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更新日 2020.3.2

アパート経営のメリット・デメリットを徹底解説!失敗しないためには?

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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親から相続した土地の活用に、アパート経営を検討している人も多いのではないでしょうか。

将来のライフプランや、老後の資産形成のために、アパート経営を始めるにあたり、まずそのメリットやデメリットを知ることが必要です。

この記事では、アパート経営をする際のメリットを7つ、デメリットを6つにわけて紹介しています。

理想的なアパート経営を行うために、メリットを理解し、デメリットの対策を考えていくことが重要になります。

アパート経営とは

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アパート経営とは、アパートを所有し、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得ることで利益をあげる不動産投資です。

アパート経営は節税が行えたり、安定した収入が得られたりといったメリットがあるため、土地活用や長期的な資産運用としても人気があります。

アパート経営の特徴は、マンション投資が1部屋からでも投資できるのに対して、建物1棟を運用していくことです。

マンションの場合は、1部屋が空室になれば家賃収入はゼロになりますが、アパートの場合は複数の部屋があるため空室リスクを分散できます。

しかし、アパートの立地条件や設備の老朽化で、全体の空室状態が長期化すると、リスク分散機能が働かず、経営が苦しくなることもあります。

いっぽう、立地条件が良くて高い入居率を維持できれば、マンション投資よりもアパート経営の方が、一般的には収益率が良いのが特徴です。

また、低金利で融資が受けやすく賃貸物件が増えたことと、地方での人口減少が加速しているため、アパート経営は厳しい競争に直面しています。

既存のアパートに投資する場合は、マンション投資のように信頼できる不動産会社から購入し、優秀な管理会社に管理を委託します。

新たに土地に建物を建ててアパート経営を始めるには、賃貸市場の動向やエリアのニーズを調べて、事前にしっかりとした計画を立てることが必要です。

入居者を確保できる立地条件か、ターゲット層は学生・単身者・家族用かなども検討し、将来的にも需要が見込めるものでなければなりません。

ターゲットに合わせた建物を建てるために、建設会社・ハウスメーカー・工務店などと、入念な打ち合わせが必要です。

建築が決まれば金融機関でローン審査を受け、つなぎ融資で建設費を払い、着工中から入居者の募集を始めます。

POINT

✔︎アパート経営では複数の部屋で、空室リスクが分散できる

✔︎立地条件が良ければ、収益率が高く利回りが良い

✔︎土地にアパートを建設する場合は、事前の入念なリサーチが重要

アパート経営のメリット7つ

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ここでは、アパート経営時にどのようなことがメリットになるのかを、7つに絞って紹介します。

