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更新日 2020.1.25

不動産売却で詐欺にあう!?売却の流れに沿って注意点を紹介

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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不動産売却とは一生に何度もするものではなく、とても高額な取り引きとなるため、絶対失敗したくないですよね?

今回は売却の流れに沿って各セクションにおける押さえておきたい注意点を紹介していきます!

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それぞれ見ていきましょう!

査定はたくさんの査定方法を試そう!

まず売却までの流れの一つ目は「査定に出すこと」です。

査定に出すことのメリットは以下コラムで紹介しているので、そちらをご覧ください。

また、査定時の主な注意点は以下の通りです。

1,不動産の売却額に注意

2,不動産会社が提示する高額な査定額には要注意!

今回はその際の注意点について紹介していきます!

何らかの理由で土地を売却しようとしている方は、少しでも高く売りたいと思っているのではないでしょうか。

必要に迫られて売却する方は、できるだけ高いほうが返済やその後の生活に回せるお金が増えますし、投資用に保有していた土地を売却するのであれば出来るだけ利益を大きくするために、高く売れるようにしていきたいものです。

しかし、他のものと比べると土地は価値が大きく、価格の幅も大きくなっています。

需要が高ければそれだけ高くなりますし、需要がなければ安くしか売ることが出来ません。

はっきりとした価格がないからこそ、どれぐらいで売れるのか相場をつかみ、さらに高く売れるような状況にしていくということが重要なポイントとなるのです。

土地を売却するという場合にはまずこうした形で、価格がはっきり決まっているわけではないという事をおさえておくようにしましょう。

決まった価格ではないという点が不動産売却で意識しておきたいところですが、同じ土地であっても状況や買い手によっては価格が変動することもよくあります。

例えば、以前は不便な所であったけれど近くに駅が出来て便利になったということがあれば、値段が上がりやすくなります。

逆に過疎化が進んでいるようなところはなかなか買い手がつかずに、ただでも処分ができないという事も起こり得ます。

このような現地の状況をチェックすることは大切です。

その他にも、消費税が上がるなどということがあると、その前に家を建てたいという事で土地のニーズが高まることもあります。

その場合、増税後しばらくは価格が低めになることも多いものです。

それ以外には国全体の景気などもかかわってくることがあります。

景気が悪いと出費も抑えることになりますから、土地なども売れにくくなっていきます。

それでも金利が低い状態の場合には住宅ローンなどが組みやすく、若い層でも土地を購入しようという動きにつながることもあり、ニーズが高まることもあるものです。

このように、様々な条件によって土地の価格というものは変わってきます。

不動産売却は大きな金額が動くことになりますから、後悔しないように条件を考えたうえでの準備を進めていきたいものです。

不動産投資を主に行っているという方でない限り、不動産売却は初めての経験という方も多いのではないでしょうか。

そのような場合、何を知るべきかもわからないということが多いです。

特に売却するか重要な判断基準となる相場についてもよく知らないままであるということになるでしょう。

そうすると、不動産売却を依頼した不動産会社の言うままに決定してしまうということになりがちです。

ここに注意点があります。

特に売却までの期間が短いという場合には、言われたとおりに進めてしまいがちになります。

そうすると思ったような売却額が得られないという事もありますし、大きな損につながってしまうかもしれないのです

様々な要因で価格が変動することもありますから、同じ売るのでもタイミングを見極めることも大切なのです。

そこで、言われたままに処理していくという姿勢から脱するために、積極的に情報収集を進めていくという事を意識しておきましょう。

不動産会社から提供されるもの以外からも情報を得ていくようにすると、偏りのない情報収集ができます。

一つの不動産会社の言う事だけを聞いているのではなく、複数の会社の資料を比べてみるなどという事も有効です。

情報源が多ければ多いほど、より良い判断をする役に立ってくれることになります。

情報収集をしていくといっても、不動産売却について必要な知識というものは多岐にわたります。

やみくもに情報収集をしても使える情報が少なくて効率が悪くなるという事も注意点として挙げられます。

細かい手続きのことなどはお任せしたほうが良いですし、自分には関係ないという事もあるでしょう。

それを判断することが出来るように、自分の条件について確認してみましょう。

同じようなケースを探して情報を得てみることや特に大きなポイントから調べていくなどすると、効率的に情報収集を進めることが出来ます。

出来れば高値で売りたいという場合、有効な方法として複数の不動産会社に査定をしてもらうということが挙げられます。

一つの会社の査定しか受けていない場合、それが正しいのかどうか判断がしにくいです。

