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更新日 2019.7.18

費用がかさんで大失敗!?不動産売却をする前に知っておきたい5つのリスク

マンション売却で結構税金が!

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マンション売却の際にはそれ相応の税金がかかることになっています。

正確にはマンションだけでかかるというものではなく、不動産を処分する際には必ず発生するものです。

なので、マンション売却をしなければならない時には避けては通れないものだと思って良さそうです。

その一方で、同じような状況にありながらも、人によってはそこまで多くの税金を支払っていないという人やそこそこの税金を支払ったという人もいます。

それらを分けるのは果たしてどこなのか、マンション売却の際には知っておきたい部分です。

マンション売却に際して、税金の額面を左右するのは譲渡所得と呼ばれるものです。

要するにマンション売却の時に、買った時よりも高く売れた場合に儲けたお金に税金がかかるようになっています。

例えば、2000万円で購入したマンションがあった場合にそれが2500万円で売れた場合には500万円の譲渡所得が発生したことになります。

この500万円の部分に税金が発生することになります。

利益が出たらそこに税金がかかるというのはマンションに限らず、どの分野でも言える話なので、覚悟はしておきたいところです。

一方で、税金の支払いを大きく左右するのは売却益が出たかどうかだけではありません。

その物件をどれだけの期間にわたって保有していたのか、そのあたりについても大きな影響を与えることになります。

1つの目安となるのは5年です。

所有してから5年以下のマンション売却で発生した利益は短期譲渡所得とされ、約40%もの税金が発生してしまいます。

対して、所有してから5年を超えるマンション売却で生じた利益に関しては長期譲渡所得の扱いになり、約20%程度にとどまります。

この20%の違いは非常に大きく、決して無視することができない金額になっていきます。

所有してから5年程度の時にはどこを基準にカウントされるのかを知らないと、20%も税率が異なることになり、びっくりするような税金を支払うことになってしまいます。

所有期間のカウントは思っているのとは違っており、マンション売却をした年の1月1日でのカウントになります。

 

実質的に5年が経過したと思ってマンション売却に踏み切ったら、1月1日時点でのカウントになるため、それによって5年以下という扱いにされてしまいます。

そのあたりのことは不動産業者が説明を行いますが、マンション売却に際して計画を立てている人も多く、計画に狂いが生じるため注意です。

他にも税金は色々なところで!

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マンション売却の時には譲渡利益のような分かりやすいもの以外にもかかるようになっています。

例えば印紙税が当てはまります。

不動産を売買する時には当然のことながら契約書が必要になり、その際に売買契約書に貼り付ける印紙がそれです。

この印紙は売買契約書に書かれている額面によって変動しますが、だいたい1万円や2万円で収まるようになっています。

ところが、マンション売却をする側は原本である必要はなく、電子データにして送ってもらえれば印紙を貼り付ける必要がないというものでもあります。

意外なルールがこうしたところに出てきます。

不動産の購入や売却の時によく発生するのが登録免許税です。

たいていの場合、住宅ローンを組んで購入するケースが多く、その時に抵当権を設定する登記を行います。

一方でローンをすべて返し終わる時には抵当権を外すことも必要になり、その時に登場するのが登録免許税です。

土地や建物それぞれに抵当権が入っている場合にはそれぞれに1つ1000円を支払います。

多くても数千円程度で収まるため、税金としての感覚に乏しいというのが実情と言えます。

手数料のような感覚で登録免許税を考える人も少なくありません。

厳密にいえば、登録免許税や印紙税というのは売却の際に避けては通れない税金であり必要経費でもあります。

なので、売却費用として一緒に支払うことがほとんどであり、譲渡所得を計算する際の売却費用の中に含まれることになります。

この売却費用には例えば司法書士に登記に関する手続きをしてもらった際に支払った手数料や住宅ローンを一括返済した時に発生した手数料、仲介業者に対する仲介手数料など様々なものが含まれています。

譲渡利益からすれば微々たるものですが、それでも気持ち的には少しでも引いてくれるというのは嫌な話ではありません。

これまでに紹介した税金とは別についつい忘れてしまうものが消費税です。

購入するならいざ知らず、売却する時にどこで消費税がかかるのかですが、実は仲介手数料のところで消費税がかかっています。

仲介手数料は売買価格に応じて変化し、物件の3%プラス消費税がかかります。

 

