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更新日 2020.2.19

中古マンション投資での失敗例と中古マンションに強い不動産会社3選

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-Smile編集部-
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日本は2005年から人口減少が始まり不動産の需要が減り、また、不動産の資産価値がデフレにより下がり続けていました。

しかし、近年、東京オリンピックや大阪万博の開催予定地となったことで、大都市圏を中心に不動産の需要は、再び上昇へと転じています。

若者の首都圏への流入や、都心の単身赴任者・高齢者の増加により、中古マンション市場は現在拡大傾向にあります。

中古マンション投資のメリット・デメリット、投資に成功する方法や中古マンションに強い不動産会社についてご一緒にみてみましょう。

中古マンション投資とは

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不動産投資とは、利益を得ることを目的に土地・建物を購入することですが、賃貸料から運用益(インカムゲイン)を得て、物件が値上りすれば売却益(キャピタルゲイン)を得ることができます。

キャピタルゲインの場合は、売却時の一時的な所得になりますが、インカムゲインでは、不動産を所有していることで、毎月コンスタントな家賃収入が期待できます

賃貸マンションの物件には新築と中古があり、中古マンションを購入して定期的に家賃収入を得て、将来的に売却して差益を得ることが可能です。

中古マンションの購入では、中古マンションの一棟買いの他に、1室から購入して投資を始めることもできます。

ですから、新しく住居を買って住み替える場合に、現在住んでいるマンションを賃貸しても「中古マンション投資」になります。

中古マンション投資の利回り

中古マンションは一般的に、同じ立地条件の新築マンションに比べて購入価格が安いため、賃貸による収益率が高くなるのが特徴です。

投資においては「利回り」が非常に重要ですが、中古マンション投資の場合、他の金融商品の投資と比べて「運用利回り」が高くなります。

中古マンション投資の利回りは約5%と言われており、設備や立地条件等が良ければさらに多くの利益率を維持することができます。

定期預金の金利は約0.1%、長期国債が約1%、優良企業へ株式投資しても2%~4%程度ですので、中古マンション投資は、有効な資産運用といえます。

POINT

✔︎不動産投資には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」がある

✔︎マンション投資には新築と中古があり金融商品より利回りが良い

✔︎中古マンションの購入は一棟買いの他に、1室からも投資できる

匿名で査定する時のメリット・デメリット中古マンション投資のメリット・デメリット

中古マンション投資は、将来の蓄えのために、新しい投資対象を探している人にとっては、より現実的な投資となってきました。

中古マンション投資を通して、どのようなメリットがあり、また、デメリットがあるのか知ることで、より積極的な資産作りをスタートしたいものです。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、毎月の副収入が期待できるほか、節税効果や保険効果もあります。

中古マンション投資のメリットについて詳しく見てみましょう。

株式投資や仮想通貨のような価格の暴落ということがなく、不動産を所有していることで毎月の家賃収入が期待できます。

賃貸住宅市場は、景気の動向にあまり影響を受けず、地域の家賃相場にもとづいて賃料が決まり、安定した資産形成が可能です。

都心の人気のエリアでは、物件があまり市場に出ないため、中古マンションでも空室率が低く、高い賃貸料で運用できます。

管理に関しては専門の管理会社に委託することで、管理の手間を省いて安定した副収入を得ることができるのがメリットです。

新築と比べて、中古マンションの場合は既に運用実績があるため、地域の現状に即した明確な利回りにもとづいて、安心して投資することができます。

ネット検索でも、口コミなどの情報が豊富で、投資する物件の現場を把握しながら物件選びができます。

新築マンションと比べると、築15~20年の中古マンションの資産価値は、緩やかな下降を示しますが、売却の際に大きな売却損を出すことはありません。

人気のエリアでは、中古マンションでも、リフォームやリノベーションをして高く売却することも可能です。

サラリーマンでも、金融機関でローンを組み、確定申告する際に、給与所得と不動産所得を損益通算することができます。

ローン返済額や固定資産税、維持管理費を経費として計上し、課税対象額を下げることで、所得税や住民税を節税することができます。

マンション投資にはローンを活用し、銀行の融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険では、死亡・高度障害になった場合には、保証会社がローンの残債を負担してくれるため、毎月の家賃収入や不動産を遺族に残せます。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資は、投資額が低いために始めやすい投資ですが、中古マンションゆえのデメリットも存在します。

