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更新日 2020.2.19

老後のための家賃収入が得たい方必見!かかる税金や失敗しないコツを紹介

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1番のメリットは老後対策

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少し前までは、公的年金があるから老後の心配はしなくていいと言われていました。

しかし、現在では公的年金の受給年齢は引き下げられ、金額もそれほど高くはありません。

年金の他に毎月14万円が必要というデーターがあるほどですが、それだけの貯蓄をしておける人というのは限られてくるでしょう。

医療の進歩もあり、定年を迎えてからの人生も長くなっていますが、その分の生活費は高くなっているということです。

自分がどれだけ生きるのかというのは誰にも分からないことですが、毎月14万円必要ということは年間で168万円かかる計算です。

日本の平均寿命は男性が80歳、女性が87歳なので老後の費用が高額なことが分かります。

老後のために貯金をしているという人は多いです。

しかし60歳で定年を迎えてから女性であれば27年、男性は20年間生活することになります。

簡単に計算すると女性は4536万円、男性でも3360円かかる計算です。

これだけの金額を働いているうちに貯めるというのは、とても難しいのが現実です。

子供がいれば教育費がかかりますし、住宅ローンを払い終えたばかりで貯金がそれほどないままに定年を迎えてしまったという人もいます。

そこで、老後資金の蓄え方は貯金だけでは難しいことが分かります。

最近は金利も低くなり、利子なども期待できません。

貯金以外での老後対策を行わなければ、これからの生活は厳しくなります。

マンションというのは、自分の住宅だという考え方は古くなっています。

買ったところを貸し出すことで、家賃収入が手に入ります。

おまけに、貯蓄はしていてもそれほど利子が増えることはありませんが、家賃収入であれば毎月決まった金額が入るという貯蓄にはないメリットがあります。

毎月安定した収入がはいるということは、定年後の生活に豊かな恵みを与えてくれることでしょう。

駅が近いなど、価値が高い物件であれば家賃の値上がりも期待できます。

豊かな老後を実現するためには、マンション経営という選択があることが分かります。

もちろん、すぐに購入できるものではありませんが、現実味がある選択肢です。

マンションならどれでもいいというわけではありません。

借りたい人がたくさんいる地域を選ぶことが大切です。

大学の近くであれば学生向けなど、場所によって借りる人の特徴も大きく変わります。

ファミリー向けであれば、広い部屋が必要になりますし、一人暮らし向けの住宅ではそれほど広い面積は必要ありません。

駅からの近さや、スーパーなどの周辺の状況もチェックする必要があります。

このような下調べは面倒なことかもしれませんが、購入したけれども入居者がいないという事態を避けるためには欠かすことができません。

安心した老後を過ごすため、未来の自分や家族のために探す必要があります。

毎月決まった家賃収入が手に入るということは、年金だけに頼ることができない現代において非常に有利な状況にあります。

ただ、マンションを購入するのはお金がかかりますし、かかった費用を回収できるだけの時間と費用が必要です。

定年間際にローンで購入しても、家賃は返済にあてられてしまうので収入にはなりません。

できるだけ若いうちに購入し、定年後の収入になるように計画する必要があります。

老後というのは、若い人にとって未来のことなのですぐには考えられないかもしれませんが、思っているよりもずっと早く訪れます。

自分にはまだ早いという考えではなく、自分の生活を守るために早くから行動することが大切です。

マンションを買っておけば、貸すだけで家賃という定期的な収入が入ってきます。

収入を得るという個とはとても大切なことで、マンション購入の際の大きな決め手になります。

しかし、買っただけでは利益を得ることが難しくなります。

部屋を貸していれば、壁紙などの劣化が目立ってきます。

借主の負担で行うものもありますが、メンテナンスをすることで価値を維持したり、向上させることが出来ます。

借りたいという気持ちにさせるマンションにすることは費用がかかりますが、その分後から大きなリターンを得ることになります。

つい目先の出費ばかりに目がいってしまいますが、長期的な視野に立ちましょう。

マンションは買えばいいだけではありません。

買う場所や間取りなども良く考える必要がありますし、リフォームといったメンテナンスも必要です。

利益を出すためにマンション経営をしているのに、お金がかかってしまうと思う人もいますが、後からのリターンを考えれば必要な経費となります。

マンション経営のメリットとして老後対策がありますが、その頃に安定した収入を得られるように考えましょう。