2000万円の物件であれば6万円と4800円の消費税がかかることになります。

近々消費税の増税が行われる予定であり、予定通り増税となればさらに上乗せされてしまいます。

ただ、仲介手数料も売却費用にカウントされるため、譲渡利益が発生する際にはそこまで気にしなくてもいい税金になります。

マンション売却の時に必ずしなければならないのが確定申告です。

譲渡利益があれば住民税と所得税のそれぞれが発生するため、いくら支払うことになるのかを計算しないといけません。

申告しなければ申告漏れ、下手をすれば脱税ということになることから通常は確定申告を行いますが、譲渡利益が出なかった場合も確定申告は必要です。

厳密にいえばしなくても咎められませんが、その損失を条件次第で繰り越すことができます。

どんな状態であったとしても正直に申告しておくことで得することが多いということになります。

非常に大きな比重を占めるのは譲渡所得に対する税金であることは明らかです。

特に所有期間が5年程度で、しかも1月1日のカウントでは5年以下になってしまう場合は注意が必要です。

それを踏まえた上で購入のタイミングを探ることや処分して新たな新居を見つけるまでの計画を立てることを考えないといけません。

20%の税率の違いは、譲渡所得が500万円であれば100万円の違いになるからです。

税金を左右する譲渡所得の計算!

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マンション売却時に譲渡所得の計算を行い、譲渡利益が発生したとすればその利益にいくらかの住民税や法人税がかかることになります。

つまり、譲渡所得の計算がこの場合は求められ、事前に計算をしておくことである程度の納税額が分かって準備を進められます。

その譲渡所得の計算は単に売却価格を当てはめればいいというものではありません。

むしろ単に売却価格を当てはめただけでは実際は赤字にもかかわらず、それ相応の税金を支払うということにもなってしまいます。

あくまでも利益が発生した分に関して税金を支払うというのが趣旨です。

マンション売却の際には諸々の計算を行ってから確定申告などの準備に入ります。

譲渡所得を計算する際には、マンションを取得した際の費用が重要になります。

商売で言えばいくらで仕入れを行ったかという部分にあたり、取得費用が安く、売却価格が高ければそれなりの利益が発生することになります。

マンション売却のように少なくとも購入したタイミングがそこまで昔ではない場合には取得費が分からないということはまずあり得ないですが、昔ながらの一戸建てのケースでは取得費が分からないケースもあります。

この場合は譲渡収入の5%分が取得費の扱いになります。

つまり、3000万円だった場合には150万円が取得費ということになり、それなりの利益が出る可能性が極めて高くなる状態です。

マンションを取得した際の取得費は2種類の出し方があり、そのうち大きな額面を採用する形です。

譲渡収入の5%という計算で行われるのは概算法と呼ばれるもので、こちらは非常にシンプルなどが特徴です。

もう1つの実額法は、最初に土地や建物に関する購入費用、そして不動産の取得にかかった費用を合算し、そこから建物に関する減価償却費を算出し、それを引いたものが取得費になるケースです。

たいていの場合は実額法が適用されますが、結局のところ建物に関する購入費用が明確なケースかどうかで適用するべきものが大きく変わると思ってよさそうです。

マンション売却は仲介業者の手で行われることがほとんどであり、場合によっては立ち退き料なども必要になります。

これらはマンション売却にかけた費用として経費という扱いになります。

なので、譲渡収入からマンション売却にかけることになった費用を削ることが可能です。

仲介手数料はおおむね売却価格に比例するようになっており、3000万円の価格であれば100万円程度はかかります。

これらの費用はいわゆるマンション売却のために必要な費用として計上されるため、譲渡所得と相殺されることになります。

売主がコントロールしにくいものであるため、水増しのしようがないというのもこの費用の特徴でもあります。

それぞれの計算が終われば、あとは譲渡収入から取得費やマンション売却にかけた費用を引いていけば大丈夫です。

そこで残ったお金が譲渡利益ということになります。

一方で、マイナスになってしまうことがありますが、こちらは譲渡損失です。

譲渡利益が発生すれば必ず確定申告を行い、該当する税額に関しては確定申告の時期までに納付を終えなければなりません。

譲渡損失に関しては特に確定申告の必要はありませんが、損益通算や損失の繰越を行い、場合によっては翌年度の税金を圧縮することにつながります。

早めにシミュレーションを立てておき、それに合わせて計算をしておけばいくら税金として残しておくべきかがわかるという流れです。

実際に支払う税金の計算方法は

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実際に納付する税金を出すために、譲渡利益を確定させなければならず、その計算を行ってから税率に当てはめていくことになります。