しかし、複数の会社の査定結果を比べてみることで大体の相場がわかったり、自分の望む条件に合うかどうかの判断がしやすいこともあります。

不動産売却は大きな選択となりますから、手間をかけてしっかり比較し後悔しない選択をしていきましょう。

査定のためにどういった基準を使うかという事は、大きく分けて3つの形があります。

・取引事例比較法

・原価法

・収益還元法

という形です。

その違いによって査定額も変わってくることがあります。

会社によって利用している方法が違う事もあるので、そういった意味からも複数の会社で査定してもらうということが有効と言えるのです。

一つの査定方法しか利用していないという場合、ある程度結果に偏りが生まれます。

その点、複数の査定方法を利用して検討しているという場合には偏りが少なくなり、より信頼できる情報ということが出来るのです。

査定額だけを見るのではなく、どのような方法で査定されたかという事もチェックしてみましょう。

それにより不動産売却をお任せるする会社選びの材料が得られます。

比べて検討することの大切さをわかってはいるものの、一つ一つ不動産会社を探して査定を依頼するという事は、時間などの面から負担が大きいと感じる方も多いのではないでしょうか。

そのような場合には一括査定などを利用してみましょう。

手続きが簡単で複数の業者からの査定を受けることが出来ます。

地域や物件などによってどこの一括査定サービスが向いているかは異なります。

そういった点をチェックして、自分の条件に合ったサービスを利用してみましょう。

不動産売却に必要な情報をしっかり得ることが出来、後悔しない選択へとつながっていくことでしょう。

POINT

✔その売却額に納得のいくまで内訳を説明してくれるところがいい会社

✔一括査定なら不動産会社ごとの比較ができるから騙されにくい!

不動産売却において注意すべきこと4選

1,不動産会社を選ぶときの注意点

2,相続や税金問題が絡んでいる物件を売却する際は要注意!

3,実際に売りに出す時の注意点

4,売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点

不動産売却の際の不動産会社は、購入した時と同じ会社を選ぶ必要はありません。

売却予定の物件に応じて専門の会社、高値をつけてくれる会社を選ぶことができます。

状況によっては近隣の地元の不動産会社の方がいい条件で売却できたり、仲介業者を挟まず直接契約をした方がいい場合もあります。

親身に相談にのってくれる会社を探してじっくりと話を聞く、自分で調べるなど、十分に検討することが不動産売却の最善策でしょう。

不動産会社を選ぶ基準としては、その不動産会社に「高度な見立て力」を持った営業マンがいるかどうかで決まります。

「見立て力」とは価格が決まっていない不動産に対し、正確で納得のいく価格をつけれることを言います。

不動産売却を考える際には、必ず「相見積もり」を取るのが賢明です。

相見積もりとは複数社に見積もりを依頼する事で、提示された価格を比較して吟味することができます。

高値で買ってくれて、後々のトラブルの際にも信頼できるサービスの良い会社もあれば、効率よく仲介手数料をとることを最優先にしている会社もあります。

1社のみに査定相談をして売却を決めるのは避けた方がいいでしょう。

相見積もりを取る際にも注意点があります。

口頭ではなく必ず査定書をもらうようにすることです。

口頭での見積もり額は正確ではなく、とりあえず契約に持ち込むための営業トークである可能性もあります。

正式な査定金額を書面で出してもらうよう依頼してみましょう

仮にそのような書類は出せないと言われた場合は、その不動産会社は依頼先の対象から外しても問題ありません。

相見積もりを取るために手っ取り早く思えるのがインターネットです。

多数の不動産会社をまわるより、インターネットのサイトでの一括査定を申し込む方が楽に感じるでしょう。

しかし一度そういったサイトに依頼すると、営業の電話がひっきりなしにかかってきてうんざりすることになります。

また、紹介サイトのような中間業者を通すと、その業者に対する手数料もかかってしまい、二重の手数料を払うことになる可能性もあります。

少しでも高値で売りたい、と考えている場合には、こうしたサービスは使わない方が無難でしょう。

相続や税金の問題が絡んでいる物件は、売却の時もそのことを念頭において売りに出すことは必須条件になってきます。

売却額で得をしても、税金の部分で後から大きな損を出してしまう可能性があるからです。

不動産売却すると多くの税金がかかってしまいます。

工夫によっては多額の控除が受けられるなど、大きな節税に繋がることもあります。

そうなると、相続や税金の知識のない一般の不動産会社では不安があります。

相続の物件を専門に扱っていたり、専門知識の豊富な会社を選ぶなどの注意が必要です。

実際に売りに出す際は、相見積もりを同時に取った会社の中の複数社に、同時に売りに出すことがポイントです。

その中で一番高い査定価格を提示した会社に売ればまず問題ありません。

また、仲介を依頼せず自分で買い手を見つけてもいいでしょう。

高値で売れる、賃貸ニーズがあると判断された場合は、不動産会社が売買ではなく買い取りとして購入してくれるケースもあります。

中小や大企業に限らず、同時に賃貸業を行っている不動産会社が多くあるからです。

当サイトで紹介している一括査定サイトはどれも実績のあるサイトなので、一度試してみてはいかがでしょう!

