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更新日 2020.1.25

不動産投資詐欺の5つの手口例と詐欺を回避する方法!

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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不動産投資は専門的な用語や法律の知識が必要です。

中には知識や経験が少ない人をだまして一儲けをしようとする会社もあります。

残念ながら不動産を取り巻くプレーヤーの中には悪質な業者がいることも事実なのです。

詐欺行為の手口は典型的なものからネット社会ならではのものまで数多くあります。

これからあげる不動産投資詐欺の手口の多くは典型的な手口です。

また、その回避策も可能なかぎりご紹介します。

詐欺に巻き込まれないようにするには、その手口を学ぶことが一番の回避策です。

しっかり勉強して被害に遭わないようにしましょう。

 

よくある不動産投資詐欺の5つの手口例

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手付金や前金、証拠金などの名目で何とか金銭を払わせようとする手口があります

これは金銭のやり取りをすることで後戻りできないようにするためです。

一度お金を払うと取引をやめる際に返金の問題が発生します。

この中で特に手付金は要注意です。

手付金を安易に解約させないようにするための金銭を言います。

契約を解除するには手付金を放棄する必要があります。

手付金は一度払うと売主側から解約を言い出さないかぎりは買主側に帰ってくることはありません。

詐欺まがいの業者は契約もないのに領収書だけ名目を「手付金として」としてくる場合もあります。

投資物件の場合は空室の目立つ物件よりも満室の物件のほうが安心するものです。

一見すると満室の物件があり、購入後しばらくすると相次いで退去が発生。

気が付くと空室の目立つ物件となってしまいます。

これは不動産投資詐欺の典型的な手口です。

詐欺グループの関係者が満室になるよう、一時的に入居します。

売買が成立したらすぐに退去するのです。

入居者が詐欺グループとつながっているかどうかは素人の調査能力ではわかりません。

二重譲渡とは、購入希望者以外の第三者にも同一不動産を売却してしまうことです。

民法では所有権は登記を先にしたほうが第三者に対して主張できるとされています。

万一二重譲渡が発生した場合は、契約が成立しなかった方を解約し返金するのが筋です。

ところが詐欺業者はこれを返金しません。

場合によっては連絡がつかないようにしてしまいます。

法務局も民法が二重譲渡を禁止していないことから救済はしてくれません。

「東京オリンピックで○○競技の会場になる」、「大手企業が大阪万博を機に再開発を計画している」といった話題を絡めて購入させようする手口があります。

オリンピックや万博で用地買収や再開発がどこかの場所で計画されているのは事実でしょう。

ですが、売買対象になっている物件がその再開発エリアに入っているかはわかりません。

不確実な話に飛びつくと痛手を被ることになります。

不利な情報といっても大小さまざまです。

水道や扉のわずかな不具合から、事故や自殺があった情報まであります。

中には収益物件として致命的な情報もあります。

こうした物件としてのネガティブな情報でも売主や仲介業者は買主に説明する義務があるのです。

不利な情報があったとしてもそれを承知して購入してもらうのが正しいやりかたになります。

それを無視して伝えないのは場合によっては詐欺行為です。

詐欺業者は意図的に不利な情報を隠蔽し契約を進めてしまいます

売買が成立した後にそのことが発覚しても言を左右にして遅々として対応をしてくれません。

POINT

✔︎満室を装ったり、旬の話題を持ち出したりと何とか買わせようとする

✔︎手付金や売買代金など不当な目的で金銭を払わせようとする

✔︎契約成立に不利な情報は出さず情報不足のまま決断させようとする

不動産投資詐欺の回避策は?

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手付金をはじめとする金銭を払わせようとする場合、まずは何のための金銭なのかを確認しましょう。

