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更新日 2020.2.21

【高額売却の裏技】家の売却時に知っておきたい全知識とコツを解説

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-Smile編集部-
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近隣物件と比較!家の相場を知る

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家を売るからにはできるだけ高く、そのように考えている売り手は多いことでしょう。

大きなお金が動くこともある不動産ゆえにそうした気持ちは余計に強まるはずです。

ただ、いくら位で売りたい、というのは売り手の都合であって、物件を探す人がそのような気持ちを考慮してくれることはないでしょう。

買い手はあくまでも、物件としての魅力及び相場を踏まえながら選ぶものであり、即ち買い手もその点を踏まえた売却計画を練らなければいけません。

特に相場を把握するのは売却の基本ですので確実に押さえておくことが望ましいです。

仮に自らが不動産を買う側になった場合、どのようなポイントを確認しながら当たりを付けていくのでしょう。

恐らく相場を踏まえながら判断する人が多いはずです。

そしてそれはその他の買い手にしても同じことが言えます。

相場よりも高いところは敬遠し、逆に安いところですと注目度もアップするはずです。

その点を踏まえると、いかに相場を踏まえた売却が重要なのかが分かります。

いくら魅力的な物件だろうとも、適切な価格と判断してもらうことができなければ売ることはできません。

不動産という、時には一生に一回の買い物になることもある存在ゆえに、余計にシビアに判断される可能性があります。

相場をリサーチする方法のひとつが、実際に売られている物件をチェックしてみることです。

近隣でも販売されている物件があると思われますが、どの程度の価格が付けられているのかを調べることで、エリアの相場を把握できるはずです。

ただ、物件によって個々でベースの価値は異なりますので、その点を踏まえた観点で考えなければいけません。

新しくてキレイな物件や、設備が豪華な物件と比較をしても、売りに出す住まいがそれとはランクがまるで違うようならあまり参考にすることはできません。

誤った相場観を持ってしまうと、適切な価値を把握できないどころか、相場とずれた価格設定でなかなか買い手が付かない事態を引き起こすこともあります。

適切な相場観を持つためには不動産会社への相談も欠かせません。

いくら素人が情報を集めようとも、素人の域から出ないところもありますので、プロに積極的に頼る姿勢も必要と言えます。

しかしながら自らでも情報を集めておくことは無意味ではありません。

大体どのくらいで売られているのかという情報を持っておくで、不動産会社との相談も密なものにしやすくなります。

不動産会社の言い分だけを鵜呑みにしてしまうのもあまり良くないですから、対等に渡り合えるだけの情報を持っておくことは大切です。

その上で売却価格を設定することで、より精査された適切な売り方ができるはずです。

家を高く売るためにも重要なのが相場観を持つことです。

ただ、注意しなければいけないのが、相場はあくまでも価格を決めるためのひとつの材料にしか過ぎないということです。

そもそも家の価値の決定材料というのはひとつではありません。

その他にも物件としてのランクや築年数、立地など、沢山の要素が絡み合いながら価格が導き出されます。

ひとつの材料に拘り過ぎているようでは上手な売り方ができません。

また、相場の問題以外でも、売り方について柔軟に対応していく姿勢も重要です。

臨機応変に考えを変えていかないと売れないこともありますので、その点も併せて注意した方が良いでしょう。

仮に周辺の家が2,000万円の相場だとして、その金額で売れるのかと言えばそうではありません。

あくまでも平均的な基準を示したものであって、おおよその目安にしかならない要素です。

相場よりも高く売れることもある一方、安くなることも往々にしてあるのが実際のところであり、その点を前提に売却計画を立てる必要があります。

従ってあまり相場に縛られ過ぎることなく考える姿勢を持つようにしなければならず、時には相場よりも安くなることも覚悟しておくことが必要です。

結局は物件次第で価値が左右されるのが実際のところでもあるため、相場の存在によって売りに出す家の適切な価値を見誤らないように注意した方が良いでしょう。

スムーズな売却のためには柔軟に売り方を変えていく姿勢も欠かせません。

例えば価格交渉がされた時には応じることも積極的に考えた方が良いでしょう。

売り手としては相場程度に価格設定をしており、その価格で売れて欲しい気持ちがあると思われますが、しかし買い手は相場よりも安く手に入れたい思いを持っています。

そのため価格についての相談がされるケースも多く、その際に柔軟に対応できるかどうかで売れ行きが異なります。

相場の設定だからと頑なになるよりも、許容できる額の提示なら受け入れることも場合によっては必要です。

売り時を逃すと相場も下がる恐れがありますので、交渉もチャンスと捉え前向きに考えることが大切なのです。

査定は複数の不動産会社に出す

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不動産会社が出す査定金額は、数百万円もの差が出る場合があります。