査定価格は多くて数百万円の差が出ることがあります。

当然高い金額を提示してくれる会社を選ぶことになります。

しかし、丁寧な対応ができる会社の方が信頼できることは事実です。

数万円程度の違いであれば、担当者の印象が良い不動産会社を選ぶという考え方も間違いではありません。

万一トラブルになった時のことも考えて検討しましょう。

物件を掃除するなど高く売るための工夫は大切です。

荷物などを残さないようにすることや、拭き掃除も欠かせません。

綺麗な物件を買いたいと思う人は多いので、ひと手間かけることによって査定価格は大幅に上がります。

クリーニング業者に依頼してもいいですが、自分の手での掃除でも十分です。

購入を促すために物件をより魅力的に見せることが大切です。

不動産売却時には、対象の不動産の種類や状況によっても注意点が変わってきます。

相続したもの、ローン残債がまだ残っているもの、自分で住まず賃貸として運営を行っているものなど、その状況は物件によって違います。

不動産それぞれに別の注意点があると考えましょう。

相続した不動産は管理が難しい場合もあります。

そのような時は、相続登記をしておくことが大切です。

自分で住むことのない不動産を相続した場合は、固定資産税がかかり、管理が行き届かないことが原因で不動産の価値も下がってしまうため、このような措置が必要になってきます。

期限は定められていませんが、売却やお金を借りる際の担保にするなどの必要性が出てきた時のために、早めに登記をしておくのがいいでしょう。

不動産の売却代金をローンの残債にあてて、一括返済をするというケースがあります。

住宅ローンを組んでいる際には抵当権がついていることでしょう。

ローンがあって抵当権がついている不動産は、そのままではまず売れません。

これは売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することで解決できます。

通常の手続きとしては売却代金を受け取り、金融機関にローンの残債を返却し、その後抵当権を抹消します。

また、新居にローンを上乗せする場合は買い替えローンを使うことになるでしょう。

売却前に契約する場合はローンが重複しない融資の方法など、慎重に検討する必要があります。

賃貸中の物件を売りに出す際には、自分が住んでいる住宅物件を売る際とは違う注意点があります。

その物件は不動産収益を見込んだ「収益物件」として見られることになり、売却の査定価格は毎月の利回りなどをもとに決定されます。

その分通常の不動産を売却する時よりも査定価格は厳しくなる傾向があります。

購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算され、6%から最低でも二桁くらいが目安となってきます。

また、管理費や修繕積立金の滞納も引き継がれるため、事前に清算しておくことも重要です。

POINT

✔一括査定を申し込めば、いい営業マンと出会える確立が高まる!

✔相続や税金問題がらみの不動産の場合、ややこしい手続きは税理士に任せるのも〇

成約価格についての注意点

不動産売却をする場面では、当然売却した分お金を手にることができますが実はそれだけではなく支払うお金も出てきます。

また、うまく売却しなければ結果的損をすることになりかねません。

そこで、初めて売却する場合にはとくに、知識が重要になってくるところです。

最近は情報社会といわれていますが、知識があるだけでずいぶんとお金の無駄遣いをなくすことができるでしょう。

まずは、成約価格の相場など見ていきましょう。

不動産売却を行う場合には、おおむね相場と呼ばれるものがあります。

実はこれはすべての不動産が同じものではなくそれぞれ個性を持っているため明確なものが出しにくい面があるでしょう。

例えば、自動車を売却する場合ならば中古車の場合は別ですが新車の場合すべて同じ価格になるわけです。

どの販売店でも同じになりますが、その中で割引きがされることになります。

これと同じように、不動産売却をする場合の物件もすべて同じものならば問題ありませんが、そのようなことはまずありません。

成約価格の相場を調べるためには、一般的に販売されているものを見ると良いでしょう。

売却されているものとは、実際に販売されているチラシや広告などを見ることです。

例えば、ポストに入っているチラシがあった場合、自分のエリアで販売されている物件しか表示されていませんので可能な限り自分の自宅から近い物件を見て判断する方法があります。