日本の人口は減少傾向にあり、総務省の発表では2050年に、総人口は9,515万人となり、約3,300万人(約25.5%)減少と予測されています。

高齢者人口は約1,200万人増加し、生産年齢人口は約3,500万人、若年人口は約900万人減少し、高齢化率は約40%に上昇するとの予測です。

空き家総数はこの20年で1.8倍に増加して820万戸になり、賃貸住宅を除いた空き家率は2.1倍の318万戸までに増加しています。

中古マンション投資では、空室があれば家賃収入を得ることができず、空室率の高い状態が長期化すれば、維持費のために負債が発生することもあります。

空室率を上げるために家賃を下げたり、入居規定を低くしたりすると、賃貸住宅のスラム化が起きる場合があります。

異なった生活習慣を持つ外国人労働者の増加や、ゴミ出し・騒音問題などの入居者間のトラブルも懸念されます。

家賃滞納では、海外では、鍵を変えるなどして滞納者を追い出すことができます。

しかし、日本の法律では、家賃を払わずに居座る人が居たとしても強制的に立ち退きさすことはできません。

強制退去を行うには訴訟に持ち込む必要があり、その費用と手間も発生します。

地震の災害で建物の全壊や半壊の被害に遭ったり、火災で一瞬にして資産を失うこともあり得ます。

東日本大震災のような大規模な災害では、マイホームと、投資用物件のローンを、二重の負債として抱え込むことにもなりかねません。

また、現在高利回りの物件でも、構造上の隠れた欠陥(瑕疵)が見つかれば、資産価値を失うことになります。

POINT

✔︎安定した収入が期待できる反面、立地条件により空室リスクがある

✔︎運用実績に基づいて購入できるが、建物の老朽化の懸念はある

✔︎融資による節税効果や保険効果がある一方で、災害リスクがある

中古マンション投資の失敗例

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それでは、中古マンションに投資するには、どのようなことに注意すればよいか、失敗例からじっくりと読み取りましょう。

地域環境を調べずに購入するのは、致命的な失敗の原因で、多くの負の連鎖を引き起こします。

エリア全体がスラム化傾向にあり、質の悪い入居者によるゴミ捨てマナーや、住人の喧嘩などのトラブルが絶えず、空室率も増えてしまいます。

ペット禁止でもペットを飼う入居者や、ゴミの「汚部屋」のために多額の処分費やクリーニング代がかかってしまったなどのケースもあります。

中古マンションに限らず、賃貸物件は空室になれば家賃収入が入らず、空室が長期化すれば、負債がどんどんと大きくなっていきます。

空き部屋を減らすために家賃を下げると物件の利回りも低下します。

一般に、家賃は築年数に比例して下がるため、中古マンションでは、購入して間も無く、ローンの返済に支障が出るケースもあります。

また、賃料を下げることで入居者の質が低下し、賃料の滞納者も増え、住居環境が悪くなれば、売却時の物件評価額も下がってしまいます。

中古マンションの耐震基準が旧耐震基準の物件だったため、地震で建物にヒビが入り、賃貸も売却もできずに困っているというケースもあります。

日本の耐震基準は非常に高くなっていますが、中古マンションの場合は、いつの基準で建てられたものかを確認する必要があります。

また、高い利回りを狙って中古マンションを購入し、その翌年の大規模修理工事で、予期せぬ高い修繕費を支払わなければならないケースもあります。

修繕計画が曖昧なマンション物件の場合、積み立て不足の帳尻合わせるために高額な修理費が必要となり、家賃収入があっても赤字になることもあります。

中古マンションの物件寿命は、構造物の外部と内部にわたり、専門的で一般の人には購入時に判断ができません。

POINT

✔︎利回りだけ見て物件選びをすると失敗することがある

✔︎空室率が高くなり長期化するとローンの返済が苦しくなる

✔︎地震災害や大規模修繕などで負債が発生することがある

中古マンション投資で失敗しないためには

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失敗しない中古マンション投資では、どのような点に気をつければよいのか、ご一緒に見てみましょう。

