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更新日 2019.4.30

知らないと損する不動産売却の常識と注意点!正しい高額売却の方法教えます

土地の評価額を把握し、正しい査定を受けよう

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土地売却する時には、いくつかのポイントがありますがそれぞれ理解しておくと査定をした時にどれぐらいの金額になるか見当がつきます。

そこで、実際にどのようなポイントがあるかを説明していきます。

それぞれ意味がありますのでその意味をよく理解しながら土地に価値があるのかを判断していきましょう。

土地は様々な条件によって金額が異なりますが土地売却の際に一番注意したいのは利用用途になります。

例えば、一戸建て住宅を造るならばたいていの土地では制限がありません。

ですが、土地は必ずしも一戸建て住宅を建てるためにあるわけではなく商業施設などを考えている人もいるでしょう。

また、マンションを建築することを考えている人もいます。

ですが、用途制限と呼ばれるものがあり制限が強い土地ほど利用価値が少ないと判断されてしまいます。

極端な話、マンションを建築したいのに建築制限があればわざわざそのような土地を購入することはなくなるはずです。

住宅や商業施設の場合には、建物の前の道路の広さが重要になります。

道路の幅員が狭い場合には土地の値段は下がってくる傾向があるでしょう。

一戸建て住宅に住む場合ならば、車を利用する人に限って住宅の駐車場から道路に出るときの幅の広さが重要になります。

自動車が一台通れるかどうかの狭い道の場合には切り返さないと駐車できないため避けられる傾向があるでしょう。

商業施設の場合には、駐車場を用意してもお客さんがなかなか行きたがらない可能性があり結果的に売り上げが落ちてしまいます。

それほど、道路幅員は重要なものになると考えておきましょう。

最近の住宅ではめっきりなくなりましたが、路地裏等に住宅がある家も少なくありません。

特に中の方は、自動車が入れないぐらいの路地家屋がありその奥の方に玄関があったりします。

そのような住宅は、再建築不可になっていることがほとんどですので土地を購入したとしても住宅の建築はできません。

土地を購入する場合の多くが住宅を建築するためにありますので再建築が不可能ならばほとんど役に立たない土地といってよいでしょう。

裏技としては、大きな道路に接している隣の土地などを購入し再建築を可能にする方法があります。

ただそれはすべての場面で使えるわけではありません。

土地の形状とは、上から見たときの土地の形のことをいます。

一番理想的なのは正方形ですが正方形の土地はそれほど多くありません。

たいていの場合は、長方形になっていたりいびつな形をしているものです。

そこに建物を建築するときにやたらと細長い土地だったりするときにはかなり制限を受けてしまうため買い手がいなくなってしまうでしょう。

この場合も、隣の土地を購入して形を整える方法もありますが基本的に隣の人が土地を売ってくれなければ成立しない話になりますので、ごく限られたパターンです。

面積が狭いこともやはり土地の値段を左右する理由の一つになっています。

例えば、都心部には10坪程度の土地が売られていることがあります。

10坪の場合には、住宅を建築する場合にもかなり制限されてしまうためわざわざ購入したいと考える人は少ないのが現状です。

田舎の方ならば、ある程度広い土地がありますが田舎の駅前でも昔は狭い土地を購入して住宅を建てていたところが少なくないです。

このような場合にも、なかなか売れずに困っている人も多いです。

都会ではあまり関係ない話しになりますが、田舎の山の中などではインフラが整っていない土地も少なくないです。

インフラとは、水道や電気ガスのことをいますが最近は電話線やインターネットの接続なども関係してくるところです。

基本的にいずれも生活に必要なものになりますので、これらは十分に整っていない場所はやはり値段が下がってしまう傾向があります。

水道管を引くこともできますが基本的に個人で引く場合にはかなりお金がかかってしまうますので市町村が整備してくれるまで待つしかありません。

水道管がない場合は、井戸水などで対応しているところもあります。

めったにありませんが、埋蔵文化財が眠っていると違います。

例えば、弥生時代の遺跡などが発掘された場所などです。

もちろん、その土地を購入した後になってわかることが条件ですがそのような場所は一見価値があるように感じます。

そうすると土地の値段が高くなりやすいですが、実際には発掘調査などを行うためその土地を利用できない時期が増えてしまうわけです。