当然ながら、全く同じ物件はありませんのであくまで参考程度にしかありませんがそれであの物件を見たとき大きく金銭的な違いが出る事はまずないんでしょう。

成約価格を高くするためには、可能な限り価値のある段階で売却するのが1番です。

当然ながら1番価値があるのは建築してまだ済んでいない段階になりますが、当然その段階で売却する事は難しいですのでそれよりも実際に住宅に住み始めてから価値が出ている段階を探してみましょう。

一般的には、20年も経過してしまうとずいぶんと価値が押してしまいますが築年数が5年程度ならばそれなりの価値を出すことができます。

当然新築よりも成約価格が落ちてしまいますが、それでもより高く売却することが可能になるでしょう。

より高い金額を出す場合には、不動産会社を比較することが大事になります。

この場合には、いくつかの不動産会社に査定を頼むのが良いです。

それと同時に契約の形式を定めることが必要です。

不動産売却の場合には仲介契約を結ぶことがほとんどになりますが、契約にも3種類あります。

一般媒介契約と専任媒介契約そして選任専属媒介契約です。

この3つの媒介契約のうちどれが良いかは状況によって変わってきますがまずこの3つの違いを理解しておくべきです。

この違いがわかれば、自分が所有している不動産を売却するときの最もベターな方法がわかります。

まず、一般媒介契約ですがこの契約の場合には複数の不動産会社の中から選ぶことができるのがポイントです。

つまり、同時に複数の不動産会社と契約をすることができることになります。

そうすると、不動産会社を1つに絞り込むよりも契約するチャンスがたくさんありますので、ある意味売りやすいと言えるわけです。

ある程度物件に価値がある場合や人気がある物件を所有している場合にはこの方法で充分です。

ただし、不動産会社その立場からすれば、絶対に売却をしなければならないそういった気持ちには追い込まれませんのでそこまで売り出すこともなくなるでしょう。

つまり、素早く売却したいのだがこの方法が不利になるわけです。

2つ目は、専任媒介契約と呼ばれるものがあります。

これは、一般媒介とは異なり1つの会社に絞り込むのが特徴になっています。

そのため、複数の不動産会社にお願いするよりもより真剣により短期間で売れる可能性が高まります。

この契約を行うときは、レインズに登録しなければならないといった決まりがあります。

レインズに登録することができれば、特定の地域だけでなく日本全国からその物件を見ることができ売却される可能性が高まります。

つまり、早い時期で売却したいならばこの方法を採用するのも悪くはないでしょう。

もし自分で買い主を発見した場合には、そこと契約をすることも可能です。

専任専属媒介契約の場合は、1つの不動産会社に縛られる専属媒介と同じになりますが、違う点が1つあるとすればそれは自分で買い主を見つけた場合でもそこと契約をすることができなくなることです。

当然ながら、自分で見つけた購入希望者の方が高い金額で買ってくれる可能性が高く当然ながら成約価格も高くなります。

このように考えると、この方法は不利になる可能性がありますが、だからといって全ての人が自分の周りに物件の購入希望者がいるわけではありません。

むしろそのような人の方が稀ですので、例外的に考えてみても良いかもしれません。

標的に、不動産を売却する場面は契約があって初めて決まるものです。

ですが、不動産の場合には、最初の段階で査定額が決まります。

この査定額が必ずしも成約価格になるわけではないことを理解しておきましょう。

そこで、どのような点で問題になる日をいくつか見ていきます。

不動産会社が提示してくれる査定額は、必ずしも購入希望者の求めている額とは限りません。

場合によっては、かなり高い金額の査定額を出しながらその金額で売れないパターも存在します。

もちろん事前に売主に対していくらぐらいで提示しますと説明がありますが、売主といっても不動産の初心者ですので本当にその価格が妥当なのかわからず思わずそのまま返事をしてしまう可能性があります。

そのように考えると、必ずしも査定額が妥当とは言えません。

基本的に、優良な不動産会社ほど査定額と成約価格が近いものになりますが、悪質な不動産会社の場合には500万円位違いが生じることも考えられます。

査定額を高くすれば、契約が取れるに違いないと考えるからです。

その場合はやはり、いくつかの業者と比較をするのが良いでしょう。

まとめ

不動産売却をする場合の注意点は、金銭的に省くことができる部分は積極的に省くことでしょう。

その一つとして査定をする場合が問題になりますが、査定をする場合はいくつかの業者と比較することが重要になります。

不動産の価値は、単体で判断できるものではなく複数の業者と比較して初めて本当の価値がわかるものです。

成約価格に関しては、必ずしも査定金額と同じになるわけではありません。

より高くするためには仲介契約自体を見直すことも重要になります。

これにより、少しでも高い成約価格にすることが可能でしょう。

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