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更新日 2020.2.19

[最新版]不動産投資でサラリーマンが購入するべき物件とは?

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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近年はサラリーマン大家というワードが不動産投資で流行っています。

実際にサラリーマンで不動産経営をしてみたいけど失敗したら嫌だな、という方向けに本記事を執筆しました。

今回は、サラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリットからサラリーマンが購入するべき物件について徹底的に解説していきます。

これを読めばサラリーマンでも、いやサラリーマンだからこそ不動産投資がしやすいということがわかるはずです。

それでは行ってみましょう。

不動産投資の特徴!他の投資との違いは?

realestate

不動産投資とはマンションやアパートなどを購入して、これを第三者に賃貸して家賃収入を得ることで資金を増やす方法です。

不動産投資は近年特に人気を集めている方法であり、株式や為替(FX)や仮想通貨などと比べるとリスクが少なく、収益の確実性が高いことが特徴となっています。

さらに比較的少額で始めることができますので、初心者にも最適だといえるでしょう。

堅実な資金運用を検討している人には、おすすめの投資と言えるでしょう。

不動産投資の特徴は主に、以下の3つが挙げられます。

  • 月々の安定した収入が得られます
  • レバレッジ投資が可能です
  • 節税の効果が期待できます

マンションやアパートなどを購入してこれを第三者に賃貸すれば、月々一定の家賃収入を得ることができます。

一方の株式や為替や仮想通貨などの場合には、購入した株式や通貨が値上がりした時点で売却することで大きな利益が得られますが、それまでの間は利益を得ることはできません。

また値上がりをすれば利益を得られる一方で、値下がりをして損をしてしまう可能性があるのです。

不動産の家賃収入は賃借人が見つかれば間違いなく得られる収入となりますし、株式や為替や仮想通貨とは異なり収入が計算できることも大きなメリットになります。

年金代わりの収入を希望する高齢者などの人にも、不動産投資は適した方法だといえるでしょう。

レバレッジとは「てこの原理」のことであり、借り入れなどを利用して自己資金の数倍~数十倍の大きな金額の物件に投資ができることが、不動産の特長となっています。

株式投資やFX投資でも預け入れた資金を証拠金として大きな投資ができる「信用取引」という方法がありますが、例えば株式の場合には信用で取引ができるのは最大で自己資金の3倍までに限定されています。

不動産の場合には購入した物件そのものが担保となるため、わずかな自己資金で大きな金額の借り入れが認められるのです。

さらに月々の家賃収入で無理のない返済が可能であることも、メリットの一つだといえるでしょう。

借り入れを完済した物件は次の借り入れの際の担保とすることで、投資の規模を段階的に拡大することができるのです。

不動産を購入すると、その後様々な支出が発生することになります。

これを所得税の申告の際に費用として計上すれば、節税の効果を期待することができるのです。

さらに高齢者の場合には、相続税の節税効果を期待することができます。

土地の上にアパートを建てた場合には通常よりも低額で資産評価されるため、その分だけ相続税の支払額を圧縮することが可能になります。

ただし不動産の場合にはその他にも様々な税金の支払いが必要になることに、くれぐれも注意をしてください。

購入時際には不動産取得税や登録免許税(移転登記)や印紙税の支払いが必要になりますし、保有することで固定資産税や都市計画税の支払いが必要になります。

売却時には譲渡所得税の支払いが必要です。

POINT

✔︎不動産投資は、マンションやアパートなどの収益を目的として購入する投資方法

✔︎金融機関などから借り入れを行うことで、レバレッジを効かせた投資が可能となる

✔︎不動産購入の際の費用を計上するすることで、節税対策をすることができる

サラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリット

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サラリーマンが不動産投資をするメリットは主に、以下の3つです。

実は不動産投資会社はよく、購入者の対象として公務員や会社員という括りをつけます。

それはなぜかというと公務員や会社員は安定した収入を得ることができるからです。

また、長く勤められている方が多く融資を出してもらえるというのもあるみたいです。

もし、不動産投資に失敗したとしても安定した収入がある人であれば十分に返すことは可能であるという計算があっての融資、というわけです。

サラリーマンが不動産物件を購入した場合、多くの費用を経費とすることができます。

例えば、購入代金の一定額を減価償却費とすることができたり、そのほか管理費用や修繕費用を経費にすることも可能です。

日本の所得税は累進課税で収入が多いほど多くの税金を納めなくてはいけないので、不動産投資をうまく使って節税をしましょう。

不動産購入をする前に金融機機関から融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入しなければいけません。

万が一が起きた時には、その払っていた保険金から全額返済をしてくれて、残された家族にはその物件が資産として残されます

このように生命保険の役割も不動産投資は果たせるのです。

サラリーマンが不動産投資をするデメリット

やはりサラリーマンといえど年収は様々でして、物件を購入するにはそれなりに年収が高くなければいけません。

具体的にいうと、物件によりまちまちではありますが500万円〜数億円という金額が必要になってきます。

ですので、サラリーマンが購入するとなると安定した収入は持っていますが、ハードルは高いという面はあります。

空室になると、ローンを返せなくなる場合があり、破産の可能性も出てきます。

不動産投資をする時に一番大きい懸念点がこちらになります。

自分が買ってマージンをとって、人に物件を貸すことで利益を出すビジネスモデルなので、部屋が空室になってしまうとそもそもお金が入って来なくなってしまいます。

その他にも修繕費や維持費なども必要になってくるので、空室になればそのまま損失に繋がります

メリット

〇安定した収入があるので融資を受けやすい
〇不動産投資による費用を計上できるので節税ができる
〇所有不動産が資産となり、保険の役割も担う

デメリット

×不動産を購入するためにはそれなりに費用がかかる
×空室になってしまうと、最悪の場合破産してしまう可能性もある

不動産投資に向いているサラリーマンとは?