このような場合には、土地を自由に使うことができないため価値が下がっていく傾向が見受けられるでしょう。

特に、昔からの歴史がある場所なぞは埋蔵文化財が眠っている可能性がありますので注意するべきです。

土地の形で値段が大きく変わることが理解できたはずですが、それ以外にも様々な条件で値段がつけられています。

結局は、利用価値が高いと思われるところは値段が高くなり、そうでないところはあまり値段が高くならない傾向があります。

では、土地そのもの以外でどのようなことが価格に影響しているのかを見ていましょう。

やはり利便性を考えると駅から近い方が人気になってきます。

ただ、通勤や通学そして買い物で電車を利用する倍にはそのような条件が整っていた方が有利であれだけで、その家の人が自動車で行動する人ばかりならばわざわざ値段の高い駅前に土地を買うこともないでしょう。

そのため、場所によってはそこまで大きな差が広がらない可能性もあります。

ただ、商業施設を建築する場合は駅前を土地を欲しがるでしょう。

土地そのものに関してではありませんが、周辺環境も重要になります。

よく避けられるのは、目の前にお墓がある土地やごみ焼却炉などが近くにある都市です。

あるいは火葬場などがあるところも避けられる傾向があります。

火葬場に関しては、最近は煙が出ない焼却施設になっていますのでほとんど影響はありませんが気分的に近くに住みたくないと考える人も多いため土地の値段が安くなってしまう傾向が見受けられます。

POINT

✔自分の土地の評価額を何となくでも把握しておけば、正しい査定額の判別ができる!

✔評価額が決まるポイントを押さえておけば、高額での売買が可能なニーズが分かる

自分でできる!土地を高額で売却するコツ紹介

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敵を倒すにはまず己を知るところから始めるという考え方がありますが、土地売却の際にその評価を上げるためにはまずは自分の土地がどれくらいの値段なのか、評価なのかを知るところから始まります。

それもそのはず、いわゆる相場というものがわからなければ土地売却の際にそれが妥当なのか、それとも過小評価なのかすらわかりません。

こうしたこともあってまずは自分の土地の評価を知るところから始めます。

その評価の知り方はいくつかありますが、まずは自分の力で相場を知ることが必要です。

だいたいこれくらいになるのかということがわかるので、その後の過程において大きな違いにつながります。

自らの土地の相場、評価を自分たちで調べる場合ですが、まずは新聞の折込チラシや郵便受けなどにポスティングされているチラシを見て、周辺の土地のおおよその値段を推察します。

基本的に特殊な事情がない限りは一部分だけ高騰することはなく、どこもだいたい同じような値段になります。

大まかな値段を知ることによって自らの土地のポテンシャルを理解できます。

またk全国地価マップと呼ばれる土地の評価をまとめたサイトもあり、そこで調べることも可能です。

国土交通省が作成している土地総合情報システムも参考にしていくことで自分たちの土地がだいたいどれくらいの価値があるのかを大まかに知ることができます。

最初から業者に対して土地の査定依頼を出すこともでき、その方が手っ取り早いですが、本当に提示を受けた価格が相場から乖離していない価格なのかはわかりません。

自分たちが相場を知らないために、そんなものかと思ってしまったら疑いようがないからです。

逆に自分たちで相場を調べてから査定依頼を出せば、もし乖離した結果を出されてもここは信用ができないと一蹴することができるだけでなく、なぜその価格になったのかその説明を受けることができます。

複数の業者に依頼を出して、それぞれで言われたことを総合すればだいたいいくらぐらいの評価なのかというのがわかり、次につなげられます。

土地売却の際に土地の評価が上がれば高値で売買できるだけでなく、それだけ需要があるということで買い手が見つかりやすい傾向にあると言えます。

では、その評価をどのように上げていくかですが、いくつかの方法があります。

これを心掛けるだけでこれだけ上がるというものが存在するだけでなく、逆にこの考えを持っていると土地の評価が下がってしまうということもあります。

土地売却では評価が下がることはかなり厳しい状況につながっていきます。

できるだけ、個人でもできる土地の評価を上げるコツを熟知し、それを駆使して土地売却に向けた活動を強化していって少しでも多くのお金を手にしたいところです。

当たり前のことですが、土地売却を行う人は毎年のようにいます。

その中でどの不動産業者に依頼をしたか、そして実際に査定額と比べて売買価格はどうなったかを質問すると、地元の不動産業者に依頼した人たちが結果的に査定額よりも低い値段で土地売却をしてしまう結果を経験しています。

