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更新日 2019.8.1

[見なきゃ損!]不動産査定方法と不動産売却の流れを徹底解説!

不動産の売却を考えている人は、ご自身の土地や建物がいくらぐらいで売れるのか、まず何から始めて良いのか分からないで困っておられるかもしれません。

不動産の査定には、ネットでの簡単無料査定や一括査定依頼などの方法があり、査定を依頼する際には、所有する不動産の基本情報の入力が必要です。

住所、氏名、連絡先の他に、物件の種類(土地・戸建・マンション)、築年数、間取り、建物面積と敷地面積をまず把握しなければなりません。

また、訪問査定を依頼して正確な査定額を知るには、売却の時期でも価格が異なるため、物件引き渡し時期などの具体的な情報も必要です。

仲介業者に物件情報を正しく伝えて、正確な不動産査定をしてもらうことで、市場価格にあった物件として、スムーズな売却が可能になります。

不動産を査定する方法や、査定のための準備、査定の流れ、物件の相場の見極めや不動産査定書の見方などのポイントなどについてご説明しましょう。

不動産売却の際の査定方法は2種類

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不動産売却の際の査定方法は、「机上査定」と「訪問査定」があります。

「机上査定」とは、最寄り駅からの距離、築年数、マンションなら階数、方位、日当たり、敷地の形状、面積、接する道路の幅、間取りなどの情報をもとに、周辺物件と比較して査定額を算出するものです。

「訪問査定」は、実際に物件を不動産業者が見て査定するもので、より正確な査定額を出すことができます。

営業担当者が、周辺地域の住居環境や、地域発展の将来性、取引事例との細かな違いを比較して、市場の需要に即した適正価格を算出してくれます。

不動産会社が査定する3つの方法

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不動産査定では、いろいろな観点から不動産の評価額が決められますが、一般的に広く使われているのに下記の3つの算出方法があります。

不動産査定の方法

✔︎取引事例比較法

✔︎原価法

✔︎収益還元法

宅建業法でもこれらの算出方法が、不動産査定において推奨されています。

それでは、まず3つ算出方法について詳しくみてみましょう。

「取引事例比較法」は不動産査定のなかで最も基本的で、査定金額を算出する時のベースとなる方法です。

査定する不動産に類似した物件で、周辺エリアの同じような環境で取引された事例基づいて、査定金額を算出します。

最寄り駅へのアクセスや築年数、面積や間取りの似た物件の取引事例と比較して、項目ごとに事例よりもプラスになるかマイナスになるかを計算します。

その後、「時点調整」といって、周辺住居環境の変化、市場全体の動き、取引時期など考慮し、さらに市場に即した適正な査定金額に調整していきます。

「原価法」は土地に使われることは少なく、マンションや一戸建ての査定価格によく使われる方法です。

対象不動産を再度建築した場合にいくらかかるかを算出し、築年数で低下した価値を減価修正します。

つまり、建物とその敷地を再調達するときの原価を把握して、経年劣化の価格を減額し、その不動産の現在の価値を適切に評価する手法です。

【原価法】 対象不動産価格=再調達原価−減価修正

原価法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準(P23)にも明記されており、不動産査定の基本的な手法です。

再調達原価や経年劣化の計算が複雑なため、専門家に依頼することになります。

「収益還元法」は主に、投資用の賃貸用不動産の査定に使用される方法で、国土交通省の不動産鑑定評価基準(P27)にも明記された査定方法です。

査定対象の不動産を個人、または事業者に賃貸することで、将来的に得られると推定される利益と現在の価格を総合して物件価格を算出する方法です。

その方法には「直接還元法」と「DCF方法」があります。

【直接還元法】 1年間の純利益÷還元利回り
【DCF法】 所有期間中に得られる純利益+所有期間終了時の売却想定価格

「直接還元法」は、対象の賃貸物件の1年間における利益を、還元利回りで割って、収益価格を求めます。

「DCF法」はDiscount Cash Flowの略で、その賃貸物件の保有期間に得られる予想利益と、期間終了時に売却して得られる推定収益価格を、割引率で割り引いて、現在の価格に加算して算出する方法です。

「DCF法」は算出者の予想により結果が異なりますが、「直接還元法」より精度の高い算出方法で、計算が複雑なため専門業者に依頼することになります。

これらは「不動産流通推進センター」でも定められた査定方法で、大手不動産会社もこれらをベースに専門的な検討を加え、査定価格を算出しています。

POINT

✔︎査定する不動産に類似した物件で過去に取引されたに事例基づいて、査定金額を算出するのが、取引事例比較法

✔︎対象不動産を再度建築した場合にいくらかかるかを算出し、築年数で低下した価値を減価修正する方法が原価法

✔︎賃貸することで、将来的に得られると推定される利益と現在の価格を総合して物件価格を算出する方法が収益還元法

不動産売却までの流れ

実際に不動産を売る場合には、どのような流れで売却するのでしょうか。

不動産の売却では、不動産会社に査定や仲介を依頼し、売りに出して購入希望者との交渉で最終的な価格が決まり、契約書を交わして不動産を引き渡します。

それでは、売却を決めた時点から物件を買主に引き渡すまでの、一般的な不動産売買の流れについてみてみましょう。

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住居の住み替えや相続による相続税の支払いでは、売却期限があります