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不動産投資に向いているサラリーマンの特徴は、主に以下の2つです。

  • 不動産投資に向いている属性の人
  • 行動力がある人

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結果から言うと、30~40代で、年収700~1000万円の層が不動産投資に向いていると言えるでしょう。

健美家が調査したオーナーの意識調査のデータによると、不動産投資を行なっている人の中で最も大部分を占めていたのが、この30~40代で、年収700~1000万円の層でした。

また、会社員の割合は59.3%、年収1,000万円以下のオーナーは49.7%というデータがありました。

これらのアンケートの結果から

仕事が安定しており、ある程度手元にお金がある人が向いている

ということがわかります。

不動産投資を始めるにあたり、購入する投資用物件を探したり、金融機関から融資をもらう行動力は非常に重要です。

一番最適な選択をするためには、自分で足を運びリサーチをする必要があります。

これらの地道な作業をめんどくさがらずに、行動できる人は不動産投資に向いていると言えるでしょう。

また、不動産投資を始める際にも、いい物件をがあれば他の投資家達と競争に勝ち、購入する必要があります。

良い物件を見つけた時に、どれだけすぐに買付をできるかの決断力が不動産投資において重要な要素となるのです。

サラリーマンが購入するべき物件

サラリーマンが不動産投資のためにどのような物件を購入すれば良いのでしょうか。

結果からいうと、不動産投資をどのように行いたいかによっておすすめの物件が変わってきます。

それでは、物件の種類別に比較していきましょう。

区分がおすすめの方

✔︎初心者で少額で始めたい方

✔︎手間をかけたくない人

区分の物件は不動産投資の中で最も小さい投資に分類され、初期費用を抑えて投資を始めることができます。

また、区分物件であれば管理する範囲が少ないため、手間がかからず不動産経営をすることができます。

一棟がおすすめの方

✔︎リスクを取って利益を追求したい方

✔︎行動力のある人

一棟の物件の特徴として売買価格が高いですが、その分のリターンも大きくなります。

中古の物件だと建物の修繕をするために大規模なリフォームをしなければいけない場合もあり手間はかかりますが、安く購入できるので効率よく回収することができます。

中古がおすすめの方

✔︎利回りを追求したい人

✔︎安く購入したい人

中古物件の特徴として、新築と比べて利回りが高いことが言えます。

2017年に健茶家が行なった調査によると、築年数10年未満は投資利回り6.83%、築年数10年から20年未満は投資利回り8.19%、20年以上の投資利回りは10.34%となっており、築年数が高ければ高いほど利回りが高くなるというデータがあります。

中古物件は修繕費用など、維持費用が高くなる分、売買費用は安くなるので自然と利回りが高くなるのです。

新築がおすすめの方

✔︎手間をかけたくな人

✔︎空室リスクが心配な人

✔︎自己資金0で始めたい人

新築の物件は居住のニーズが高い物件が多く、空室になるリスクが中古物件よりも低いことが特徴して挙げられます。

中古物件よりも金融機関からの信頼性が高いので、融資が受けやすくなっています。

また、融資に強い不動産投資会社を経由して、物件を購入することでフルローンで物件を購入することも可能です。

都市部がおすすめの方

✔︎空室リスクが心配な人

✔︎相続税対策をしたい方

都市部の物件は流動性が高く居住ニーズが大きい物件が多いです。

ですので、地方と比べて、空室の心配が少ないと言えるでしょう。

また、都市部の不動産は資産価値が高く、節税対策になります。

5,000万円の現金を持つよりも、5,000万円の不動産を購入した方が多くの控除があるため相続税評価が低くなり、節税することができます。

地方がおすすめの方

✔︎利回りを追求したい方

地方の物件は、都市部の物件と比べて空室のリスクは高くなりますが、利回りは高くなっています。

都市部の平均利回りは6〜7%の一方で、地方の利回りは12〜13%と言われています。

地方の物件は都市部に比べて土地が安く、初期費用も安く済むため利回りを確保しやすく、早い段階で無借金の安全圏に達成することが可能です。

サラリーマンにおすすめの不動産投資の勉強法

サラリーマンにおすすめの勉強方法は主に、以下の3つです。

  • 不動産に関する本をたくさん読む
  • 多くのセミナーに参加する
  • 無料の個別面談で相談してみる

不動産投資だけではなく、幅広い不動産の知識を蓄えることを意識しましょう。

また、多くの本を読むことで偏った知識をつけないようにしましょう。

不動産投資を始める前に読むべき本の種類はこちらです。

  • 不動産に関する総合的な本
  • 高利回り投資法の本
  • 物件選びの本
  • 税金関係、個人と法人の本
  • 不動産管理の本

まずは、これらの種類の本を読み、広く浅く勉強することで、総合的な知識をつけましょう。

それから、知識をアウトプットすることで、自分のスキルとなります。

不動産投資セミナーに参加して、不動産投資で成功した人の体験談を参考にしましょう。

実際に成功した人の意見を聞くことで、成功のイメージをつけることができます。

ここでも重要なのは、セミナーに参加して満足するのではなく、実際に行動するということです。

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不動産投資会社の中には、無料で個別面談をしてくれる会社もあります。

セミナーとは違い、自分に状況に応じた話し合いをすることができるのでより濃密な時間を過ごすことができるでしょう。

まとめ

いかがでしたか?今回は不動産投資をしようとしているサラリーマンの方向けに記事を書きました。

サラリーマンと不動産投資は非常に相性がいいということがわかったのではないでしょうか?

また、その他不動産投資をするメリットとしては、年金や生命保険の代わりになったり、節税ができたりするなどが挙げられます。

サラリーマンが不動産投資で成功するためには、始める前の事前準備が大切です。

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