基本的にこの税率は不動産を保有していた時期で変動し、20%もしくは40%という税率があてはめられます。

長く保有していた場合は特例として15%弱まで下がるなど、保有年数でこれだけの違いが生じるということが分かります。

所得税と住民税、これに復興特別所得税という形で東日本大震災の復興を支えるための税金がプラスされているのが現状です。

これらの計算を行い、保有期間などを考慮して実際にどのタイミングでマンション売却を進めていけばいいのかなどをジャッジしていくことになります。

保有期間が5年以下だった場合には短期譲渡所得、5年を超える場合には長期譲渡所得ということになり、それぞれで税率が異なります。

5年以下だった場合には約40%、5年を超える場合には約20%となり、結構な違いが生じていることが明らかです。

もし500万円の譲渡利益があった場合、保有期間が5年以下であれば500万円の40%として200万円が、5年を超えれば500万円の20%で100万円がかかります。

時期の違いで100万円も違うということになれば話は大きく変わります。

しかも期間のカウントは1月1日がベースとなるので注意が必要です。

 

マンション売却をする際のマンションが居住用なのか、それとも非居住用なのかで大きな違いがあります。

居住用だった場合には特別控除制度を利用することができます。

そうすることで、例えば3000万円の控除を受けられることになり、譲渡利益が3000万円までだった場合にはすべて相殺されて、最終的に譲渡利益が発生していないような状態にすることが可能です。

本来100万円とか200万円とかがかかるであろう税金がゼロになるため、居住用マンションを売却する際には絶対に利用しなければならない制度です。

これが非居住用だと適用がなされません。

そうなれば計算方法も大きく変わっていきます。

実際にいくら支払うべきか、計算しなくても分かるケースがほとんどです。

特に居住用の場合、譲渡利益が3000万円以上になる可能性は最近の景気の動きをみてもあまり考えにくく、そもそもの相場が高いケースでなければ、一般的なマンションがそれだけ値上がりすることはなく、特例制度を使えば利益はなくなります。

ただ、計算ミスや適用ミス、そして保有期間の勘違いなどで税率を間違えることだけは避けたいです。

20%も違うため、かなりの負担になるからです。

節税はできるのか 不動産は、多くの人にとって年収の数年分に相当する高価な財産で取引をする機会も一生に一度あるかないかといっても過言ではありません。

マイホームを人生の夢の一つに数える人は多くても、売却をする機会はさらにまれです。

マンションを買うときは、販売センターや不動産会社が手とり足とりサポートしてくれて自分はお金を準備したり借入をすることだけ考えればいいですが、マンション売却は売る時期や値段を自分で決めて、値引き交渉を受けたらそれにどう応えるかなど、自分で決めなければいけないことがたくさんあります。

マンション売却の納税資金はプールしておく必要があります。

 

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残債の清算と仲介手数料は売買代金の決済と同時に支払います。

一方で税金については、翌年3月15日までに確定申告して所得税を納め、6月から1年間かけて住民税を納めるというタイムラグがあるため、売ったお金の中から税金の分は残しておかないと後で大変なことになります。

給与や事業経営などの所得は総合課税と言って、収入が多い人ほど高税率の累進課税ですが、分離課税の譲渡所得では、売却の時期や目的などで税金が左右されます。

たとえば、今すぐ売るか年明けてから売るかで税金が倍になるか半分で済むかということもあるので、税金のことは難しくてわからないとあきらめずに調べるか、税理士などの専門家に相談すると安心です。

税理士に10万円払って相談したおかげで税金が100万円安くなったということも十分起こりえるのが不動産売却の税金です。

一般的に、実際に申告をしてもらわない限り相談するだけなら費用を取らない専門家も多いし、仲介の不動産業者に相談できる税理士を紹介してもらえる場合もあります。

マンション売却の税金のシミュレーションは、状況が具体的に!