土地を相続した場合、所有しているだけで固定資産税を払わなければなりませんが、土地活用でアパート経営すれば、家賃収入を得ることができます。

毎月安定した収入があればその中から税金を払い、また、将来の年金受給の不安をカバーすべく、老後の蓄えにまわすことができます。

また、単身者用のアパートの場合は床面積が狭く、一部屋の賃料は低くても、部屋数分の収入が得られるため、土地面積に対しての収益率が良くなります。

レバレッジという言葉を初めて聞いた方もいるかもしれません。

レバレッジとは、簡単に説明すると「てこの原理」のようなものです。

つまり、少ない自己資金を元手に大きな融資を受け、その融資を元に自己資金よりも大きな不動産投資を行うことができるということです。

また、このレバレッジ効果を利用して複数の不動産を持つことができれば、リスク分散にもつながります。

アパート経営は、土地をすでに持っている人がやるものというイメージが強いかもしれません。

しかし、アパート経営は土地を新規で購入して始めるという方法もあります。

その場合、ローンを組んで土地・物件を購入するのが一般的であり、そのローンはアパートの家賃収入から支払うことになります。

ローンの返済金を手持ちの資金から出すわけではないので、借金を抱えることなくローンを返済することができます。

つまり、ローンを返済し切った後には、無借金の土地や物件が手元に残るということです。

金融機関から融資を受ける際に加入する、「団体信用生命保険」では、万が一の事があった場合は、ローン返済は保険で支払われます。

そのため、遺族にはローンを支払う義務がなくなり、不動産はそのまま相続され、残された家族は毎月の家賃収入を受け取ることができます。

さらに、区分所有のマンション投資と異なり、建物が被災で消失しても土地は残るため、新たにまた資産運用ができるという強みがあります。

最近では、老後のために2000万円程度の貯金が必要というニュースが話題になるほど、老後の資金についての関心が高まってきています。

アパート経営を行っていると、年金だけではなく、家賃収入も安定して受け取ることができます。

また、アパートの管理は管理会社に委託することもできるため、歳をとってもアパート経営を続けることができます。

年金だけでは足りない、とされている現在の社会において、アパート経営をするという選択肢がより注目されるようになってきています。

インフレが起き、物価が上昇すると、貨幣価値が下がってしまうため銀行の預金や株などの金融商品の価値が下がってしまいます。

一方、アパート経営をしていると家賃は物価と同様に上げることができますし、土地の価値も急激に下がるということはないので、資産を守ることができます。

このように経済変動に強い資産を持っていると、万が一何か起きた時にも自らの資産を守ることができるので、オススメです。

不動産所得では、家賃収入を不動産所得として青色申告し、特別控除を受けることができます。

また、ローン返済額を費用計上し、維持管理費や減価償却でマイナスが出れば、給与所得に合わせて損益通算でき、課税対象額全体を減らすことができます。

ローンを完済すれば、老後に不労所得を確保できるうえ、不動産として資産を残せるので、金融資産よりも有利な税率で相続できます。

アパート経営のデメリット6つ

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アパート経営には多くのメリットがありますが、あらかじめ知っておかなければならないデメリットもあります。