家を売る側としては、高い査定額を期待してしまうもの。

しかし、1つの不動産会社が期待以上の高額査定を出したとしても、即決は避けるべきです。

なぜなら査定額の比較ができないため、その金額が適正なものであるか判断ができないのです。

家を売るときの状況はさまざまです。

一刻でも早く処分して、現金にしたいケースもあるでしょう。

少しでも高く安心して家を売るなら、査定額が高額でも飛びつかずに冷静に保留して、複数の不動産会社に査定を依頼するのが鉄則です。

それではなぜ不動産会社の査定金額には差があるのでしょうか。

不動産会社は物件の査定する際には、不動産情報のコンピューターネットワークを利用しています。

近隣物件の売買事例や、実際に取引された価格から査定額を出しているのです。

しかしこのネットワークの情報だけでは、エリアを絞った場合には、売買事例が少ないことがほとんど。

 

その地域に強い不動産会社は独自の売買事例や、周辺地域で物件を探す顧客のデータベースを充実させています。

そのためより正確な需要に見合った査定額が出せるのです。

その地域を得意としないデータベースが充実していない会社の査定額は、判断材料が少ないため担当者がカンで決めてしまうようなことも。

大切な不動産価値を、カンで判断されてはたまりません。

不動産会社が出す査定額は、充実したデータベースを持つかがポイントのひとつ。

そして査定を担当するスタッフにも影響されます。

会社が提示するはずの査定額が、スタッフに1人に影響されるとは、どういうことなのでしょう。

査定金額はあくまでも不動産が提案する、まだ確定していない金額です。

担当したスタッフが、「高く売却できるならこのくらい」という楽観的な判断で提示すれば高額査定に。

慎重なスタッフなら「現実的に売却できる金額ならこのくらい」というように低い金額で査定を出すことが考えられます。

またスタッフが契約を取るために最初に高額な査定を出して、後になってから何らかの理由をつけて価格を下げる可能性も。

不動産物件の査定金額は、およそ3カ月程度で売却できる目安の価格です。

家を売る側としては、高く売れるに越したことはありません。

しかし需要に見合わない高すぎる価格では、三カ月を過ぎても買い手はつかないでしょう。

買い手のニーズに合った価格なら、スムーズな売買が期待できるという訳です。

売る側としてはうれしい高額査定、しかし高いから良いという訳ではないのです。

需要に見合った査定金額かが大切、買い手がいなければ高額査定にも意味がないのです。

家を売る側は少しでも高く、希望する価格で売りたいもの。

しかし査定が高額かよりも、その家の価値に見合った金額であることが大切です。

相場に見合った査定を出す、信頼できる会社かを見極めなければなりません。

比較して検討するためにも、できるだけ多くの不動産会社に査定に出す必要があるのです。

しかし、複数の不動産会社に、一軒ずつに問い合わせて査定を依頼するのは手間と時間がかかります。

まずおおまかな査定金額を把握したいときに便利なのが、不動産会社のウェブサイトにある簡易査定サービスです。

物件の住所と築年数、間取りなどを、フォームに入力すると査定額が表示されます。

さらに便利なのが、無料一括査定サイトです。

物件の種類と所在地を入力するだけで、複数の会社に簡易査定を依頼することが可能です。

自宅にいながら複数の会社の査定額を比較できるので非常に便利、試してみて損はありません。

しかしウェブサービスを利用した査定は物件の現在の状態は加えられないため、あくまでも目安。

そして求めている会社が、サイトに登録されているとは限らないのです。

また会社によって契約を得るために、やや高い査定金額を提示するケースがあるため見極めが大切。

そのためにも、複数の会社で比較することが重要になるのです。

一括査定サイトはいくつかあるので、複数のサイトで比較することをおすすめします。

簡易査定で期待できる不動産会社が見つかったら、訪問査定で営業担当から、さらに正確な査定を出してもらいましょう。

担当と話す場合にも、注意するべきポイントがあります。

担当から、近隣の不動産物件の販売実績を確認するのです。

周辺に多くの売買実績があれば、データベースが充実している可能性が高いのです。

提示された査定額の、金額の根拠が納得できる説明であるかも大切です。

希望額より安い査定を出した会社も、候補から外してしまうのは早計です。

複数の会社の査定を比較する目的は、買い手がつく妥当な査定金額が提示できる会社であること。

思いがけない高額でも希望金額より安くても一喜一憂せず、慎重に比較して検討しましょう。

家を売るのにかかる費用を知る

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家を売る際には何かと必要になる費用が多いです。

初めて家を売る人の多くは、その費用が高く驚いてしまいます。

いくら掛かるのかを把握しておかなければ資金繰りに問題が発生し、思わぬトラブルを招く事態になってしまうため、事前にどのくらい費用が掛かるのかを確認しておく必要があります。