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不動産を譲渡した場合の税金は、収入金額ではなく売った値段と買った値段の差額=利益に対して課税されます。

マンションは区分所有建物と言って、土地は全部のオーナーが共有していて、建物部分を各戸のオーナーが所有しています。

購入金額は土地と建物の合計金額ですが、建物は年月を経る間の減価償却費を差し引いた残りが取得費になり、土地は経年減価しないので買った金額自体が取得費になります。

なお、消費税は建物には課税されますが、土地は非課税です。

消費税が施行されたのは平成2年ですが、それ以降の契約書には消費税の金額が記載されていて、それを当時の税率で割り戻すと建物金額を計算することができて、残りが土地の代金です。

たとえば購入金額が5千万で、購入時の消費税率が5%、消費税5%を含むと書いている場合は、建物本体の価格は50万円÷5%で1000万円、この税込み金額は1050万円で、土地の代金は5000万円から1050万円を差し引いた3950万円と計算します。

また、買った金額がわからない場合は、概算取得費と言って売却価格の5%は取得費に計算することができますが、残りの95%を利益として申告しなければなりません。

税金を安くするために、買った時の契約書は重要なアイテムです。

売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えているか、5年以下かによって長期譲渡と短期譲渡に区分されます。

長期譲渡の場合は取得税が15.315%、住民税が5%の合計20.315%、短期譲渡では所得税が30.63%、住民税が9%の合計39.63%と約二倍の差があります。

この時期については、登記簿謄本で確認することができます。

なお、相続や贈与で取得している場合は、前の持ち主の所有期間を使用しますが、その場合も登記簿で確認が可能です。

住宅をローンで購入する人の強い味方が住宅ローン控除です。

中古住宅で住宅ローン控除を適用するには築年数の制限があり、マンションのような鉄筋の耐火建築物では25年、その他の建物では20年を超えると適用が受けられなくなります。

マンションを買った人が住宅ローン控除を受けたいと考えている場合に、築年数が25年を超えて適用ができなくなっていると、その分購入金額を安く抑えたいと考える傾向があるので、25年は物件価額が下がるかどうかの一つの節目です。

儲かったときは税金がかかるのに、損をしても税金は安くならないのは不公平と感じますが、自分が住んでいた住宅を売って損失が出た場合、他の所得から差し引いて節税できる場合があります。

たとえば1000万円の課税所得があって、住宅の譲渡損失1000万円を差し引いたら、その年は所得税も住民税も0にすることができます。

売って損した場合はがっかりして終わりではなく、少しでも得する方法がないかを確認すると有効です。

また、マンション売却自体そう何度もあることではありませんが、同じ年度内で不動産の譲渡が複数ある場合は差し引いて計算します。

マンション売却で利益が出ると見込まれる場合で、値段が落ちてしまっている別荘、相続したけどだれも住んでいない無人の実家などで売却損が出るなら、同じ年度内に取引することで節税になります。

マンションの売却益の中でも効果が大きいものの一つが居住用の3000万円控除です。

自分で済んでいた家を売って利益が出たら、利益から3000万円を差し引くことができるので大抵の売却益はこの範囲で収まり、税金は0になります。

ただし、この特例を適用した場合、自宅を買い替えで購入しているとそのあとで住宅ローン控除が使えないので注意が必要です。

売却益が3000万円までいかないで、100万円程度の場合に3000万円控除を適用すると、それによって節約できる税金は分離課税の20.315%で約20万円、それによってできるはずだった住宅ローン控除300万円を失えば差し引きで損したことになってしまいます。

譲渡所得の特例によって税金を安くする様々な特例は、すべて自分で申告する必要があります。

自分で申告といっても人の手を借りていけないわけではないので、税理士などの専門家に依頼するのはいいですが、自分で申請していないのに税務署がこうすると税金が安くなると教えてくれることはありません。

大切なことはいくらで売れたかより手元にいくら残ったか、特例の適用は要件を満たすか満たさないかで決まります。

取引が終わってから、こうしておけば税金が安くなったと後悔しないように、どうしたら税金の特例が使えるかを事前に検討すると安心です。

まとめ

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マンション売却をすると、翌年の3月15日までに所得税の確定申告をして、それを基に市区町村に住民税を課税されます。

所得税の計算は、給与や事業経営のように収入が多い人ほど高い税率がかかる累進課税の総合課税と、収入の金額ではなく種類によって税率が決まる分離課税の二種類があります。

マンション売却のように臨時で高額の収入に高い税率の税金をかけるのは不合理なので、分離課税の譲渡所得として税金の計算をします。

また、売ったマンションが自宅か投資用か、何年持っていたか、売ったお金で買い替えをしたかなどの条件によってさまざまな特例があり、税金の計算方法も多種多様です。

マンション売却を考えたら、いくらで売るかと同じかそれ以上に、いくら税金を払うか、そして最終的にいくらのお金が手元に残るかが大切です。

節税のポイントは、いつどうやって売れば税金を節約できるか、取引後ではなく取引前の試算がものを言います。