一方で地元以外の業者に委託した結果、査定額を上回る値段で売却できたという声もあります。

地元であれば相場を熟知しこれくらいなら売れるだろうと分かっていても実際は大した値段にならず、実はそうしたのを知らずにサービスなどをうまく利用していくようなところの方が高く売れやすいという意外な結果をもたらしていることが明らかです。

マンションなどを売却する際に部屋をきれいにするケースがありますが、この場合は土地をきれいにするだけで土地の評価を上げられるというものです。

その理由ですが、もし雑草だらけの場合にはまず整地をしなければならず、その整地費用は買主が負担します。

その分は売却部分から差し引かれるような形になるため、実際に手に出来るお金というのはその分少なくなります。

同じような査定結果でも、整地をしていればこれ以上減額されることはなく実質的に評価を上げられます。

もちろん本格的な整地の必要はなく、例えば雑草がないようにするなど、いわば見栄えを整える程度にするだけで懐に入るお金は増えます。

昨今、天変地異でせっかくの一戸建てが無駄に終わり、二重ローンを組んで歯を食いしばって頑張っていく姿がテレビなどで映し出されることがあります。

宅地造成をするにしても、地盤が弱いところではそのようなリスクが増えてしまいます。

もし地質が万全な場合にはそのことをアピールしていくことも土地の評価を上げる上で大事なポイントです。

確かな地盤の上にあることを証明し、液状化のリスクや水害のリスクも乏しいことを伝えていけば、かなり強いアピール材料となってくれます。

安心を求めることは当然であり、それが分かれば少し高くても購入しようとします。

そこを狙っていくのがおすすめです。

住みやすい環境で家を建てたいと誰もが思う中で、この土地の近くにはコンビニもあれば大学病院もある、学校も近くてバス停も歩いて数分程度にあるので便利というのを示すことができれば、ポジティブに捉えてくれます。

周りの家の状況というのもあり、例えばこれだけ家が密集していても南向きからの太陽光は遮られないなどのことが分かれば、非常に魅力的に感じ取れます。

口で説明するのでは少し心配だというのであれば、資料を用意しておいてそれを見せるのもおすすめです。

もちろんこれだけで査定が確実に上がるというわけではないものの、査定の金額が上がりやすくなることは間違いないと言えます。

できるだけ速やかに売りたいと業者に伝えることは、理由を付けて相場より少し低い値段で売っても問題なさそうな雰囲気を与えます。

これではこちらが損をするだけです。

査定を出すにしても、明確なスケジュールとこれだけの相場だからこれくらいの値段で処分したいというのを伝え、それに加えてプラス材料を提示して査定額のアップを狙うことができます。

査定額が上がっても実際にその値段で売れなければ意味がないですが、説得力のある材料を揃えれば大丈夫です。

また消費税の増税など税金が大きく変動するタイミングも後押しさせてくれます。

業者にある種のプレッシャーをかければ足元を見ようとしません。

一括査定は高額売却できる?評判のいいサイトを調査

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もしもどうしても自分で決めきれない、という方には一括査定サイトの利用をおすすめします。

特におすすめなのが「イエウール」「HOME4U」「すまいバリュー」などの査定サイトです。

提携数 1,800社以上
同時依頼件数 最大6社
対象エリア 全国47都道府県
利用者数 1,000万人
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✔全国1,000万人の方が利用する国内最大級の不動産一括査定サイト!

✔1,600社の不動産会社から相性のいい会社だけを厳選紹介!

✔しつこい営業などの気になる点は一切ないから気軽に使える!

イエウールの詳細はこちら

査定会社を選ぶときの基準となりやすいのが提携不動産会社の数が多いか、少ないかといった事柄です。

提携不動産会社の数が多いほど、土地売却を行う際の目的に合った会社が見つかりやすくなりますし、少ないほど見つけるのが困難になります。

ですのでこういった提携不動産会社の登録数が多ければ多いほど、信頼がおけることにもつながります。

イエウールはこの提携不動産会社数が1500社以上ととても多く、また地元密着型の不動産会社も多く登録していることも特徴的です。

査定額がいくらになるのか、といったことはできるだけ早く知ることにこしたことはありません。

そんな査定のスピードが速いこともイエウールの特徴です。

イエウールの査定方法は査定士が直接物件を訪れ算出してくれる「訪問査定」、電話越しなどでとりあえずの金額を教えてくれる「机上査定」の二つがあります。

このふたつを使い分けることで査定のスピードを上げることも可能です。

また土地売却の際の見積もりの精度の高さもとても高いと評判です。

提携数 1,000社以上
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対象エリア 全国
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HOME4Uは顧客からではなく、登録している不動産会社から料金を集めているので利用の際に料金がかかることもありません。

