う人はどこの物件に住んでも必ず期日までに支払うようにしています。

結局は人間性の問題が大きいですが、そうだとすれば入居させる段階で審査を厳しくして一定のレベルの人だけを入居させればそもそも滞納の問題が出てくることはありません。

審査は単に書類だけで見るのではなく、その人の人間性などを見る必要がありますので、面接をしたり今までお金の貸し借りで返済したかどうかを情報信用会社などに確認してみてもよいでしょう。

災害リスクと対策法

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地震や台風などの自然災害によって被害を受けた場合、所有している不動産価値が目減りしてしまうことで、大きな損失を生む事になってしまいます。

しかし、自然災害は防ぐことが出来ないため、もし発生した場合はいかにして被害を最小限に食い止めるかが重要なポイントと言えるでしょう。

地震によって起こる災害リスクで最も被害が大きいのが、建物の倒壊です。

完全に倒壊までいかなくても、1階部分が完全につぶれてしまったり、建物が大きく傾いてしまう等の被害も考えられます。

また、建物は特に被害を受けていないように見えても、建物の周囲が地震による液状化の影響によって、地盤沈下することで傾いたり倒壊してしまうケースもあるかもしれません。

倒壊の心配が無い場合でも、大きな地震の場合は、建物の外壁や部屋の中の壁に亀裂が入ったり、玄関や窓が閉まらなくなる、天井が崩れたりといったように、建物に大きな被害を受けることになります。

台風によって受ける被害として挙げられるのが、強風が原因になるものと大雨が原因となるものです。

マンションの場合は強風によって窓ガラスが割れたりすることはあっても、建物自体に大きな損害を受けることはあまりありませんが、アパートの場合は構造上あまり強風に強くないため、風の強さによっては被害が大きくなる場合があります。

また、大雨が続いて川が氾濫した時などに、大洪水が起こることが考えられますし、洪水の規模によってはマンションでも下層階部分が被害を受けてしまったり、アパートの場合は建物ごと流されてしまうといったリスクにも注意が必要です。

避けることが出来ない地震や台風ですが、災害が起こった時に被害を最小限に抑えるために、不動産投資を行う立地選びに気を付けることが大切です。

同じ震度の地震でも地盤の強い地域と、地盤の弱い地域では揺れの大きさが異なるため、出来るだけ地盤の強いエリアの物件を購入するのがおすすめと言えます。

全国の地盤の強度については、ネット上で調べることが出来るので、不動産投資の前にチェックしておくと良いでしょう。

洪水による災害リスクを減らすためには、地盤の強さに加えて川のそばや低い土地を避けて不動産投資を行うことをおすすめします。

地盤の強い土地に建つ物件でも、築年数が古い物件は昔の耐震基準で建てられているため、建物自体の強度に問題があることが多くなっています。

ただし、古い耐震基準で建てられていても高い耐震性能を持つ建物もありますし、後から追加で耐震工事か施されている建物も存在します。

古い耐震基準で建てられた物件の場合は、十分な耐震性能があるかどうか耐震検査を受けておくと安心です。

その場合、もし基準に満たないような場合は耐震化のための工事が必要になるかもしれません。

また、新築物件は最新の耐震基準で建てられているので安心出来ますが、地盤の弱い土地に建っている物件の場合は耐震の効果が発揮されない場合があるので注意が必要です。

不動産投資で災害による被害を減らす方法として、マンションやアパートを購入する場合に区分買いをする方法があり、区分買いをすることで、地震や台風による被害を受けた場合でも、一棟すべてのリスクを負う必要が無くなるという点がメリットとなっています。

その際、複数の物件で区分買いをする場合は、1つのエリアで集中させてしまうと、そのエリアで災害が起こった時に大きなリスクを負うことになってしまうため、地盤の強さなどを十分に考慮した上で、違うエリアに分散させて不動産投資をすることで、災害リスクを抑えることが可能です。

築年数の古い物件だけでなく、新築で高い耐震性能を持つ物件でも、特に地震が多い地域に不動産投資を考えている場合は、地震保険に加入することで、被害を受けた時でも最小限に抑えることが出来ます。

地震保険は単独では加入出来ないので、火災保険とセットにして加入することになります。

保険料の負担は増えることになりますが、不安を感じる方は万が一に備えて、保険の加入を検討してみてはいかがでしょうか。

災害リスクは自然によるものだけではありません。

火事による災害もその一つで、火事の規模によっては全棟焼失といった被害になる場合もあるので、耐火性能の高い物件を選ぶようにしたり、不審火やブレーカーの漏電などによる火災が起きないように、共用部分の管理やメンテナンスがきちんと行われている物件を選ぶようにするといった対策を行うことで、火事によるリスクを軽減することが可能です。