特に仲介手数料と印紙代は家を売るときに必要になる費用なので知っておかなければなりません。

仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料のことです。

家を売る際に、買い主と売り主の間に入り意見の調整や事務などを行い、契約が成功した場合の成功報酬として支払います。

仲介手数料には上限がありますが、範囲内であれば不動産会社が自由に決めることができます。

そのため、上限ぎりぎりに設定されていることが多いです。

上限額は国によって定められており、200万円以下の部分は取引額の5%、200万円超400万円以下の部分は取引額の4%、400万円超の部分は取引額の3%となっています。

売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税が掛かります。

400万円を超える場合は、仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税です。

取引が成立して、家を売却するときに売買契約書を作る必要がでてきます。

売買契約書に載っている金額に応じて印紙を貼る必要があります。

この際にかかる費用が印紙税です。

こちらは2020年3月31日までの金額ですが、100万1円から500万で1,000円、500万1円から1,000万で5,000円、1,000万1円から5,000万円で10,00円、5,000万1円〜1億円で30,000円、1億1円〜5億円で60,000円掛かります。

契約書にお金を払うことは不服かもしれませんが、契約書の信用を高めるためには必要なものとなっています。

仲介手数料や印紙税とは違い、必要になる場合とそうでない場合がある費用があります。

自分の状況に当てはまるのかを見極めなければ、実際に費用が掛かる場面に出くわしたときに焦ってしまい、事前に準備できていた場合と比べると高くつく可能性が大きいです。

家を売るときには、売り主から買い主へと所有権を移転する所有権移転登記と、売却物件に住宅ローンが残っていた際の抵当権抹消登記があります。

所有権移転登記に掛かる費用は買い主が負担しますが、抵当権抹消登記に掛かる費用は売り主が負担します。

抵当権抹消には登録免許税がかかりますが、そのほかにも司法書士に報酬を支払う必要があります。

依頼する司法書士によって費用は異なりますが、一般的には2万円ほど必要です。

家を売って住居を変えるためには、今まで生活に使っていた物を運び出す必要があります。

自分で軽トラックを持っていたり、友人や家族に手伝ってもらい、引っ越し業者に頼まないのであれば費用は掛かりません。

ですが重い荷物を持ち運ぶのは力仕事で大変ですし、運んでる途中で腰を痛めると新しい生活にも支障が出てしまいます。

そのため引っ越し業者に依頼することが多く、引っ越し費用が掛かります。

年度が替わる3月前後の引っ越しシーズンや土日などの祝日には値段が高くなり、5月以降や平日などは安く済ますことが可能です。

移動する距離や持ち運ぶ量によっても料金は異なるため、自分の条件に合った引っ越し業者に依頼することが大切です。

土地を売る際に掛かるのが測量費用です。

この目的は、土地の境界線や面積、権利関係をはっきりと表すためです。

隣にある家の土地を所有している人たちと、境界をめぐって発生するトラブルを未然に防ぐために測量が必要となっています。

買い主に求められなければ必要ありませんが、最近では求められる機会が増えているため、用意する必要がある場合が多いです。

費用は100㎡以下の土地の場合、官民査定省略の現況測量費用の場合は40万円前後、官民立ち会いありの確定測量費用の場合は70万円前後となっています。

引っ越しをする際には、不必要になった家電や家具などが出る場合があります。

その場合には残しておいていく訳にもいかず、処分しなければなりません。

廃棄する量やものによって値段はことなりますが、多い場合だと10万円以上掛かることもあります。

廃棄を請け負ってくれる引っ越し業者の場合はサービスを利用するといいでしょう。

昔からある家で、築年数が古い場合には解体して更地にしたほうが早く売れる場合があります。

状況によって異なるため、利用している不動産会社とよく相談する必要があります。

土地や構造などや各業者によっても値段は違います。

一般的な相場は100万円から300万円のことが多いようです。

家を買った時よりも安く売る場合には税金がかかりませんが、買ったときよりも高く売る場合には税金がかかる場合があります。

必ずしも行わなくてはならない義務ではありませんが、家をスムーズに売りたいならしておいたほうが無難です。

一般的な相場は5万円から15万円程度です。

詳しくは次のポイントにまとめてあります。

ハウスクリーニングで家を清潔に

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家を売る前にハウスクリーニングが必要なのかと悩む人がいるかもしれませんが、結論としては義務ではありませんがやった方がよいと言えるでしょう。