安心で有利な生命保険になる

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老後に資産を残すとなれば、マンションなどは魅力的です。

ましてその部屋を貸し出して賃料収入を得るのであれば、それを老後の蓄えにしていき、あわよくばマンションを増やして資産形成のスピードを上げることができます。

一方で、もし死んでしまった場合に家族に借金が残らないかという不安があるのも事実です。

ただ、これに関して言えばそこまでの心配をする必要はありません。

住宅ローンを組む際には団体信用生命保険というものに加入することになります。

もし家族を残して亡くなった場合でも、その部分の債務は生命保険によって弁済される形になり、家族の負担はありません。

マンション経営をしていくことで資産形成につなげていけるのが魅力である一方、確実に資産を手元に残しておけるのがメリットです。

現金などは亡くなった場合に相続などで分散することが考えられますが、マンションなどは権利などで分けることはあっても、マンションを物理的に分けるようなことはできません。

また亡くなったとしても、賃貸経営自体はそのまま継続されるため、家族に賃料が入り続ける形になります。

もちろん転売をすることも可能になるため、亡くなったとしても安心であり、路頭に迷わせない仕組みがあります。

こうして見ると、マンションを所有することで生命保険の機能を持たせることができます。

万が一亡くなっても、手元にはマンションが残り、賃料収入の権利は確保され、足を洗う場合も転売して売却をすれば現金が手元に残ります。

しかも、ローンの債務は弁済されて無借金の状態でこれらの権利やお金を手にできます。

まさに生命保険そのものであり、利用しない手はありません。

借金が残ってしまうのは怖いという声があって二の足を踏む人は多いですが、仕組みをしっかりと理解しておけば、安心して乗り出すことができます。

生命保険の代わりになるということで、返済とは別に掛け金を支払わないといけないような感覚になりがちですが、実際はこうした掛け金はローン返済の費用に含まれています。

なので、掛け金自体が毎月の負担増につながることはありません。

しかも、一般的な生命保険は加入時期や年齢に応じて掛け金が高くなり続けることがありますが、団体信用生命保険は常に一定です。

年齢が若かろうが何だろうが同じ扱いになります。

一般的な生命保険よりむしろお得になりやすく、多少年を重ねた人でも安心して利用することが可能です。

生命保険の場合は毎月決まった額を払い続けることになりますが、基本的には掛け捨てのような状態になります。

団体信用生命保険の場合には、保障すべきものがローンの残債額のため、家賃収入がそのまま手元に残る形です。

生命保険に加入するよりも、資産形成がしやすく老後のためになりやすいことが言えます。

しかも生命保険は新たに保険に入りなおすと額面が高くなることもある一方、団体信用生命保険はそうしたことがありません。

銀行系の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入は義務になっており、必ず入らなければなりません。

その一方で特約をつけることで亡くなった場合やかなり重い後遺障害以外の理由で弁済してもらうことができるようになります。

近年多いのが三大疾病を発症させたケースです。

ガンなどになってしまった場合、その時点で弁済をしてもらえ、ローンがチャラになります。

この対象をさらに増やすこともできるようになるなど、通常の生命保険以上の充実度が見られるだけでなく、ほぼ無料に近い値段で特約をつけることができるところもあります。

団体信用生命保険はあくまでも家主が亡くなった場合に機能するものであり、家が燃える、自然災害に巻き込まれるというものには対応していません。

このため、万が一の備えとして火災保険や地震保険でカバーしておくことも必要です。

地震保険に入っていなかったことで、新たに別の住宅を建設したり、再建をしたりする際に新たにローンを組んで工面することが考えられます。

そうならないためにもこれらの保険には入っておくことがおすすめです。

またマンション経営では、賃貸相手が過失によって被害を発生させることもあるので、入っておいて損はありません。

マンション経営に乗り出すとローン返済で首が回らなくなるイメージを持つ人がいますが、しっかりとした備えをしていけばむしろ株やFXなどよりも確実に資産形成ができるやり方と言えます。

どれだけ株を持っていても、急に亡くなってしまえばそれをどのように処分するかが結構大変です。

そして何もできないまま目減りしていき、せっかくの資産が台無しになることもありますが、マンションならその心配もありません。

安心な生命保険というのは決して間違っていない表現です。

高い利回りが望める貯蓄商品

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日本は長らく低金利時代を迎え、マイナス金利の状態にあるなどこの状況はあまり改善されていません。