不動産投資の失敗を防ぐには

realestate

我が国では長く、土地や建物などの不動産は値上がり確実な資産と見なされてきました。

運用しなくても、持っているだけでいつかは利益が得られるものでした。

しかし、それは人口増加が続いていたからこそのことです。

人口減少が始まり、今後も減少が続くと見られる状況にあるということを、しっかりと認識することが求められます。

これからは不動産余りが進み、顕著になっていくことでしょう。

以前は、不動産の価値は土地の価値であり、建物は20年もすれば価値がほとんどなくなるとされてきました

現在は土地の価値すら、場所によっては危うい状況です。

不動産投資に昔のイメージを持って臨むことはできません。

昔は土地も住宅価格も右肩上がりでしたから、不動産を持たざるリスクのほうが高いとされてきました。

しかし現在は、持つことのリスクというものを考えなくてはならなくなっています。

空き家問題がその具体的例となるでしょう。

郊外の不動産の中には、現在売るに売れない状況となっているものもあります。

値段を下げても、買い手がまったくいないような場所では、例え建物を撤去して更地にしても売れません。

更地にすれば、固定資産税は6倍にも跳ね上がります。

駐車場の借り手すらいないような場所であれば、高い固定資産税を支払い続けるだけの負の資産となります。

不動産価格が右肩上がりに上昇していた時代は過去のものとなりましたから、現在は売買益でなく、投資の利回りで考える必要があります。

失敗しないためには、投資の利回りをシビアに計算することが大事です。

引き取り手がなくなった土地や建物をどうするかまで考えた場合、投資の利回りは相当低くなるでしょう。

運用がうまくいっている間の利回りだけを考えて投資をするのが、失敗する大きな理由と言えます。

借り手がいなくなった場合のこと、投資した不動産を処分したくてもできなくなった場合のことなどを十分考慮して、利回りの計算をすることが大事です。

今や不動産の大半は売買益ではなく、運用益を狙うための投資先となりました。

不動産の運用で利益を出すためには、なるべく長期間の投資とすることが求められます。

それなりの利益となるためには、20年単位、30年単位となることでしょう。

ところで30年前、我が国の不動産市場はどうだったでしょうか。

30年前に現在の状況を予測していた人もいたでしょうが、大半の人は、まさかこのような状況になるとは夢にも考えていなかったと言えそうです。

人口が減少に転じ、郊外の戸建て住宅の多くが空き家になり、賃貸物件の空き室率がこれほどまで高まる、とはなかなか想像できなかったでしょう。

そう遠くない将来、不動産を持っていることはリスクにすらなり得るでしょう。

もちろん、すべてがそうであるわけではありません。

時代がどう変わろうと、人々が欲しがる土地、好まれる立地というのはあるものです。

駅のそばや都市部の商業地などは、欲しがる人がいつの時代もたくさんいますから、暴騰後でなければ大きな値崩れもまず起きませんし、買い手がなくて処分に困るということもないと見られます。

しかし、そうしたごく一部の土地以外の物件は要注意です。

高値づかみは厳禁で、立地によっては安くても購入すべきではありません。

負の資産となる危険性があるからです。

持っていれば安泰どころか、損するばかりになる可能性があります。

景気は浮き沈みがありますから、景気の良くなったときに売買益を求めて不動産投資をするということもあるでしょう。

しかし我が国でおこなうとしたら、今後は人口減少が続く可能性が高いということを念頭に置いておかなければなりません。

値上がりが一時的にあったとしても、そのタイミングをつかむのは容易ではありません。

専門家であっても、高値づかみをするのを避けるのは至難の業です。

ですから売買益を狙うのではなく、投資するなら運用益となりますが、借り手が減り続けるであろう将来をしっかりと見据えたうえで、計画を立てる必要があります。

借り手が常に途絶えないような立地の物件は高額で、運用益を出す以前に購入するのが困難です。

世の中の変化によって、借り手を呼べていた条件が急になくなるということも想定しておきましょう。

教育機関や商業施設が移転する、災害で人々が以前ほどには住もうとしなくなる、などの最悪の事態にも備えておかなくてはなりません。

そうしたことも踏まえて、物件の最終処分のことも考慮し、その上で利回りを計算することです。

そのような考え方をしていたら、投資などできないということであれば、余裕資金でおこなうことです。

ゼロになるか、悪くするとマイナスになるかもしれなくても、何とか支障なくやっていけそうな資金でなら、リスクをとることもあり得るでしょう。

POINT

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