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回りは、「年間賃料収入÷購入価格×100」で計算しますが、購入価格には、仲介手数料や税金、修繕費や維持管理費は含まれていません。

登記費用や固定資産税・都市計画税、大規模修理の修繕積立金やローンの利子などの費用を含めて算出したものを「実質利回り」といいます。

不動産広告に載っている利回りの多くは「表面利回り」であるため、物件を選ぶときは、「実質利回り」を計算して検討することが必要です。

サラリーマンで仕事をしながら、滞納者の家賃を催促したり、入居者のトラブルのクレームを受けたりすることは精神的にも時間的にも負担となります。

それらの問題を代行してくれる、信頼できる管理会社を選ぶことが、中古マンションの投資で成功するために重要な要素です。

24時間体制で居住者のトラブルやクレームに電話対応してくれ、定期的な清掃で住居環境を維持しながら、質の高い入居者を確保することも可能です。

不動産業界では、企画・施工・提案・運用・管理を別々の会社で行い、マンションの購入はA社に、管理B社に依頼する場合、個別に手間がかかります。

販売から管理まで一括して運営している不動産会社ならば、賃貸広告や空室保証、大型修繕やリフォーム、そして売却まで一貫サポートしてもらえます。

日本の耐震基準は世界でもトップレベルで、建築基準法も厳しい水準ですが、地震や津波による被害を完全に回避することはできません。

中古マンションを購入する際には、築年数を詳しく調べ、耐震性に問題がないことを確認し、保険に加入することが必要です。

地震保険では、建物の全損・半損・一部損に分け、補償範囲が設定されていますので、適切な保険商品を選んで加入して、将来のリスクに備える必要があります。

また、中古マンション購入時には、販売会社の専門家を交えて、建物の構造や耐震性についても確認してから購入を決めることが大切です。

POINT

✔︎表面利回りだけで購入を決めない

✔︎良い管理会社を選ぶ

✔︎災害に備えて保険に入る

中古マンション投資に強い不動産投資会社

中古マンションの投資には、多くのメリットがある反面、基礎的な知識がなければ、大きすぎるリスクを背負いこむことにもなりかねません。

そのような事態を避けるためにも、中古マンションに強い、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが重要です。

中古マンション投資に強い不動産投資会社をご紹介しましょう。

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株式会社ブリッジ・シー・エステートは、2013年10月に設立された、資本金14,000,000円の中古マンションに強みのある不動産会社です。

中古マンションは価格が安く少額投資から始められ、給与所得者でも投資できるため、一般人を対象とした不動産投資セミナーも開いています。

セミナーでは、賃貸中古マンションのニーズや家賃相場、必要経費、築年数の考え方などを解説し、安心して投資できる環境を提供します。

また、不動産の取得・管理・処分について、その分野の専門スタッフが適切なアドバイスを行い、希望物件の調査・分析で投資をサポートします。

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GAテクノロジーズは、資本金1億円で2013年に設立された、ワンルームマンション投資の会社で、東証マザーズにも上場されています。

東京をはじめ主要都市(川崎、横浜、大阪、名古屋、横浜、京都、神戸、川崎)の投資効率の良い「築10年以降」の中古マンションを中心に扱っています。

物件情報の管理やデータ解析にAIを活用し、「Renosy」というシステムで情報開示することで、公正で効率的な不動産投資を実現しました。

賃貸物件の入居率は業界トップクラスで、管理委託費も安く、入居者募集・家賃集金・解約精算など、わずらわしいマンション運営を全面サポートします。

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まとめ

中古マンションの不動産投資では、株や国債、仮想通貨のような価格の急激な変動に左右されることなく、長期にわたって安定した収益が望めます。

金融資産に比べて中古マンションは利回りがよく、所有することで定期的な収益が期待でき、値上がりすれば売却益が見込めます。

しかし、家賃回収の手間や住民トラブル、修理費や地震災害・火災、地域環境の悪化など、多くのリスクも潜んでいます。

投資の基礎知識が必要で、管理に手間がかかり、予測できないリスクも多く、素人では優良物件の判断が難しいのが現状です。

これらの問題を回避するには、中古マンションの販売を専門的とする不動産投資会社を選び、適切なアドバイスを受けることが大切です。

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