これは不動産会社へ契約する一連の流れの間のすべての期間で有効です。

このサイトは一括査定サイトの中でも17年という長い実績を誇る会社です。

サービス開始は2001年から行われており、最も古いものでもあります。

それゆえ信頼性も高く、さらに運営会社が「NTTグループ」であることも安心感があります。

個人情報保護のための「プライバシーマーク認定」も取得しているので、セキュリティがしっかりしているというのも大きなプラス材料の一つです。

このHOME4Uでは最大で六社同時に査定を行ってもらうことができ、また最短で30分、長くて二日以内には結果を知らせてくれます。

このスピードの速さも特徴の一つです。

登録企業者数も約1000社ととても多く、これは47都道府県のすべてに対応しているので、物件の場所がどこにあったとしても売却が可能になります。

さらにこの登録された企業の中には大手である「野村不動産グループ」、「三菱UFJ不動産販売」、「東京建物不動産販売」なども掲載されているので、こういったところで査定依頼をしたいという方にもおすすめです。

HOME4Uの特徴としてはしつこい営業や電話を行っている悪徳業者を排除するシステムがあげられます。

このシステム独自の審査基準を元に登録業者がしっかりと審査されることで、悪徳業者を未然に寄せ付けないようになり、これにより顧客に安心感を与えることができます。

さらに業者パトロールというものも定期的に行っており、これにより評判が悪かったりクレームがあったりする業者をチェックし、もしも問題があれば改善するように連絡をします。

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またこのイエウール、HOME4Uの他にすまいバリューというところも有名なサイトの一つです。

土地売却の際にはどのような会社にお願いするか、といったことが大切な要素となりますが、このすまいバリューでは大手の会社である三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、小田急不動産、三菱地所ハウスネットなどといった実績のある会社から選ぶことができるので、その信頼と実績から安心して任せることができます。

こういった大手では売却したあとのフォローなどもしっかりと行ってくれるので、こちらの要望にあった提案を出してくれることもあります。

売却後によくあるトラブルとして税金問題もよくあがりますが、これも大手の会社であれば税理士事務所と提携していることも多いので、こちらも安心して任せることができます。

こういった大手が販売に強い理由としては広告をしっかりと出していることが理由になります。

大手はポータルサイトなどにとても多くの広告を出しているので、これにより利用者も増えネームバリューも大きくなり、それにより必然的に土地売却も行いやすくなるのです。

このように大手が販売に強いのにはそれ相応の理由があります。

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ライフルホームズも有名な一括査定サイトの一つで、近年ではとても大きく成長しているとして注目が集まっています。

その大きく成長している理由として挙がっているのがスマホを利用したアプリにです。

このライフルホームズが提供しているアプリは総合不動産アプリと呼ばれるもので、これを利用することで不動産に関して知りたいと思った情報を簡単に調べることができます。

例えば賃貸の情報や住んでいる街の相場などをスマホを見るだけですぐに知ることができ、不動産会社へのルートなども検索できます。

またマンション相場マップもライフルホームズの特徴的なシステムであると言われています。

提携数 ソニー不動産を含む9社
同時依頼件数 9社
対象エリア 首都圏中心
利用者数 300万人以上
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このソニー不動産も日本では有名な不動産査定会社で、こちらが特徴的なのが仲介の方法に「エージェント制」を採用していることです。

これは海外の会社などで多く採用されている方式で、買い手と売り手の両方を仲介するといった方式とは違い、買い手側を優先することが特徴的です。

これにより自分ひとりを優先してもらえ、利益に関しても自分に返ってきやすくなります。

またソニーグループは大手なので様々なコンサルティングが可能になるのも土地売却の際の大きなメリットのひとつになります。

このマンション相場マップを使うことで、マンションの価格を地図上から調べることができ、これにより一般的な相場が把握しやすくなります。

これを日々チェックしていくことで高い金額で物件を売り出すタイミングが分かりやすくなるのでおすすめです。

これらのようにライフルホームズは近代的なシステムを多く利用できるほかに、47都道府県対応や使用料無料などといったサービスにも優れています。