定期預金に預けても雀の涙にもならないほどの利息しかつかず、何かしらの投資をしなければ資産が増えないような状況にあります。

そんな時に際立つのがマンション経営であり、高利回りが見込める案件です。

場合によっては年利10%以上も見込め、一気に稼ぐことができます。

ローンの返済が終わればそれが自分のものになり、また別のマンションに手を出すことができるなど、着実に資産を増やしていけるのもメリットの1つです。

高い利回りを考慮するなら株やFXで稼ぐこともできます。

投資信託の商品の中には債券や株式などをバランスよく混ぜてその中で高い利回りを目指すものも存在します。

ただ、マンション経営に比べるとわからないことが多いのも事実です。

金融用語が多く、その勉強だけで結構かかります。

その点、マンション経営は落ち着いて行うことができ、資産価値も目減りすることが少ないため、紙くずになるようなこともありません。

そして努力次第でいくらでも利回りをコントロールし、節税が行えるのも特徴です。

マンション経営で大事なのは、時期に応じて利益の出し方が異なる点です。

最初のうちは住宅ローンを組んで経営を余儀なくされるような状況になります。

この時期は中古マンションなどを安く手に入れ、利回りの高さを狙うような形が有力です。

その次は質を高め、利回りを犠牲にしてでも確実に満室になるマンションを手に入れて着実に貯蓄を行っていきます。

そして返済スピードを速めて返済を早期に行っていけば、ある時期を境に一気に利回りを高めて、貯蓄を殖やしていくことができます。

貯蓄商品として有能なのは高利回りであることと、資産が目減りしにくい点にあります。

その一方で利回りが高い物件は実はそこまで満室になりにくいというデメリットがあることも知っておくべきことです。

物件価格を安くし、家賃を高くすることで高利回りを手にできます。

貸している側にとっては最高ですが、借りている側にそれなりのメリットがなければ成立しません。

競売物件で手に入れることや地方都市であまり買い手のつかないところを狙うことなど若干高度なテクニックを求められるため、注意が必要です。

本来、利回りとは物件価格を家賃収入で割った際に出てくる数値です。

何も考慮せず、単純に計算したものを表面利回りと表し、こうした数値がよく表に出てきます。

一方で実質利回りは購入した際に発生した諸経費や空室の部屋数や期間などで発生するマイナス分を差し引く他、管理費や修繕積立金などを削って数値を出します。

ここでいう高い利回りが望める案件というのは、物件価格が安く、その割に家賃収入がいい物件です。

マンションで言えば地方都市にあって築年数がある程度経過しているようなところに多いです。

表面利回りはあくまでも理想的な状況の中での数値であり、実態とかけ離れていることがほとんどです。

これでは本当にそれだけのリターンが得られるとは限りません。

ここで重要なことは実態に即したリターンかどうかです。

そのためには実質利回りを見て決めていくことがおすすめです。

マンション経営で持ちかけられる場合も満室を想定した数値になっていることが多く、満室になることがあまりない状況を考慮しないといけません。

つまり、空室のリスクや現状の部屋の埋まり方などを見て、実質利回りの計算をしていくことが求められます。

高いリターンが期待できる物件のスペックは、長い間住人が定着してくれそうな物件であることが前提です。

そのために2DKのような物件、少人数世帯をターゲットにしたマンションが理想的です。

その理由として家賃の問題と修繕費用の問題があります。

部屋をある程度増やすことでそれなりの家賃にすることができる一方、修繕の際に単身者向けマンションと備品にさほど差がないため、回収しやすいのが考えられます。

また長い期間住んでくれる傾向にあるため、こうした物件が狙い目であり、それを地方都市で探せばかなりのリターンが期待できます。

こうした物件をわざわざ自宅周辺で探す必要はありません。

なぜなら老後のために行うものであり、その周辺で暮らし続けるとは限らないためです。

それならば、今後移住を検討する地域で探す、実家の近くで探すという形で高いリターンが得られる物件を探した方が効率的です。

こうしたことが行えるのもマンション経営のメリットです。

人によっては全国各地にマンションを抱え、経営をしている人もいます。

リターンを考えるのであれば地域よりも物件のスペックにこだわってみることをおすすめします。

実物投資でインフレに強い

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インフレが当たり前の時代は年利3%4%は普通にあり、定期預金に預けておけば貯金の利息だけで食っていけるような時代がありました。