売却期限を考慮して売却方法を「買取」か「仲介」にするかを判断します。

相続などで共有持分になっている場合は、共有者との意見調整が必要です。

ネットの「無料相場検索システム」などで簡単に査定額を概算してみます。

ネットの「不動産一括査定サイト 」で、複数の不動産業者に査定を依頼します。

担当営業の対応や「机上査定」から、信頼のおける不動産会社を選びます。

その後、市場に即した適切な査定価格を出すために業者に「訪問査定」を依頼します。

不動産を売却する際には、不動産会社に物件を売り渡す方法と、不動産会社に仲介にしてもらう方法があります。

不動産が仲介する場合、不動産会社はその物件を第3者に販売するために売り主と買い主のちょうど中間に位置します。

不動産業者との仲介契約には3種類の媒介契約があります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の中から選びます。

契約有効期間や自己取引、他業者への依頼や報告義務などで判断します。

入居している場合は、内覧に備えて住居環境を整備します。

仲介業者の営業と市場の価格変動や販売計画などの打ち合わせをします。

販売状況を聞き、購入希望者と価格や引き渡し条件などを交渉します。

契約締結のために、権利書や引き渡しに必要な書類を用意します。

契約書の内容を確認して契約し、仲介手数料を支払い、代金を受領します。

瑕疵担保責任などの保険に加入し、販売後のトラブルに備えます。

登記名義変更にあたり、ローンなどの抵当権が残っていないか確認します。

契約にない家具などは、処分費用が発生するものは全て撤去します。

電気・ガス・水道などのライルラインの契約も解除します。

POINT

✔︎担当営業の対応や机上査定から、信頼のおける不動産会社を選んで複数の査定を依頼する

✔︎不動産会社との媒介契約は契約有効期限や他業者への依頼、報告義務などから判断する

✔︎買主への物件の引き渡しの際は処分費用が発生するものは全て撤去する

不動産売却の際に、不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、おすすなのが「不動産一括査定サイト」を活用することです。

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不動産一括査定とは、複数の会社から同時に査定をもらうことができるサービスです。

元々は、不動産一社一社へ、売主自らが査定を依頼しなければいけませんでしたが、一括査定を利用することで、無料で簡単に価格を比較することができます。

査定価格や不動産会社の信頼性などを総合的に判断して、契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。

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不動産査定書の見方

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不動産の売却で、査定価格で売れるかどうかは、仲介する会社の組織力や企画力、担当営業の手腕によるところが大きいです。

不動産会社や営業担当者が優秀で、信頼して仲介を依頼できるかを「不動産価格査定書」から読み取る、チェックポイントをいくつかご紹介しましょう。

不動産価格査定書の書式に決まりはなく、様式もそれぞれで、単に枚数が多い査定書を提出してくるところが良い不動産会社とは限りません。

しかし、企業案内・営業担当者の紹介や、価格算出のための資料の添付を含めて十分なページ数があり、査定の根拠が明示しされているかを確認しましょう。

「不動産価格査定書」の書類の体裁やデザイン性に劣る会社は、依頼した時の物件の販促能力に不安が残ります。

実際に、物件のチラシやサイトでの見せ方で、物件のイメージは良くも悪くもなり、販売にも影響してきます。

出来るだけ印刷物にも気配りがあり、デザイン性が高く、サイトが充実していて、販促力のある会社を選びましょう。

書類はコンピュータ化が進んでおり、物件に関する評価や販売方法の説明がテンプレート化されてきています。

実際に物件が売れるのは、営業担当者の能力によるところが多いですが、営業担当者が新人で、評価内容を理解できていない場合もあります。

物件評価欄が、ありきたりな説明文の羅列の場合は、担当営業に詳しく聞いて、責任持って仲介してもらえるかをチェックしましょう。

査定価格が「○○○万円~○○○万円」と査定価格に幅をもたせて表記されている場合は、設定価格の差の上限と下限の設定根拠について聞いてみましょう。

査定価格や流通性比率について、根拠を論理的に即答できない営業担当の場合は、実際に仲介を依頼しても、契約締結までたどり着くか不安が残ります。

査定額の高さを見るのではなく、営業担当者が「誠実な対応をしているか」「査定を論理的に説明できるか」「販売計画を明確に提示できるか」が大切です。

POINT

✔︎価格算出のための資料の添付を含めて十分なページ数があり、査定の根拠が明示しされているかを確認する

✔︎物件評価欄が、ありきたりな説明文の羅列の場合は、担当営業に詳しく聞いて、責任持って仲介してもらえるかをチェックする

✔︎設定価格の差の上限と下限の設定根拠について聞くことで査定を論理的に説明してもらう

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