手付金の場合はその前提として売買契約書がないと支払う必要はありません。

その他の「前金」、「証拠金」といった名称であっても同様です。

いわれのない金銭を要求されても応じる必要はありません。

何らかの金銭を要求された場合、それがどのような性質の金銭なのか、どのような条件で返還されるのかを確認しましょう。

契約内容や金銭の性質の確認が詐欺の回避策となります。

前述したように満室を装う手口の場合、売主と入居者の関係を知ることは困難です。

こんな時は過去の入居者状況を記載した資料を確認してみましょう。

直近になって不自然な入居者が増えている場合は疑ってかかる必要があります。

年度末などの引っ越しシーズン以外に多くの入居者がある場合は要注意です。

レントロールという、入居状況の一覧だけでは偽造される可能性もあるので収益や費用の一覧もあわせて確認するようにしましょう。

入居時期と収益や費用の増減時期が一致していれば詐欺の可能性は少なくなります。

二重譲渡は登記を確認することが回避策です。

現在ではネットで登記情報を確認することができます。

実務では、この登記の確認を担当するのは司法書士です。

ですが、自らも確認するか、それが無理でも仲介業者に確認するように要求しましょう。

ネットの登記情報は日付が記載されるので、偽造は難しくなっています。

二重譲渡に限らず、直前で売主が所有者でなかったり、差押えで売買ができなかったりと、登記で判明するトラブルもあるものです。

オリンピック、万博、リニア新幹線と不動産市況が盛り上がるようなイベントが続いています。

これらに伴う再開発の計画があることも事実です。

ただし、こうした話は本当に実現するのかしっかりと確認しましょう。

例えば再開発の話は、スケジュールが確定した確実な話なのか、構想に過ぎないのかでその影響も変わってきます。

その計画の具体性、計画が進むことによって購入予定の物件にどんな影響があるのかを見極めましょう。

国や公的機関が関与するような事業は事業計画が公表されています。

このような情報からも確認は可能です。

不動産投資は多額の費用がかかります。

一方で専門的な知識がないと調査できないものもあります。

価格の妥当性であれば不動産鑑定士が専門です。

土壌汚染調査も専門の調査会社が存在します。

こうした専門性を有する第三者に意見を求めることも一案です。

直接の知り合いはいなくても顧問税理士が知っていたり、仲介業者と付き合いがあったりする場合もあります。

今ならネットで探すことも可能です。

POINT

✔︎詐欺に遭わないためには契約内容や支払う金銭の意味を確認しよう

✔︎調査できる範囲のことはできるだけ調査をして真偽を確かめよう

✔︎第三者に調査を依頼して公平な目で見てもらうことも一案

不動産投資会社のよくある誘い文句

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宅建業法にクーリングオフが規定されていることは事実です。