そうなると老後のことを考えて預金をすることが当たり前でしたが、ここ20年以上低金利時代が続いています。

インフレにするのもなかなか大変な状況であることを考慮すると、現金の価値は高く、現金を手元に置いた方がいいです。

しかし、あえて今こうした時代だからこそ実物投資が求められます。

そして、マンションのように手元に物理的な財産であり、目減りしにくいものを活用することでうまく投資に結びつけることができるのもポイントです。

投資を行うには、その先を見据えることも必要です。

いつまでもインフレが来ないわけではなく、何らかの拍子にインフレになって金利が暴騰することも考えられます。

そうなると、一気に過熱していく中で対策をとらなくてはならず、後手に回らされることが想定できます。

この時代に実物投資をしておくことで、仮にその期間にインフレが起きても、マンションの価値はさほど目減りせず、毎月返済すべきローンの負担は減ります。

先手を打つことで負担をうまく交わし、インフレの時代に備えられるのが実物投資のメリットです。

マンション経営を行うにあたり、ネックになるのが賃料の切り下げであり、それが利回りの低下につながります。

マンションの賃料は物価の上昇と連動する成立があり、結果的にインフレに強くなります。

もちろん、すぐに切り上げていくようなことはできないものの、緩やかに上昇していくのがポイントです。

万が一、インフレが落ち着いたとしても簡単に下げていくことも難しいため、緩やかに上昇させていけば、その後落とすのも緩やかになり、安定した利回りにつなげていくことができます。

そこが実物投資のメリットです。

実物投資には、金やプラチナなどがあります。

そちらも人気を集めており、場合によっては手元に置いておくことが可能です。

それよりもなぜマンションがいいかについては、値下がりのリスクが少ない点が挙げられます。

金やプラチナは確実な財産ではあるものの、変動のリスクは否めず、場合によっては目減りすることがあります。

しかし、マンションは目減りすることはあっても、その分をマンション経営で得た賃料でカバーでき、目減りするといっても緩やかなものです。

それでいて毎月利回りを得られるため、こちらがおすすめです。

現金の価値がインフレで減るから実物投資がいいということは、これまでの借金の価値が目減りすることを意味します。

例えば、給料が20万円で借金返済に毎月2万円出していたとすれば、給料の10分の1を返済に充てる形になります。

これが30万円になれば給料の15分の1となり、負担は減ります。

これまでと同じ返済割合にすれば、そのスピードは上がり緩やかな繰上げ返済のような形にできます。

そうなればさらに手元に現金が残りやすくなります。

こうしたことも、インフレの時代には効果的であり、マンション経営に乗り出しやすい状況です。

住宅ローン金利の仕組みは、変動金利と固定金利があります。

この中で金利の動きが全く見られないのが固定金利で、金利上昇の最中でも全く動きません。

変動金利はその時々で変動する一方、超低金利時代では固定金利よりもお金が調達しやすいです。

ただ金利上昇が始まると返済の負担が一気に増すのもポイントです。

もしインフレを想定して実物投資をするのであれば、最初から固定金利にしておくことがおすすめです。

むしろそうしないと、何のために実物投資をしているのかがわからず、メリットを享受できません。

繰上げ返済をうまくしていくことで、借金を素早く返し、その分を貯金に回していくことが可能です。

利回りを押し下げるのはローンの返済であり、そのローンの返済が終わってしまえば、実質的な利回りは一気に上がります。

多少無理をしてでも返すべき時はありますが、基本的には計画をしっかりと立てて返済していくことが求められます。

インフレに備えて実物投資をする以上は、経済の先行きを見通すことが必要です。

もちろん経済のプロでもこういったことは読みにくいですが、常に懐疑的な目で見ていくことが大事です。

そしていつインフレになってもおかしくないような準備をしておくだけで老後の備えを万全にできるようになるものです。

確実な資産形成が目的であり、大もうけをすることではありません。

特に日本は異次元的な経済政策を続けており、それがいつ爆発的なインフレにつながってもおかしくないため、注意深く見ておくことをおすすめします。

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