ホーム >> 不動産コラム >> 不動産投資 >> ワンルームマンション投資の失敗例から見るメリット・デメリとについて
更新日 2020.1.25

ワンルームマンション投資の失敗例から見るメリット・デメリとについて

この記事を執筆した人
smileの画像
-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
Smileでは、不動産をテーマに不動産売買や不動産投資について情報発信をしています。
Smile編集部が監修した他の記事はこちら→

最近人気が出ているワンルームマンション投資。

ワンルームマンション投資は購入費用が少なく、初心者やサラリーマンの方でも始めやすい投資です。

しかし収支バランスの管理やリスクについて知識を持っていないと損をしてしまう可能性もあります。

今回はそんなワンルームマンション投資に興味があったり、始めるか悩んでいる人向けにメリット・デメリットやリスクとそのリスクの回避方法等を紹介します

ワンルームマンション投資のデメリット(リスク)

“画像”

家賃収入と同時に経費として費用が必要なことは忘れてはいけません。

ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的、少ないお金で利益をだせる部類に当たるので、経費がかさむと収入を上回り利益が出ない、もしくは利益が極めて少ないといったことが何十年も続くことになってしまいます

ですから収入と支出のバランスをしっかりと把握しておくことが大切です。

経費には以下のようなものがあります。

  • 管理費
  • 修繕費
  • 保険料
  • 税金
  • 借入金の利息

ワンルームマンション投資に投資を行う際は月にどれくらいの費用がかかり、どれほどの収入があるかシミュレーションをし明確化させましょう

また、修繕費などは入居時や退去時に物件に破損が見つかった場合など、急に発生する経費ですのである程度の余裕を持って経営を進めていきましょう。

また、入居者がいなかった場合は収入自体が発生しないといったリスクがあるので要注意です。

マンションの資産価値は築年数や周辺の環境により大きく変わります

もちろん周辺環境に変動がないようなエリアも存在しますが不動産投資は20年、30年と長いスパンで行うことになるので資産価値がいつ落ち始めるかは誰もわかりません。

そして、ワンルームマンション投資はマンション全てを所有しているわけではない、つまり土地の持ち分がないので築年数が立ち、その部屋が古くなっていくのとともに部屋の価値も下がっていくのは避けられないでしょう。

しかし、資産価値が下がりにくいエリアも存在します。

ワンルームマンション投資でも資産を持ちたい方は、入居率99.8%で東京港区、中央区など都心5区を中心にマンション売買を扱うブリッジ・シー・エステートがおすすめです。

不動産投資の最大の敵とも言えるのが空室のリスクです。

入居者がいなければ収益は発生しません。

その場合も借入金の返済であったり管理費は必要になってくるのであなたの考えていたプランが思うようにいかないかもしれません。

また、地震や台風などの自然災害により費用がかかってきてしまったり、その影響で入居者が見つからないリスクも同時にあります。

しかし管理会社によっては保証プランを儲けていて空室でも一定の賃料を会社が負担してくれたり、災害時に災害にかかる費用の負担を担ってくれるプラン等がありますので、安心できるプランのある不動産管理会社を選びましょう。

不動産投資は20年以上の長い期間で利益を生み出していく投資方法になるので誰も予想できないようなリスクが発生したり、情報不足により不動産投資から撤退ができず利益がマイナスになってしまったりとまさかの自体がありえます。

また、同時にうまくいかない時期がある数十年間不安と生活しなければいけなるかもしれません。

こういった要素を回避するためにもマンション投資に対する知識は必ず必要になりますので、無料のセミナーに参加したり、管理会社が運営している不動産情報サイトを網羅しましょう

ワンルームマンション投資はマンション経営やアパート経営のようにレバレッジを効かせて大きなお金を手にするというものではなく投資の中では比較的ローリスク・ローリターンの部類に当たるので思ったような利益が出なかったりすると、不安になってしまい「あと、数十年これが続くのか」と感じてしまうと、いつ身を引けばいいかわからなくなってしまいます。

また、先程も記述しましたがワンルームマンション投資の知識がないとリスクを回避できずに利益が減ってしまいますし、やめるべきタイミングで辞められず逆に借金を作ってしまうことになるかもしれません。

ですから、情報を得て知識をつけることは必須です。

ワンルームマンション投資のメリット

“画像”

ワンルームマンション投資はマンション経営のように「多くの資金で大きな利益を生み出す」ものに比べると「比較的少ない資金で利益を生み出す」経営方法になるので、初心者の方や資金の少ない方は始めやすい経営方法と言えるでしょう。

手に届きやすい金額で始められますし、もしローンを組んで経営を始めることになっても何千万という資金が必要になるわけではないので精神的にも余裕を持って経営を進めていくことができます