家を売るときには内覧の印象が大きく影響することになります。

売却をスムーズに進めるためにも、できるだけきれいにしておきましょう。

家の中でも浴室や洗面台、トイレ、キッチン等の水回りは非常に汚れやすい部分です。

自分でも落としにくい頑固な汚れがこびりつき、特に浴室のカビや洗面台の水垢、トイレの黄ばみやキッチンの油汚れなど、自分できれいにすることはなかなか大変です。

このような部分はプロにハウスクリーニングを依頼してきれいにしておくことで、清潔感を得られるでしょう。

水回りの印象は家全体の印象に直結するため、最もきれいにしておきたい部分と言えます。

ハウスクリーニングを依頼することで、プロが使う専用の洗剤や機材を使い、プロならではの技術を使い徹底的にきれいにしてくれるので、自分でやるよりもはるかに効率よくきれいにすることができます。

ハウスクリーニングを依頼したいと思った時に気になることの一つに値段が挙げられます。

値段は広さや詳細な作業内容、エリアなどによっても異なりますが、多くの場合、浴室は1万円から2万円、洗面台周りは6千円から1万円、トイレは6千円から1万3千円、キッチンは1万円から2万4千円ほどとなっています。

これらをすべて依頼した場合の料金相場としては4万円から8万円ほどとなり、普段の掃除の変わりと考えるとかなり高いと感じることでしょう。

しかし家を売るということは数千万円以上のお金が動くことになるので、少しでも有利に売るための投資だと考えれば、意外にも安く感じるものです。

家を売る前にハウスクリーニングをした方がよいということはわかりましたが、もしもハウスクリーニングをしなかったらどうなるのかということも頭に入れておきましょう。

ハウスクリーニングをしなかった時に考えられることに、値引き交渉されてしまうかもしれないということが挙げられます。

購入する側としては少しでも安く買いたいとかため、内覧の際には交渉する材料を探しているものです。

その際におふろやキッチンなどが大きく影響してくることでしょう。

たとえ自分なりに掃除をしていたとしても、購入する側がイメージしているものはまるで新築のようなきれいさです。

そのため購入する側から見れば、素人が掃除した水回りはどうしても生活感や使用感が残るものとなります。

少しでも汚れが残っていれば、様々な理由をつけて値引き交渉をしてくる可能性が高くなります。

そして売却に時間がかかってしまうということも挙げられるでしょう。

汚い部屋に住みたいと感じる人はおらず、内覧の際に汚れている場合には印象が悪くなって成約するに至らないケースが多くなります。

一般的には売り出しから成約までは平均3カ月以内といわれていますが、それ以上に時間がかかってくると、売り出し価格を下げることを考えなければならなくなってきます。

すると10万円ほどは簡単に値下がりすることになり、ハウスクリーニング代をかけてでもできるだけ早く家を売り、維持費を節約した方が結果的にはお得になるでしょう。

そして最悪の場合には売れずに残ってしまうということも考えられます。

実際に家を売ろうとしている3割の人は家が売れずに残り、中には売却をあきらめたり、ただ持つだけになっている人も見られます。

もちろんその家を誰かに貸して家賃収入を得るという方法もありますが、売れ残りのリスクを軽減するためにも、内覧客を迎える前にハウスクリーニングをしておく方がお勧めです。

内覧者を迎える前にハウスクリーニングをしておくことは大切ですが、一般的な汚れであればハウスクリーニングを依頼するほどではないでしょう。

しかし自分なりにきれいに掃除をしておくことは大切です。

玄関については靴や傘立てはしまい、全体的にほうきで掃いておきましょう。

においがこもりがちな場所であるため、内覧の前に消臭をしておきます。

リビングや寝室、子供部屋などのそれぞれの部屋は、家具が少ない方が広く感じるでしょう。

もしも新居で使わない家具があるのであれば早めに処分し、部屋はそれぞれきちんと片付けておきます。

窓は手の届く範囲で拭き、光を十分に取り入れるためにも、窓の近くにはものを置かないことを心がけます。

同じように明るい印象を出すために照明器具はほこりを拭きとっておきましょう。

忘れがちなのが庭やバルコニーなどの掃除です。

ごみは取りのぞき、見せられる状態にしておきましょう。