ただし適用にはいくつかの条件があります。

売主が宅建業者であることや宅建業者の事務所外の取引に限ることなどが要件です。

期間も契約書面を受け取ってから8日間以内となっています。

宅建業者の事務所で契約したり、売主が宅建業者でなかったりするとクーリングオフは利用できません。

法律的なことなのでクーリングオフの適用条件をその場で判断することは難しいでしょう。

クーリングオフは最後の手段と思って、まずはむやみに契約することのないようにしたいものです。

収益物件は利回りが高い方が早く資金回収ができます。

ただし、高利回り物件の多くは築年数が古い、すぐに修繕が必要などの問題を抱えているものです。

物件に問題がない高利回りの物件はそもそも市場に出回りません。

もしあったとしても市場に出回る前に情報を聞きつけた誰かが買ってしまいます。

高利回り物件にはそれなりの理由があると考えるべきです。

その理由が納得できるものであれば購入を検討しましょう。

もし高利回りの理由がわからないのであればその物件には手を出すべきではありません。

ネットにも「30年間家賃保証」といったコピーが氾濫しています。

これらのすべてが嘘、というわけではありません。

ただし、これらの家賃保証の多くは一定期間後に保証される家賃が減額されてしまいます。

一般に賃貸物件は新築時の家賃が一番高く、建物が古くなるにつれ家賃が安くなっていきます。

家賃を保証する会社にとっても新築時の家賃で保証することはできないのです。

誠意ある会社は何年後に家賃の改定がある旨を伝えますが、悪質な業者になると契約書の隅に小さく書くか、まったく伝えないこともあります。

この家賃保証の減額はニュースでも報道される問題のひとつです。

家賃の問題は事業計画にも直結する問題になります。

担当者の発言に惑わされず、契約内容を確認するようにしましょう。

物件が値上がりするかどうかは誰にもわかりません。

確かに新規に開発されたエリアや東京の都心部等地価の下がりにくい地域は存在します。

ですが、過去のバブル崩壊時やリーマンショック時の価格動向を見ると、一様に価格は下落しています。

もしも本当に将来確実に値上がりするのなら、その担当者が購入するはずです。

冷静なときであれば、こうした根拠のない話には乗らないはず。

まして、大きな資金が動く不動産取引です。

うまい話は転がっていないと考えて冷静に話を聞きましょう

相続税の評価において賃貸物件の評価額は自用の物件に比べて評価が低くなっています。

また、融資を受けて賃貸物件を建築していると負債の分だけ相続財産が減額される制度もあるのです。

そういった意味では節税になることは間違いではありません。

所得税も不動産投資が赤字になった場合は他の所得を減額することもできます。

節税を目的にすると不動産投資はうまくいかないものです。

不動産投資をした結果、たまたま節税ができた程度でちょうどよいでしょう。

不動産投資は収益の獲得手段であって節税が主たる目的の行動ではありません。

節税を前面に押し出してくる業者はあまり信用が置けない会社といえます。

不動産を販売する側としては、早く決断して速やかに購入してほしいものです。

買わない場合もすばやく決めてくれれば次の購入検討者を探しにいけます。

一番困るのはずっと迷っている人です。

「次のお客さんがいるから早く決めてください」といって急かすことは不動産の販売経験のある人なら一度くらいは思ったことはあるでしょう。

人気物件であれば購入希望者が複数いることもあります。

一概に詐欺行為とは言えないですが、中には他の購入希望者がいないのにこうして焦らせる担当者がいることも確かです。

購入する側も不必要に長く迷わないようにしたいものです。

POINT

✔︎誘い文句の多くは嘘ではないものの、実際には当てはまらない場合がある

✔︎甘言に乗らず、できるだけ自分で内容を確認するようにする

✔︎何を言われてもその場で決定せず、冷静に判断することが必要

優良不動産投資会社の見分け方

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物件はメリットばかりでなく、デメリットもあるものです。

メリット・デメリット双方をきちんと把握したうえで、その物件の購入を検討するのが本来の姿といえます。

優良な不動産投資会社はメリットだけでなく、デメリットも丁寧に説明してくれるものです。

デメリットは隠していてもいつかは明らかになってしまうもの。

早めに知らせてもらえば素早く対処できます。

その物件が投資に適しているかを判断するには事業計画を立てることが不可欠です。

投資家自身が作成し判断することが一番ですが、不動産投資会社と一緒に立案するとより正確な事業計画を作成できます。

優秀な不動産投資会社の担当者ならば、きちんとした事業計画を立てることができるはずです。

その物件に即したアドバイスと受けることができる場合もあります。

5年も10年も収益も費用も同額のような杜撰な事業計画では的確な判断を下すことはできません。

不動産業界には多くの業界団体があります。

宅地建物取引業協会、全日本不動産協会、不動産流通経営協会(FRK)、全国住宅産業協会などが代表的な業界団体です。

こうした団体は入会審査もあり、いいかげんな業者では加盟できません。

不正を働くと除名処分や資格停止といった処分も課されます。

こうした業界団体に加盟している業者ならばすべて安心、というわけではありません。

むしろ、業界団体に加盟していない業者は疑ってかかるべきでしょう。

各団体は加盟業者をネットで公開しています。

業者側も業界団体に加盟していれば、ホームページや名刺などに記載するものです。

新しく名刺をもらったら確認してみましょう。

国土交通省にはネット上に「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」を設置しています。

これは過去に行政処分を受けた業者を検索できるサイトです。

検索をしてみて名前が出てくる業者は何らかの行政処分を受けた業者になります。

このネガティブ情報等検索サイトに出てこないからといって優良業者というわけではありません。

参考資料のひとつとして活用できます。

まとめ

不動産投資は経験も必要な世界です。

詐欺を仕掛けようとする会社は経験の足りない個人を狙っています。

その手口も巧妙です。

話の一部は本当のことを言っているものです。

ですが、話の途中から徐々に自分たちの都合のよい方向へ誘導していきます。

経験のない人では詐欺に遭ったことさえ気づかない場合もあります。

詐欺行為の回避策の第一は詐欺の手口を知ることです。

詐欺の手口さえわかってしまえば騙される可能性はぐんと減ります。

最初は専門家や不動産投資に精通した個人や会社に頼りましょう。

優良な不動産投資会社をパートナーにすることも不動産投資をスムーズに行うための近道です。

詐欺に巻き込まれないよう自分でも経験を積み、周りにも心強い味方をつくるようにしましょう。

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