それとともに借り入れの審査のハードルも低く一般的で安定した収入があれば始められます。

ワンルームマンション投資は対応年数によって減価償却費を経費として扱えるので、節税効果が期待できます

鉄筋コンクリート(RC)のマンション法定対応年数は47年で、その場合減価償却率は0.022%です。

2000万円のマンションで仮定すると2000万円×0.022%=44万円を減価償却費として節税できます

不動産投資が成功するかしないかは管理が決め手です

そして、ワンルームマンションの管理はほとんど管理会社におまかせで事が済んでしまうので、時間がなかったり忙しい方でも安心できます。

また、不動産管理会社によっては24時間電話受付を設けていて、入居者対応まで行ってくれるのでそういった部分の心配もいりません。

投資用ワンルームマンションは、通常、都心の駅近などの立地利便性の高いところに建設されているため、入居者を確保しやすいというメリットがあります。

ワンルームマンションでは、一部屋の価格が安いため、複数のワンルームマンションを購入して、空室リクスを緩和することが可能です。

また、立地のエリアを変えることで、地震による被害や地域の環境の変化で集客率が低下しても、空室リスクを分散することができます。

管理会社によっても費用やサービスが異なり、資産運用に違いが出るため、二件目は異なった不動産投資会社から購入してみるのもおすすめです。

給与所得者にとって、先の見えない将来は不安で、会社の倒産や不慮の事故、インフレや株価の暴落、年金受給の不安が付きまといます。

ワンルームマンションの場合、物件価格が手頃でローンが組みやすいため、少額の自己資金があれば始めることのできるのが魅力です。

不動産所得は給与所得と損益通算できるため、所得税を多く払っている人は、銀行から借り入れをして不動産投資をすることで、節税にもなります。

余裕資金を現預金で貯蓄しておくよりも、頭金として不動産投資に当てた方が利回りも良く、相続などの一時所得があれば、繰り上げ返済も可能です。

給与所得者にとって、毎月安定した副収入が得られるのが、ワンルームマンション経営の大きな魅力です。

ワンルームマンション投資の失敗例

“画像”

築年数約25年の中古ワンルームマンションを購入したAさんはこれからの収入を楽しみにしていました。

しかし、入居人が越してきてまもなく「老朽化した排水管が破裂」しAさんに連絡が入りました。

その建物はバブル期に建てられたもので排水管は金属でほぼ腐敗していたそうです。

その修繕は大掛かりなもので長期的な工事が必要でした。

工事が必要と迫られる中、入居者に事情を説明したところ入居者は出ていってしまいました

結果、工事などの修繕費は総額約250万円ほどかかってしまい、Aさんは思ってもいなかった出費でワンルームマンション投資をスタートすることになりました。

解決策としてはいくつかありますが、古すぎる物件を選ばないことです。

また、金銭的な問題で築年数のあるワンルームマンションを選ぶ際は不動産会社に物件情報の詳細や劣化状態を訪ね、明確にすることが必要でしょう。

ワンルームマンション経営で不動産投資をしやすくしてくれるのが家賃保証です。

しかし、この家賃保証を頼りすぎて無理な家賃設定や悪条件なワンルームマンションを所有してしまうと、負債を抱えることになります

Bさんは家賃保証があるからと安価な中古のワンルームマンションを購入しました。

中古のワンルームマンションは安い代わりに入居者が少なく、金利が他のものよりも高く設定されています。

入居者が全然決まりませんでしたが、Bさんは保証があるからと安心していました。

しかし、管理会社との契約更新の日に「家賃保証金額を引き下げる」と申し出がありました

Bさんは「そんなことさせない」と言い張りますが家賃保証の契約内容は「管理会社が保証金額を決められる」ものだったので家賃保証額は減額されました。

さらに、中古ワンルームマンションだったため高金利で負債を抱えることになってしまいました

こちらの解決策としては上記と同じで、古すぎる物件を選ばないようにすることが第一と、高い入居率を誇る不動産投資会社を選ぶことが大切です。

比較的高い確率で入居者を確保するためには広告に強く高い入居率を誇る不動産会社を選ぶことが大切です。

ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べローリスク・ローリターン、つまり、利回りが低くキャッシュフローが低いです。

それに加えて、入居者の入れ替わりが激しいことから、管理費や修繕費がかかってきます。

つまり、入居者の入れ替わるスパンが早ければ早いほど、費用がかさみます

Cさんは、ワンルームマンション投資を始め、入居者の入れ替わりの速さに悩んでいました。

そこで、建物の修繕やリフォームを考えていましたが、建物所有者からの許可が降りず、改善の余地がありませんでした。

この解決策としては、契約前に建物所有者に改装やリフォームは可能なのか確認することです。

比較的、自由にさせてくる所有者を見つけることがいいでしょう。

また、入れ替わりのあまりない、ファミリー層を狙いエリアを限定することが望ましいでしょう

そんな安定的なワンルームマンション投資投資をお考えの方は、家賃下落、修繕費、空室のリスクを数字化してくれる日本財託がおすすめです。

POINT

✔︎失敗例①物件の老朽化が進み多額の修繕費がかかる

✔︎失敗例②家賃保証に頼りすぎて利益が出ない

✔︎失敗例③入居者の賃貸期間が短く、設備投資に費用がかかる

ワンルームマンション投資で成功するためには

“画像”