ここでは、主なデメリットを6つに絞って紹介します。

上ページで紹介したメリットは入居者がいて、家賃収入が得られるということを前提にしています。

ただ、アパート経営で最も恐れなくてはいけないのが「空室」です。

アパート経営は、入居者の支払う家賃がすべての収入なので、「空室」をいかに出さないかが重要な課題となってきます。

アパートの空室率は、立地や周辺環境に影響されます。

空室を出さないためにも、予めの調査が必要です。

アパートは一棟経営で、建物の建設費を借り入れた場合、融資の額が大きくなるので、将来の金利上昇も考慮しておかなければなりません。

人口の都市集中により、地方都市では入居者確保が厳しいのが現状で、新築売り出し時期を過ぎれば、空室を減らすため家賃を下げなければなりません。

賃料を下げると、家賃収益が減ってローン返済に支障が出たり、入居者レベルが下がることで、家賃滞納や住民トラブルが増えたりもします。

アパート経営は、空室リスクと賃料値下げの調整が難しく、素人では適切な判断ができないため、ローンの返済に支障をきたすこともあります。

近年の異常気象で、地震や津波の他に、大雨による河川の氾濫や都心の平地部での浸水、土砂崩れによる被害が年々増えてきています。

有害物質による汚染や、景観や環境を損なう施設の建設、社会的な事件の発生など、予測できない事象も多く存在します。

アパート経営では一棟全体がその影響を直に受けてしまうため、空室が増えて収益が落ち、物件の評価額が下がって売るに売れない事態も発生します。

区分ワンルームマンションのように、広域にわたって分散して投資できないというデメリットがあります。

木造アパートの寿命は短く、老朽化すれば建て替えが必要で、建物の撤去費用と建て替えのために、新たに借り入れをしなければなりません。

建て替えや取り壊しに際し、日本では入居者の居住権が守られているため、転居のための費用負担や、慰謝料なども発生します。

立地条件が良ければ、土地の評価で買い手も見つかりますが、利便性の悪い場所の老朽化した物件では、売却が難しいというデメリットがあります。

相続の場合では、金融資産ならばすぐに現金化して相続税が払えますが、中古アパート物件では現金化に時間がかかります。

アパート経営は、家賃収入で少しずつ利益を出していく投資です。

そのため、株など他の金融商品のようにすぐに現金化することはできません。

すぐに売却しても、購入金額を上回るようなことは滅多になく、大きな損失を被ってしまいます。

また、最終的に物件は売却するのが基本なので、10年程度先の未来も考えながらの運用が必要になってきます。

アパート経営を始める際に、どの不動産投資会社を選ぶかが重要になってきます。

不動産投資会社によって、どこまでサポートしてくれるかや、銀行がどれほど融資してくれるかが異なります。

自分にあった不動産投資会社を見つけることができれば、アパート経営の成功への道は開けます。

そこで、当サイトSmileが運用する不動産投資会社一括問い合わせサービスを紹介します。

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POINT

✔︎安定した家賃収入が望める反面、ローン返済の負担は大きい

✔︎生命保険にもなるが、災害で一棟全体に被害が及ぶこともある

✔︎節税対策できるいっぽう、金融資産よりも流動性は低い

アパート経営で失敗しないためには

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アパート経営では、実際に失敗してしまった人も多くいます。

下記の関連記事では、アパート経営の失敗例やその対策方法について詳しく紹介しているのでぜひご覧ください。

ここでは、最低限知っておきたい失敗しないための対策を紹介します。

アパート経営でも、収益を確保すために、空室率を減らすことが最も重要で、そのためには立地利便性を重視した物件選びが必要です。

物件購入の際には、都心へのアクセスがよく、駅近で住居環境が整っている優良な物件をいくつか厳選し、実際に現地に行って比較検討してみましょう。

自己所有の土地にアパートを建てる場合は、立地条件に合わせて、学生・単身者・ファミリー向けなどのターゲットに絞った建築デザインや設備が必要です。

共有部分の清掃や外装のメンテナンスなど、管理業者に依頼することで、良好な住居環境を維持して、空室率を下げることができます。

金利の上昇や建物の老朽化による修繕費、入居者のニーズに対応するための設備への投資のために、家賃収入の一部を積立てておく必要があります。

災害に対する備えは、保険加入が必須ですが、物件購入の際に、建設時期や耐震構造の確認も忘れずに行いましょう。

初めてのアパート経営をする場合は、新しい物件の方が、耐震性にも優れ、修繕費も抑えられ、設備も最新で入居率が良いのでおすすめです。

家賃滞納の対応では、オーナーが直接取り立てると感情的なもつれが生じますので、管理会社を利用して、滞納が長引く前に解決することが重要です。

また、入居者審査を適切に行うことで、滞納発生率は減らすことができ、空室リスク対策では、管理会社の家賃滞納保証制度を利用することもできます。

アパート経営の精神的な負担が、日常生活や本業に支障をきたさぬよう、信頼できる管理会社に委託し、効率的な資産運用を心がけましょう。

また、積極的にアパート経営セミナーに参加し、トラブルの対応策や修理費の積立などを具体的に学ぶことも、アパート経営を成功さすポイントです。

POINT

✔︎空室リスクを回避するには、立地利便性と質の高い住居環境が必須

✔︎金利上昇や災害修復工事、設備投資に備えて家賃収入の一部を積立

✔︎家賃回収や維持管理に関しては信頼のおける管理会社に業務委託

まとめ

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アパート経営のメリットは、立地利便性がよければ、マンション投資よりも利回りがよく、少ない資金で多くの利益が見込めることです。

所有する土地を有効利用することで、税金面でも多くのメリットがあり、相続では、金融資産よりも低い税率で、資産を残すことができます。

また、一棟を所有して複数の部屋があるため、空室リスクを軽減することができ、ローンを完済すれば、老後のための資産形成にも役立ちます。

デメリットとしては、マンションの鉄筋コンクリートよりは耐久年数が短く、修理費・維持費や、老朽化した場合の建て替えに費用がかかります。

滞納賃料の回収や、住民のトラブルの解消、住居環境維持のための清掃を、管理会社に業務委託することができます。

アパートの建設や管理を一括して行う、信頼できる不動産投資会社をパートナーに持つことが、アパート経営の成功への近道です。

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