物件を購入するときは、物件資料の表面利回りだけで優良物件だと錯覚して購入してしまうことがあります。

20年、30年のローンを組むわけですから、必ず現地に足を運び、実際に物件を確認するほか、建設前の物件の場合は周辺環境を確認しておくことが必要です。

ワンルームマンションの場合は、空室率を抑えて家賃収入を得ることが重要で、長期的に安定した集客ができる立地条件かを判断することが大切です。

物件選びの段階で、駅近で高利回りだから優良物件だと決めつけず、周辺エリアの施設や環境もネット検索で確認し、治安や人口なども調べましょう。

ワンルームマンションの場合は、あくまでも区分所有ですので、オーナーとしての発言権も、マンション全体の持ち分比率になります。

新築の場合は当面大規模修繕などの問題はありませんが、中古の場合は購入して間も無く、共有部分の修復工事や設備投資などが発生します。

管理の優れた会社であれば、区分所有のオーナーの意見をまとめて、物件価値を高める改善策へと導いてくれます。

「マンションを買うときは管理で買え」と言われるのは、清掃やメンテナンスなどの管理の良し悪しで、建物の寿命や物件評価額が決まるからです。

近年は、スマホで物件探しをする人が多く、ネット接続や宅配ボックス、オートロックなどの近代的な設備のある物件が人気です。

入居率を高く維持していくためには、入居者のニーズにあった設備投資をしていかなければなりません。

特にワンルームマンションの場合は、若年層の利用が多いため、最新の設備を備えた魅力ある賃貸物件に人が流れる傾向が強くなります。

不動産投資会社を選ぶときは、設備投資と集客実績のある会社を選ぶことが成功のポイントです。

POINT

✔︎物件は実質利回りで選び、物件や周辺環境の確認を怠らない

✔︎管理業務に優れた管理会社を選び、物件価値を高く維持する

✔︎空室リスクを回避できる、集客実績のある不動産投資会社を選ぶ

ワンルームマンション経営に強い不動産投資会社3選

ワンルームマンション経営を成功させるには、入居率が高く、保証プランなどが整っている不動産投資会社を選びましょう。

また、顧客満足度や実績を数字で示している不動産会社を選ぶことでワンルームマンション経営のリスクを減らすことができます。

FJネクスト画像

株式会社FJネクストは、昭和55年7月に設立された、資本金27億7,440万円の不動産企画・開発・販売会社です。

都心を中心に、駅徒歩10分以内に限定して、立地利便性の高いマンションの企画・開発を行い、入居率の高い収益物件を供給しています。

建設事業では、ビル・マンションの設計・施工、リフォーム・リノベーションと幅広く対応しています。

建物の構造・設備の調査や、土地建物に関する法律手続きなど、各分野の専門家が顧客のあらゆるニーズに応えて投資をサポートしています。

↓東証一部上場の企業で信頼と実績があるFJネクスト↓

シノケンハーモニー画像

シノケンハーモニーは、東証上場企業のシノケングループが100%出資して2007年5月に設立した、マンション開発や販売を行う不動産会社です。

東京、福岡、大阪、名古屋、仙台を拠点に、都心部のワンルームマンションや人気の高いデザイナーズマンションの企画・開発に力を入れています。

マンション経営の経験豊かなスペシャリストが、失敗しない不動産投資のノウハウを提供し、中古マンションの購入から運用までサポートしてくれます。

エリアや立地条件、建物や設備を精査し、高い基準をクリアした物件を厳選して紹介しており、ワンルームマンションには長期空室保証も付保されています。

↓セミナー参加者4万人の実績を誇るシノケンハーモニー↓

まとめ

“画像”

いかがだったでしょうか。

ワンルームマンション投資におけるメリットやデメリット(リスク)を理解いただけたでしょうか。

「支出>収入」のバランスになってしまわないよう収支バランスのシミュレーションを行い最大限の注意を図りましょう。

また、管理会社によっては保証プランが用意されていて毎月保証料を払うだけでかなりのリスクを回避することができます

また、投資をする際は必ず知識が必要になってくるので、セミナーや個別面談に参加し不動産のプロから最新の情報を手に入れるようにしましょう

シノケンプロデュース

シノケンプロデュース

初めての不動産投資はシノケンがオススメ!
★年間着工棟数ランキングで4年連続日本全国No.1!
自己資金が少なくても始められる!

_

詳しくはこちらをご覧下さい! ▶︎